金融の焦点丨新しい不動産と金融政策が登場しますが、政策の組み合わせの影響は何ですか?
2024-09-25
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新華社通信、北京、9月25日 質問: 新しい不動産金融政策が導入される予定ですが、政策の組み合わせはどのような影響を及ぼしますか?
新華社通信記者の呉宇氏、郭玉晶氏、李暁廷氏
不動産を支援するための新たな金融政策が最近発表された。その内容は、既存の住宅ローン金利を引き下げるよう銀行を指導すること、住宅ローンの最低頭金比率を15％に統一すること、手頃な価格の住宅に対する借り換え政策を最適化すること、既存の土地の取得を支援することである。不動産会社による... 現在、不動産金融政策が打ち出されています パンチを組み合わせる際の考慮事項は何ですか?新しい政策はどのような影響をもたらしますか?
中国人民銀行の潘公勝総裁は24日、国務院新聞弁公室の記者会見で、5つの不動産金融政策を発表した。これには多くの市場参加者が「予想を超えた！」と叫びました。
写真は9月24日に北京で国務院新聞弁公室が開いた記者会見の様子。写真提供：新華社記者li xin
不動産金融政策を改善するには、供給側と需要側の両方から始めなければなりません。有効需要刺激の観点から、中国人民銀行は既存の住宅ローン金利の引き下げや、第１、第２の住宅ローンの最低頭金比率の統一を改めて発表した。
中国人民銀行は昨年８月にも商業銀行に対し、調整後の既存の住宅ローン金利を平均０．７３ポイント引き下げた。しかし、前回の引き下げ後も、既存の住宅ローン金利の多くは依然として4％前後となっている。
新規発行ローンの金利が低下し続ける中、新旧住宅ローンのスプレッドは拡大し続けており、特に北京、上海、深セン、広州などポイント増加率の高い都市では新規ローンと旧ローンのスプレッドが拡大し続けている。古い住宅ローンはさらに範囲が広いです。
今回の一括調整について潘公生氏は、既存の住宅ローン金利を新住宅ローン金利近くまで引き下げるよう銀行を指導する予定で、平均で約０．５％ポイント引き下げられる見通しだと述べた。
北京市望京在住の孫さんは、既存の住宅ローン金利が再び調整されると知り、非常に心配した。既存の住宅ローンの最終調整では、北京初の住宅ローン金利政策の下限要件に従い、同氏のローン金利は4.75％に引き下げられた。
「現在、北京の新しい最初の住宅ローン金利の下限は 3.4% ですが、これは私の住宅ローン金利より 1% ポイント以上高いです。たとえ 0.5% ポイントしか下がらなかったとしても、支払う額は約 1,600 元安くなります」月ごとに」と孫氏は計算した。
センタライン・リアル・エステートの首席アナリスト、チャン・ダーウェイ氏は、100万元の商業ローンを30年間元利均等で計算すると、住宅ローン金利は0.5％ポイント低下し、借り手の月々の支払い額が減ると述べた。約 280 元削減でき、30 年間で 10 万元以上の支払利息を削減できます。
6月末現在、我が国の個人住宅ローン残高は37兆7,900億元である。潘公生氏は、既存の住宅ローン金利の引き下げは5000万世帯と1億5000万人に恩恵をもたらし、世帯の利払い額を年間平均約1500億元削減すると明らかにした。
中国商人連合会の首席研究員、dong ximiao氏は、既存の住宅ローン金利の引き下げは、借り手の住宅ローン利息の支払いをさらに削減し、ローンの早期返済を減らし、既存の住宅ローンの違法な置き換えの余地を減らし、安定的で健全な発展を維持するのに役立つと述べた。不動産市場の。
住宅ローン借り手への金利圧力を緩和することに加え、財務管理局は、1番目と2番目の住宅ローンの最低頭金比率も統一した。セカンドハウスの頭金比率も15％まで低下し、近年で最低となった。
重慶市両江新区に住むユアンさんは最近、セントラルパーク地区にある改良住宅に興味を持っている。 「家族に2人目の子供がもうすぐ生まれる。元の家では住むのに十分ではないので、次の2人目の頭金の最低比率が満たされれば、別の4ベッドルームのアパートを購入したい」と袁氏は記者団に語った。 -住宅ローンが25%から15%に引き下げられ、頭金は少なくとも235,000元節約できる。
上海金融開発研究所所長の曽剛氏は、「住宅ローン金利と頭金比率という2つの側面から住宅金融政策を調整することは、住民の住宅消費基準を引き下げ、金利負担を軽減し、消費と投資の拡大を促進するのに役立つだろう」と述べた。 、さまざまな場所で、管轄内の最低頭金率を決定するために都市固有の政策を実施することもできると述べました。さらに、15% は最低頭金比率にすぎません。商業銀行は、顧客のリスク プロファイルに基づいて最低頭金比率を実施できるかどうかを評価する必要があります。
2024 年 5 月に上海の嘉定区で撮影された不動産プロジェクトの現場。写真提供：新華社記者 鄭君天
財政管理部門は需要側から住民の住宅購入を支援する一方、供給側にも有益な多くの政策措置を打ち出している。
潘公勝氏は、不動産会社に対する既存融資の延長や不動産運営ローンなどの段階的政策は当初今年末で期限切れとなる予定だったが、今回、中国人民銀行と国家金融監督局が延長を決定したと紹介した。これら 2 つの政策は 2026 年末まで継続されます。
業界の専門家によると、一部の不動産金融政策の期間延長は、不動産会社の既存資産をさらに活性化し、不動産会社のキャッシュフローを改善するのに役立つという。
不動産リスクを解決するには、既存住宅ストックの活性化が鍵となります。今回、中国人民銀行は手頃な価格の住宅向けの借り換え政策をさらに最適化し、市場の幅広い注目を集めている。
今年5月、中国人民銀行は、金融機関が地元国有企業が完成済みおよび未販売の商業用住宅を合理的な価格で取得できるよう支援するため、3,000億元の手頃な価格の住宅再ローンの創設を発表した。市場化と法の支配。
「銀行や買収企業に対する市場ベースのインセンティブをさらに高めるため、手頃な住宅再融資政策における中国人民銀行の金融支援の割合を当初の60％から100％に引き上げ、在庫削減を加速する」商業住宅のプロセス」とパン・ゴンシェン氏は説明します。
董暁廟氏は、中国人民銀行からの金融支援の割合を100％に引き上げることで、商業銀行や地元国有企業の熱意が高まり、商業用住宅の在庫削減プロセスが加速すると考えている。この動きは、手頃な価格の住宅の供給をさらに増やし、不動産業界の変革と発展の新しいモデルの確立を促進するのにも役立ちます。
また、不動産会社による既存土地の取得を支援する観点から、中国人民銀行は、地方政府の土地準備金の一部を特別債券として活用することを前提に、政策銀行や商業銀行による融資を認めることを検討することを提案した。適格企業による市場指向の不動産企業の土地買収をサポートします。
潘公生氏は、今回の措置は既存の土地の活性化につながり、不動産会社への財務圧力の軽減につながるとし、「必要に応じて中国人民銀行も再融資支援を提供できる」と述べた。
中国の不動産市場の需要と供給の関係が大きく変化する中、金融政策は状況に適応するために絶えず調整され、最適化されてきましたが、一方では硬直化して改善した住宅需要への支援を強化し続けています。一方で、不動産リスクの波及を防ぎます。
中国民生銀行の首席エコノミスト、文斌氏は「今回の不動産金融政策は一貫した政策の方向性を変えることなく強化されており、新旧の政策の結びつきは安定しており、秩序あるものとなっている」と述べた。政策支援は総合的に株価の安定化と成長の促進に役立ち、不動産市場の安定化に向けた明確なシグナルを送ることになる。
