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最近、上海市青浦で土地促進会議が開催され、合計39の土地区画と17のグループが促進された。その中でも特に注目を集めているのが3つの土地だ。

プロモーション情報によると、朱家角鎮典山湖大道南側の d02-12 区画、朱家角鎮竹西路東側の 105-06 区画、朱家角鎮東側の 105-20 区画の計画容積率が記載されています。朱家角鎮の朱西路はわずか0.8です。

天然資源省は昨年９月末、郊外の容積率を１．０以上にしてはならないという制限を解除することを提案する文書を発表した。青浦区が発したシグナルは、天然資源省の「郊外容積率1.0制限の撤廃」案が一級都市で初めて実施されることを意味する。

今年に入ってから、土地市場全体は横ばいで推移しているが、一部の中核都市で売り出された「低密度住宅地」が土地競売に若干の盛り上がりを引き起こし、開発業者らから熱狂的な歓迎を受けている。杭州市の低密度住宅地のプレミアム率は60％近くに達しており、無錫の住宅地市場では低密度住宅地が主流の供給タイプとなっている。

低密度宅地人気の背景には、一方では政策緩和があり、他方では市場への認識がある。一部の二線、三線都市では、低密度の不動産商品が発売された後、「10分で完売」「抽選に2,000人以上が申し込んだ」などの売れ筋シナリオが現れた。

中核都市は低密度の住宅地を促進することが多い

2003 年には、容積率の低い別荘の土地供給が国レベルで停止され、2016 年に土地資源局が「住宅省通知」を出しました。別荘計画建設の承認に関する事項に関する都市・農村開発』》では、別荘の承認を停止することが明確に提案されている。

土地が貴重な上海では2010年にはすでに容積率が1.0を下回る住宅地の供給を停止した。青浦区の容積率0.8の3つの土地の売却が成功すれば、14年にわたる「別荘禁止」政策が緩和されたことも意味する。

業界関係者らは記者団に対し、タウンハウスタイプのコミュニティを構築するには容積率要件０．８で十分だと語った。推進会議では、青浦区計画天然資源局の関係者も、上海は現在第4世代住宅プロジェクトを検討していると述べた。

実際、一級都市では土地よりも人口の方が多く、二級、三級都市では低密度住宅地の供給はまだ初期段階にあり、地方自治体は今年以降頻繁に低密度住宅地の供給を開始している。 、市場から歓迎されています。一部の都市では、低密度の住宅地が土地市場の主流の供給となっています。

杭州では、主要都市部に低密度の土地区画が売り出される限り、不動産会社が熱心にその土地を買い取るだろう。例えば、今年7月、杭州鳳寿湖の容積率1.2の低密度土地がグリーンタウンによって売却された。そのプレミアム率は59％で、今年の杭州の住宅用地譲渡の最高プレミアム率を設定した。 。その後間もなく、杭州市は白馬湖の低密度土地区画を立ち上げ、グリーンタウン、c&d、金茂などの多くの開発業者が「注目」した。42回の見積もりを経て、グリーンタウンが40％近いプレミアムレートで落札した。 . 今日の土地市場では、プレミアムレートは珍しいです。

今年6月には、低密度の土地区画も南京の土地競売の焦点となった。河西cbdに近い建業区のg11区画は当初容積率1.8で計画されていたが、後に1.01に引き下げられた結果、市場志向の不動産会社との競争を招いた。 15%を超え、取引最低価格は43,888元/平方メートルとなり、南京で2番目に取引価格の高い土地となった。

低密度住宅地に対する市場の認識により、南京市は投資を拡大している。南京資源企画局によると、今年は38の主要土地区画のうち、玄武区紫金山の南麓にある古家営区画の容積率が高く、今後さらに低密度の土地区画が立ち上がる予定だという。秦淮区南部新都市の秦淮江国際道路区画は 1.01 が最も低く、浦口区のバリ道路以南と麗水区の岳麓湖区画は 0.8 と低い。

無錫では、低密度の土地が土地供給の主流となっている。無錫市は6月、今年販売予定の優良土地12件を発表したが、そのうち容積率1.2以下が8件、容積率1.0未満が4件、最も低い容積率が0.8件が4件だった。容積率は4分の3以下でした。

明源不動産研究所の統計によると、2024年初め以来、蘇州では合計13の土地区画が販売されており、合肥で販売された25の住宅用地のうち、容積率が1.05未満の土地が6件ある。今年の最初の8か月間、容積率は1.05を下回っています。1.2には5つの区画があり、その中で新站ハイテク区の2つの区画はそれぞれ1.1と1.0の最も低い容積率を持っています。合肥市が最後に容積率1.0の土地を販売してから9年が経った。

別荘風の商品は大幅な量増加が見込まれる

20年以上前から施行されている「村落制限令」は現在、容積率の低い土地が頻繁に出回っている。

一般に容積率とは、地域の土地面積に対する建物の総面積の割合を指し、建築用地利用の強度を反映・測定する重要な指標です。住宅購入者にとって、容積率は住みやすさを反映する重要な要素の一つです。容積率が0.5未満であれば戸建別荘が建築可能、容積率が0.7未満であれば純町家が建築可能、容積率が1.0未満であれば長屋やバンガローが建築可能です。 18 階建ての高層住宅の容積率は一般的に 1.8 から 2.5 の間であり、業界では一般に、敷地率が 1.2 未満の場合は低密度と言えると考えられています。

中核都市の状況から判断すると、現在、主要都市部で着工されている低密度の土地の容積率はおおむね1.0のラインに近いのに対し、郊外部の最低の低密度の土地は0.8に過ぎません。容積率の水準はまだ十分ではない 一戸建ての別荘や邸宅形式の別荘の開発は、長屋、重層別荘、バンガローなどの製品しか建設できない 低密度住宅の開発は条件付きかつ段階的に行われている。自由化された。

2021年後半から国有不動産市場は深い調整期に入り、不動産会社の土地取得意欲は総じて低下している。多くの都市では、低密度の土地区画の容積率も調整後に引き下げられていますが、もともと容積率が高かったために誰も土地に興味を示さなかったため、市況に合わせて容積率を下げる必要がありました。

不動産市場の需要と供給の観点から見ると、不動産市場全体が低迷する中、低密度の製品が市場でより好まれているのは事実です。

杭州を例に挙げると、杭州の不動産市場は今年低迷期に入ったが、高級改良プロジェクトや低密度プロジェクトは依然として散発的な上昇を維持する可能性がある。バンガローとヴィラを主力商品とする不動産開発「夏営金秀里」が今年6月に初めてオープンしたとき、93戸以上の人々が抽選に登録し、「最高の社会保障」要件を引き起こした。今年8月末に48戸のヴィラが再オープンし、800組以上の購入者が集まり、再び社会保障ランキングのきっかけとなった。総額2,000万のペントハウス・ヴィラは1時間以内に完売した。 。

南京では、今年6月に開業した延子区の低密度大規模平屋土地「江月堂」は、南京市延子区地区で過去10年間に開設された初の低密度土地区画である。面積比は 1.06 で、各住宅の面積は 215 ～ 400 平方メートル以上、一戸当たりの平均価格は 1,000 ～ 2,000 万元に達しますが、40 戸以上のうち 30 戸以上が販売されています。第一期は販売済みです。

多くの政府はまた、低密度住宅地の促進と第 4 世代住宅を組み合わせて、容積率の低い土地を土地市場に放出する一方で、開発業者に第 4 世代住宅の建設を奨励する政策も導入しています。このような住宅商品は、建築密度が低く緑化率が高いだけでなく、「どの家にも庭があり、どの家にも中庭があり、従来の住宅タイプと比べて住宅取得率が100％を超える」という特徴を持っています。 、新しい低密度の第 4 世代住宅の快適性レベルが大幅に向上しました。

江蘇省塩城市は、今年市内に760戸の第4世代改良住宅を発売すると発表したところ、最近発売された低密度ヴィラ商品「フェニックス・フイ・リウユアン」の最初の31戸が抽選で10分以内に完売した。

明源不動産研究所は、国際的な経験から、高級改良住宅の開発傾向は、別荘の郊外化と大規模な平らな床の都市化であると考えており、土地供給構造の調整により、全体的な供給が増加すると予測されます。次にヴィラが増加しており、特にヴィラのような商品（ヴィラ、バンガローなど）が大幅に増加すると予想されています。また、第4世代の住宅デザインコンセプトの恩恵により、ヴィラはより強力なヴィラを持つことになります。より良い生活体験を感じてください。

大手不動産会社の地域マネージャーは記者団に対し、この新しい低密度の第4世代住宅製品の大規模な発売は間違いなく市場での認知度を高めるだろうが、既存の新築住宅や第2世代住宅にも影響を与えるだろうと語った。両方の住宅市場の価格はさらに下落する可能性がある。