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郭建航記者が北京から報告しました

今年初め以来、地方金融は資産売却を加速しており、各地の地方商業銀行は固定資産や債務修復資産の流動化に向けた取り組みを強化している。

最近、qinnong bank は西部株式取引所に 18 件の住宅物件を上場し、譲渡しました。その総額は 1,400 万元近くで、その低価格の開始価格は業界で注目を集めました。同様の状況は多くの地域でも見られ、山東省莱蕪農村商業銀行も最近、工場、店舗、小規模財産権住宅を含む複数の不動産を公開口座に開設した。少数の大規模な財産権ハウス。

「チャイナ・ビジネス・ニュース」の記者は、銀行によって不動産物件を実現する理由が異なることを知った。地方商業銀行の資産の一部は、信用協同組合から地方商業銀行への転換や合併・廃止の前に海外投資から残ったものである。中小規模の銀行や支店の縮小により、本来の店舗が遊休状態となり、「コスト削減と効率化」や「無利子資産の活用」の観点から、遊休資産の一部を外部に処分。銀行はローンの回収が困難で、競売が失敗した後、債務を修復した資産を引き継ぎ、「家主」となって差し押さえられた資産を対外的に処分することを余儀なくされている。さまざまな要因の影響を受けて、各地の銀行が住宅を一括売却した。

地方の総合商業銀行や銀行の不動産オークション関係者の意見によると、現在銀行が競売にかけている住宅は一般に市場価格より20～30％安いとのことですが、住宅の状態はさまざまです。現地中核地域に立地する良好な状態の大型住宅 不動産所有住宅は資産性が高く、比較的人気があります。

空き物件掲載が増加

秦農銀行が譲渡のためにリストアップした住宅情報によると、18戸の住宅価格はすべて64万元から111万元の間である。記者は、秦農銀行が譲渡した18戸の住宅が銀行自身の固定資産であることを知った。価格を比較したところ、面積130.91平方メートルの最も低価格の住宅の総額は60万6500元で、単価は以下の通りだった。米1平方メートルあたり4,633元という低価格。シェルアプリに表示された同じ地域の同じ地域の住宅価格から、同じ階、同じアパートタイプの住宅の掲載価格は90万元、単価は6,875元/平方であることがわかります。 qinnong bank の上場移転価格はコミュニティの上場価格よりも低いです。

多くの地域の地方の商業銀行や地方の信用協同組合も遊休資産を処分している。公開情報によると、9月11日、黒竜江省密山農村商業銀行は黒竜江省統一株式取引所での入札に向けて複数の住宅や店舗を公開した。不動産の源泉は主に元の営業所のオフィススペースで、東蘭県農村信用協同組合が初期に遊休資産をアリ資産オークションプラットフォームを通じて競売にかけた後、空いたままになっていた。 9月 競売の理由は、固定資産管理のさらなる強化、資産配分の最適化、自社の優良資産の公売を行うため。

一般投資家が銀行所有の空き物件を購入できるのか？このような物件を購入する際に注意すべき点は何でしょうか？欽農銀行が譲渡対象としてリストアップした不動産を例に挙げると、ウェスタン株式取引所の関係者は記者団に対し、「今回のラウンドで売りにリストされた不動産は個別に売却することができる。購入する前に、ユーザーは表示されている注意事項をよく読むことをお勧めする」と語った。住宅の物件の現状や譲渡リスクなどの問題点に注目してください。

西部株式取引所が表示した情報によると、秦農銀行が上場している住宅は陝西新河（秦農銀行の前身）時代に機関が購入した投資住宅であり、長期間にわたって購入されていた。農村部の信用制度は過去に信用協同組合制度の改革を経験しているため、一部の農村部の商業銀行は長期にわたって遊休不動産を保有しており、複雑な財産権を持っている。

西安市蓮湖区建中巷5番地にある玉祥閣の3セットの物件を例に挙げると、西部財産権取引所関係者は記者団に対し、西安市蓮湖区建中巷5号の玉祥パビリオンにある3セットの物件は、以下のとおりであると語った。西安市蓮湖区建中巷5番地の所有者は個人であり、実際の所有者は陝西清農農村商業銀行有限公司である（信用協同組合制度の改革により）。 2015 年現在、所有者の名前はさまざまな理由から変更されていません）したがって、主題の譲渡には一定のリスクがあり、その結果、取引の両当事者が負担することになります。それぞれ。

地方の商業銀行関係者は記者団に対し、信用組合の再編や地域のビジネス環境の変化などの影響で、地方の商業銀行は一定規模の遊休不動産を抱えており、そのほとんどが店舗用に使われていると語った。資産利用の効率を高め、遊休資産を効果的に活性化するために、多くの銀行は地方商業銀行に自社の不動産を外部に賃貸または売却させています。地方の商業銀行による遊休不動産の売却が相次ぐ背景の一つは、地方の金融機関数の減少と銀行支店の縮小が続いていることだ。

農村部の信用制度改革が深化するにつれ、地方自治体の農村部商業銀行がますます増えています。地方および地方自治体の地方商業銀行の設立には、一部の法人の吸収および合併も伴い、その過程で地方の金融機関の数も減少し続けています。 9月4日、国家金融監督総局が公開した最新の銀行金融機関法人リストによると、2024年上半期の農村商業銀行、農村協同組合銀行、農村信用協同組合、村銀行の数は、それぞれ1,577、23、483、1,620。 2023年末のデータを比較すると、農村部の商業銀行、農村部の信用協同組合、村落銀行の数がそれぞれ30行、16行、16行減少し、農村協同組合銀行の数は変化していないことがわかる。

支店数の減少は、国家金融監督局の金融ライセンス情報照会システムの統計が不完全で、2024年1月から7月までに全国の1573支店が撤退したことも明らかだ。

債務を返済した資産を「拾う」

地方の商業銀行は遊休資産の処分を加速しているだけでなく、債務修復済み資産の処分にも力を入れている。

記者の不完全な統計によると、黒竜江省大河農村商業銀行、黒竜江省羅北農村商業銀行、貴州鎮源農村商業銀行、莱蕪農村商業銀行は近い将来、債務返済資産の競売を継続している。例えば、黒竜江省羅北農村商業銀行が競売にかけた一部の住宅の競売価格は、面積101.44平方メートルの住宅の開始価格がわずか8万3000元であることを示している。 -販売中の家族用住宅の面積は72平方メートルから89平方メートルの間で、最低開始価格はわずか31,500元です。

アリババオークションの不動産競売事業サービスプロバイダーは、差し押さえ資産のある住宅の購入に関して記者団に対し、「差し押さえ資産の購入と差し押さえオークションには大きな違いがある。譲渡方法の点で、差し押さえ資産のほとんどは国家機関に譲渡されている」と語った。優良資産であり、差し押さえられた住宅の所有権は一般の中古住宅取引と大きく変わりません。権利は銀行の名義であり、また、譲渡は裁判所の判決に基づいて行われます。一方、差し押さえられた資産の価格のほとんどは非常に魅力的です。例として陝西省の地方商業銀行が競売にかけた不動産は、第 1 ラウンドのオークションが失敗した後、第 2 ラウンドのオークションで価格が 10% 引き下げられました。オークションでは価格が再び 10% 引き下げられ、銀行が資産を引き取って再度オークションにかける予定です。」

実際、購入予定者にとっては、差し押さえられた資産の価格は差し押さえられた住宅の価格よりも有利である可能性がありますが、銀行の観点からすると、差し押さえられた資産を受け入れて「家主」になることを「強制」されることがよくあります。

安徽省黄山市恵州区人民法院の王旭東氏は、金融執行事件における財産による債務返済の困難さに関する研究報告書の中で次のように指摘した。「商業銀行の不良債権回収問題はますます顕著になっており、司法的処分によってそれを実現することはますます困難になっている 司法的競売の後、不動産を利用して負債を相殺することは、商業銀行にとって信用リスクを解決し、資産損失を回避および軽減するための重要な手段となっている。しかし、商業銀行は、不動産の償還を通じてそのような不良資産を消化することを選択することによって、資金を引き出すという目的を完全に達成することはできません。一般に、現物債権の収用による資産の処分には抵抗がありません。」

地方の商業銀行が遊休資産や差し押さえ資産の処分を急がなければならない理由は、銀行の収益性への圧迫に関係している。

公開データによると、2024年上半期にa株上場銀行42行の純利益は合計1兆914億5,400万元で、前年同期の1兆874億3,600万元から0.37％増加した。成長率が鈍化した。

国家金融監督管理局の担当者は、今年8月21日の国務院新聞弁公室の記者会見で、「貸出金利は引き続き低下し、純金利マージンは継続的に縮小し、金利の低下が続いている」と公に述べた。中国の商業銀行の純利益が近年増加している理由は、「近年、商業銀行は利益成長の鈍化というプレッシャーに直面し、内部の可能性を活用し、コストを削減するためにさまざまな方法を使っている。多くの地方商業銀行は、効率性を高め、銀行の収益性を合理的な範囲内に維持することを提案している。その目標は、無利子資産から利益を得るということである。

甘粛地方信用組合は、2024 年の初めに不良資産の回収と処分に関する「100 日攻撃」キャンペーンを開始しました。その管轄内の多くの法人は、債務返済済み資産の回収と処分の要件を徹底的に実施しています。陝西省農村信用組合は、回収と処分の目標を厳守し、攻撃を加速するために集中的に取り組み、リスク資産の解決と回収を強化し、管轄内の多くの法人が積極的に実施した。例えば、陝西省濟水農村商業銀行の公式ウェブサイトの情報は、同銀行が資産リスクの処理および管理に関する「除氷措置」の取り決めに従って、省の業務に関する一般要件を誠実に実施していることを示している。当行は、収益を包括的に把握し、積極的に処分計画を策定し、債務償還資産の処分と実現を銀行が非信用資産の管理を強化するための重要な出発点として常に捉えています。

実際、債務修復資産の管理をさらに標準化し、資産損失を回避および削減し、不良資産回収の効率を向上させるために、2023 年に一部の地方の地方商業銀行は包括的かつ徹底的な浄化と、長年にわたって受け取った債務修復資産の検査により、差し押さえられた資産の迅速な実現が促進されます。