33の都市が「商業用住宅の購入と保管」に関する詳細な規則を発行しているが、基金の残高が状況打開の鍵となる可能性がある。
2024-09-11
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別の二級都市が商業住宅の購入と保管の陣営に加わった。 9月9日、合肥安居グループのwechat公式アカウントは、同社が手頃な価格の販売または賃貸用住宅を開発する計画であることを明らかにした。
発表によると、紹介保証住宅の収集範囲には、合肥市市街地の完成済み賃貸住宅プロジェクト、または賃貸住宅に転用可能な商業、オフィス、その他の建物が含まれます。合肥市の市街地にすでに賃貸住宅プロジェクトが建設され、売れ残った商業住宅が建設された。
北京新聞記者と中志研究所がまとめた統計によると、5月以降、33の都市・地域が商業用住宅の購入・保管に関する政策を実施し、具体的な住宅収集の詳細を公表している。これらの都市には、深セン、広州といった一級都市のほか、蘭州、長沙、貴陽、瀋陽、大連、昆明、杭州、仏山、煙台、南寧などの二級都市があり、さらに三級、四級都市もある。泰安、滄州、梧州、肇慶、徳州、北海、濰坊、蘆州、柳州、江門、桂林などの級都市。
9月には合肥市と他の都市も「商業用住宅の取得と保管」をフォローアップした。”
9月9日、合肥市不動産局は、合肥安住控股有限公司が既存の商業住宅を販売または賃貸用に取得する予定であると発表した。
このうち、保証賃貸住宅の収集範囲は、合肥市都市部（4県1市を除く）の完成済み賃貸住宅プロジェクト、または賃貸住宅に転用可能な商業住宅、事務所住宅、その他の適格住宅である。配置タイプ 保証住宅の収集範囲は、合肥市の市街地（4県1市を除く）内に建設されたが販売されていない商業住宅です。
合肥市は住宅タイプの要件に関して、具体的な面積制限を設けていないが、「住宅タイプの面積は適切である。原則として、プロジェクトの本体タイプ（住宅）の面積はユニットタイプを満たす必要がある」と指摘した。そして市の手頃な価格の住宅の面積要件。」
公開情報によると、合肥市の手頃な価格の住宅の面積は60平方メートルから120平方メートルの範囲です。
合肥市に加え、9月には泰安市、滄州市、梧州市も手頃な価格の住宅として使用する既存の商業用住宅の取得に関する詳細な規則を公布した。
9月6日、泰安市住宅・都市農村開発局は「政府主導、市場志向の運営」という業務理念に基づく「補償住宅用の既存商業住宅の収集に関する公告」を発表した。市場志向、合法化」および独立した意思決定。自主参加の原則、政府によって買収対象として選ばれた泰安泰山志新不動産管理有限公司、適正な価格（再調達価格を考慮）基準上限（割り当てられた土地代、建設・設置費に利益の5％を加えた額）と同じ場所に手頃な価格の住宅を建設し、主要都市部の完成済みおよび未販売の商業住宅を収集する。泰安市は手頃な価格の住宅として使用できます。
住宅が満たすべき条件に関して、泰安市は、住宅が属するプロジェクトが単一の完成受理証明書を取得していること、および単一の商業住宅の建築面積が120平方メートルを超えてはいけないことを要求しています。メートル。
滄州市は9月5日、配置型低価格住宅向けの既存商業ビル取得プロジェクトの募集公告を発表、配置型低価格住宅向けに70～90平方メートル（最大120平方メートル以下）の商業ビルを取得することに重点を置いた。建物全体およびユニット全体の取得に応じて優先的に取得されます。
購買・貯蔵キャンプの拡大と実施規模はまだ小さい
これら 33 都市が発行する詳細な住宅収集規則を見ると、主に所在地、住宅資格、アパートの面積、補助設備、購入および保管価格などに焦点が当てられています。
ほとんどの都市では、不動産の所有権が明確であり、不動産会社の資産、負債、法的関係が明確であることが必要です。一定の駐車スペースを満たすための便利な交通機関と充実したサポート設備を備えています。 マッチング率は、建物全体またはユニット全体の売れ残りの建物プロジェクトを優先します。
単位面積に関しては、ほとんどの都市で 120 平方メートル未満が必要です。その中で、一部の都市における低価格住宅の集合体は、賃貸型低価格住宅と分譲型低価格住宅に細分化されており、前者は面積が小さく、一般的に必要な建築面積は 70 平方メートル以下です。
huatai research report の分析によると、現地の慣行の観点から、購入および保管のための住宅ストックの要件は安全性と収益性の両方を考慮しており、現段階では商業オフィスや小規模アパートの方が導入が容易です。購入と保管は不動産会社の属性を制限するものではありませんが、リソースの調整では国有企業の方が有利である可能性があります。
現在、商業用住宅の購入と保管のためのキャンプは拡大し続けているものの、そのほとんどが最初のバッチであり、実施の規模はまだ小さいことは注目に値します。
例えば、広州増城が取得した住宅の延床面積は約20,700平方メートルで、70平方メートル、90平方メートル、120平方メートルのマンション面積を合わせて見積もると、約200戸となる。住宅が取得できる。
5月に杭州市臨安区で行われた募集公告によると、臨安区内で商業用住宅を一括取得し、取得する住宅の面積は原則として1万平方メートルを超えないことになっている。 、および単一ユニットの建築面積は70平方メートルを超えてはなりません。 供給源は200セットを超えてはなりません。
購入・保管プロジェクトが比較的多い重慶市でも数千戸しかない。重慶市住宅・都市農村開発局のwechat公式アカウントによると、重慶市は最近、手頃な価格の住宅プロジェクトとして使用する完成済み商業住宅取得の第2陣の契約に署名したという。中央企業、国有企業、民間企業から合計7つのプロジェクトが締結され、取得面積は11万平方メートルを超え、装飾と改修を経て2,600戸以上の住宅を手頃な価格で提供できるようになりました。今年初めの時点で、重慶国有企業は7つのプロジェクトと4,207戸の住宅を取得した。
資金バランスが鍵であり、さらなる指導とサポートが必要です
手頃な価格の住宅には人々の生活特性があり、資本の保全と低収益が求められるため、企業にとっては、収集と保管に投資される資金と将来の収益率が参加の熱意に影響を与えます。
華泰証券の調査報告書は、資本バランスが購入と準備の実施と持続可能性の鍵であると考えています。まず、現在の回収・保管資金は主に「中央銀行再融資＋銀行融資＋財政補助金＋国有企業の自己調達」であり、「中央資金＋地方財政」からの更なる指導と支援が必要である。第二に、アパートやオフィスビルなどの商業用不動産は、ユニットタイプが家賃保証住宅に適しており、供給過剰により取得時の交渉の余地が大きいため、現段階では住宅用不動産よりも土地を取得しやすいです。第三に、主要都市における賃貸料と販売の比率は一般に低く、補助金がなければ営業利益でコストを賄うことは依然として困難であり、それが購入と保管の拡大に影響を及ぼします。さらに、住宅を購入、保管、拡張する際には、都市のエネルギーレベル、立地、プロジェクトの適格性といった手頃な価格の住宅の需要と供給の不一致を考慮する必要があります。
不動産市場は伝統的な「ゴールデンナイン」の販売ノードに入ったが、政策の観点から具体的な販売がどのようになるかはまだ分からず、購入や保管などが増加する可能性がある。関連政策。
取得および保管後の収益の問題に関して、ギャラクシー証券は、海外の経験を参考に、主なアプローチとして販売を主な方法とし、我が国では現在、収益を実現するために主にリースを使用していると指摘した。賃貸住宅やreitなどの形で上場・再生されることが期待されるため、ファンドの取得・保管が期待されます。
北京ニュースシェルファイナンス記者ドゥアン・ウェンピン
編集：ヤン・ジュアンファン、校正：ヤン・リー
