33 città hanno emanato norme dettagliate per “l’acquisto e l’immagazzinamento di alloggi commerciali”. il saldo dei fondi potrebbe essere la chiave per risolvere la situazione.
2024-09-11
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un’altra città di secondo livello si è unita al campo dell’acquisto e dello stoccaggio di alloggi commerciali. il 9 settembre, l'account wechat ufficiale del gruppo hefei anju ha rivelato che la società prevede di sviluppare alloggi a prezzi accessibili in vendita o in affitto.
l'annuncio afferma che l'ambito di raccolta degli alloggi garantiti per il collocamento comprende progetti di alloggi in affitto completati nell'area urbana della città di hefei o edifici commerciali, uffici e altri che possono essere convertiti in alloggi in affitto; il collocamento comprende progetti abitativi completati nell'area urbana della città di hefei. sono stati costruiti alloggi commerciali invenduti.
secondo le statistiche del giornalista beijing news insieme allo zhongzhi research institute, da maggio, 33 città e regioni hanno implementato politiche per l’acquisto e lo stoccaggio di alloggi commerciali e hanno emesso dettagli specifici sulla raccolta degli alloggi. tra queste città ci sono le città di primo livello shenzhen e guangzhou, così come le città di secondo livello lanzhou, changsha, guiyang, shenyang, dalian, kunming, hangzhou, foshan, yantai, nanning, ecc., e altre di terzo e quarto livello. città di secondo livello, tra cui tai'an e cangzhou, wuzhou, zhaoqing, dezhou, beihai, weifang, luzhou, liuzhou, jiangmen, guilin, ecc.
a settembre, hefei e altre città hanno dato seguito all’”acquisizione e deposito di alloggi commerciali””
il 9 settembre, l'ufficio immobiliare di hefei ha annunciato che hefei anju holding group co., ltd. intende acquisire alloggi commerciali esistenti per la vendita o affittare alloggi a prezzi accessibili raccolta del patrimonio immobiliare commerciale esistente.
tra questi, l'ambito di raccolta degli alloggi garantiti in affitto sono i progetti di alloggi in affitto completati nell'area urbana della città di hefei (escluse quattro contee e una città) o case commerciali, uffici e altre case qualificate che possono essere convertite in alloggi in affitto; il tipo di collocamento l'ambito di raccolta degli alloggi garantiti è l'edilizia commerciale che è stata costruita ma non venduta all'interno dell'area urbana della città di hefei (escluse quattro contee e una città).
in termini di requisiti del tipo di casa, hefei non ha fissato restrizioni specifiche sull'area, ma ha sottolineato che "l'area del tipo di casa è appropriata. in linea di principio, l'area del tipo di unità principale del progetto (casa) dovrebbe soddisfare il tipo di unità e i requisiti di area degli alloggi a prezzi accessibili della città."
secondo le informazioni pubbliche, la superficie degli alloggi a prezzi accessibili a hefei varia da 60 a 120 metri quadrati.
oltre a hefei, a settembre, tai'an, cangzhou e wuzhou hanno emanato norme dettagliate per l'acquisizione di alloggi commerciali esistenti da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili.
il 6 settembre, l'ufficio per l'edilizia residenziale municipale e lo sviluppo urbano-rurale di tai'an ha pubblicato l'"annuncio sulla raccolta di alloggi commerciali esistenti per alloggi a indennizzo". ", processo decisionale "orientato al mercato, legalizzato" e indipendente, il principio della partecipazione volontaria, tai'an taishan zhixin real estate management co., ltd. scelta dal governo come soggetto di acquisizione, a un prezzo ragionevole (prendendo il prezzo di sostituzione di alloggi a prezzi accessibili nella stessa ubicazione del limite superiore di riferimento, ovvero il costo del terreno assegnato, i costi di costruzione e installazione, più non più del 5% del profitto), e raccogliere case commerciali completate e invendute nelle principali aree urbane zona della città di tai'an da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili.
in termini di condizioni che la casa deve soddisfare, la città di tai'an richiede che il progetto a cui appartiene la casa abbia ottenuto un unico certificato di accettazione del completamento e che l'area di costruzione di una singola casa commerciale non superi i 120 metri quadrati metri.
il 5 settembre, cangzhou ha emesso un annuncio di sollecitazione per progetti volti all'acquisizione di edifici commerciali esistenti per alloggi a prezzi accessibili di tipo collocamento, concentrandosi sull'acquisizione di 70-90 metri quadrati (massimo non più di 120 metri quadrati) di edifici commerciali per alloggi a prezzi accessibili di tipo collocamento, con priorità in conformità con l'acquisizione dell'intero edificio e dell'intera unità.
l’espansione del campo di acquisto e stoccaggio e la portata dell’attuazione sono ancora limitate
esaminando le norme dettagliate sulla raccolta degli alloggi emesse da queste 33 città, queste si concentrano principalmente sull'ubicazione, sulle qualifiche degli alloggi, sulla superficie dell'appartamento, sulle strutture di supporto, sui prezzi di acquisto e deposito, ecc.
la maggior parte delle città richiede che la proprietà abbia completato le procedure di registrazione; la proprietà della proprietà è chiara e può essere richiesto un certificato immobiliare; le attività, le passività e i rapporti giuridici della società immobiliare sono chiari; appartiene dispone di mezzi di trasporto convenienti e strutture di supporto complete per soddisfare un determinato rapporto di corrispondenza dei posti auto; dare priorità ai progetti di costruzione invenduti dell'intero edificio o dell'intera unità;
in termini di unità di superficie, la maggior parte delle città richiede che sia inferiore a 120 metri quadrati. tra questi, l'insieme degli alloggi a prezzi accessibili in alcune città è suddiviso in alloggi a prezzi accessibili del tipo in affitto e alloggi a prezzi accessibili del tipo in assegnazione. il primo ha una superficie più piccola e generalmente richiede un'area edificabile non superiore a 70 metri quadrati.
secondo l’analisi del rapporto di ricerca huatai, dal punto di vista della pratica locale, i requisiti per il patrimonio immobiliare per l’acquisto e lo stoccaggio tengono conto sia della sicurezza che della redditività, e gli uffici commerciali e i piccoli appartamenti sono più facili da implementare in questa fase. sebbene l’acquisto e lo stoccaggio non limitino le capacità delle società immobiliari, le imprese statali possono avere maggiori vantaggi nel coordinamento delle risorse.
vale la pena notare che attualmente, anche se il campo per l'acquisto e lo stoccaggio di alloggi commerciali continua ad espandersi, la maggior parte di essi è il primo lotto e la scala di attuazione è ancora piccola.
ad esempio, la superficie totale delle case acquisite da guangzhou zengcheng è di circa 20.700 metri quadrati, se si stima in base alla combinazione di superfici dell'appartamento di 70 metri quadrati, 90 metri quadrati e 120 metri quadrati, circa 200. le case possono essere acquistate.
l'annuncio di gara nel distretto di lin'an, hangzhou, a maggio mostra che un lotto di alloggi commerciali sarà acquistato per alloggi pubblici in affitto all'interno del distretto di lin'an. in linea di principio, l'area degli alloggi acquistati non dovrà superare i 10.000 metri quadrati. e la superficie edificabile di una singola unità non deve superare i 70 metri quadrati. la superficie complessiva dell'abitazione non deve superare i 70 metri quadrati.
anche a chongqing, che ha relativamente numerosi progetti di acquisto e stoccaggio, ci sono solo poche migliaia di unità. secondo il resoconto pubblico di wechat di chongqing housing and urban-rural development, chongqing ha recentemente firmato il contratto per il secondo lotto di acquisizioni di alloggi commerciali completati da utilizzare come progetti di alloggi a prezzi accessibili. sono stati firmati un totale di 7 progetti di acquisizione da imprese centrali, imprese statali e imprese private, con una superficie acquisita di oltre 110.000 metri quadrati. dopo la ristrutturazione e la ristrutturazione, potranno essere fornite più di 2.600 unità abitative a prezzi accessibili. all'inizio di quest'anno, le imprese statali di chongqing avevano acquisito 7 progetti e 4.207 unità abitative.
l’equilibrio dei finanziamenti è la chiave e sono necessari ulteriore orientamento e sostegno
gli alloggi a prezzi accessibili sono caratteristiche di sostentamento delle persone e richiedono la conservazione del capitale e bassi profitti. pertanto, per le aziende, i fondi investiti nella raccolta e nello stoccaggio e il tasso di rendimento futuro influenzano l'entusiasmo per la partecipazione.
il rapporto di ricerca di huatai securities ritiene che l'equilibrio del capitale sia la chiave per l'implementazione e la sostenibilità dell'acquisto e della riserva. in primo luogo, gli attuali fondi di raccolta e stoccaggio sono principalmente “riprestiti della banca centrale + prestiti bancari + sussidi fiscali + autoraccolti da parte di imprese statali”, che necessitano di ulteriore guida e sostegno da parte di “fondi centrali + finanza locale”. in secondo luogo, in questa fase gli immobili commerciali come appartamenti e uffici sono più facili da ottenere rispetto agli immobili residenziali perché le loro tipologie di unità sono più adatte per abitazioni con canone garantito e l’eccesso di offerta si traduce in maggiori margini di trattativa durante l’acquisizione. in terzo luogo, il rapporto affitto/vendita nelle città chiave è generalmente basso. senza sussidi, è ancora difficile che il reddito operativo copra i costi, il che influisce sull’espansione degli acquisti e dello stoccaggio. inoltre, è necessario considerare il divario tra domanda e offerta di alloggi a prezzi accessibili in termini di livello energetico urbano, ubicazione e qualifiche del progetto al momento dell’acquisto, dello stoccaggio e dell’espansione degli alloggi.
il mercato immobiliare è entrato nel tradizionale nodo delle vendite "golden nine". resta da vedere come saranno le vendite specifiche. dal punto di vista politico, potrebbe esserci un periodo finestra e c'è la possibilità di aumentare gli acquisti, lo stoccaggio e altro politiche correlate.
per quanto riguarda la questione dei rendimenti dopo l'acquisizione e lo stoccaggio, galaxy securities ha sottolineato che, con riferimento all'esperienza estera, l'approccio principale è utilizzare la vendita come metodo principale e il leasing come supplemento. il mio paese attualmente utilizza principalmente il leasing per realizzare il rendimento fondi, perché l'acquisizione e lo stoccaggio di progetti utilizzati per alloggi in affitto o si prevede che siano quotati e rivitalizzati sotto forma di reit.
duan wenping, giornalista della beijing news shell finance
a cura di yang juanjuan e corretto da yang li
