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テキスト丨秦佳莉‍‍‍‍‍

編集者丨李荘‍‍

上海と西安の新築住宅価格が真っ先に上昇し、不動産売却や土地取得に積極的だった中国海外控股とグリーンタウンは大きな恩恵を受けた。

住宅価格が上昇している数少ない都市の一つである上海と西安の不動産市場は、今年は独特だ。国家統計局のデータによると、7月の上海と西安の新築住宅価格はそれぞれ前月比0.2％、前年同月比4.4％上昇した。西安の新築住宅価格は前月比0.2%、前年比3.4%上昇した。上海の新築住宅価格は26カ月連続で上昇している。

高級改良物件の供給と取引量が増加し、上海と西安の住宅価格を押し上げている。住宅価格の上昇に加え、上海の不動産市場の取引規模、住宅の供給タイプ、土地取引額などは今年、すべて独立した傾向から外れている。

上海と西安の不動産市場の人気が高まるにつれ、チャイナ・オーバーシーズ・プロパティーズとグリーンタウン・チャイナが最大の勝者となった。中国指数研究所のリストによると、今年1月から7月まで、中国海外不動産とグリーンタウンチャイナは上海不動産会社の売上収益ランキングで1位と2位にランクインした。西安では、グリーンタウン チャイナが地元の「ベストセラー」にランクインしています。

上海と西安の住宅価格が国の上昇を牽引

上海の新築住宅価格は26カ月連続で上昇

不動産業界全体の価格の安定を背景に、上海と西安の不動産市場は独自の方向に進んでいる。国家統計局が7月に発表した70大中都市の商業住宅販売価格推移によると、上海と西安が新築住宅の価格上昇率で全国をリードした。このうち、上海の新築住宅価格はそれぞれ前月比0.2％、前年比4.4％上昇、西安の新築住宅価格は前月比0.2％、前年比0.2％上昇した。それぞれ前年比 3.4% 増加しました (表 1 を参照)。

表1：2024年7月の大中都市70都市における新築商業住宅の販売価格指数

今年7月時点では、上海の新築住宅価格は26カ月連続で上昇、国内でほぼ唯一です。同時に、上海はまた、国内70都市の中で中古住宅価格が上昇した唯一の都市でもある。, 7月の中古住宅価格は前月比0.1％上昇した。

西安の新築住宅価格も上昇を続けている。 2023年3月以降、西安の新築住宅価格は14カ月連続で上昇今年5月に新築住宅価格が前月比0.1％下落するまで一時的に下落した。現在、西安の住宅価格は上昇傾向を再開しており、新築住宅価格は過去2か月で再び継続的に上昇している。

しかし、上海では中古住宅価格と中古住宅価格が同時に上昇しているのに比べ、西安の不動産市場は明らかに二極化しており、地元の中古住宅価格は下落している。今年7月、西安市の中古住宅価格はそれぞれ前月比0.6％、前年比5.9％下落した。

製品カテゴリの観点から見ると、大規模な改良プロジェクトにより上海と西安の住宅価格が上昇しており、この 2 か所では 144 平方メートルを超える商業用住宅の価格上昇が最も顕著です。国家統計局のデータによると、今年1月から7月まで、上海の144平方メートル以上の新築住宅の平均価格は前年比5.7％上昇した。西安は前年比５．５％上昇した。

住宅価格が上昇しているだけでなく、取引規模から判断すると、最近、上海では一次住宅と中古住宅の両方が「量と価格の上昇」を経験している。中国指数研究院などのデータによると、今年6月と7月の上海の中古住宅取引量はそれぞれ2万3700戸と1万8000戸で、前年比95％増、45％増となった。 ; 地元の新築住宅販売も加速しており、6月から7月の新築住宅の平均取引面積は69万平方メートルで、1月から5月の月平均と比べて41％増加した。全体として、上海の新築住宅販売は今年6月に1年ぶりの高水準に達し、中古住宅は3年ぶりのピークに戻った。

西安の不動産市場の取引量の増加は主に中古住宅市場に反映されている。西安市住宅都市農村開発局のデータによると、7月の西安市のオンライン中古住宅登録件数は9,268件で、前月比約12.96％増加した。ハンド住宅市場は「量に見合った価格」のパフォーマンスを示しました。

商業用住宅市場と並んで、独立した市場として登場した 2 か所の地方オークション市場もあります。中国指数研究院のモニタリングデータによると、2024年上半期の上位20都市の宅地譲渡料の総額は3,660億2,000万元で、このうち上海は譲渡額423億2,000万元で第3位となった。次いで西安が送金額323億7000万元で4位となった。

２カ所の事業用住宅の供給は今年も比較的高い水準にあり、不動産会社は積極的に販売を進めている。例えば、中国指数研究院西安支店のモニタリングによると、2024年1月から7月までに、西安商業住宅意向登録プラットフォームは合計242件のプロジェクト登録を完了し、約3万4000戸の住宅が市場に参入した。 、前年同期と比較して5.76％増加しました。

中国指数アカデミーが公開した2024年1月から7月までの西安不動産会社の売上規模リストから判断すると、西安不動産上位10社の累計売上高は664億6000万元で、前年比10.12％増加した。去年の同じ時期。大手不動産会社は市場競争において明らかに有利であり、市場の集中はさらに進んでいます。

新築住宅価格の上昇、土地譲渡の規模、プロジェクトを立ち上げた不動産会社の数に関係なく、上海と西安の不動産市場は今年、その傾向に逆行している。

上海中原の不動産市場アナリスト、ルー・ウェンシー氏は本誌に対し、現在の上海の住宅価格はより構造的に上昇していると述べ、「面積が90平方メートル未満と90平方メートルから144平方メートルの住宅の価格を比較すると、住宅価格はより構造的に上昇している」と語った。 144 平方メートルを超える住宅用建物はより安定しており、この構造的上昇は市場に比較的大きな影響を与えています。」

ルー・ウェンシー氏の見解では、現在、上海の中古住宅と中古住宅の交換チェーンが徐々にオープンし始めています。「ここ2カ月、上海の中古住宅取引は非常に活発だ。総額300万～500万程度の中古住宅の取引量は徐々に増えており、買い替えチェーン全体が徐々にスムーズになってきている。」

諸葛データ研究センターの上級アナリスト、グアン・ロンシュエ氏は本誌に対し、全国的な住宅価格の全般的な下落を背景に、西安の新築住宅価格の急激な上昇は地元住宅の純成長に関係していると語った。人口、住宅用地の供給、商業用住宅の製品構造、製品の改良需要などの要因が住宅価格を押し上げた。しかし、新築住宅価格の上昇に比べ、西安の中古住宅価格は下落している。新築住宅価格の上昇が続いているため、住宅購入者は中古住宅市場にさらに向かう可能性がある。

ハイエンドの改良された特性が価格を押し上げる

上海は「高級住宅」の爆発的な年を迎えた

不動産市場に対する有利な政策と高級不動産の供給増加が、上海と西安の市場人気を牽引する重要な要因となっている。今年5月以来、包括的市場「5・17ニューディール」、上海の「9つのニューディール」、西安の購入制限緩和に加え、その他の措置も地元の住宅購入基準とコストを引き下げてきた。

同時に、現在の中核都市における住宅価格の上昇は、高級改良物件の取引量と密接に関係している。特に上海では今年に入って平均価格「10万以上」の高級物件が集中的に市場に参入し、多くの「日本盤」が誕生している。

今年は上海市場に「高級住宅」が参入する年だ。中国海外不動産傘下の順昌九里、孫興開不動産傘下の浜江凱旋門、サナックバンド1号、保利万博天月、香港ランド開元、キャピタランド茂名大厦、上海チェンなど、さまざまな高額建築プロジェクトが登場している。 Jia 100 Jiaba Road などの高級改良物件は「圏外」で、優れた販売実績を誇っています。その中で、中国海運順昌九里、浜江凱旋門、上海陳家100佳白路などのプロジェクトはすべて「太陽の光」を達成しました。

中国指数データによると、今年初め以降、13都市で売上高50億元を超えるプロジェクトの数は17に増加し、そのうち上海が10プロジェクトで首位となった。国内の数百億ドルの大企業3社のうち、上海中海順昌九里と海洋国際住宅区（サナックバンド1号）を含む2社は上海で誕生し、売上高は188億6000万元と102億9000万元だった。それぞれ。 。

8月に入り、上海の高級不動産市場は活況を続けており、地元の「高級住宅」が大挙して市場に参入している。 8月17日、上海の2つの主要な「高級住宅」が同時にオープンし、どちらも「太陽の光が入っている」。このうち、黄埔の中核地区に位置するサナックバンドワンの第2期が今回立ち上げられ、平均プロジェクト価格は1平方メートル当たり17万1000元となった。同日完売、総販売額は56億7,400万元、普陀区の越秀蘇和和悦マンションもオープン初日に完売、平均販売価格は約10万3,600元/平方メートルだった。 、124台の累計売上高は17億3,500万元でした。

上海の「高級住宅」争奪戦も後半戦に突入した。前述のサナックバンド第一中庭と越秀・蘇河・和月マンションのほか、新湖聯合サナックが開発した金源プロジェクト、龍勝グループ傘下の龍勝湾、グリーンタウン銭潭百合園、保利博覧天月など、エンドプロジェクトは最近市場に参入しました。その中で、龍勝湾が最初に販売開始され、平均販売価格は1平方メートル当たり13万3,800元で、国茂不動産と中国鉄道建設が共同開発した新しい楊四上園も120戸中115戸が販売された。第 3 弾の物件が発売され、今回追加で 98 戸が発売され、平均価格は 99,950 元/平方メートル、初回発売の販売率は約 95% です。

中国海外とグリーンタウンが地域の「販売リーダー」に

グリーンタウンチャイナは上海に焦点を当てています

上海と西安では、チャイナ・オーバーシーズ・ランドとグリーンタウン・チャイナが今年のベストセラー・リストの最大の勝者となった。

今年の1月から7月にかけて、中国海外不動産は上海で売上第1位。中国指数研究所のリストによると、中国海外不動産は上海不動産会社の売上高ランキングで第1位となり、地域売上高は274億1,200万元となっている（表2参照）。

この期間中、中国海外不動産は数々の販売記録を打ち立てました。 6月末、上海の徐匯河畔にある臨地酒九秀「陽光」が売りに出され、清算手続きは90分以内に完了し、プロジェクトの平均登録価格は1平方メートル当たり14万6100元、66億元だった。今月も同日、登録プロジェクトの平均数は1平方メートル当たり14万6,100元で、1平方メートル当たり29万8,000元という高価格の中国海外順昌九里の49スタイルのヴィラが完売したと発表された。発表時には、上海の新築住宅の平均価格の新記録を樹立した。振り返ると、今年3月、中国海運順昌が九里市で発売した高層住宅512戸の第3弾は、平均価格が1平方メートル当たり17万2000元で、その日の売上高は200億元近くに達し、世界第1位となった。国内の「不動産の王様」。

グリーンタウンチャイナがその後に続きます、今年1月から7月までの地域売上高は174億6,600万元で、上海不動産会社の売上高リストで2位にランクされている。話題のプロジェクトが多い上海では、緑城外灘蘭園、緑城秦蘭園、緑城柳郷園の上海地区3つのプロジェクトがそれぞれ54億5,500万元、42億9,000万元、34億7,600万元の売上を達成した。

新築住宅価格も上昇を牽引西安の不動産市場では、グリーンタウン チャイナがトップセラーにランクされています。中国指数研究所が公開した西安不動産会社1～7社の売上高リストによると、グリーンタウン・チャイナが売上高136億1,000万元で西安市場をリードしている（表3参照）。このうち、ハイテクゾーンにあるグリーンタウン海棠三蔵プロジェクトは、グリーンタウンの売上高54億7000万元に貢献した。

豊富な価値埋蔵量を持つ不動産会社は、将来の販売実績を下支えする可能性が高い、上海や西安などの人気都市では、全国有数の不動産会社や地元国有企業が地元での「食料の蓄積」に注力している。中国指数研究所のリストによると、初期段階の拡大規模から判断すると、今年1月から7月まで、中国招商蛇口、中国世界不動産、中国建設宜品が、市場規模で上海の不動産会社トップ3に最終候補に入った。土地取得額は 47 億元を超え、参入基準額は 47 億元を超えた（表 4 参照）。中国鉄道建設、保利発展、西安都市投資不動産は、参入基準額が34億元を超え、西安の土地取得リストの上位3社に最終候補として挙げられた（表5を参照）。

業界の調整サイクルは続いており、長江デルタ地域を拠点とするグリーンタウン・チャイナは、上海に注力することに強い決意を持っている。昨年の上海における集中土地供給の第2弾で、グリーンタウン・チャイナは139億元という寛大な投資で3つの土地区画を獲得することに成功したが、最近、上海の土地オークション規則は「最高値入札者が勝つ」に戻り、グリーンタウン・チャイナは引き続き入札を続けている。レイアウトを増やします。今年8月、グリーンタウンは上海市徐匯区の浜江の土地区画と虹口区の江湾鎮の土地区画をそれぞれ総額48億元と12億元で落札した。このうち徐匯区浜江区画の最低価格は1平方メートル当たり13万1000元で、中国の土地競売価格の新記録を樹立した。

この時点で、グリーンタウンは新たな「土地買収王」となった。これに先立ち、中国指数研究院のデータによると、1月から7月までのグリーンタウンチャイナの土地取得額は228億元で業界2位、本格的な新商品価値は496億元で業界4位となった。業界。この計算に基づくと、上海の土地単価で「キング・オブ・ランド」に輝いたグリーンタウンは、最も多くの土地取得額を誇る不動産デベロッパーとなった。

ルー・ウェンシー氏の見解では、今後も中核都市の不動産市場を活性化する政策の余地はまだある。例えば、上海の一部地域における人材定着政策の緩和は、住宅需要の成長をさらに促進するだろう。この点に関して同氏は、「今後の『ゴールデンナインとシルバーテン』では、中核都市では間違いなく取引量が季節的に回復するだろうが、新築住宅と中古住宅の価格動向は同じではない。一般的に言えば、中古住宅の価格は依然として調整過程にあり、その中で新築住宅は比較的安定している。」

（この記事は8月24日の『証券市場週報』に掲載されたものです。原題は「上海と西安の住宅価格が価格上昇で国をリード、中国海運とグリーンタウンは多大な恩恵を受ける」でした。） 記事中の個別銘柄単なる分析例であり、投資アドバイスを構成するものではありません。)