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Texto丨Qin Jiali‍‍‍‍‍

Editor丨Li Zhuang‍‍

Os preços das novas casas em Xangai e Xi'an foram os primeiros a subir, e a China Overseas Holdings e a Greentown, que foram agressivas na venda de propriedades e na aquisição de terrenos, beneficiaram muito.

Sendo uma das poucas cidades onde os preços da habitação estão a subir, os mercados imobiliários de Xangai e Xi'an são únicos este ano. De acordo com dados do Departamento Nacional de Estatísticas, os preços das novas casas em Xangai e Xi'an lideraram o país em julho. Os preços das novas casas em Xangai aumentaram 0,2% em termos mensais e 4,4% em termos anuais, respectivamente; os preços das novas casas em Xi'an aumentaram 0,2% em termos mensais e 3,4% em termos anuais. Este é o 26º mês consecutivo de aumento dos preços das novas casas em Xangai.

A oferta e o volume de transações de propriedades melhoradas de alto padrão aumentaram, elevando os preços das moradias em Xangai e Xi'an. Além do aumento dos preços da habitação, a escala de transações do mercado imobiliário de Xangai, os tipos de oferta de habitação, os valores das transações de terrenos, etc., saíram das tendências independentes este ano.

À medida que os mercados imobiliários de Xangai e Xi'an aumentam em popularidade, a China Overseas Properties e a Greentown China tornaram-se os maiores vencedores. De acordo com a lista do China Index Institute, de janeiro a julho deste ano, a China Overseas Real Estate e a Greentown China ficaram em primeiro e segundo lugar na lista de receitas de vendas das empresas imobiliárias de Xangai. Em Xi'an, Greentown China foi classificada entre os "best-sellers" locais.

Preços da habitação em Xangai e Xi'an lideram a ascensão do país

Os novos preços das moradias em Xangai aumentaram por 26 meses consecutivos

Num contexto de preços globalmente estáveis ​​no sector imobiliário,Os mercados imobiliários de Xangai e Xi'an saíram do seu próprio caminho.De acordo com as alterações nos preços de venda de habitações comerciais em 70 grandes e médias cidades divulgadas pelo Departamento Nacional de Estatísticas em julho, Xangai e Xi'an lideraram o país nos aumentos de preços de novas habitações. Entre eles, os preços das novas casas em Xangai aumentaram 0,2% em termos mensais e 4,4% em termos anuais, respectivamente; os preços das novas casas em Xi'an aumentaram 0,2% em termos mensais e anuais; em termos homólogos em 3,4%, respetivamente (ver Tabela 1).

Tabela 1: Índice de preços de venda de habitações comerciais novas em 70 grandes e médias cidades em julho de 2024

A partir de julho deste ano,Preços de novas casas em Xangai subiram por 26 meses consecutivos, quase único no país. ao mesmo tempo,Xangai é também a única cidade entre as 70 cidades do país onde os preços da habitação usada aumentaram., os preços das casas usadas aumentaram 0,1% em termos mensais em cadeia em julho.

O preço das novas casas em Xi'an também continua a subir. Desde março de 2023,Os preços das novas casas em Xi’an aumentaram durante 14 meses consecutivos, até uma breve queda em maio deste ano, quando os preços das casas novas caíram 0,1% na comparação mensal. Actualmente, os preços da habitação em Xi'an retomaram uma tendência de crescimento e os preços das novas casas aumentaram novamente continuamente nos últimos dois meses.

No entanto, em comparação com o aumento simultâneo dos preços da habitação em primeira e segunda mão em Xangai,O mercado imobiliário de Xi'an está obviamente polarizado e os preços locais de habitação usada diminuíram.Em Julho deste ano, o preço das casas usadas em Xi'an caiu 0,6% em termos mensais e 5,9% em termos anuais, respectivamente.

Do ponto de vista das categorias de produtos, os projectos de melhoria em grande escala fizeram subir os preços das habitações em Xangai e Xi'an, com o crescimento mais óbvio dos preços das habitações comerciais acima dos 144 metros quadrados nos dois locais. De acordo com dados do National Bureau of Statistics, de janeiro a julho deste ano, o preço médio das novas casas acima de 144 metros quadrados em Xangai aumentou 5,7% em relação ao ano anterior; Xi'an aumentou 5,5% em relação ao ano anterior.

Não só os preços das casas estão a subir, mas, a julgar pela escala das transacções,Recentemente, tanto a habitação primária como a segunda mão em Xangai registaram um “aumento no volume e no preço”.De acordo com dados do China Index Research Institute e de outras instituições, em junho e julho deste ano, o volume de transações de casas usadas em Xangai foi de 23.700 e 18.000 unidades, respectivamente, um aumento anual de 95% e 45% ; as vendas locais de novas casas também estão acelerando, com novas casas de junho a julho. A área média de transação foi de 690.000 metros quadrados, um aumento de 41% em relação à média mensal de janeiro a maio. No geral, as vendas de casas novas em Xangai atingiram o máximo de um ano em Junho deste ano, e as casas usadas regressaram ao pico em três anos.

O aumento do volume de transações no mercado imobiliário de Xi'an reflete-se principalmente no mercado imobiliário de segunda mão.De acordo com dados do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural de Xi'an, o número de registros on-line de moradias usadas em Xi'an em julho foi de 9.268, um aumento mensal de cerca de 12,96%. o mercado imobiliário apresentou um desempenho "preço por volume".

Juntamente com o mercado imobiliário comercial, existem também os mercados de leilões locais nos dois locais que surgiram como mercados independentes. De acordo com dados de monitoramento do China Index Research Institute, o valor total da transferência de taxas de transferência de terrenos residenciais nas 20 principais cidades no primeiro semestre de 2024 foi de 366,02 bilhões de yuans, dos quais Xangai ficou em terceiro lugar com um valor de transferência de 42,32 bilhões de yuans, seguido de perto por Xi'an, que ficou em quarto lugar com um valor de transferência de 32,37 bilhões de yuans.

A oferta de habitação comercial nos dois locais também se encontra num nível relativamente elevado este ano, e as empresas imobiliárias estão a promover activamente as vendas. Por exemplo, de acordo com o monitoramento da filial de Xi'an do Instituto de Pesquisa de Índices da China, de janeiro a julho de 2024, a Plataforma de Registro de Intenção de Habitação Comercial de Xi'an concluiu um total de 242 registros de projetos e cerca de 34.000 unidades habitacionais entraram no mercado , um aumento de 5,76% em comparação com o mesmo período do ano passado.

A julgar pela lista da escala de vendas das empresas imobiliárias de Xi'an de janeiro a julho de 2024 divulgada pela China Index Academy, as vendas totais acumuladas das 10 maiores empresas imobiliárias de Xi'an foram de 66,46 bilhões de yuans, um aumento de 10,12% em comparação com o mesmo período do ano passado. As principais empresas imobiliárias têm vantagens óbvias na concorrência de mercado e a concentração do mercado aumentou ainda mais.

Independentemente do aumento dos preços das novas casas, da escala das transferências de terrenos ou do número de empresas imobiliárias que lançam projectos, os mercados imobiliários de Xangai e Xi'an estão a contrariar a tendência este ano.

O analista de mercado imobiliário de Shanghai Zhongyuan, Lu Wenxi, disse a esta publicação que os preços atuais da habitação em Xangai estão subindo de forma mais estrutural: "Em comparação com produtos com uma área inferior a 90 metros quadrados e de 90 metros quadrados a 144 metros quadrados, o preço de edifícios residenciais acima de 144 metros quadrados Mais estáveis, este aumento estrutural teve um impacto relativamente grande no mercado.”

Na opinião de Lu Wenxi,Actualmente, a cadeia de substituição de casas de primeira e segunda mão em Xangai começou a abrir-se gradualmente."As transações de moradias usadas em Xangai têm sido muito ativas nos últimos dois meses. O volume de transações de moradias usadas com um preço total de cerca de três a cinco milhões está aumentando gradualmente, e toda a cadeia de substituição está lentamente se tornando mais suave."

Guan Rongxue, analista sênior do Zhuge Data Research Center, disse a esta publicação que, no contexto de um declínio geral nos preços da habitação em todo o país, o aumento repentino dos preços das novas casas em Xi'an está relacionado com o crescimento líquido do mercado local. população, oferta de terrenos residenciais, estrutura de produtos de habitação comercial e outros fatores, como a demanda por produtos de melhoria O aumento fez subir os preços da habitação. No entanto, em comparação com o aumento dos preços das casas novas, os preços das casas usadas em Xi'an estão a diminuir.O aumento contínuo dos preços das casas novas pode empurrar os compradores de casas mais para o mercado de casas usadas.

Propriedades melhoradas de alto padrão aumentam os preços

Xangai inaugurou um ano marcante para "casas de luxo"

Políticas favoráveis ​​para o mercado imobiliário e um aumento na oferta de propriedades de alto padrão são fatores importantes que impulsionam a popularidade do mercado em Xangai e Xi'an. Desde maio deste ano, além do mercado inclusivo "New Deal de 17 de maio", dos "Nove Novos Negócios" de Xangai e do relaxamento das restrições de compra em Xi'an, outras medidas reduziram o limite e o custo de compra de casa local.

ao mesmo tempo,O actual aumento dos preços da habitação nas principais cidades está intimamente relacionado com o volume de transacções de propriedades melhoradas de topo de gama.Especialmente em Xangai, propriedades de alto padrão com um preço médio de "100.000+" entraram intensamente no mercado desde este ano, e muitos "discos japoneses" nasceram.

Este ano é o ano em que “casas de luxo” entram no mercado de Xangai. Vários projetos arquitetônicos de alto preço surgiram, como Shunchang Jiuli sob China Overseas Properties, Binjiang Arc de Triomphe sob Sun Hung Kai Properties, Sunac Bund No. 1, Poly World Expo Tianyue, Hong Kong Land Kaiyuan, CapitaLand Maoming Mansion, Shanghai Chen Propriedades aprimoradas de alto padrão, como Jia 100 Jiabai Road, "fora do círculo", com excelente desempenho de vendas. Entre eles, China Shipping Shunchang Jiuli, Arco do Triunfo de Binjiang, Shanghai Chenjia 100 Jiabai Road e outros projetos alcançaram "luz solar".

Os dados do Índice da China mostram que, desde o início deste ano, o número de projectos com vendas superiores a 5 mil milhões de yuans em 13 cidades aumentou para 17, com Xangai a assumir a liderança com 10 projectos. Entre as três dezenas de empresas de grande porte de bilhões de dólares no país, duas nasceram em Xangai, incluindo Shanghai Zhonghai Shunchang Jiuli e Oceanwide International Residential Area (Sunac Bund No. 1), com vendas de 18,86 bilhões de yuans e 10,29 bilhões de yuans. respectivamente.

Entrando em agosto,O mercado imobiliário de luxo de Xangai continua a crescer, com "casas de luxo" locais entrando em massa no mercado. Em 17 de agosto, duas grandes "casas de luxo" em Xangai foram inauguradas simultaneamente, ambas "iluminadas pelo sol".Entre eles, foi lançado o segundo lote da segunda fase do Sunac Bund One, localizado na área central de Huangpu. Desta vez, foram lançados 110 unidades. O preço médio do projeto foi de 171.000 yuans/metro quadrado. foram esgotados no mesmo dia, com um volume total de vendas de 5,674 bilhões de yuans; a Mansão Yuexiu Suhe Heyue, localizada no distrito de Putuo, também foi esgotada no primeiro dia de sua inauguração. , e as vendas acumuladas de 124 unidades foram de 1,735 bilhão de yuans.

A competição por “casas de luxo” em Xangai entrou agora no seu segundo semestre. Além do pátio Sunac Bund No. 1 mencionado acima e da mansão Yuexiu·Suhe·Heyue, o projeto Jinyuan desenvolvido pela Xinhu United Sunac, Longsheng Bay sob o Longsheng Group, Greentown Qiantan Lily Garden, Poly Expo Tianyue, etc. projeto final entrou recentemente no mercado. Entre eles, Longsheng Bay foi o primeiro a ser colocado à venda, com um preço médio de venda de 133.800 yuans/metro quadrado, e 115 das 120 unidades foram vendidas; o novo Yangsi Shangyuan, desenvolvido em conjunto pela Guomao Real Estate e China Railway Construction, também; inaugurou seu terceiro Um lote de propriedades foi lançado, e desta vez serão lançadas 98 unidades adicionais, com um preço médio de 99.950 yuans/metro quadrado e uma taxa de vendas de cerca de 95% para o primeiro lançamento.

China Overseas e Greentown tornam-se "líderes de vendas" regionais

Greentown China concentra-se em Xangai

Em Xangai e Xi'an, China Overseas Land e Greentown China tornaram-se os maiores vencedores na lista dos mais vendidos deste ano.

De janeiro a julho deste ano,A China Overseas Properties ocupa o primeiro lugar em vendas em Xangai.De acordo com a lista do China Index Institute, a China Overseas Real Estate ficou em primeiro lugar na lista de vendas das empresas imobiliárias de Xangai, com vendas regionais de 27,412 mil milhões de yuans (ver Tabela 2).

Durante este período, a China Overseas Real Estate estabeleceu vários recordes de vendas. No final de junho, o Lingdijiu Jiuxiu "Sunlight" localizado na margem do rio Xuhui, em Xangai, foi inaugurado. O processo de liquidação levou menos de 90 minutos. O preço médio registrado do projeto foi de 146.100 yuans/metro quadrado e 6,6 bilhões de yuans. foi coletado no mesmo dia; também neste mês, o número médio de projetos registrados foi de 146.100 yuans por metro quadrado. As 49 vilas de estilo da China Overseas Shunchang Jiuli com um preço de até 298.000 yuans por metro quadrado foram anunciadas como esgotadas. no lançamento, estabelecendo um novo recorde no preço médio de novas casas em Xangai. Olhando para trás, em março deste ano, o terceiro lote de 512 arranha-céus lançados em Jiuli pela China Shipping Shunchang tinha um preço médio de 172.000 yuans/metro quadrado, com vendas de quase 20 bilhões de yuans naquele dia, tornando-se o "rei do mercado imobiliário" no país.

Greentown China segue de perto, ocupando o segundo lugar na lista de vendas das empresas imobiliárias de Xangai, com vendas regionais de 17,466 bilhões de yuans de janeiro a julho deste ano. Em Xangai, onde há muitos projetos importantes, os três projetos da área de Xangai: Greentown Bund Orchid Garden, Greentown Qinlan Garden e Greentown Liuxiang Garden alcançaram vendas de 5,455 bilhões de yuans, 4,29 bilhões de yuans e 3,476 bilhões de yuans, respectivamente.

Os preços das casas novas também lideraram a subidaNo mercado imobiliário de Xi'an, Greentown China está entre os mais vendidos.De acordo com a lista de vendas de 1 a 7 empresas imobiliárias de Xi'an divulgada pelo China Index Research Institute, Greentown China lidera o mercado de Xi'an com vendas de 13,61 bilhões de yuans (ver Tabela 3). Entre eles, o projeto Greentown Haitang Sanzhang localizado na Zona de Alta Tecnologia contribuiu com 5,47 bilhões de yuans em vendas para Greentown.

As empresas imobiliárias com amplas reservas de valor têm maior probabilidade de apoiar o desempenho futuro das vendas, em cidades populares como Xangai e Xi'an, as principais empresas imobiliárias nacionais e as empresas estatais locais concentram-se em "acumular alimentos" localmente. A julgar pela escala de expansão na fase inicial, a lista do China Index Institute mostra que, de janeiro a julho deste ano, a China Merchants Shekou, a China World Real Estate e a China Construction Yipin foram selecionadas como as três principais empresas imobiliárias de Xangai em termos do valor da aquisição de terras, e o limite de entrada ultrapassou 4,7 bilhões de yuans (ver Tabela 4). China Railway Construction, Poly Development e Xi'an Urban Investment Real Estate foram selecionados como os três primeiros na lista de aquisição de terras de Xi'an, com o limite de entrada superior a 3,4 bilhões de yuans (ver Tabela 5).

O ciclo de ajustamento da indústria continua,A Greentown China, que utiliza a região do Delta do Rio Yangtze como base, está muito determinada a concentrar-se em Xangai.No segundo lote de fornecimento centralizado de terras em Xangai no ano passado, Greentown China ganhou com sucesso três lotes de terreno com um investimento generoso de 13,9 bilhões de yuans. Recentemente, as regras de leilão de terras de Xangai voltaram a "ganhar o licitante com lance mais alto", e Greentown China continua a fazê-lo. aumentar seu layout. Em agosto deste ano, Greentown ganhou o lote de terreno de Binjiang no distrito de Xuhui e o lote de terreno da cidade de Jiangwan no distrito de Hongkou em Xangai por um preço total de 4,8 bilhões de yuans e 1,2 bilhão de yuans, respectivamente. Entre eles, o preço mínimo do terreno de Binjiang, no distrito de Xuhui, foi de 131 mil yuans/metro quadrado, estabelecendo um novo recorde para os preços de leilão de terrenos na China.

Neste ponto, Greentown tornou-se o novo “rei da aquisição de terras”. Antes disso, de acordo com dados do China Index Research Institute, o valor da aquisição de terras de Greentown China de janeiro a julho foi de 22,8 bilhões de yuans, ocupando o segundo lugar no setor; a indústria. Com base neste cálculo, Greentown, que ganhou o "Rei das Terras" em termos de preço unitário em Xangai, tornou-se a incorporadora imobiliária com o maior valor de aquisição de terrenos.

Na opinião de Lu Wenxi,Ainda há espaço para políticas que impulsionem o mercado imobiliário nas principais cidades no futuro.Por exemplo, a flexibilização das políticas de fixação de talentos em algumas áreas de Xangai impulsionará ainda mais o crescimento da procura de habitação. Ele acrescentou a esse respeito: "Para os próximos 'Golden Nine e Silver Ten', as principais cidades certamente verão uma recuperação sazonal no volume de transações, mas as tendências de preços de casas novas e usadas não são as mesmas. De modo geral, o o preço das casas usadas ainda está em um canal de ajuste. Entre elas, as casas novas estão relativamente estáveis.”

(Este artigo foi publicado no "Securities Market Weekly" em 24 de agosto. O título original era "Os preços das casas em Xangai e Xi'an lideram o país no aumento dos preços, a China Shipping e Greentown se beneficiam muito". As ações individuais mencionadas no artigo são apenas para análise de exemplo e não constituem aconselhamento de investimento.)