noticias

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Texto 丨Qin Jiali‍‍‍‍‍

Editor: Li Zhuang‍‍

Los precios de las viviendas nuevas en Shanghai y Xi'an fueron los primeros en subir, y China Overseas Holdings y Greentown, que fueron ambos agresivos en la venta de propiedades y en la adquisición de terrenos, se beneficiaron mucho.

Como una de las pocas ciudades donde los precios de la vivienda están aumentando, los mercados inmobiliarios de Shanghai y Xi'an son únicos este año. Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, los precios de las viviendas nuevas en Shanghai y Xi'an lideraron el país en julio. Los precios de las viviendas nuevas en Shanghai aumentaron un 0,2% mensual y un 4,4% interanual, respectivamente; Los precios de las viviendas nuevas en Xi'an aumentaron un 0,2% intermensual y un 3,4% interanual. Este es el vigésimo sexto mes consecutivo de aumento de los precios de las viviendas nuevas en Shanghai.

La oferta y el volumen de transacciones de propiedades mejoradas de alto nivel han aumentado, lo que ha elevado los precios de la vivienda en Shanghai y Xi'an. Además del aumento en los precios de la vivienda, la escala de transacciones del mercado inmobiliario de Shanghai, los tipos de oferta de viviendas, los montos de las transacciones de terrenos, etc., han salido de tendencias independientes este año.

A medida que los mercados inmobiliarios de Shanghai y Xi'an ganan popularidad, China Overseas Properties y Greentown China se han convertido en los mayores ganadores. Según la lista del China Index Institute, de enero a julio de este año, China Overseas Real Estate y Greentown China ocuparon el primer y segundo lugar en la lista de ingresos por ventas de las empresas inmobiliarias de Shanghai. En Xi'an, Greentown China se encuentra entre los "mejores vendedores" locales.

Los precios de la vivienda en Shanghai y Xi'an lideran el aumento del país

Los precios de las viviendas nuevas en Shanghai han aumentado durante 26 meses consecutivos

En el contexto de precios estables en general en el sector inmobiliario,Los mercados inmobiliarios de Shanghai y Xi'an han hecho todo lo posible.Según los cambios en los precios de venta de viviendas comerciales en 70 ciudades grandes y medianas publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas en julio, Shanghai y Xi'an lideraron el país en aumentos de precios para viviendas nuevas. Entre ellos, los precios de las casas nuevas en Shanghai aumentaron un 0,2% mes a mes y un 4,4% interanual respectivamente; los precios de las casas nuevas en Xi'an aumentaron un 0,2% mes a mes y un año; interanual un 3,4% respectivamente (véase el cuadro 1).

Tabla 1: Índice de precios de venta de viviendas comerciales nuevas en 70 ciudades grandes y medianas en julio de 2024

A partir de julio de este año,Los precios de las viviendas nuevas en Shanghai han aumentado durante 26 meses consecutivos, casi único en el país. al mismo tiempo,Shanghai es también la única ciudad entre las 70 del país donde los precios de la vivienda de segunda mano han aumentado., los precios de la vivienda de segunda mano aumentaron un 0,1% intermensual en julio.

El precio de las viviendas nuevas en Xi'an también sigue aumentando. Desde marzo de 2023,Los precios de las viviendas nuevas en Xi'an han aumentado durante 14 meses consecutivos, hasta una breve caída en mayo de este año, cuando los precios de las viviendas nuevas cayeron un 0,1% intermensual. En la actualidad, los precios de la vivienda en Xi'an han retomado una tendencia de crecimiento y los precios de las viviendas nuevas han vuelto a aumentar continuamente en los últimos dos meses.

Sin embargo, en comparación con el aumento simultáneo de los precios de las viviendas de primera y segunda mano en Shanghai,El mercado inmobiliario de Xi'an está obviamente polarizado y los precios locales de las viviendas de segunda mano han disminuido.En julio de este año, el precio de las viviendas de segunda mano en Xi'an cayó un 0,6% intermensual y un 5,9% interanual, respectivamente.

Desde la perspectiva de las categorías de productos, los proyectos de mejora a gran escala han hecho subir los precios de la vivienda en Shanghai y Xi'an, siendo el crecimiento de precios más obvio para las viviendas comerciales de más de 144 metros cuadrados en los dos lugares. Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, de enero a julio de este año, el precio medio de las viviendas nuevas de más de 144 metros cuadrados en Shanghai aumentó un 5,7% interanual en comparación con el precio medio de las viviendas nuevas de más de 144 metros cuadrados; Xi'an aumentó un 5,5% interanual.

No sólo están aumentando los precios de la vivienda, sino que, a juzgar por la escala de las transacciones,Recientemente, tanto la vivienda primaria como la de segunda mano en Shanghai han experimentado un “aumento en volumen y precio”.Según datos del China Index Research Institute y otras instituciones, en junio y julio de este año, el volumen de transacciones de casas de segunda mano en Shanghai fue de 23.700 y 18.000 unidades respectivamente, un aumento interanual del 95% y 45%. Las ventas locales de viviendas nuevas también se están acelerando, con viviendas nuevas de junio a julio. El área promedio de transacciones fue de 690.000 metros cuadrados, un aumento del 41% con respecto al promedio mensual de enero a mayo. En general, las ventas de viviendas nuevas en Shanghai alcanzaron un máximo de un año en junio de este año, y las viviendas de segunda mano volvieron a su punto máximo en tres años.

El aumento del volumen de transacciones en el mercado inmobiliario de Xi'an se refleja principalmente en el mercado de viviendas de segunda mano.Según datos de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Xi'an, el número de registros de viviendas de segunda mano en línea en Xi'an en julio fue de 9.268, un aumento intermensual de alrededor del 12,96%. Por su parte, el mercado inmobiliario mostró un desempeño de "precio por volumen".

Junto con el mercado de viviendas comerciales, también existen mercados de subastas locales en los dos lugares que han surgido como mercados independientes. Según datos de seguimiento del Instituto de Investigación del Índice de China, el monto total de transferencia de tarifas de transferencia de terrenos residenciales en las 20 ciudades principales en el primer semestre de 2024 fue de 366,02 mil millones de yuanes, de los cuales Shanghai ocupó el tercer lugar con un monto de transferencia de 42,32 mil millones de yuanes. seguida de cerca por Xi'an, que ocupó el cuarto lugar con un monto de transferencia de 32,37 mil millones de yuanes.

La oferta de viviendas comerciales en ambos lugares también se encuentra en un nivel relativamente alto este año y las empresas inmobiliarias están promoviendo activamente las ventas. Por ejemplo, según el seguimiento de la sucursal de Xi'an del Instituto de Investigación de Índices de China, de enero a julio de 2024, la Plataforma de Registro de Intenciones de Vivienda Comercial de Xi'an completó un total de 242 registros de proyectos y alrededor de 34.000 unidades de vivienda ingresaron al mercado. , un aumento del 5,76% en comparación con el mismo período del año pasado.

A juzgar por la lista de escala de ventas de las empresas inmobiliarias de Xi'an de enero a julio de 2024 divulgada por la China Index Academy, las ventas totales acumuladas de las 10 principales empresas inmobiliarias de Xi'an fueron de 66.460 millones de yuanes, un aumento del 10,12% en comparación con el mismo período del año pasado. Las empresas inmobiliarias líderes tienen ventajas obvias en la competencia del mercado y la concentración del mercado ha aumentado aún más.

Independientemente del aumento de los precios de las viviendas nuevas, la escala de las transferencias de terrenos o el número de empresas inmobiliarias que lanzan proyectos, los mercados inmobiliarios de Shanghai y Xi'an están contrarrestando la tendencia este año.

El analista del mercado inmobiliario de Shanghai Zhongyuan, Lu Wenxi, dijo a esta publicación que los precios actuales de la vivienda en Shanghai están aumentando de manera más estructural: "En comparación con los productos con un área de menos de 90 metros cuadrados y de 90 metros cuadrados a 144 metros cuadrados, el precio de edificios residenciales de más de 144 metros cuadrados. Más estable, este aumento estructural ha tenido un impacto relativamente grande en el mercado”.

En opinión de Lu Wenxi,En la actualidad, la cadena de reposición de viviendas de primera y segunda mano en Shanghai ha comenzado a abrirse paulatinamente."Las transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghai han sido muy activas en los últimos dos meses. El volumen de transacciones de viviendas de segunda mano con un precio total de entre tres y cinco millones está aumentando gradualmente, y toda la cadena de reemplazo se está volviendo poco a poco más fluida".

Guan Rongxue, analista senior del Centro de Investigación de Datos Zhuge, dijo a esta publicación que en el contexto de una caída general de los precios de la vivienda en todo el país, el aumento repentino de los precios de las viviendas nuevas en Xi'an está relacionado con el crecimiento neto de la vivienda local. La población, la oferta de suelo residencial, la estructura del producto de vivienda comercial y otros factores, como la demanda de productos mejorados, hicieron subir los precios de la vivienda. Sin embargo, en comparación con el aumento de los precios de las casas nuevas, los precios de las casas de segunda mano en Xi'an están bajando.El continuo aumento de los precios de las viviendas nuevas puede empujar a los compradores de viviendas hacia el mercado de viviendas de segunda mano.

Las propiedades mejoradas de alta gama hacen subir los precios

Shanghai marcó el comienzo de un año espectacular para las "casas de lujo"

Las políticas favorables para el mercado inmobiliario y el aumento de la oferta de propiedades de alta gama son factores importantes que impulsan la popularidad del mercado en Shanghai y Xi'an. Desde mayo de este año, además del mercado inclusivo del "New Deal del 17 de mayo", los "Nueve New Deal" de Shanghai y la relajación de las restricciones de compra en Xi'an, otras medidas han reducido el umbral y el costo de compra de viviendas locales.

al mismo tiempo,El actual aumento de los precios de la vivienda en las ciudades centrales está estrechamente relacionado con el volumen de transacciones de propiedades mejoradas de alto nivel.Especialmente en Shanghai, las propiedades de alta gama con un precio promedio de "más de 100.000" han entrado intensamente en el mercado desde este año, y han nacido muchos "discos japoneses".

Este año es el año en que las “casas de lujo” ingresan al mercado en Shanghai. Han surgido varios proyectos arquitectónicos de alto precio, como Shunchang Jiuli bajo China Overseas Properties, Binjiang Arc de Triomphe bajo Sun Hung Kai Properties, Sunac Bund No. 1, Poly World Expo Tianyue, Hong Kong Land Kaiyuan, CapitaLand Maoming Mansion, Shanghai Chen Propiedades mejoradas de alta gama como Jia 100 Jiabai Road "fuera del círculo" con un desempeño de ventas sobresaliente. Entre ellos, China Shipping Shunchang Jiuli, Binjiang Arc de Triomphe, Shanghai Chenjia 100 Jiabai Road y otros proyectos han alcanzado la "luz del sol".

Los datos del Índice de China muestran que desde principios de este año, el número de proyectos con ventas superiores a 5 mil millones de yuanes en 13 ciudades ha aumentado a 17, con Shanghai a la cabeza con 10 proyectos. Entre las tres empresas a gran escala de decenas de miles de millones de dólares del país, dos nacieron en Shanghai, incluida Shanghai Zhonghai Shunchang Jiuli y Oceanwide International Residential Area (Sunac Bund No. 1), con ventas de 18,86 mil millones de yuanes y 10,29 mil millones de yuanes. respectivamente.

Al entrar en agosto,El mercado inmobiliario de lujo de Shanghai continúa en auge, con "casas de lujo" locales ingresando al mercado en masa. El 17 de agosto, se abrieron simultáneamente dos importantes "casas de lujo" en Shanghai, ambas "iluminadas por el sol".Entre ellos, se lanzó el segundo lote de la segunda fase de Sunac Bund One, ubicado en el área central de Huangpu. Esta vez se lanzaron un total de 110 unidades. El precio promedio del proyecto fue de 171.000 yuanes por metro cuadrado. se agotaron el mismo día, con un volumen total de ventas de 5.674 millones de yuanes; la mansión Yuexiu Suhe Heyue ubicada en el distrito de Putuo también se agotó el primer día de su apertura. El precio de venta promedio fue de aproximadamente 103.600 yuanes por metro cuadrado. , y las ventas acumuladas de 124 unidades fueron de 1.735 millones de yuanes.

La competencia por “casas de lujo” en Shanghai ha entrado ahora en su segunda mitad. Además del patio Sunac Bund No. 1 y la mansión Yuexiu·Suhe·Heyue antes mencionados, el proyecto Jinyuan desarrollado por Xinhu United Sunac, Longsheng Bay bajo Longsheng Group, Greentown Qiantan Lily Garden, Poly Expo Tianyue, etc. El proyecto final ha entrado recientemente en el mercado. Entre ellos, Longsheng Bay fue el primero en abrirse a la venta, con un precio de venta promedio de 133.800 yuanes/metro cuadrado, y se vendieron 115 de 120 unidades del nuevo Yangsi Shangyuan, desarrollado conjuntamente por Guomao Real Estate y China Railway Construction, también; marcó el comienzo de su tercer lote de propiedades, y esta vez se lanzarán 98 unidades adicionales, con un precio promedio de 99.950 yuanes por metro cuadrado y una tasa de ventas de aproximadamente el 95% para el primer lanzamiento.

China Overseas y Greentown se convierten en "líderes de ventas" regionales

Greentown China se centra en Shanghai

En Shanghai y Xi'an, China Overseas Land y Greentown China se convirtieron en los mayores ganadores en la lista de productos más vendidos de este año.

De enero a julio de este año,China Overseas Properties ocupa el primer lugar en ventas en Shanghai.Según la lista del China Index Institute, China Overseas Real Estate ocupó el primer lugar en la lista de ventas de las empresas inmobiliarias de Shanghai con ventas regionales de 27.412 millones de yuanes (consulte la Tabla 2).

Durante este período, China Overseas Real Estate estableció una serie de récords de ventas. A finales de junio, el Lingdijiu Jiuxiu "Sunlight" ubicado en Xuhui Riverside de Shanghai abrió a la venta. El proceso de liquidación tomó menos de 90 minutos. El precio promedio registrado del proyecto fue de 146.100 yuanes por metro cuadrado y 6.600 millones de yuanes. se recopiló el mismo día también este mes, el número promedio de proyectos registrados fue de 146.100 yuanes por metro cuadrado. Se anunció que se agotaron las 49 villas de estilo de China Overseas Shunchang Jiuli con un precio de hasta 298.000 yuanes por metro cuadrado. en el lanzamiento, estableciendo un nuevo récord en el precio medio de las viviendas nuevas en Shanghai. Mirando hacia atrás, en marzo de este año, el tercer lote de 512 unidades de viviendas de gran altura lanzado en Jiuli por China Shipping Shunchang tuvo un precio promedio de 172.000 yuanes por metro cuadrado, con ventas de casi 20 mil millones de yuanes ese día, lo que lo convierte en el "rey de los bienes raíces" en el país.

Greentown China le sigue de cerca, ocupando el segundo lugar en la lista de ventas de las empresas inmobiliarias de Shanghai con ventas regionales de 17.466 millones de yuanes de enero a julio de este año. En Shanghai, donde hay muchos proyectos candentes, los tres proyectos del área de Shanghai: Greentown Bund Orchid Garden, Greentown Qinlan Garden y Greentown Liuxiang Garden lograron ventas de 5.455 millones de yuanes, 4.290 millones de yuanes y 3.476 millones de yuanes, respectivamente.

Los precios de las viviendas nuevas también lideraron la subidaEn el mercado inmobiliario de Xi'an, Greentown China se encuentra entre los más vendidos.Según la lista de ventas de 1 a 7 empresas inmobiliarias de Xi'an divulgada por el China Index Research Institute, Greentown China lidera el mercado de Xi'an con ventas de 13,61 mil millones de yuanes (ver Tabla 3). Entre ellos, el proyecto Greentown Haitang Sanzhang, ubicado en la zona de alta tecnología, aportó 5.470 millones de yuanes en ventas a Greentown.

Las empresas inmobiliarias con amplias reservas de valor tienen más probabilidades de respaldar el rendimiento de ventas futuroEn ciudades populares como Shanghai y Xi'an, las principales empresas inmobiliarias nacionales y las empresas estatales locales se centran en "acumular alimentos" localmente. A juzgar por la escala de expansión en la etapa inicial, la lista del China Index Institute muestra que de enero a julio de este año, China Merchants Shekou, China World Real Estate y China Construction Yipin fueron preseleccionadas como las tres principales empresas inmobiliarias de Shanghai en términos del monto de la adquisición de tierras, y el umbral de entrada superó los 4.700 millones de yuanes (ver Tabla 4). China Railway Construction, Poly Development y Xi'an Urban Investment Real Estate fueron preseleccionados como los tres primeros en la lista de adquisición de tierras de Xi'an, con un umbral de entrada que superó los 3.400 millones de yuanes (ver Tabla 5).

El ciclo de ajuste de la industria continúa,Greentown China, que utiliza la región del delta del río Yangtze como base, está muy decidida a centrarse en Shanghai.En el segundo lote de suministro de tierras centralizado en Shanghai el año pasado, Greentown China ganó con éxito tres parcelas de tierra con una generosa inversión de 13.900 millones de yuanes. Recientemente, las reglas de subasta de tierras de Shanghai han vuelto a "ganar el mejor postor", y Greentown China continúa. aumentar su diseño. En agosto de este año, Greentown ganó la parcela de tierra de Binjiang en el distrito de Xuhui y la parcela de tierra de la ciudad de Jiangwan en el distrito de Hongkou en Shanghai por un precio total de 4.800 millones de yuanes y 1.200 millones de yuanes respectivamente. Entre ellos, el precio mínimo del terreno de Binjiang en el distrito de Xuhui fue de 131.000 yuanes por metro cuadrado, estableciendo un nuevo récord para los precios de subasta de terrenos en China.

En este punto, Greentown se ha convertido en el nuevo “rey de la adquisición de tierras”. Antes de esto, según datos del Instituto de Investigación del Índice de China, el monto de adquisición de tierras de Greentown China de enero a julio fue de 22,8 mil millones de yuanes, ocupando el segundo lugar en la industria, el valor nuevo de bienes a gran escala fue de 49,6 mil millones de yuanes, ocupando el cuarto lugar; la industria. Según este cálculo, Greentown, que ganó el "Rey de la Tierra" en términos de precio unitario en Shanghai, se ha convertido en el promotor inmobiliario con la mayor cantidad de adquisición de tierras.

En opinión de Lu Wenxi,Todavía hay margen para políticas que impulsen el mercado inmobiliario en las ciudades centrales en el futuro.Por ejemplo, la relajación de las políticas de asentamiento de talentos en algunas zonas de Shanghai impulsará aún más el crecimiento de la demanda de vivienda. A este respecto añadió: "Para los próximos 'Nueve de Oro y Diez de Plata', las ciudades centrales definitivamente verán un repunte estacional en el volumen de transacciones, pero las tendencias de precios de las casas nuevas y de segunda mano no son las mismas. En términos generales, el El precio de las casas de segunda mano todavía se encuentra en un canal de ajuste. Entre ellas, las casas nuevas son relativamente estables”.

(Este artículo se publicó en "Securities Market Weekly" el 24 de agosto. El título original era "Los precios de la vivienda en Shanghai y Xi'an lideran el aumento de precios del país, China Shipping y Greentown se benefician mucho". Las acciones individuales mencionadas en el artículo son sólo, por ejemplo, análisis y no constituyen asesoramiento de inversión.)