berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

SMS丨Qin Jiali‍‍‍‍‍

Editor丨Li Zhuang‍‍

Harga rumah baru di Shanghai dan Xi'an adalah yang pertama naik, dan China Overseas Holdings dan Greentown, yang agresif dalam menjual properti dan memperoleh tanah, mendapat banyak manfaat.

Sebagai salah satu dari sedikit kota di mana harga rumah meningkat, pasar properti di Shanghai dan Xi'an memiliki keunikan pada tahun ini. Menurut data dari Biro Statistik Nasional, harga rumah baru di Shanghai dan Xi'an memimpin negara tersebut pada bulan Juli. Harga rumah baru di Shanghai masing-masing meningkat sebesar 0,2% bulan ke bulan dan 4,4% tahun ke tahun; harga rumah baru di Xi'an meningkat sebesar 0,2% bulan ke bulan dan 3,4% tahun ke tahun. Ini adalah kenaikan harga rumah baru selama 26 bulan berturut-turut di Shanghai.

Pasokan dan volume transaksi properti kelas atas telah meningkat, sehingga menaikkan harga rumah di Shanghai dan Xi'an. Selain kenaikan harga rumah, skala transaksi pasar properti Shanghai, jenis pasokan perumahan, jumlah transaksi tanah, dll. semuanya keluar dari tren independen tahun ini.

Seiring dengan meningkatnya popularitas pasar properti di Shanghai dan Xi'an, China Overseas Properties dan Greentown China menjadi pemenang terbesar. Menurut daftar China Index Institute, dari Januari hingga Juli tahun ini, China Overseas Real Estate dan Greentown China menduduki peringkat pertama dan kedua dalam daftar pendapatan penjualan perusahaan real estat Shanghai. Di Xi'an, Greentown China termasuk dalam peringkat lokal "terlaris".

Harga rumah di Shanghai dan Xi'an memimpin kenaikan negara tersebut

Harga rumah baru di Shanghai telah meningkat selama 26 bulan berturut-turut

Dengan latar belakang stabilnya harga secara keseluruhan di industri real estate,Pasar properti di Shanghai dan Xi'an telah mengalami perkembangan yang tidak menentu.Menurut perubahan harga jual perumahan komersial di 70 kota besar dan menengah yang dirilis oleh Biro Statistik Nasional pada bulan Juli, Shanghai dan Xi'an memimpin negara tersebut dalam kenaikan harga rumah baru. Diantaranya, harga rumah baru di Shanghai masing-masing meningkat sebesar 0,2% bulan ke bulan dan 4,4% tahun ke tahun; harga rumah baru di Xi'an meningkat sebesar 0,2% bulan ke bulan dan tahun-tahun. per tahun masing-masing sebesar 3,4% (lihat Tabel 1).

Tabel 1: Indeks harga jual perumahan komersial baru di 70 kota besar dan menengah pada Juli 2024

Pada bulan Juli tahun ini,Harga rumah baru di Shanghai telah meningkat selama 26 bulan berturut-turut, hampir unik di negara ini. pada saat yang sama,Shanghai juga merupakan satu-satunya kota di antara 70 kota di negara ini yang mengalami kenaikan harga rumah bekas., harga rumah bekas naik 0,1% bulan ke bulan di bulan Juli.

Harga rumah baru di Xi'an juga terus meningkat. Sejak Maret 2023,Harga rumah baru di Xi'an telah meningkat selama 14 bulan berturut-turut, hingga penurunan singkat pada bulan Mei tahun ini, ketika harga rumah baru turun 0,1% bulan ke bulan. Saat ini, harga rumah di Xi'an telah kembali mengalami tren pertumbuhan, dan harga rumah baru kembali meningkat terus menerus dalam dua bulan terakhir.

Namun, dibandingkan dengan kenaikan harga rumah pertama dan kedua secara bersamaan di Shanghai,Pasar properti di Xi'an jelas terpolarisasi, dan harga rumah bekas di tingkat lokal telah menurun.Pada bulan Juli tahun ini, harga rumah bekas di Xi'an turun masing-masing sebesar 0,6% bulan ke bulan dan 5,9% tahun ke tahun.

Dari perspektif kategori produk, proyek perbaikan skala besar telah mendorong kenaikan harga rumah di Shanghai dan Xi'an, dengan pertumbuhan harga yang paling jelas untuk perumahan komersial di atas 144 meter persegi di kedua tempat tersebut. Menurut data Biro Statistik Nasional, dari Januari hingga Juli tahun ini, rata-rata harga rumah baru di atas 144 meter persegi di Shanghai naik 5,7% tahun-ke-tahun; harga rata-rata rumah baru di atas 144 meter persegi di Xi 'naik 5,5% tahun ke tahun.

Tidak hanya harga rumah yang naik, tetapi dilihat dari skala transaksinya,Baru-baru ini, baik perumahan primer maupun perumahan bekas di Shanghai mengalami “peningkatan volume dan harga.”Menurut data dari China Index Research Institute dan lembaga lainnya, pada bulan Juni dan Juli tahun ini, volume transaksi rumah bekas di Shanghai masing-masing sebesar 23.700 dan 18.000 unit, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 95% dan 45%. ; penjualan rumah baru lokal juga meningkat, dengan rumah baru dari bulan Juni hingga Juli. Rata-rata area transaksi adalah 690.000 meter persegi, meningkat sebesar 41% dari rata-rata bulanan dari bulan Januari hingga Mei. Secara keseluruhan, penjualan rumah baru di Shanghai mencapai angka tertinggi dalam satu tahun pada bulan Juni tahun ini, dan rumah bekas kembali mencapai puncaknya dalam tiga tahun.

Peningkatan volume transaksi di pasar properti Xi'an terutama tercermin pada pasar perumahan bekas.Menurut data dari Biro Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan Xi'an, jumlah pendaftaran perumahan bekas secara online di Xi'an pada bulan Juli adalah 9,268, peningkatan dari bulan ke bulan sekitar 12,96%. pasar perumahan tangan menunjukkan kinerja "harga untuk volume".

Selain pasar perumahan komersial, terdapat juga pasar lelang lokal di dua tempat tersebut yang telah muncul sebagai pasar mandiri. Menurut data pemantauan dari China Index Research Institute, total jumlah biaya pengalihan lahan perumahan di 20 kota teratas pada paruh pertama tahun 2024 adalah 366,02 miliar yuan, di mana Shanghai berada di peringkat ketiga dengan jumlah transfer sebesar 42,32 miliar yuan, diikuti oleh Xi'an, yang menempati peringkat keempat dengan jumlah transfer sebesar 32,37 miliar yuan.

Pasokan perumahan komersial di kedua tempat tersebut juga berada pada tingkat yang relatif tinggi tahun ini, dan perusahaan real estate secara aktif mempromosikan penjualan. Misalnya, menurut pemantauan Institut Penelitian Indeks Tiongkok Cabang Xi'an, dari Januari hingga Juli 2024, Platform Pendaftaran Niat Perumahan Komersial Xi'an menyelesaikan total 242 pendaftaran proyek, dan sekitar 34.000 unit rumah memasuki pasar. , meningkat 5,76% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Dilihat dari daftar skala penjualan perusahaan real estat Xi'an dari Januari hingga Juli 2024 yang diungkapkan oleh China Index Academy, total penjualan kumulatif dari 10 perusahaan real estat teratas di Xi'an adalah 66,46 miliar yuan, meningkat 10,12% dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu. Perusahaan real estate terkemuka memiliki keunggulan yang jelas dalam persaingan pasar, dan konsentrasi pasar semakin meningkat.

Terlepas dari kenaikan harga rumah baru, skala pengalihan lahan atau jumlah perusahaan real estate yang meluncurkan proyek, pasar properti di Shanghai dan Xi'an melawan tren tahun ini.

Analis Pasar Real Estat Shanghai Zhongyuan Lu Wenxi mengatakan kepada publikasi ini bahwa harga rumah saat ini di Shanghai meningkat secara lebih struktural: "Dibandingkan dengan produk dengan luas kurang dari 90 meter persegi dan 90 meter persegi hingga 144 meter persegi, harga rumah bangunan tempat tinggal di atas 144 meter persegi Lebih stabil, kenaikan struktural ini memiliki dampak yang relatif besar terhadap pasar.”

Dalam pandangan Lu Wenxi,Saat ini, rantai penggantian rumah bekas dan bekas di Shanghai mulai dibuka secara bertahap."Transaksi perumahan bekas di Shanghai sangat aktif dalam dua bulan terakhir. Volume transaksi perumahan bekas dengan total harga sekitar tiga hingga lima juta secara bertahap meningkat, dan seluruh rantai penggantian perlahan menjadi lebih lancar."

Guan Rongxue, analis senior di Pusat Penelitian Data Zhuge, mengatakan kepada publikasi ini bahwa dengan latar belakang penurunan umum harga rumah di seluruh negeri, kenaikan tiba-tiba harga rumah baru di Xi'an terkait dengan pertumbuhan bersih lokal. populasi, pasokan lahan perumahan, struktur produk perumahan komersial dan faktor-faktor lain, seperti permintaan untuk produk yang lebih baik. Peningkatan tersebut mendorong kenaikan harga rumah. Namun dibandingkan dengan kenaikan harga rumah baru, harga rumah bekas di Xi'an mengalami penurunan.Harga rumah baru yang terus meningkat mungkin mendorong pembeli rumah lebih memilih pasar rumah bekas.

Properti kelas atas yang ditingkatkan menaikkan harga

Shanghai menyambut tahun ledakan untuk "rumah mewah"

Kebijakan yang mendukung pasar properti dan peningkatan pasokan properti kelas atas merupakan faktor penting yang mendorong popularitas pasar di Shanghai dan Xi'an. Sejak Mei tahun ini, selain pasar inklusif "17 Mei New Deal", "Sembilan Penawaran Baru" di Shanghai, dan pelonggaran pembatasan pembelian di Xi'an, langkah-langkah lain telah menurunkan ambang batas dan biaya pembelian rumah lokal.

pada saat yang sama,Kenaikan harga perumahan di kota-kota inti saat ini berkaitan erat dengan volume transaksi properti kelas atas yang sudah diperbaiki.Khususnya di Shanghai, properti kelas atas dengan harga rata-rata "100.000+" telah memasuki pasar secara intensif sejak tahun ini, dan banyak "disk Jepang" telah lahir.

Tahun ini adalah tahun ketika “rumah mewah” memasuki pasar di Shanghai. Berbagai proyek arsitektur mahal bermunculan, seperti Shunchang Jiuli di bawah China Overseas Properties, Binjiang Arc de Triomphe di bawah Sun Hung Kai Properties, Sunac Bund No. 1, Poly World Expo Tianyue, Hong Kong Land Kaiyuan, CapitaLand Maoming Mansion, Shanghai Chen Properti kelas atas yang ditingkatkan seperti Jia 100 Jiabai Road "di luar lingkaran" dengan kinerja penjualan yang luar biasa. Diantaranya, China Shipping Shunchang Jiuli, Binjiang Arc de Triomphe, Shanghai Chenjia 100 Jiabai Road dan proyek lainnya semuanya telah mencapai "sinar matahari".

Data Indeks Tiongkok menunjukkan bahwa sejak awal tahun ini, jumlah proyek dengan penjualan melebihi 5 miliar yuan di 13 kota telah meningkat menjadi 17, dengan Shanghai memimpin dengan 10 proyek. Di antara tiga perusahaan skala besar bernilai puluhan miliar dolar di negara ini, dua lahir di Shanghai, termasuk Shanghai Zhonghai Shunchang Jiuli dan Oceanwide International Residential Area (Sunac Bund No. 1), dengan penjualan 18,86 miliar yuan dan 10,29 miliar yuan masing-masing.

Memasuki bulan Agustus,Pasar real estat kelas atas Shanghai terus berkembang pesat, dengan "rumah mewah" lokal berbondong-bondong memasuki pasar. Pada tanggal 17 Agustus, dua "rumah mewah" besar di Shanghai dibuka secara bersamaan, keduanya "diterangi matahari".Diantaranya, Sunac Bund One tahap kedua yang berlokasi di kawasan inti Huangpu diluncurkan kali ini. Sebanyak 110 unit diluncurkan. Harga proyek rata-rata adalah 171.000 yuan/meter persegi terjual habis pada hari yang sama, dengan total volume penjualan 5,674 miliar yuan; Rumah Yuexiu Suhe Heyue yang terletak di Distrik Putuo juga terjual habis pada hari pertama pembukaannya , dan penjualan kumulatif 124 unit sebesar 1,735 miliar yuan.

Persaingan “rumah mewah” di Shanghai kini telah memasuki paruh kedua. Selain Halaman Sunac Bund No. 1 yang disebutkan di atas dan Rumah Yuexiu·Suhe·Heyue, proyek Jinyuan yang dikembangkan oleh Xinhu United Sunac, Teluk Longsheng di bawah Grup Longsheng, Taman Lily Greentown Qiantan Lily, Poly Expo Tianyue, dll. proyek akhir baru-baru ini memasuki pasar. Diantaranya, Teluk Longsheng adalah yang pertama dibuka untuk dijual, dengan harga jual rata-rata 133.800 yuan/meter persegi, dan 115 dari 120 unit terjual; Yangsi Shangyuan baru, yang dikembangkan bersama oleh Guomao Real Estate dan China Railway Construction, juga mengantarkan yang ketiga Sejumlah properti telah diluncurkan, dan kali ini tambahan 98 unit akan diluncurkan, dengan harga rata-rata 99.950 yuan/meter persegi dan tingkat penjualan sekitar 95% untuk peluncuran pertama.

China Overseas dan Greentown menjadi "pemimpin penjualan" regional

Greentown China berfokus pada Shanghai

Di Shanghai dan Xi'an, China Overseas Land dan Greentown China menjadi pemenang terbesar dalam daftar terlaris tahun ini.

Dari Januari hingga Juli tahun ini,China Overseas Properties menempati urutan pertama dalam penjualan di Shanghai.Menurut daftar China Index Institute, China Overseas Real Estate menduduki peringkat pertama dalam daftar penjualan perusahaan real estate Shanghai dengan penjualan regional sebesar 27,412 miliar yuan (lihat Tabel 2).

Selama periode ini, China Overseas Real Estate mencetak sejumlah rekor penjualan. Pada akhir Juni, Lingdijiu Jiuxiu "Sunlight" yang terletak di Tepi Sungai Xuhui Shanghai dibuka untuk dijual. Proses likuidasi memakan waktu kurang dari 90 menit. Harga rata-rata yang tercatat untuk proyek ini adalah 146.100 yuan/meter persegi, dan 6,6 miliar yuan dikumpulkan pada hari yang sama; juga bulan ini, jumlah rata-rata proyek yang terdaftar adalah 146.100 yuan per meter persegi. 49 vila bergaya China Overseas Shunchang Jiuli dengan harga setinggi 298.000 yuan per meter persegi diumumkan akan terjual habis. pada peluncurannya, mencetak rekor tertinggi baru dalam harga rata-rata rumah baru di Shanghai. Melihat ke belakang, pada bulan Maret tahun ini, gelombang ketiga dari 512 unit rumah bertingkat tinggi yang diluncurkan di Jiuli oleh China Shipping Shunchang memiliki harga rata-rata 172.000 yuan/meter persegi, dengan penjualan hampir 20 miliar yuan pada hari itu, menjadikannya yang terbaik. "raja real estat" di negara ini.

Greentown China mengikuti di belakangnya, peringkat kedua dalam daftar penjualan perusahaan real estat Shanghai dengan penjualan regional sebesar 17,466 miliar yuan dari Januari hingga Juli tahun ini. Di Shanghai, di mana terdapat banyak proyek panas, tiga proyek kawasan Shanghai yaitu Greentown Bund Orchid Garden, Greentown Qinlan Garden, dan Greentown Liuxiang Garden mencapai penjualan masing-masing sebesar 5,455 miliar yuan, 4,29 miliar yuan, dan 3,476 miliar yuan.

Harga rumah baru juga memimpin kenaikan tersebutDi pasar properti Xi'an, Greentown China menempati peringkat teratas dalam penjualan properti.Menurut daftar penjualan 1-7 perusahaan real estate Xi'an yang diungkapkan oleh China Index Research Institute, Greentown China memimpin pasar Xi'an dengan penjualan 13,61 miliar yuan (lihat Tabel 3). Diantaranya, proyek Greentown Haitang Sanzhang yang berlokasi di Zona Teknologi Tinggi menyumbang penjualan sebesar 5,47 miliar yuan ke Greentown.

Perusahaan real estat dengan cadangan nilai yang besar kemungkinan besar akan mendukung kinerja penjualan di masa depan, di kota-kota populer seperti Shanghai dan Xi'an, perusahaan real estate terkemuka nasional dan badan usaha milik negara lokal fokus pada "mengumpulkan makanan" secara lokal. Dilihat dari skala ekspansi pada tahap awal, daftar China Index Institute menunjukkan bahwa dari Januari hingga Juli tahun ini, China Merchants Shekou, China World Real Estate, dan China Construction Yipin terpilih sebagai tiga perusahaan real estate Shanghai teratas dalam hal jumlah pembebasan lahan, dan ambang masuknya melebihi 4,7 miliar yuan (lihat Tabel 4). Konstruksi Kereta Api Tiongkok, Pengembangan Poli, dan Real Estat Investasi Perkotaan Xi'an terpilih sebagai tiga teratas dalam daftar pengadaan tanah di Xi'an, dengan ambang masuk melebihi 3,4 miliar yuan (lihat Tabel 5).

Siklus penyesuaian industri terus berlanjut,Greentown China yang menggunakan kawasan Delta Sungai Yangtze sebagai basisnya sangat bertekad untuk fokus di Shanghai.Pada gelombang kedua pasokan tanah terpusat di Shanghai tahun lalu, Greentown China berhasil memenangkan tiga bidang tanah dengan investasi besar sebesar 13,9 miliar yuan. Baru-baru ini, aturan lelang tanah Shanghai telah kembali ke "penawar tertinggi yang menang", dan Greentown China terus melakukannya meningkatkan tata letaknya. Pada bulan Agustus tahun ini, Greentown memenangkan sebidang tanah Binjiang di Distrik Xuhui dan sebidang tanah Kota Jiangwan di Distrik Hongkou di Shanghai dengan harga total masing-masing 4,8 miliar yuan dan 1,2 miliar yuan. Di antaranya, harga dasar sebidang tanah Binjiang di Distrik Xuhui adalah 131.000 yuan/meter persegi, yang memecahkan rekor baru harga lelang tanah di Tiongkok.

Pada titik ini, Greentown telah menjadi “raja pembebasan lahan” yang baru. Sebelumnya, menurut data dari China Index Research Institute, jumlah pembebasan lahan Greentown Tiongkok dari Januari hingga Juli adalah 22,8 miliar yuan, peringkat kedua dalam industri; nilai barang baru skala penuh adalah 49,6 miliar yuan, peringkat keempat industri. Berdasarkan perhitungan tersebut, Greentown yang berhasil meraih "Raja Tanah" dalam hal harga satuan di Shanghai, menjadi pengembang real estate dengan jumlah pembebasan lahan terbesar.

Dalam pandangan Lu Wenxi,Masih ada ruang bagi kebijakan untuk meningkatkan pasar real estate di kota-kota inti di masa depan.Misalnya, pelonggaran kebijakan penyelesaian talenta di beberapa wilayah Shanghai akan semakin mendorong pertumbuhan permintaan perumahan. Dia menambahkan dalam hal ini, "Untuk 'Sembilan Emas dan Sepuluh Perak' yang akan datang, kota-kota inti pasti akan mengalami peningkatan musiman dalam volume transaksi, namun tren harga rumah baru dan bekas tidak sama. Secara umum, harga rumah bekas masih dalam jalur penyesuaian. Diantaranya, rumah baru relatif stabil.”

(Artikel ini diterbitkan di "Securities Market Weekly" pada tanggal 24 Agustus. Judul aslinya adalah "Harga rumah di Shanghai dan Xi'an memimpin negara dalam kenaikan harga, China Shipping dan Greentown mendapat banyak manfaat." Masing-masing saham disebutkan dalam artikel tersebut hanya sebagai contoh analisis dan bukan merupakan nasihat investasi.)