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Text丨Qin Jiali‍‍‍‍‍

Herausgeber丨Li Zhuang‍‍

Die Preise für neue Häuser in Shanghai und Xi'an stiegen als erste, und China Overseas Holdings und Greentown, die beide aggressiv Immobilien verkauften und Grundstücke erwarben, profitierten stark davon.

Als eine der wenigen Städte, in denen die Immobilienpreise steigen, sind die Immobilienmärkte in Shanghai und Xi'an in diesem Jahr einzigartig. Nach Angaben des National Bureau of Statistics waren die Preise für Neubauimmobilien im Juli in Shanghai und Xi'an führend. Die Preise für Neubauimmobilien in Shanghai stiegen im Monatsvergleich um 0,2 % bzw. im Jahresvergleich um 4,4 %. Die Preise für Neubauimmobilien in Xi'an stiegen im Monatsvergleich um 0,2 % und im Jahresvergleich um 3,4 %. Dies ist der 26. Monat in Folge mit steigenden Preisen für Neubauimmobilien in Shanghai.

Das Angebot und das Transaktionsvolumen hochwertiger, modernisierter Immobilien sind gestiegen, was die Immobilienpreise in Shanghai und Xi'an in die Höhe getrieben hat. Zusätzlich zum Anstieg der Immobilienpreise haben sich in diesem Jahr auch der Umfang der Immobilienmarkttransaktionen in Shanghai, die Art des Wohnungsangebots, die Grundstückstransaktionsbeträge usw. von unabhängigen Trends gelöst.

Da die Immobilienmärkte in Shanghai und Xi'an immer beliebter werden, sind China Overseas Properties und Greentown China die größten Gewinner. Laut der Liste des China Index Institute belegten China Overseas Real Estate und Greentown China von Januar bis Juli dieses Jahres den ersten und zweiten Platz in der Umsatzliste der Immobilienunternehmen in Shanghai. In Xi'an zählt Greentown China zu den lokalen „Bestsellern“.

Die Immobilienpreise in Shanghai und Xi'an sind der führende Anbieter für den Anstieg des Landes

Die Preise für Neubauimmobilien in Shanghai sind 26 Monate in Folge gestiegen

Vor dem Hintergrund insgesamt stabiler Preise in der ImmobilienbrancheDie Immobilienmärkte in Shanghai und Xi'an haben ihr Bestes gegeben.Laut den vom National Bureau of Statistics im Juli veröffentlichten Verkaufspreisänderungen für Gewerbeimmobilien in 70 großen und mittelgroßen Städten waren Shanghai und Xi'an landesweit führend bei Preiserhöhungen für Neubauimmobilien. Unter anderem stiegen die Preise für neue Häuser in Shanghai im Monatsvergleich um 0,2 % bzw. im Jahresvergleich um 4,4 %; die Preise für neue Häuser in Xi'an stiegen im Monatsvergleich und im Jahresvergleich um 0,2 %. gegenüber dem Vorjahr jeweils um 3,4 % (siehe Tabelle 1).

Tabelle 1: Verkaufspreisindex neuer Gewerbewohnungen in 70 Groß- und Mittelstädten im Juli 2024

Seit Juli dieses JahresDie Preise für Neubauimmobilien in Shanghai sind 26 Monate in Folge gestiegen, fast einzigartig im Land. gleichzeitig,Shanghai ist außerdem die einzige Stadt unter den 70 Städten des Landes, in der die Preise für Gebrauchtwohnungen gestiegen sind.Die Preise für Gebrauchthäuser stiegen im Juli gegenüber dem Vormonat um 0,1 %.

Auch die Preise für neue Häuser in Xi'an steigen weiter. Seit März 2023,Die Preise für Neubauimmobilien in Xi’an sind 14 Monate in Folge gestiegen, bis es im Mai dieses Jahres zu einem kurzen Rückgang kam, als die Preise für Neubauimmobilien im Monatsvergleich um 0,1 % fielen. Derzeit haben die Immobilienpreise in Xi'an wieder einen Wachstumstrend aufgenommen, und die Preise für neue Häuser sind in den letzten zwei Monaten erneut kontinuierlich gestiegen.

Verglichen mit dem gleichzeitigen Anstieg der Preise für Erst- und Gebrauchtwohnungen in Shanghai,Der Immobilienmarkt in Xi'an ist offensichtlich polarisiert und die lokalen Preise für Gebrauchtwohnungen sind gesunken.Im Juli dieses Jahres fielen die Preise für Gebrauchthäuser in Xi'an im Monatsvergleich um 0,6 % bzw. im Jahresvergleich um 5,9 %.

Aus Sicht der Produktkategorien haben groß angelegte Verbesserungsprojekte die Immobilienpreise in Shanghai und Xi'an in die Höhe getrieben, wobei der offensichtlichste Preisanstieg für Gewerbeimmobilien über 144 Quadratmeter in beiden Orten zu verzeichnen war. Nach Angaben des National Bureau of Statistics stieg der Durchschnittspreis für neue Häuser über 144 Quadratmeter in Shanghai im Jahresvergleich um 5,7 %; der Durchschnittspreis für neue Häuser über 144 Quadratmeter in Xi 'an stieg im Jahresvergleich um 5,5 %.

Es steigen nicht nur die Immobilienpreise, sondern gemessen am Umfang der Transaktionen auchIn jüngster Zeit kam es in Shanghai sowohl bei Erst- als auch bei Gebrauchtwohnungen zu einem „Anstieg des Volumens und der Preise“.Nach Angaben des China Index Research Institute und anderer Institutionen betrug das Transaktionsvolumen von Gebrauchthäusern in Shanghai im Juni und Juli dieses Jahres 23.700 bzw. 18.000 Einheiten, was einem Anstieg von 95 % bzw. 45 % gegenüber dem Vorjahr entspricht %; auch die lokalen Verkäufe neuer Häuser nehmen zu, mit neuen Häusern von Juni bis Juli. Die durchschnittliche Transaktionsfläche betrug 690.000 Quadratmeter, ein Anstieg von 41 % gegenüber dem Monatsdurchschnitt von Januar bis Mai. Insgesamt erreichten die Verkäufe von Neubauimmobilien in Shanghai im Juni dieses Jahres ein Jahreshoch, und Gebrauchtimmobilien erreichten wieder den Höchststand seit drei Jahren.

Der Anstieg des Transaktionsvolumens auf dem Immobilienmarkt von Xi'an spiegelt sich hauptsächlich im Gebrauchtwohnungsmarkt wider.Nach Angaben des Xi'an Housing and Urban-Rural Development Bureau betrug die Zahl der Online-Gebrauchtwohnungsanmeldungen in Xi'an im Juli 9.268, ein Anstieg von etwa 12,96 % gegenüber dem Vormonat. Der Markt für Handimmobilien zeigte ein „Preis-Leistungs-Verhältnis“.

Neben dem gewerblichen Wohnungsmarkt gibt es in den beiden Orten auch die lokalen Auktionsmärkte, die sich als eigenständige Märkte herausgebildet haben. Laut Überwachungsdaten des China Index Research Institute betrug der Gesamttransferbetrag der Transfergebühren für Wohngrundstücke in den Top-20-Städten im ersten Halbjahr 2024 366,02 Milliarden Yuan, wobei Shanghai mit einem Transferbetrag von 42,32 Milliarden Yuan den dritten Platz belegte. Dicht gefolgt von Xi'an, das mit einem Transferbetrag von 32,37 Milliarden Yuan den vierten Platz belegte.

Auch das Angebot an Gewerbewohnungen liegt in beiden Orten in diesem Jahr auf einem relativ hohen Niveau und Immobilienunternehmen fördern aktiv den Verkauf. Laut einer Überwachung durch die Xi'an-Zweigstelle des China Index Research Institute hat die Xi'an Commercial Housing Intention Registration Platform von Januar bis Juli 2024 beispielsweise insgesamt 242 Projektregistrierungen abgeschlossen und etwa 34.000 Wohneinheiten auf den Markt gebracht , ein Anstieg von 5,76 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Gemessen an der von der China Index Academy veröffentlichten Verkaufsskala der Immobilienunternehmen in Xi'an von Januar bis Juli 2024 betrug der kumulierte Gesamtumsatz der zehn größten Immobilienunternehmen in Xi'an 66,46 Milliarden Yuan, ein Anstieg von 10,12 % im Vergleich zu im gleichen Zeitraum des letzten Jahres. Führende Immobilienunternehmen haben im Marktwettbewerb offensichtliche Vorteile und die Marktkonzentration hat weiter zugenommen.

Unabhängig vom Anstieg der Preise für Neubauimmobilien, dem Umfang der Grundstücksübertragungen oder der Anzahl der Immobilienunternehmen, die Projekte starten, widersetzen sich die Immobilienmärkte in Shanghai und Xi'an in diesem Jahr dem Trend.

Der Immobilienmarktanalyst von Shanghai Zhongyuan, Lu Wenxi, sagte dieser Zeitschrift, dass die aktuellen Immobilienpreise in Shanghai strukturell eher steigen: „Im Vergleich zu Produkten mit einer Fläche von weniger als 90 Quadratmetern und 90 Quadratmetern bis 144 Quadratmetern ist der Preis von.“ Wohngebäude über 144 Quadratmeter Stabiler, dieser strukturelle Anstieg hatte relativ große Auswirkungen auf den Markt.“

Nach Ansicht von Lu WenxiDerzeit beginnt sich die Ersatzkette für Erst- und Gebrauchthäuser in Shanghai schrittweise zu öffnen.„Das Transaktionsvolumen von Gebrauchthäusern in Shanghai war in den letzten zwei Monaten sehr aktiv. Das Transaktionsvolumen von Gebrauchthäusern mit einem Gesamtpreis von etwa drei bis fünf Millionen nimmt allmählich zu, und die gesamte Ersatzkette schreitet langsam voran.“ wird glatter.“

Guan Rongxue, ein leitender Analyst am Zhuge Data Research Center, sagte dieser Veröffentlichung, dass vor dem Hintergrund eines allgemeinen Rückgangs der Immobilienpreise im ganzen Land der plötzliche Anstieg der Preise für neue Häuser in Xi'an mit dem Nettowachstum des Landes zusammenhängt Die lokale Bevölkerung, das Angebot an Wohngrundstücken, die Produktstruktur für Gewerbeimmobilien und andere Faktoren, wie z. B. die Nachfrage nach verbesserten Produkten, trieben die Immobilienpreise in die Höhe. Im Vergleich zu den steigenden Preisen für neue Häuser sind die Preise für gebrauchte Häuser in Xi'an jedoch rückläufig.Der anhaltende Anstieg der Preise für Neubauimmobilien könnte dazu führen, dass Käufer von Eigenheimen sich stärker dem Gebrauchtimmobilienmarkt zuwenden.

Hochwertige, verbesserte Immobilien treiben die Preise in die Höhe

Shanghai läutete ein Rekordjahr für „Luxusimmobilien“ ein

Günstige Richtlinien für den Immobilienmarkt und ein zunehmendes Angebot an hochwertigen Immobilien sind wichtige Faktoren für die Marktbeliebtheit in Shanghai und Xi'an. Seit Mai dieses Jahres haben neben dem inklusiven Markt „New Deal am 17. Mai“ auch Shanghais „Nine New Deals“, die Lockerung der Kaufbeschränkungen in Xi'an und andere Maßnahmen die Schwelle und die Kosten für den Hauskauf vor Ort gesenkt.

gleichzeitig,Der aktuelle Anstieg der Immobilienpreise in den Kernstädten steht in engem Zusammenhang mit dem Transaktionsvolumen hochwertiger, modernisierter Immobilien.Vor allem in Shanghai sind seit diesem Jahr intensiv High-End-Immobilien mit einem Durchschnittspreis von „100.000+“ auf den Markt gekommen und viele „japanische Scheiben“ sind entstanden.

Dieses Jahr ist das Jahr, in dem „Luxusimmobilien“ in Shanghai auf den Markt kommen. Es sind verschiedene hochpreisige Architekturprojekte entstanden, wie Shunchang Jiuli unter China Overseas Properties, Binjiang Arc de Triomphe unter Sun Hung Kai Properties, Sunac Bund No. 1, Poly World Expo Tianyue, Hong Kong Land Kaiyuan, CapitaLand Maoming Mansion, Shanghai Chen Hochwertige, verbesserte Immobilien wie Jia 100 Jiabai Road „außerhalb des Kreises“ mit hervorragender Verkaufsleistung. Unter ihnen haben China Shipping Shunchang Jiuli, Binjiang Arc de Triomphe, Shanghai Chenjia 100 Jiabai Road und andere Projekte alle „Sonnenlicht“ erreicht.

Daten des China-Index zeigen, dass seit Anfang dieses Jahres die Zahl der Projekte mit einem Umsatz von mehr als 5 Milliarden Yuan in 13 Städten auf 17 gestiegen ist, wobei Shanghai mit 10 Projekten die Führung übernimmt. Unter den drei Zehn-Milliarden-Dollar-Großunternehmen des Landes wurden zwei in Shanghai gegründet, darunter Shanghai Zhonghai Shunchang Jiuli und Oceanwide International Residential Area (Sunac Bund Nr. 1) mit einem Umsatz von 18,86 Milliarden Yuan bzw. 10,29 Milliarden Yuan jeweils. .

Anfang August,Shanghais High-End-Immobilienmarkt boomt weiterhin und lokale „Luxusimmobilien“ drängen in Scharen auf den Markt. Am 17. August wurden in Shanghai gleichzeitig zwei große „Luxusgebäude“ eröffnet, die beide „sonnendurchflutet“ waren.Darunter wurde die zweite Charge der zweiten Phase von Sunac Bund One im Kerngebiet von Huangpu in Betrieb genommen. Der durchschnittliche Projektpreis betrug insgesamt 171.000 Yuan waren am selben Tag ausverkauft, mit einem Gesamtverkaufsvolumen von 5,674 Milliarden Yuan; das Yuexiu Suhe Heyue Mansion im Bezirk Putuo war am ersten Tag seiner Eröffnung ebenfalls ausverkauft und der kumulierte Umsatz von 124 Einheiten betrug 1,735 Milliarden Yuan.

Der Wettbewerb um „Luxusimmobilien“ in Shanghai ist mittlerweile in die zweite Hälfte gegangen. Neben dem oben erwähnten Sunac Bund No. Endprojekt ist kürzlich auf den Markt gekommen. Unter ihnen war Longsheng Bay das erste, das zum Verkauf angeboten wurde, mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 133.800 Yuan/Quadratmeter, und 115 von 120 Einheiten wurden ebenfalls verkauft; läutete seine dritte Reihe von Immobilien ein, und dieses Mal werden weitere 98 Einheiten auf den Markt gebracht, mit einem Durchschnittspreis von 99.950 Yuan/Quadratmeter und einer Verkaufsrate von etwa 95 % für die erste Markteinführung.

China Overseas und Greentown werden regionale „Vertriebsführer“

Greentown China konzentriert sich auf Shanghai

In Shanghai und Xi'an waren China Overseas Land und Greentown China in diesem Jahr die größten Gewinner der Bestsellerliste.

Von Januar bis Juli dieses Jahres,China Overseas Properties steht beim Verkauf in Shanghai an erster Stelle.Laut der Liste des China Index Institute belegte China Overseas Real Estate den ersten Platz in der Verkaufsliste der Immobilienunternehmen in Shanghai mit einem regionalen Umsatz von 27,412 Milliarden Yuan (siehe Tabelle 2).

In diesem Zeitraum stellte China Overseas Real Estate eine Reihe von Verkaufsrekorden auf. Ende Juni wurde das Lingdi Jiuxiu „Sunlight“ am Flussufer in Xuhui, Shanghai, zum Verkauf eröffnet. Der Liquidationsprozess dauerte weniger als 90 Minuten. Der durchschnittliche registrierte Preis des Projekts betrug 146.100 Yuan/Quadratmeter Das an diesem Tag gesammelte Geld betrug 6,6 Milliarden Yuan; auch in diesem Monat betrug die durchschnittliche Anzahl der registrierten Projekte 146.100 Yuan pro Quadratmeter. Die 49 Stilvillen von China Overseas Shunchang Jiuli mit einem Preis von bis zu 298.000 Yuan pro Quadratmeter wurden angekündigt bei der Markteinführung ausverkauft sein, was einen neuen Rekordwert für den Durchschnittspreis neuer Häuser in Shanghai darstellt. Rückblickend hatte China Shipping Shunchang im März dieses Jahres die dritte Charge von 512 Hochhaus-Wohneinheiten, die in Jiuli auf den Markt gebracht wurden, einen Durchschnittspreis von 172.000 Yuan/Quadratmeter, wobei der Umsatz an diesem Tag fast 20 Milliarden Yuan betrug „König der Immobilien“ im Land.

Greentown China folgt dicht dahinter, Platz zwei auf der Verkaufsliste der Immobilienunternehmen in Shanghai mit einem regionalen Umsatz von 17,466 Milliarden Yuan von Januar bis Juli dieses Jahres. In Shanghai, wo sich heiße Geschäfte häufen, erzielten die drei Shanghaier Regionalprojekte Greentown Bund Orchid Garden, Greentown Qinlan Garden und Greentown Liuxiang Garden im ersten Halbjahr einen Umsatz von 5,455 Milliarden Yuan, 4,29 Milliarden Yuan und 3,476 Milliarden Yuan Yuan.

Auch die Preise für Neubauimmobilien stiegen anAuf dem Immobilienmarkt in Xi'an zählt Greentown China zu den Top-Verkäufern.Laut der vom China Index Research Institute veröffentlichten Verkaufsliste von 1-7 Immobilienunternehmen aus Xi'an ist Greentown China mit einem Umsatz von 13,61 Milliarden Yuan führend auf dem Xi'an-Markt (siehe Tabelle 3). Unter anderem trug das Greentown Haitang Sanzhang-Projekt in der High-Tech-Zone 5,47 Milliarden Yuan zum Umsatz von Greentown bei.

Immobilienunternehmen mit ausreichenden Wertreserven unterstützen eher die künftige UmsatzentwicklungIn beliebten Städten wie Shanghai und Xi'an konzentrieren sich landesweit führende Immobilienunternehmen und lokale staatliche Unternehmen auf die „Ansammlung von Lebensmitteln“ vor Ort. Gemessen am Ausmaß der Expansion in der Anfangsphase zeigt die Liste des China Index Institute, dass China Merchants Shekou, China World Real Estate und China Construction Yipin von Januar bis Juli dieses Jahres als die drei besten Immobilienunternehmen in Shanghai in die engere Wahl kamen des Grundstückserwerbsbetrags und die Eintrittsschwelle überstiegen 4,7 Milliarden Yuan (siehe Tabelle 4). China Railway Construction, Poly Development und Xi'an Urban Investment Real Estate wurden als die ersten drei in Xi'ans Landerwerbsliste in die engere Wahl gezogen, wobei die Eintrittsschwelle 3,4 Milliarden Yuan überstieg (siehe Tabelle 5).

Der Anpassungszyklus der Branche geht weiter,Greentown China, das die Region des Jangtse-Deltas als Basis nutzt, ist fest entschlossen, sich auf Shanghai zu konzentrieren.Bei der zweiten Phase der zentralisierten Grundstücksversorgung in Shanghai im vergangenen Jahr gewann Greentown China erfolgreich drei Grundstücke mit einer großzügigen Investition von 13,9 Milliarden Yuan. Vor Kurzem sind die Grundstücksauktionsregeln in Shanghai wieder auf „den Meistbietenden“ zurückgekehrt, und Greentown China gewinnt weiterhin das Layout vergrößern. Im August dieses Jahres gewann Greentown das Grundstück Binjiang im Bezirk Xuhui und das Grundstück Jiangwan Town im Bezirk Hongkou in Shanghai für einen Gesamtpreis von 4,8 Milliarden Yuan bzw. 1,2 Milliarden Yuan. Unter anderem betrug der Mindestpreis für das Binjiang-Grundstück im Bezirk Xuhui 131.000 Yuan/Quadratmeter und stellte damit einen neuen Rekord für Grundstückauktionspreise in China auf.

Zu diesem Zeitpunkt ist Greentown zum neuen „König des Landerwerbs“ geworden. Zuvor betrug der Landerwerbswert von Greentown China nach Angaben des China Index Research Institute von Januar bis Juli 22,8 Milliarden Yuan und lag damit mit 49,6 Milliarden Yuan an zweiter Stelle in der Branche; die Branche. Basierend auf dieser Berechnung ist Greentown, das in Shanghai den „King of Land“ in Bezug auf den Stückpreis gewonnen hat, zum Immobilienentwickler mit dem größten Grundstückserwerbsbetrag geworden.

Nach Ansicht von Lu WenxiEs gibt noch Raum für politische Maßnahmen, um den Immobilienmarkt in den Kernstädten auch in Zukunft anzukurbeln.Beispielsweise wird die Lockerung der Talentansiedlungspolitik in einigen Gegenden Shanghais das Wachstum der Wohnungsnachfrage weiter vorantreiben. Er fügte in diesem Zusammenhang hinzu: „Für die kommenden ‚Golden Nine und Silver Ten‘ werden die Kernstädte sicherlich einen saisonalen Anstieg des Transaktionsvolumens erleben, aber die Preistrends von neuen und gebrauchten Häusern sind nicht die gleichen. Generell gilt: Die Preise für Gebrauchthäuser befinden sich immer noch in einem Anpassungskanal. Unter ihnen sind neue Häuser relativ stabil.“

(Dieser Artikel wurde am 24. August in „Securities Market Weekly“ veröffentlicht. Der ursprüngliche Titel lautete: „Die Immobilienpreise in Shanghai und Xi'an sind landesweit führend bei steigenden Preisen, China Shipping und Greentown profitieren stark.“ Die im Artikel erwähnten einzelnen Aktien dienen lediglich der Beispielanalyse und stellen keine Anlageberatung dar.)