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Texte丨Qin Jiali‍‍‍‍‍

Editeur 丨Li Zhuang‍‍

Les prix des logements neufs à Shanghai et Xi'an ont été les premiers à augmenter, et China Overseas Holdings et Greentown, qui se sont montrés agressifs dans la vente de propriétés et l'acquisition de terrains, en ont beaucoup profité.

Shanghai et Xi'an étant l'une des rares villes où les prix de l'immobilier augmentent, les marchés immobiliers sont uniques cette année. Selon les données du Bureau national des statistiques, les prix des logements neufs à Shanghai et Xi'an ont dominé le pays en juillet. Les prix des logements neufs à Shanghai ont augmenté respectivement de 0,2 % sur un mois et de 4,4 % sur un an ; les prix des logements neufs à Xi'an ont augmenté de 0,2 % sur un mois et de 3,4 % sur un an. Il s'agit du 26ème mois consécutif de hausse des prix des logements neufs à Shanghai.

L'offre et le volume des transactions de propriétés améliorées haut de gamme ont augmenté, faisant grimper les prix de l'immobilier à Shanghai et Xi'an. Outre l'augmentation des prix de l'immobilier, l'échelle des transactions sur le marché immobilier de Shanghai, les types d'offre de logements, les montants des transactions foncières, etc. ont tous connu une tendance indépendante cette année.

Alors que les marchés immobiliers de Shanghai et de Xi'an gagnent en popularité, China Overseas Properties et Greentown China sont devenus les plus grands gagnants. Selon la liste du China Index Institute, de janvier à juillet de cette année, China Overseas Real Estate et Greentown China se sont classées première et deuxième dans la liste des revenus de vente des sociétés immobilières de Shanghai. À Xi'an, Greentown China s'est classé parmi les « best-sellers » locaux.

Les prix de l'immobilier à Shanghai et Xi'an mènent la hausse du pays

Les prix des logements neufs à Shanghai ont augmenté pendant 26 mois consécutifs

Dans un contexte de prix globalement stables dans le secteur immobilier,Les marchés immobiliers de Shanghai et de Xi'an ont déraillé.Selon les variations des prix de vente des logements commerciaux dans 70 grandes et moyennes villes publiées par le Bureau national des statistiques en juillet, Shanghai et Xi'an sont en tête du pays en termes d'augmentation des prix des logements neufs. Parmi eux, les prix des maisons neuves à Shanghai ont augmenté respectivement de 0,2 % sur un mois et de 4,4 % sur un an ; les prix des maisons neuves à Xi'an ont augmenté de 0,2 % sur un mois et sur un an ; en glissement annuel de 3,4% respectivement (voir tableau 1).

Tableau 1 : Indice des prix de vente des logements commerciaux neufs dans 70 grandes et moyennes villes en juillet 2024

Depuis juillet de cette année,Les prix des logements neufs à Shanghai ont augmenté pendant 26 mois consécutifs, presque unique dans le pays. en même temps,Shanghai est également la seule ville parmi les 70 villes du pays où les prix des logements d'occasion ont augmenté., les prix des logements d'occasion ont augmenté de 0,1% en glissement mensuel en juillet.

Le prix des logements neufs à Xi'an continue également d'augmenter. Depuis mars 2023,Les prix des logements neufs à Xi'an ont augmenté pendant 14 mois consécutifs, jusqu'à une brève baisse en mai de cette année, lorsque les prix des logements neufs ont chuté de 0,1% d'un mois à l'autre. À l'heure actuelle, les prix des logements à Xi'an ont repris une tendance à la hausse et les prix des logements neufs ont de nouveau augmenté de manière continue au cours des deux derniers mois.

Cependant, comparé à l'augmentation simultanée des prix des logements de première et d'occasion à Shanghai,Le marché immobilier de Xi'an est évidemment polarisé et les prix locaux des logements d'occasion ont baissé.En juillet de cette année, le prix des maisons d'occasion à Xi'an a chuté respectivement de 0,6 % sur un mois et de 5,9 % sur un an.

Du point de vue des catégories de produits, les projets d'amélioration à grande échelle ont fait grimper les prix des logements à Shanghai et Xi'an, la croissance des prix la plus évidente étant celle des logements commerciaux de plus de 144 mètres carrés dans ces deux localités. Selon les données du Bureau national des statistiques, de janvier à juillet de cette année, le prix moyen des logements neufs de plus de 144 mètres carrés à Shanghai a augmenté de 5,7 % sur un an par rapport au prix moyen des logements neufs de plus de 144 mètres carrés à Xi ; 'une augmentation de 5,5% sur un an.

Non seulement les prix de l'immobilier augmentent, mais à en juger par l'ampleur des transactions,Récemment, les logements primaires et secondaires à Shanghai ont connu une « hausse en volume et en prix ».Selon les données du China Index Research Institute et d'autres institutions, en juin et juillet de cette année, le volume des transactions de maisons d'occasion à Shanghai était respectivement de 23 700 et 18 000 unités, soit une augmentation d'une année sur l'autre de 95 % et 45 %. Les ventes locales de logements neufs s'accélèrent également, avec des logements neufs de juin à juillet. La superficie moyenne des transactions était de 690 000 mètres carrés, soit une augmentation de 41 % par rapport à la moyenne mensuelle de janvier à mai. Dans l’ensemble, les ventes de logements neufs à Shanghai ont atteint leur plus haut niveau en un an en juin de cette année, et les maisons d’occasion ont retrouvé leur sommet en trois ans.

L'augmentation du volume des transactions sur le marché immobilier de Xi'an se reflète principalement sur le marché des logements de seconde main.Selon les données du Bureau du logement et du développement urbain-rural de Xi'an, le nombre d'inscriptions en ligne de logements d'occasion à Xi'an en juillet était de 9 268, soit une augmentation mensuelle d'environ 12,96 %. Le marché immobilier a affiché une performance « prix-volume ».

Outre le marché du logement commercial, il existe également des marchés aux enchères locaux dans les deux endroits qui sont devenus des marchés indépendants. Selon les données de surveillance du China Index Research Institute, le montant total des frais de transfert de terrains résidentiels dans les 20 principales villes au premier semestre 2024 était de 366,02 milliards de yuans, dont Shanghai se classait troisième avec un montant de transfert de 42,32 milliards de yuans. suivi de près par Xi'an, qui se classe quatrième avec un montant de transfert de 32,37 milliards de yuans.

L'offre de logements commerciaux dans les deux localités est également à un niveau relativement élevé cette année, et les sociétés immobilières encouragent activement les ventes. Par exemple, selon le suivi effectué par la branche Xi'an du China Index Research Institute, de janvier à juillet 2024, la plateforme d'enregistrement des intentions de logement commercial de Xi'an a réalisé un total de 242 enregistrements de projets et environ 34 000 logements sont entrés sur le marché. , soit une augmentation de 5,76% par rapport à la même période de l'année dernière.

À en juger par l'échelle des ventes des sociétés immobilières de Xi'an de janvier à juillet 2024, divulguée par la China Index Academy, les ventes totales cumulées des 10 plus grandes sociétés immobilières de Xi'an s'élevaient à 66,46 milliards de yuans, soit une augmentation de 10,12 % par rapport à la même période l'année dernière. Les grandes sociétés immobilières disposent d'avantages évidents dans la concurrence sur le marché, et la concentration du marché s'est encore accrue.

Indépendamment de la hausse des prix des logements neufs, de l'ampleur des transferts de terrains ou du nombre de sociétés immobilières lançant des projets, les marchés immobiliers de Shanghai et de Xi'an sont à contre-courant cette année.

Lu Wenxi, analyste du marché immobilier de Shanghai Zhongyuan, a déclaré à cette publication que les prix actuels des logements à Shanghai sont en hausse de manière plus structurelle : « Par rapport aux produits d'une superficie inférieure à 90 mètres carrés et de 90 mètres carrés à 144 mètres carrés, le prix de immeubles résidentiels de plus de 144 mètres carrés Plus stable, cette hausse structurelle a eu un impact relativement important sur le marché.

Selon Lu Wenxi,À l'heure actuelle, la chaîne de remplacement des maisons de première main et d'occasion à Shanghai a commencé à s'ouvrir progressivement.« Les transactions de logements d'occasion à Shanghai ont été très actives au cours des deux derniers mois. Le volume des transactions de logements d'occasion, d'un prix total d'environ trois à cinq millions, augmente progressivement et l'ensemble de la chaîne de remplacement devient lentement plus fluide.

Guan Rongxue, analyste principal au Zhuge Data Research Center, a déclaré à cette publication que dans le contexte d'une baisse générale des prix de l'immobilier à travers le pays, la hausse soudaine des prix des logements neufs à Xi'an est liée à la croissance nette du marché local. La population, l'offre de terrains résidentiels, la structure du produit du logement commercial et d'autres facteurs, tels que la demande de produits améliorés, ont fait grimper les prix de l'immobilier. Cependant, comparés à la hausse des prix des maisons neuves, les prix des maisons d'occasion à Xi'an sont en baisse.La hausse continue des prix des logements neufs pourrait pousser les acheteurs à se tourner davantage vers le marché des logements d’occasion.

Les propriétés améliorées haut de gamme font grimper les prix

Shanghai a inauguré une année fulgurante pour les « maisons de luxe »

Des politiques favorables au marché immobilier et une augmentation de l'offre de propriétés haut de gamme sont des facteurs importants qui contribuent à la popularité des marchés à Shanghai et Xi'an. Depuis mai de cette année, outre le marché inclusif du « New Deal du 17 mai », les « Neuf New Deals » de Shanghai et l'assouplissement des restrictions d'achat à Xi'an, d'autres mesures ont abaissé le seuil et le coût d'achat d'un logement local.

en même temps,La hausse actuelle des prix de l’immobilier dans les centres-villes est étroitement liée au volume de transactions de propriétés améliorées haut de gamme.Surtout à Shanghai, les propriétés haut de gamme avec un prix moyen de « 100 000+ » sont entrées de manière intensive sur le marché depuis cette année, et de nombreux « disques japonais » sont nés.

Cette année est l’année où les « maisons de luxe » font leur entrée sur le marché à Shanghai. Divers projets architecturaux de grande valeur ont vu le jour, tels que Shunchang Jiuli sous China Overseas Properties, Binjiang Arc de Triomphe sous Sun Hung Kai Properties, Sunac Bund No. 1, Poly World Expo Tianyue, Hong Kong Land Kaiyuan, CapitaLand Maoming Mansion, Shanghai Chen. Des propriétés améliorées haut de gamme telles que Jia 100 Jiabai Road « hors du cercle » avec des performances de vente exceptionnelles. Parmi eux, China Shipping Shunchang Jiuli, Binjiang Arc de Triomphe, Shanghai Chenjia 100 Jiabai Road et d'autres projets ont tous atteint la « lumière du soleil ».

Les données de l'indice chinois montrent que depuis le début de cette année, le nombre de projets dont les ventes dépassent 5 milliards de yuans dans 13 villes est passé à 17, Shanghai étant en tête avec 10 projets. Parmi les trois dizaines de milliards de dollars d'entreprises à grande échelle du pays, deux sont nées à Shanghai, dont Shanghai Zhonghai Shunchang Jiuli et Oceanwide International Residential Area (Sunac Bund n°1), avec un chiffre d'affaires de 18,86 milliards de yuans et 10,29 milliards de yuans. respectivement.

En entrant en août,Le marché immobilier haut de gamme de Shanghai continue de croître, avec des « maisons de luxe » locales arrivant en masse sur le marché. Le 17 août, deux grandes « maisons de luxe » ont été ouvertes simultanément à Shanghai, toutes deux « éclairées par le soleil ».Parmi eux, le deuxième lot de la deuxième phase de Sunac Bund One, situé dans la zone centrale de Huangpu, a été lancé. Au total, 110 unités ont été lancées cette fois, le prix moyen du projet était de 171 000 yuans/mètre carré. ont été vendus le même jour, avec un volume total de ventes de 5,674 milliards de yuans ; le manoir Yuexiu Suhe Heyue situé dans le district de Putuo a également été vendu le premier jour de son ouverture. Le prix de vente moyen était d'environ 103 600 yuans/mètre carré. , et les ventes cumulées de 124 unités se sont élevées à 1,735 milliard de yuans.

La compétition pour les « maisons de luxe » à Shanghai est désormais entrée dans sa seconde moitié. En plus de la cour n°1 du Sunac Bund et du manoir Yuexiu·Suhe·Heyue mentionnés ci-dessus, le projet Jinyuan développé par Xinhu United Sunac, Longsheng Bay sous Longsheng Group, Greentown Qiantan Lily Garden, Poly Expo Tianyue, etc. Le projet final est récemment entré sur le marché. Parmi eux, Longsheng Bay a été le premier à être ouvert à la vente, avec un prix de vente moyen de 133 800 yuans/mètre carré, et 115 des 120 unités ont également été vendues ; le nouveau Yangsi Shangyuan, développé conjointement par Guomao Real Estate et China Railway Construction, a également été vendu. a inauguré son troisième Un lot de propriétés a été lancé, et 98 unités supplémentaires seront lancées cette fois, avec un prix moyen de 99 950 yuans/mètre carré et un taux de vente d'environ 95 % pour le premier lancement.

China Overseas et Greentown deviennent des « leaders commerciaux » régionaux

Greentown Chine se concentre sur Shanghai

À Shanghai et Xi'an, China Overseas Land et Greentown China sont devenus les plus grands gagnants de la liste des meilleures ventes cette année.

De janvier à juillet de cette année,China Overseas Properties se classe au premier rang des ventes à Shanghai.Selon la liste du China Index Institute, China Overseas Real Estate se classe au premier rang des ventes des sociétés immobilières de Shanghai, avec des ventes régionales de 27,412 milliards de yuans (voir tableau 2).

Durant cette période, China Overseas Real Estate a établi un certain nombre de records de ventes. Fin juin, le projet Lingdijiu Jiuxiu « Sunlight », situé au bord de la rivière Xuhui à Shanghai, a été mis en vente. Le processus de liquidation a duré moins de 90 minutes. Le prix moyen enregistré du projet était de 146 100 yuans/mètre carré, soit 6,6 milliards de yuans. a été collecté le même jour ; ce mois-ci également, le nombre moyen de projets enregistrés était de 146 100 yuans par mètre carré. Les 49 villas de style China Overseas Shunchang Jiuli avec un prix pouvant atteindre 298 000 yuans par mètre carré ont été annoncées comme étant épuisées. lors du lancement, établissant un nouveau record pour le prix moyen des logements neufs à Shanghai. Rétrospectivement, en mars de cette année, le troisième lot de 512 unités d'habitation de grande hauteur lancé à Jiuli par China Shipping Shunchang avait un prix moyen de 172 000 yuans/mètre carré, avec des ventes de près de 20 milliards de yuans ce jour-là, ce qui en fait le "roi de l'immobilier" dans le pays.

Greentown Chine suit de près, se classant deuxième sur la liste des ventes des sociétés immobilières de Shanghai avec des ventes régionales de 17,466 milliards de yuans de janvier à juillet de cette année. À Shanghai, où se trouvent de nombreux projets en vogue, les trois projets de la région de Shanghai, Greentown Bund Orchid Garden, Greentown Qinlan Garden et Greentown Liuxiang Garden, ont réalisé des ventes de 5,455 milliards de yuans, 4,29 milliards de yuans et 3,476 milliards de yuans, respectivement.

Les prix des logements neufs ont également mené la hausseSur le marché immobilier de Xi'an, Greentown China se classe parmi les meilleurs vendeurs.Selon la liste des ventes de 1 à 7 sociétés immobilières de Xi'an divulguée par le China Index Research Institute, Greentown Chine est en tête du marché de Xi'an avec des ventes de 13,61 milliards de yuans (voir tableau 3). Parmi eux, le projet Greentown Haitang Sanzhang, situé dans la zone de haute technologie, a généré un chiffre d'affaires de 5,47 milliards de yuans pour Greentown.

Les sociétés immobilières disposant de réserves de valeur importantes sont plus susceptibles de soutenir les performances de ventes futures, dans des villes populaires telles que Shanghai et Xi'an, les principales sociétés immobilières nationales et les entreprises publiques locales se concentrent sur « l'accumulation de nourriture » localement. À en juger par l'ampleur de l'expansion au début, la liste du China Index Institute montre que de janvier à juillet de cette année, China Merchants Shekou, China World Real Estate et China Construction Yipin ont été présélectionnés comme les trois premières sociétés immobilières de Shanghai en termes de du montant de l'acquisition de terrains, et le seuil d'entrée a dépassé 4,7 milliards de yuans (voir tableau 4). China Railway Construction, Poly Development et Xi'an Urban Investment Real Estate figuraient parmi les trois premiers sur la liste des acquisitions de terrains à Xi'an, avec un seuil d'entrée dépassant 3,4 milliards de yuans (voir tableau 5).

Le cycle d'ajustement de l'industrie se poursuit,Greentown Chine, qui utilise la région du delta du Yangtsé comme base, est très déterminée à se concentrer sur Shanghai.Dans le cadre du deuxième lot d'offres de terrains centralisées à Shanghai l'année dernière, Greentown Chine a remporté trois parcelles de terrain avec un investissement généreux de 13,9 milliards de yuans. Récemment, les règles d'enchères foncières de Shanghai sont revenues au « plus offrant », et Greentown Chine continue de le faire. augmenter sa disposition. En août de cette année, Greentown a remporté la parcelle de terrain de Binjiang dans le district de Xuhui et la parcelle de terrain de la ville de Jiangwan dans le district de Hongkou à Shanghai pour un prix total de 4,8 milliards de yuans et 1,2 milliard de yuans respectivement. Parmi eux, le prix plancher du terrain de Binjiang dans le district de Xuhui était de 131 000 yuans/mètre carré, établissant un nouveau record pour les prix des enchères foncières en Chine.

À ce stade, Greentown est devenu le nouveau « roi de l’acquisition de terres ». Avant cela, selon les données de l'Institut de recherche China Index, le montant des acquisitions de terres à Greentown en Chine entre janvier et juillet était de 22,8 milliards de yuans, se classant au deuxième rang dans l'industrie ; l'industrie. Sur la base de ce calcul, Greentown, qui a remporté le titre de « Roi des terres » en termes de prix unitaire à Shanghai, est devenu le promoteur immobilier avec le plus grand montant d'acquisition de terrains.

Selon Lu Wenxi,Il reste encore de la marge pour des politiques visant à stimuler le marché immobilier dans les centres-villes à l’avenir.Par exemple, l’assouplissement des politiques d’accueil des talents dans certaines zones de Shanghai stimulera encore davantage la croissance de la demande de logements. Il a ajouté à cet égard : « Pour les prochains « Golden Nine et Silver Ten », les villes centrales connaîtront certainement un rebond saisonnier du volume des transactions, mais les tendances des prix des maisons neuves et d'occasion ne sont pas les mêmes. le prix des maisons d'occasion est toujours dans un canal d'ajustement, parmi elles, les maisons neuves sont relativement stables.

(Cet article a été publié dans "Securities Market Weekly" le 24 août. Le titre original était "Les prix de l'immobilier à Shanghai et Xi'an mènent le pays en termes de hausse des prix, China Shipping et Greentown en bénéficient beaucoup." Les actions individuelles mentionnées dans l'article ne sont qu’à titre d’exemple d’analyse et ne constituent pas un conseil en investissement.)