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中国証券会社から

6月26日に北京の不動産市場に対する新たな政策が導入されてから1カ月が経過し、政策の効果が大きな注目を集めている。

「ニューディール政策以来、北京の中古住宅の取引量は明らかに増加している。主な理由は『量に対する価格』だ」と北京市東城区の不動産仲介店のスタッフは証券時報に語った。証券中国記者。

市場の反応は比較的良好でした

Heshuo Institutionの首席アナリストGuo Yi氏も、証券時報中国記者とのインタビューで、頭金比率と住宅ローン金利を引き下げるという中国政府の新たな政策により、北京の中古住宅市場の取引が大幅に促進されたと述べた。 7月から現在までの中古住宅市場の取引戸数は約12,000戸で、7月全体の取引戸数は15,000戸以上に達すると予想されています。中古住宅市場の取引量は堅調に推移しており、一方で、個別の中古住宅取引価格は引き続き縮小傾向にある。も増えた。

北京住宅都市農村開発委員会の公式ウェブサイトの統計によると、北京連家研究所は、北京ニューディールの導入（6月27日から7月24日）以来、中古住宅のオンライン契約数が増加したことを示している。北京は1万4,966戸で、政策導入前の比較対象期間（5月30日～6月26日）と同率で11.8％増加した。

北京連家研究所のアナリスト、レン・ホイ氏は証券時報・中国証券記者団に対し、6月26日の北京政府の新政策導入以来、市場の反応は比較的良好で、取引量は前期と比べて増加し、平均取引価格も増加していると語った。概ね安定した状態を保っています。

レン・ホイ氏はさらに、第2四半期の北京の中古住宅取引は「まず外部、次に内部」のプロセスを経験したと述べた。 4月30日、中国政府は購入制限政策を最適化し、購入制限に達した世帯が4月から7月前半まで五環路外の都市開発地域での中古住宅取引を許可した。環状五号線の人気は比較的高く、周辺地域での取引の割合も増加した。 7月以降、交換用チェーンの順調な稼働により、外周部のトランザクション熱が内輪に伝わり始めました。 7月以降、低価格住宅と高価格住宅の取引量が同時に増加し、総額400万元未満の住宅の取引割合は6月に比べて1.7ポイント増加した。総額1,000万元以上の高単価住宅が増加し、取引構造が上昇傾向にある。

価格動向は概ね安定している

価格に関しては、北京連嘉のデータによると、北京の中古住宅価格動向は第2四半期以降、概ね安定しており、6月の市場価格は前月比約0.5％上昇した（7月時点）。 24日）、北京連嘉市の中古住宅の平均取引価格は前月比0.4％上昇した。

価格上昇の理由についてレン・ホイ氏は、主に取引構造の変化によるものであり、比較可能な住宅価格の観点から比較的安定していると述べた。これは主に、新規顧客の反転と新規住宅物件の掲載によるものであるが、需要と供給の関係は依然として購入者に偏っているものの、第 1 四半期よりはバランスが取れており、これが比較的安定した価格に貢献している。データ的にも同様で、中古住宅の平均取引価格は4月以降、月平均変動幅が1％以内と4カ月連続で安定している。

レン・フイ氏は、全体的に見て、「6.26」北京ニューディールは不動産市場のさらなる回復にプラスの効果をもたらしていると信じている。良好な政策リズムと適切な政策強度により、同市の中古住宅市場は比較的安定した水準に達することができた。量の増加と価格の上昇の理想的な安定状態がしばらく続いています。

センタライン・リアル・エステートの首席アナリスト、チャン・ダーウェイ氏も、この政策の影響で、7月の北京のオンライン中古住宅契約数は1万5000戸を超え、ここ1年以上で最高水準に達すると予想している。

新築住宅市場の観点から見ると、センタリン不動産研究所の統計によれば、6月26日から7月25日までに北京でオンラインで契約された新築住宅物件の数は4,501戸で、2018年の3,243戸に比べて38.8％増加した。 5月27日から6月25日まで。%。

しかし、郭毅氏は証券タイムズ・ブローカー・チャイナの記者に対し、昨年と比較すると、北京の新興本拠地市場の現在の単月取引高は依然として底値にとどまっていると語った。価格パフォーマンスの観点から見ると、割引が撤回されて再び価格が上昇するという現象はありません。 「北京の中古住宅市場の取引量は回復しつつあるが、新築住宅取引への転換効果にはまだ改善の余地がある」。

この現象の原因について、郭毅氏は、その核心は、土地投資、開発、建設着工から竣工までのサイクル、新築住宅から中古住宅への買い替えサイクルなど、北京の不動産市場全体の循環不良にあると考えている。手の家。サイクル全体をスムーズにするには、より正確な制御ポリシーが必要です。中国政府の最近の「古いものから新しいもの」政策や、新しく上場されたメントウグーの土地区画に対する入札ルールの調整などの精密な規制は始まったばかりであり、将来的にはこうした規制が新築住宅市場を効果的に刺激する可能性があり、また、土地、新築住宅、中古住宅市場全体の好循環が形成され、市場はより安定的に発展していきます。

土壌オークションルールの最適化

7月26日、北京から供給された門頭溝新都市の区画が土壌オークションルールに関して3つの最適化を受けたことは注目に値する。

中国指数研究所の土地市場調査責任者、張凱氏は、1つ目は入札資格の最適化であると指摘し、同じグループに属する会員企業については、入札段階での入札資格要件がある程度緩和されていると指摘した。ただし、土地区画の入札が抽選に至った場合、同一グループの会員企業のうち、最初に保証金を受領した会員企業（またはコンソーシアム内の複数社）のみが抽選に参加することができます。言い換えれば、抽選段階のルールはローカル オークションの以前のルールと一致しており、入札段階では、オークションに参加するためにサインアップできるのは 1 つの会員企業のみではなく、以下のすべての会員企業です。同じグループに参加する機会があります。このルールの最適化により、一方では宝くじ段階の公平性が確保され、他方では同じグループに属する会員企業が北京の地方オークションに参加する機会が増加します。

「2 つ目は、入札はしごの最適化です。入札はしごが元の開始価格の 5 パーセントから 1 パーセントに調整されます。これにより、入札段階での値上げしきい値が大幅に引き下げられ、入札者が入札価格に基づいてより正確に見積もりを作成できるようになります。」張凱氏は、3つ目は超低エネルギー消費の建築基準の最適化であると述べ、以前は北京の建築省エネ設計基準を満たす必要があったが、国家基準に従って実装されるように最適化されたと述べた。 。この調整により、不動産会社の開発コストがある程度削減され、不動産会社はより多くのコストリソースを「良い住宅」商品の作成に使用できるようになります。

編集者: ペン・ボー

校正：彭啓華