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Da Brokerage Cina

È passato un mese da quando, il 26 giugno, sono state introdotte le nuove politiche per il mercato immobiliare di Pechino, e i loro effetti hanno attirato molta attenzione.

"Dal New Deal, il volume delle transazioni di case di seconda mano a Pechino è ovviamente aumentato. Il motivo principale è il 'prezzo per volume'." Ha detto al Securities Times un membro dello staff di un negozio di un'agenzia immobiliare nel distretto di Dongcheng, Pechino. Reporter di intermediazione cinese.

La risposta del mercato è stata relativamente positiva

Guo Yi, capo analista dell'Heshuo Institution, ha anche detto in un'intervista al giornalista di Securities Times·Brokerage China che la nuova politica di Pechino di abbassare gli acconti e i tassi di interesse ipotecari ha avuto un notevole impulso alle transazioni nel mercato immobiliare di seconda mano di Pechino. Da luglio ad oggi, il mercato immobiliare di seconda mano ha registrato un volume di transazioni di circa 12.000 unità e si prevede che il volume di transazioni nell'intero mese di luglio raggiungerà più di 15.000 unità. Il volume delle transazioni del mercato immobiliare di seconda mano è cresciuto costantemente. Allo stesso tempo, anche i prezzi si sono consolidati sul fondo. In alcuni settori i prezzi delle singole transazioni di seconda mano hanno continuato a restringersi anche aumentato.

Secondo le statistiche del sito web ufficiale della Commissione per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale di Pechino, l’Istituto di ricerca Lianjia di Pechino mostra che dall’introduzione del New Deal di Pechino (dal 27 giugno al 24 luglio), il numero di acquisti online di alloggi di seconda mano in Pechino è stata di 14.966 unità, lo stesso periodo comparabile prima dell'introduzione della politica (dal 30 maggio al 26 giugno), con un aumento dell'11,8%.

Leng Hui, analista del Beijing Lianjia Research Institute, ha dichiarato ai giornalisti di Securities Times·Brokerage China che la risposta del mercato è stata relativamente positiva dall'introduzione della nuova politica di Pechino il 26 giugno, con un volume di transazioni in aumento rispetto al periodo precedente e prezzi medi delle transazioni generalmente rimanendo stabile.

Leng Hui ha inoltre affermato che nel secondo trimestre le transazioni di case di seconda mano a Pechino hanno vissuto un processo “prima all’esterno e poi all’interno”. Il 30 aprile, Pechino ha ottimizzato la sua politica di restrizione degli acquisti, consentendo alle famiglie che hanno raggiunto il limite di acquisto di acquistare un'ulteriore casa fuori dalla Quinta Circonvallazione. Da aprile alla prima metà di luglio, transazioni di abitazioni di seconda mano nelle aree di sviluppo urbano al di fuori della La Quinta Circonvallazione è stata relativamente più frequentata ed è aumentata anche la quota delle transazioni nelle zone periferiche. Da luglio, con il regolare funzionamento della catena di sostituzione, il calore di transazione nella zona esterna ha cominciato a trasmettersi all'anello interno. Da luglio il volume delle transazioni di case a basso prezzo e di quelle ad alto prezzo è aumentato contemporaneamente. La percentuale di transazioni di case con un prezzo totale inferiore a 4 milioni di yuan è aumentata di 1,7 punti percentuali rispetto a giugno case con un prezzo totale di oltre 10 milioni di yuan e un prezzo unitario elevato è aumentato.

L'andamento dei prezzi è generalmente stabile

In termini di prezzo, i dati di Beijing Lianjia mostrano che l'andamento dei prezzi delle case di seconda mano a Pechino è rimasto generalmente stabile dal secondo trimestre. A giugno il prezzo di mercato è aumentato di circa lo 0,5% su base mensile (a partire dal il 24), il prezzo medio di transazione delle abitazioni di seconda mano di Beijing Lianjia è aumentato dello 0,4% su base mensile.

Per quanto riguarda le ragioni dell'aumento dei prezzi, Leng Hui ha affermato che ciò deriva principalmente dai cambiamenti nella struttura delle transazioni, che è relativamente stabile dal punto di vista dei prezzi immobiliari comparabili. Ciò è dovuto principalmente all'inversione di tendenza dei nuovi clienti e delle nuove inserzioni immobiliari. Anche se il rapporto tra domanda e offerta è ancora orientato a favore degli acquirenti, è più equilibrato rispetto al primo trimestre, il che porta a prezzi relativamente stabili. Ciò vale anche dal punto di vista dei dati. A partire da aprile, il prezzo medio di transazione delle abitazioni di seconda mano è rimasto stabile per quattro mesi consecutivi, con un range di oscillazione medio mensile compreso nell'1%.

Leng Hui ritiene che nel complesso il New Deal di Pechino "6.26" abbia un effetto positivo sull'ulteriore ripresa del mercato immobiliare. Un buon ritmo politico e un'adeguata intensità politica hanno consentito al mercato immobiliare di seconda mano della città di raggiungere un livello relativamente basso stato ideale stabile di aumento dei volumi e aumento dei prezzi, e va avanti da qualche tempo.

Zhang Dawei, capo analista di Centaline Real Estate, prevede inoltre che, sotto l'influenza della politica, il numero di acquisti online di case di seconda mano a Pechino a luglio supererà le 15.000 unità, raggiungendo il punto più alto in più di un anno.

Dal punto di vista del nuovo mercato immobiliare, le statistiche del Centaline Real Estate Research Institute mostrano che dal 26 giugno al 25 luglio, il numero di nuovi immobili residenziali firmati online a Pechino è stato di 4.501 unità, con un aumento del 38,8% rispetto alle 3.243 unità di Dal 27 maggio al 25 giugno. %.

Tuttavia, Guo Yi ha dichiarato ai giornalisti di Securities Times·Broker China che, rispetto allo scorso anno, l’attuale volume di transazioni mensili del nuovo mercato interno di Pechino è ancora in basso. Dal punto di vista dell'andamento dei prezzi non si verifica alcun fenomeno di eliminazione degli sconti e di aumento dei prezzi. "Il volume delle transazioni del mercato immobiliare di seconda mano di Pechino si sta riprendendo, e c'è ancora spazio per migliorare l'effetto di conversione in nuove transazioni immobiliari."

Per quanto riguarda le ragioni di questo fenomeno, Guo Yi ritiene che il nucleo risieda nell'attuale scarsa circolazione nel mercato immobiliare complessivo di Pechino, compreso il ciclo dall'investimento fondiario, allo sviluppo, dall'inizio della costruzione al completamento e il ciclo di sostituzione di nuove case a seconde case. case a mano. Per rendere l’intero ciclo fluido sono necessarie politiche di controllo più precise. Una regolamentazione precisa come la recente politica "vecchio per nuovo" di Pechino e l'adeguamento delle regole di gara per il nuovo lotto di terreno di Mentougou sono appena iniziate. In futuro, tale regolamentazione potrebbe stimolare efficacemente il nuovo mercato immobiliare e aiuterà anche a farlo espandere il mercato dei terreni, delle nuove abitazioni e delle abitazioni di seconda mano La formazione complessiva di un circolo virtuoso spingerà il mercato a svilupparsi in modo più stabile e verso l'alto.

Ottimizzazione delle regole dell'asta del suolo

Vale la pena notare che il 26 luglio il terreno di Mentougou New City fornito da Pechino è stato sottoposto a tre ottimizzazioni in termini di regole dell’asta del suolo.

Zhang Kai, responsabile delle ricerche sul mercato fondiario presso il China Index Research Institute, ha sottolineato che il primo è l'ottimizzazione delle qualifiche degli offerenti: per le aziende membri dello stesso gruppo, c'è un certo allentamento nei requisiti di qualificazione degli offerenti nella fase di gara. Tuttavia, se la gara per il lotto di terreno arriva alla fase di lotteria, tra le aziende aderenti allo stesso gruppo, potrà partecipare alla lotteria solo l'azienda associata (o più aziende in un consorzio) il cui acconto viene ricevuto per primo. In altre parole, le regole della fase della lotteria sono coerenti con le regole precedenti dell'asta locale, e nella fase di offerta non è più solo una società membro che può iscriversi per partecipare all'asta, ma tutte le società membri sotto lo stesso gruppo ha la possibilità di partecipare. L'ottimizzazione di questa regola, da un lato, garantisce l'equità della fase della lotteria e, dall'altro, crea maggiori opportunità per le aziende membri dello stesso gruppo di partecipare all'asta locale di Pechino.

"Il secondo è l'ottimizzazione della scala di offerta: la scala di offerta viene modificata dal 5‰ del prezzo di partenza originale all'1‰, il che riduce notevolmente la soglia di aumento del prezzo nella fase di offerta e aiuta gli offerenti a fare quotazioni in modo più accurato in base alle loro capacità di offerta della propria azienda." Zhang Kai ha detto che il terzo è l'ottimizzazione degli standard di costruzione a bassissimo consumo energetico: dalla precedente necessità di soddisfare gli standard di progettazione del risparmio energetico degli edifici di Pechino, è stato ottimizzato per essere implementato in conformità con gli standard nazionali . Questo adeguamento può ridurre in una certa misura i costi di sviluppo delle società immobiliari e liberare maggiori risorse di costo che le società immobiliari potranno utilizzare nella creazione di prodotti "buona casa".

Redattore: Peng Bo

Correzione di bozze: Peng Qihua