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Fonte: Weibo ufficiale del Securities Times

“Sconto del 50% sulla vendita di case” nel centro di Shenzhen? Questo è davvero un trucco.

"Le nuove case nel centro di Futian, Shenzhen, hanno uno sconto del 50% sul prezzo registrato! Puoi ottenere un'unità con 3 camere da letto per 3,58 milioni di yuan!" Recentemente, l'agente immobiliare Xiao Zhang ha lavorato duramente per promuoverla un progetto di appartamento che affermava di avere uno sconto del 50%. "Non oso dire che tutte le agenzie immobiliari di Shenzhen, almeno tutti gli agenti immobiliari nella nostra zona vicina, lo consigliano."

Nuovi titoli di proprietà scontati per prodotti commerciali

Per verificare la questione, il giornalista si è recato nella zona Bagualing di Futian e ha scoperto che l'appartamento noto come "50% di sconto sul prezzo registrato" non era un tradizionale appartamento commerciale, ma un prodotto per uffici commerciali con un pavimento altezza di 4,5 metri. Per quanto riguarda la tipologia degli appartamenti, alcuni appartamenti di grandi dimensioni sono dotati di balcone e attacco gas e possono essere acquistati a proprio nome. Tuttavia, la maggior parte delle case sono "alloggi retribuiti dal lavoro" e il prezzo è inferiore di circa il 50% - 30% rispetto al prezzo registrato.

(Foto di Wu Jiaming/Foto di Wu Jiaming, un progetto di appartamento che richiede uno sconto del 50% sul prezzo registrato)

Il giornalista ha consultato un certo numero di agenti immobiliari sul luogo del progetto e ha scoperto che questa non è la prima volta che questo progetto attira l'attenzione del mercato con sconti ultra bassi. "Questo progetto è in vendita da molto tempo. Comprende edifici per uffici, appartamenti commerciali e prodotti commerciali come questo che ora vengono promossi vigorosamente. I risultati della vendita non sono ideali."

In effetti, prodotti commerciali simili vengono spesso venduti a forti sconti nel mercato di Shenzhen. L'anno scorso, un progetto di appartamento a Luohu, Shenzhen, è stato venduto a un prezzo inferiore di quasi il 40% rispetto al prezzo registrato. La tipologia abitativa di questo progetto è un ufficio commerciale e l'edificio principale è un edificio per uffici, non un tradizionale appartamento commerciale.

Il giornalista ha scoperto che alcuni appartamenti commerciali sul mercato di Shenzhen ora hanno gli stessi diritti di proprietà di 70 anni degli edifici residenziali e hanno anche gas e balconi. A causa delle loro dimensioni ridotte e del prezzo totale basso, questi appartamenti commerciali vengono facilmente notati da alcuni acquirenti preoccupati per i rendimenti degli affitti. "Gli appartamenti commerciali con diritti di proprietà di 70 anni sono già simili agli edifici residenziali e la situazione di decontaminazione è relativamente migliore. Tuttavia, è ancora difficile decontaminare gli appartamenti commerciali nel loro insieme, per non parlare della conversione degli edifici per uffici in prodotti per appartamenti residenziali." di una società immobiliare privata a Shenzhen, ha affermato il responsabile.

Alcuni analisti hanno sottolineato che le vendite a sconto degli immobili ad uso ufficio non sono regolate dai dipartimenti competenti, il che è completamente diverso dalle proprietà residenziali. Al momento, il mercato immobiliare di Shenzhen necessita ancora di ulteriore potenziamento. Inoltre, i fondi delle società immobiliari sono relativamente limitati. È estremamente necessario accelerare il ritorno dei fondi. Sconti e promozioni sono il metodo più diretto.

Una nuova via d'uscita per gli appartamenti

Per i mercati immobiliari di tutto il mondo, gli appartamenti commerciali hanno sempre rappresentato un'esistenza speciale. Poiché non esistono restrizioni sull'acquisto o sul prestito, gli appartamenti commerciali un tempo erano uno spazio di "carnevale" per gli investitori. Tuttavia, prendendo come esempio il mercato di Shenzhen, le vendite di appartamenti commerciali sono sempre state inferiori a quelle del mercato residenziale. Ciò è legato ad alcune caratteristiche degli appartamenti. Alcuni acquirenti di case hanno detto ai giornalisti che i diritti di proprietà della maggior parte degli appartamenti durano solo 40 anni e che sono in svantaggio quando fanno domanda per una laurea. Sebbene negli ultimi anni il governo abbia incoraggiato gli appartamenti commerciali a fornire gas e a passare ai prezzi dell’elettricità residenziale, molti appartamenti continuano a addebitare costi commerciali per l’acqua e l’elettricità, e anche i difetti di progettazione possono causare disagi abitativi. Inoltre, le transazioni di appartamenti commerciali di seconda mano comportano anche costi fiscali più elevati e altre restrizioni. Secondo il responsabile delle vendite di appartamenti, le attuali tasse sulle transazioni degli appartamenti commerciali di seconda mano rappresentano dal 15% al ​​20% del valore della transazione.

Pertanto, gli sconti sono sempre stati il ​​mezzo più comune per promuovere gli appartamenti business a Shenzhen, e alcuni appartamenti business offrono sconti anticipati. Oltre agli sconti, gli sviluppatori offrono anche commissioni di gestione della proprietà, pacchetti regalo per la famiglia e persino attività “gold” e “casa per casa”.

I dati del Centro di ricerca Shenzhen Zhongyuan mostrano che solo due progetti di appartamenti a Shenzhen sono stati approvati nella prima metà del 2024 e l'offerta di appartamenti nella prima metà dell'anno è stata solo il 20,7% dell'intero anno dello scorso anno. Da quando Shenzhen ha smesso di approvare appartamenti commerciali nel 2020, l’offerta di appartamenti commerciali ha continuato a diminuire drasticamente. Allo stesso tempo, nella prima metà del 2024 in città sono state effettuate 1.337 transazioni di appartamenti, con un calo del 62,4% su base annua. Le case con prezzo inferiore a 3 milioni sono state le transazioni principali, rappresentando l'84,4%.

Alcuni addetti ai lavori ritengono che il miglioramento delle funzioni residenziali degli appartamenti commerciali aiuterà ad alleviare la pressione sulle vendite. Proprio la settimana scorsa, Shenzhen Anju Group Co., Ltd. ("Shenzhen Anju") ha emesso un avviso di sollecitazione per l'acquisizione di alloggi commerciali da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili. Ciò significa che Shenzhen ha avviato il modello di “acquisto invece di costruzione” di alloggi a prezzi accessibili. Shenzhen Anju ha dichiarato nell'avviso di sollecitazione che, al fine di costruire attivamente un sistema di offerta immobiliare "garanzia + mercato", le società affiliate di Shenzhen Anju intendono acquistare edifici commerciali da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili. Lo scopo della raccolta è l'edilizia commerciale, appartamenti, dormitori, ecc. a Shenzhen (esclusa la zona di cooperazione speciale Shenzhen-Shantou). Sarà data priorità ai progetti di costruzione (case) che sono invenduti per l'intero edificio o unità e che possono essere gestiti in modo chiuso.

Redattore: Chen Lixiang

Correzione di bozze: Wang Jincheng

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