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Quelle: Offizielles Weibo der Securities Times

„50 % Rabatt auf Hausverkäufe“ im Zentrum von Shenzhen? Das ist wirklich eine Spielerei.

„Neue Häuser im Kerngebiet von Futian, Shenzhen, erhalten 50 % Rabatt auf den registrierten Preis! Sie können eine 3-Zimmer-Einheit für 3,58 Millionen Yuan bekommen!“ Vor kurzem hat der Immobilienmakler Xiao Zhang hart daran gearbeitet, Werbung zu machen ein Wohnungsprojekt, das angeblich 50 % günstiger ist. „Ich wage nicht zu behaupten, dass alle Immobilienagenturen in Shenzhen, zumindest nicht alle Immobilienmakler in unserer näheren Umgebung, es empfehlen.“

Ermäßigte neue Eigentumstitel für kommerzielle Produkte

Um diese Angelegenheit zu überprüfen, begab sich der Reporter in die Gegend von Bagualing in ​​Futian und stellte fest, dass es sich bei der Wohnung, die als „50 % Rabatt auf den registrierten Preis“ bekannt war, nicht um eine traditionelle Geschäftswohnung, sondern um ein kommerzielles Büroprodukt mit einer Etage handelte Höhe von 4,5 Metern. Bei den Haustypen sind einige großflächige Häuser mit Balkon und Gasanschluss ausgestattet und können im eigenen Namen erworben werden. Allerdings handelt es sich bei den meisten Häusern um „Arbeitswohnungen“, und der Preis liegt etwa 50 bis 30 % unter dem registrierten Preis.

(Foto von Wu Jiaming/Foto von Wu Jiaming, ein Apartmentprojekt, das einen Rabatt von 50 % auf den registrierten Preis beansprucht)

Der Reporter befragte eine Reihe von Immobilienmaklern vor Ort und stellte fest, dass dies nicht das erste Mal ist, dass dieses Projekt mit extrem niedrigen Preisnachlässen die Aufmerksamkeit des Marktes auf sich zieht. „Dieses Projekt wurde schon lange verkauft. Es umfasst Bürogebäude, Gewerbewohnungen und Gewerbeprodukte wie diese, die jetzt kräftig beworben werden. Die Verkaufsergebnisse sind nicht optimal.“

Tatsächlich werden ähnliche kommerzielle Produkte auf dem Shenzhen-Markt häufig mit erheblichen Preisnachlässen verkauft. Letztes Jahr wurde ein Apartmentprojekt in Luohu, Shenzhen, zu einem Preis verkauft, der fast 40 % unter dem registrierten Preis lag. Der Wohntyp dieses Projekts ist ein Gewerbebüro, und das Hauptgebäude ist ein Bürogebäude, keine traditionelle Geschäftswohnung.

Der Reporter stellte fest, dass einige Geschäftswohnungen auf dem Shenzhener Markt nun die gleichen 70-jährigen Eigentumsrechte wie Wohngebäude haben und außerdem über Gas und Balkone verfügen. Aufgrund ihrer geringen Größe und des niedrigen Gesamtpreises werden diese Gewerbewohnungen von einigen Käufern, die sich Sorgen um die Mietrendite machen, leicht wahrgenommen. „Gewerbewohnungen mit 70-jährigem Eigentumsrecht ähneln bereits Wohngebäuden, und die Sanierungssituation ist relativ besser. Allerdings ist es immer noch schwierig, Gewerbewohnungen insgesamt zu dekontaminieren, geschweige denn Bürogebäude in Wohnwohnungsprodukte umzuwandeln.“ eines privaten Immobilienunternehmens in Shenzhen, sagte der Verantwortliche.

Einige Analysten wiesen darauf hin, dass der Rabattverkauf von Büroimmobilien nicht von den zuständigen Behörden reguliert werde, was völlig anders sei als bei Wohnimmobilien. Derzeit muss der Immobilienmarkt in Shenzhen noch weiter angekurbelt werden. Darüber hinaus sind die Mittel der Immobilienunternehmen äußerst notwendig. Rabatte und Werbeaktionen sind die direkteste Methode.

Ein neuer Ausweg für Wohnungen

Für Immobilienmärkte auf der ganzen Welt waren Business-Apartments schon immer eine besondere Existenz. Da es weder Kauf- noch Kreditbeschränkungen gibt, waren Business-Apartments einst ein Ort für Investoren zum „Karneval“. Am Beispiel des Shenzhen-Marktes waren die Verkäufe von Geschäftswohnungen jedoch immer schlechter als auf dem Wohnimmobilienmarkt. Dies hängt mit einigen Eigenschaften der Wohnungen zusammen. Einige Hauskäufer sagten Reportern, dass die Eigentumsrechte der meisten Wohnungen nur 40 Jahre betragen und sie bei der Bewerbung um einen Abschluss im Nachteil seien. Obwohl die Regierung in den letzten Jahren gewerblich genutzte Wohnungen dazu ermutigt hat, Gas bereitzustellen und auf Strompreise für Privathaushalte umzusteigen, berechnen viele Wohnungen immer noch gewerbliche Wasser- und Stromgebühren, und auch Konstruktionsfehler können zu Unannehmlichkeiten beim Wohnen führen. Darüber hinaus unterliegen Transaktionen mit gebrauchten Geschäftswohnungen höheren Steuerkosten und anderen Einschränkungen. Nach Angaben des Wohnungsverkaufsleiters betragen die aktuellen Transaktionssteuern auf gebrauchte Geschäftswohnungen 15 bis 20 % des Transaktionswerts.

Daher waren Preisnachlässe schon immer das häufigste Mittel zur Werbung für Business-Apartments in Shenzhen, und einige Business-Apartments bieten Preisnachlässe im Voraus an. Neben Rabatten bieten Entwickler auch Hausverwaltungsgebühren, Familiengeschenkpakete und sogar Gold- und „Haus-für-Haus“-Aktivitäten an.

Daten des Shenzhen Zhongyuan Research Center zeigen, dass im ersten Halbjahr 2024 nur zwei Wohnungsprojekte in Shenzhen genehmigt wurden und das Angebot an Wohnungen im ersten Halbjahr nur 20,7 % des Vorjahres betrug. Seitdem Shenzhen im Jahr 2020 die Genehmigung von Gewerbewohnungen eingestellt hat, ist das Angebot an Gewerbewohnungen weiterhin stark zurückgegangen. Gleichzeitig gab es im ersten Halbjahr 2024 in der Stadt 1.337 Wohnungstransaktionen, was einem Rückgang von 62,4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Häuser mit einem Preis unter 3 Millionen waren mit einem Anteil von 84,4 % die Haupttransaktionen.

Einige Insider gehen davon aus, dass die Erweiterung der Wohnfunktion von Business-Apartments dazu beitragen wird, den Verkaufsdruck zu verringern. Erst letzte Woche veröffentlichte die Shenzhen Anju Group Co., Ltd. („Shenzhen Anju“) eine Ausschreibung für den Erwerb von Gewerbeimmobilien zur Nutzung als bezahlbaren Wohnraum. Dies bedeutet, dass Shenzhen das Modell „Kauf statt Bau“ für bezahlbaren Wohnraum eingeführt hat. Shenzhen Anju erklärte in der Ausschreibung, dass die angeschlossenen Unternehmen von Shenzhen Anju den Kauf von Gewerbegebäuden zur Nutzung als bezahlbaren Wohnraum planen, um aktiv ein „Garantie + Markt“-Wohnungsversorgungssystem aufzubauen. Der Umfang der Sammlung umfasst gewerbliche Wohnimmobilien, Wohnungen, Wohnheime usw. in der Stadt Shenzhen (mit Ausnahme der Sonderkooperationszone Shenzhen-Shantou). Vorrang haben Bauprojekte (Häuser), deren gesamtes Gebäude oder Wohneinheit nicht verkauft werden kann geschlossen verwaltet werden.

Herausgeber: Chen Lixiang

Korrekturlesen: Wang Jincheng

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