Das Wohnungsrentensystem bereitet sich auf das Zeitalter der Immobilienaktien vor
2024-08-28
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Da die Immobilien meines Landes in die Ära des Bestands eintreten, beginnt eine große Anzahl von Häusern in das „Mittel- und Altersalter“ einzusteigen. Die Planung des Wohnungsrentensystems im Voraus wird dazu beitragen, die Lebensqualität und Sicherheit der Bewohner zu verbessern leisten starke Unterstützung für die stetige Entwicklung des Immobilienmarktes und die Stadterneuerung.
Xia Jinbiao
Als wichtiges institutionelles Arrangement für den Eintritt von Immobilien in das Börsenzeitalter hat das Wohnungsrentensystem einen „wichtigen Schritt“ in der Pilotphase gemacht. Kürzlich sagte der Bürgermeister von Shanghai, Gong Zheng, auf der 15. Sitzung des Ständigen Ausschusses des 16. Shanghaier Kommunalvolkskongresses, dass Shanghai die Umsetzung von drei Systemen prüfen werde: regelmäßige körperliche Untersuchung der Wohnung, Wohnsicherheitsversicherung und Wohnrenten, um ein ganzheitliches Leben aufzubauen Ein langfristiger Mechanismus für ein regelmäßiges Wohnsicherheitsmanagement. Shanghai erwägt, in zwei Schritten voranzukommen: Der erste Schritt besteht darin, in diesem Jahr Pilotprojekte in Pudong und anderen Bezirken zu starten; der zweite Schritt besteht darin, es im nächsten Jahr auf der Grundlage der Pilotprojekte in der gesamten Stadt zu starten. Der zuständige Verantwortliche des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung gab bekannt, dass derzeit 22 Städte, darunter Shanghai, dieses System erproben.
Das Wohnrentensystem wird bereits zum 1. Mai 2022 vorgeschlagen. Im Jahr 2023 schlug mein Land ein neues Modell der Immobilienentwicklung vor, um den Wandel und die qualitativ hochwertige Entwicklung der Immobilienbranche zu fördern. Das neue Modell umfasst eine Reihe von Reformmaßnahmen wie die Verbesserung des Wohnraumversorgungssystems, die Einrichtung eines neuen Mechanismus zur Verknüpfung der Elemente „Menschen, Wohnraum, Land und Geld“ und die Einrichtung eines langfristigen Mechanismus für das Sicherheitsmanagement des gesamten Wohnraums Lebenszyklus. Die Einrichtung eines langfristigen Mechanismus für das Sicherheitsmanagement für den gesamten Lebenszyklus von Häusern umfasst unter anderem die Untersuchung und Einrichtung eines Systems zur körperlichen Untersuchung des Hauses, zur Hausrente und zur Hausversicherung. In der Folge rückte das Wohnrentensystem als innovatives und zukunftsweisendes institutionelles Arrangement in den Fokus aller Gesellschaftsschichten.
Gegenwärtig hat sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt meines Landes erheblich verändert, von einem völligen Mangel zu einem strukturellen Angebotsmangel. Die Stadtentwicklung hat sich von einem groß angelegten inkrementellen Bau hin zu einer gleichwertigen Betonung der Bestandsverbesserung und inkrementellen strukturellen Anpassung verlagert und ist in eine Krise getreten In dieser wichtigen Phase der Stadterneuerung ist es unbedingt erforderlich, die Einrichtung von Wohnrentensystemen und anderen Systemen zu prüfen. Den neuesten statistischen Daten zufolge wächst der städtische Wohnungsbestand in China weiter und hat sich von einer Angebotsknappheit zu einem Gesamtgleichgewicht entwickelt. Ab 2023 wird Chinas städtischer Wohnungsbestand etwa 33,55 Milliarden Quadratmeter betragen, und die Zahl der städtischen Wohneinheiten wird etwa 374 Millionen betragen. Eine große Zahl von Wohneinheiten wird beginnen, von „Menschen mittleren Alters und älteren Menschen“ genutzt zu werden.
Tatsächlich hat unser Land institutionelle Regelungen getroffen, die den Wohnrenten ähneln. Im Jahr 1998 erließ mein Land die „Maßnahmen zur Verwaltung der Instandhaltungsfonds für gemeinsam genutzte Wohnteile, gemeinsam genutzte Einrichtungen und Ausrüstung“, die am 1. Januar 1999 in Kraft traten. Um dann die Probleme und Realitäten wie Schwierigkeiten bei der Verwendung von Instandhaltungsfonds, undurchsichtige Einnahmen und Ausgaben zu lösen und mit der allmählichen Alterung von Wohngebäuden und der steigenden Nachfrage nach Instandhaltung umzugehen, wurden die „Maßnahmen zur Verwaltung spezieller Instandhaltungsfonds für Wohngebäude“ eingeführt „wurden 2007 herausgegeben, um die ursprünglichen „Residential Shared Parts“, „Shared Facilities and Equipment Maintenance Fund Management Measures“ zu ersetzen und sind seit dem 1. Februar 2008 in Kraft.
Allerdings gibt es auch einige Probleme bei der Umsetzung des speziellen Wohnunterhaltsfondssystems, wie z. B. die geringe Höhe der Mittel, umständliche Abhebungsverfahren und Schwierigkeiten bei der Umsetzung des Erneuerungssystems. Gleichzeitig mit dem Eintritt des Immobilienmarktes in die Aktienära beginnt eine große Anzahl von Häusern im „mittleren Alter“ und im Alter, und der Anteil alter Häuser, die einer Wartung und Renovierung bedürfen, nimmt rapide zu Es ist schwierig, die bestehenden Sonderfonds für die Instandhaltung von Wohngebäuden zu decken, und es besteht ein dringender Bedarf, die Systemmängel bei der Sicherung des gesamten Lebenszyklus zu ergänzen.
Den Offenlegungen einiger lokaler Pilot-Wohnrentensysteme zufolge besteht das Wohnrentensystem aus zwei Teilen: Privatkonten und öffentlichen Konten. Die Mittel für Privatkonten stammen hauptsächlich aus den speziellen Wohnungsinstandhaltungsfonds, die von den Eigentümern beim Kauf neuer Häuser gezahlt werden, während die öffentlichen Konten von der Regierung eingerichtet werden. Zu den Finanzierungsquellen können Grundstücksübertragungsgebühren, Mehrwerteinnahmen aus Instandhaltungsfonds und Finanzmittel gehören Subventionen usw. In der Pilotphase liegt der Schwerpunkt auf der Erstellung öffentlicher Konten, die dazu beitragen sollen, die Probleme bei der Reparatur und Renovierung alter Häuser zu lösen, ohne den Eigentümern zusätzliche Belastungen zu bereiten.
Die Branche ist davon überzeugt, dass das Wohnungsrentensystem ein Vorausplan für den Eintritt von Immobilien in die Aktienära ist. Zukünftig könnten die institutionellen Regelungen für Wohnrenten denen der drei Säulen des privaten Rentensystems ähneln. Die erste Säule ist ein spezieller Unterhaltsfonds, der allen Eigentümern gemeinsam gehört und auf deren persönliche Konten fließt. Die zweite Säule sind öffentliche Konten, zum Beispiel ein bestimmter Anteil an Grundstücksübertragungsgebühren, finanzielle Anreize und Subventionen, Mehrwertleistungen öffentlicher Unterhaltsfonds, Mehrwertleistungen von Vorsorgefonds usw. Die dritte Säule sind gewerbliche Wohnrenten, einschließlich einer umfassenden Wohnsicherheitsversicherung und Zuschläge zur gewerblichen Wohnrente.
Es ist zu erwarten, dass das Wohnrentensystem auf der Grundlage von Pilotprojekten in 22 Städten, darunter Shanghai, kontinuierlich verbessert wird und anschließend weiterhin langfristige Mechanismen für ein lebenszyklusübergreifendes Wohnsicherheitsmanagement erforscht und landesweit gefördert und umgesetzt wird . Kurzfristig bietet das Wohnrentensystem zwar Sicherheit für den gesamten Lebenszyklus von Häusern, kann aber auch zu einem Anstieg der Kosten für Wohneigentum führen. Langfristig wird das Wohnrentensystem jedoch dazu beitragen, die Lebensqualität und Sicherheit der Bewohner zu verbessern und auch die stetige Entwicklung des Immobilienmarkts und die Stadterneuerung nachhaltig zu unterstützen.
