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"consejos básicos"

¿podrá wang zhenhua, que aboga por un estilo de juego radical, hacerse cargo del legado dejado por su hijo?

autor | zhan fangge

editar | xingyun

septiembre,xincheng holdingsla noticia del regreso del ex presidente wang zhenhua se difundió gradualmente. primero, un veterano que había trabajado en xincheng durante casi 30 años fue despedido y llevado ante la justicia. luego, personas familiarizadas con el asunto dijeron que ya a principios de julio, wang zhenhua ya había comenzado a visitar la región y familiarizarse con la empresa. negocio. evidentemente, el fundador de la empresa inmobiliaria, de 62 años, quiere volver.

en 2019, wang zhenhua fue sentenciado a cinco años por abusar sexualmente de una niña. el precio de las acciones de su empresa que cotiza en bolsa también se desplomó en un corto período de tiempo y la reputación de la empresa resultó gravemente dañada. aunque la empresa cortó los lazos con wang zhenhua hasta cierto punto después de que su hijo wang xiaosong asumiera el cargo de presidente, lo que siguió fue un deterioro del entorno inmobiliario.

ahora bien, ¿el regreso de wang zhenhua seguirá teniendo un impacto en sus tres empresas que cotizan en bolsa?¿qué tipo de cambios traerá este líder radical que ha trabajado duro en la oficina shunfeng durante 30 años a la nueva ciudad que ha sido "mantenida" durante cinco años?

1. regrese rápidamente

según el cálculo de la sentencia, wang zhenhua saldrá de prisión a principios de julio. desde julio, los precios de las acciones de las empresas que cotizan en bolsa de xincheng han experimentado un ligero aumento, con el mayor aumento a principios de julio. evidentemente, el capital no se ha olvidado del fundador de la inmobiliaria y ha adoptado una actitud de acogida.

en aquel momento, muchas voces del mercado especulaban si, como actual controlador y fundador de seazen holdings, regresaría inmediatamente.

el verdadero gran movimiento se produjo dos meses después: el 11 de septiembre, seazen holdings emitió un aviso interno informando que ni lianzhong, el vicepresidente considerado veterano de la empresa, había sido destituido de su cargo de vicepresidente y transferido a las autoridades judiciales. según fuentes del mercado, este asunto eswang zhenhuael motivo de la decisión fue que ni lianzhong era sospechoso de corrupción y la cantidad no era pequeña.

la información pública muestra que seazen holdings se fundó en 1993. ni lianzhong se unió dos años más tarde, y pasó de ingeniero a gerente general de proyectos y luego a vicepresidente. en el momento del incidente, este veterano del sector inmobiliario había trabajado en xincheng holdings durante casi 30 años.

aunque en los cinco años posteriores al encarcelamiento de wang zhenhua, seazen holdings ydesarrollo de nueva ciudadla persona al mando siempre ha sido el hijo de wang zhenhua, wang xiaosong, pero quizás precisamente debido a la condición de veterano de ni lianzhong, es más apropiado que wang zhenhua decida el resultado.

de hecho, el regreso de wang zhenhua puede ocurrir antes de lo que imaginan los forasteros. anteriormente, "one real estate" informó que wang zhenhua asistió a la reunión de trabajo semestral de xincheng después de salir de prisión y luego comenzó a comprender los negocios de varias regiones. información oficial de seazen holdings muestra que la reunión de trabajo semestral se realizará del 8 al 10 de julio de 2024. en otras palabras, wang zhenhua comenzó a comprender los asuntos de la empresa casi tan pronto como salió de prisión.

se informa que xincheng group posee tres empresas que cotizan en bolsa, xincheng holdings, xincheng development y xincheng yue. entre ellas, xincheng yue es una empresa de administración de propiedades y xincheng development, que cotiza en el mercado de valores de hong kong, es la empresa matriz. de xincheng holdings, que cotiza en el mercado de acciones a.

cuando ocurrió el caso de wang zhenhua abusando sexualmente de una niña en 2019, seazen holdings siguió cayendo al límite. el precio de las acciones de future city development cayó de más de 10 dólares de hong kong por acción a 5,327 dólares de hong kong por acción en un mes. después de varios altibajos, todavía no puede escapar de la caída del mercado inmobiliario y ha seguido cayendo hasta el día de hoy.

ante la tendencia a la baja de los precios de las acciones, wang zhenhua, como verdadero controlador de la empresa, continuó aumentando sus participaciones mientras cumplía su condena. la información de la bolsa de valores de hong kong muestra que la cuenta de wang zhenhua ha aumentado sus tenencias en xincheng development 10 veces desde 2020.

vale la pena señalar que en diciembre de 2022, xincheng development realizó una emisión adicional de 560 millones de acciones. según el precio de adjudicación de 3,5 dólares de hong kong, la cantidad de fondos recaudados alcanzó los 1.900 millones de dólares de hong kong. los anuncios posteriores demostraron queel dinero se utilizó para canjear bonos extranjeros y complementar el capital de trabajo.

en la actualidad, wang zhenhua y su cónyuge poseen un total del 64,76% de las acciones de xincheng development. después de la penetración, la participación total de acciones en poder de xincheng holdings es del 43,52%. aunque wang zhenhua no ha ocupado ningún puesto en la empresa hasta ahora,de hecho, la identidad del responsable del tratamiento aún puede ejercer un fuerte control sobre la empresa.

2. las cosas son diferentes ahora

a juzgar por las señales actuales, el regreso de wang zhenhua es casi una conclusión inevitable. entonces, ¿a qué tipo de entorno complejo se enfrenta ahora esta persona aventurera, a quien una vez el mundo exterior llamó "bárbaro"?

en primer lugar, el mercado inmobiliario se encuentra todavía en un período de profundo ajuste y cada vez resulta más difícil vender viviendas nuevas. dicen "nueve de oro y diez de plata", pero la situación de las ventas durante las vacaciones del festival del medio otoño de este año es la peor de los últimos cinco años, y la caída no es pequeña en comparación con el año pasado.

los datos del china index research institute muestran que el área promedio de transacciones diarias de viviendas nuevas en 25 ciudades representativas durante las vacaciones del festival del medio otoño de este año fue de 129.000 metros cuadrados, una disminución del 29% con respecto a 2023. en el festival del medio otoño de 2019, cuando wang zhenhua acababa de ser encarcelado, el área promedio de transacciones diarias alcanzó los 285.000 metros cuadrados, que ahora se ha reducido a la mitad.

en cuanto a la propia empresa, el informe operativo de agosto que acaba de publicar seazen holdings muestra que en los primeros ocho meses de este año, la empresa logró un monto de ventas acumuladas contratadas de 29.542 millones de yuanes, una disminución del 45,75% en comparación con el mismo período del año pasado. año. a modo de comparación, en el mismo período de 2019, las ventas acumuladas por contrato de la compañía ascendieron a 171.466 millones de yuanes.

si se compara horizontalmente, seazen holdings es de hecho una empresa inmobiliaria con una mejor situación en la industria.hasta el momento no ha habido impago de la deuda,la situación de la deuda y los ingresos no sólo están a la vanguardia entre las empresas privadas, sino que son incluso mejores que las de muchas empresas inmobiliarias con experiencia en activos estatales.

pero aun así, el informe anual de 2023 de seazen holdings en realidad recibió opiniones no estándar. la firma de contabilidad afirmó en su informe anual que a finales de 2023, el pasivo corriente de la empresa alcanzará los 17.793 millones de yuanes, cifra que ha superadoactivos corrientes, y el saldo de los pasivos que devengan intereses, incluidos los préstamos a corto plazo y los pasivos corrientes con vencimiento dentro de un año, alcanzó los 21.237 millones de yuanes. los fondos monetarios sin restricciones de seazen holdings ascienden a sólo 12.822 millones de yuanes, cantidad que no puede cubrir las obligaciones que devengan intereses.

a mediados de 2024, la deuda de seazen holdings efectivamente disminuyó hasta cierto punto. por ejemplo, en comparación con finales de 2023, los pasivos no corrientes de la compañía con vencimiento dentro de un año disminuyeron un 20,53% y los préstamos a corto plazo disminuyeron. en un 28,49%. pero, en consecuencia, los fondos monetarios no restringidos de la compañía también cayeron a 11.625 millones de yuanes.

en respuesta a las opiniones no estándar del año pasado, la compañía solo dio una respuesta relativamente macro en 2024: trabajar duro para operar y continuar manteniendo un flujo de caja operativo positivo, hacer pleno uso del apoyo político para lograr una reducción de las salidas netas de efectivo de la financiación; actividades en el primer semestre del año, y ajustar efectivamente la estructura de pasivos corrientes y no corrientes, asegurar el pago total a tiempo en el mercado abierto, garantizar el crédito de la entidad, etc.

wang zhenhua, que proviene de un entorno difícil y aboga por un estilo de juego radical,si está acostumbrado a ver el rápido desarrollo del mercado inmobiliario, ¿cómo debería afrontar la actual crisis casi sin fondo?

cuando se habla de xincheng, la gente siempre piensa en la época en la que xincheng era como un caballo oscuro entre 2017 y 2018. la persona al mando en ese momento era wang zhenhua. a principios de 2017, seazen holdings propuso un objetivo de ventas de 85 mil millones de yuanes. como resultado, no solo completó la tarea antes de lo previsto, sino que incluso superó la marca de 100 mil millones de yuanes. el monto acumulado de ventas contratadas alcanzó los 126,472 mil millones de yuanes. incremento interanual del 94%. en 2018, sus ventas volvieron a duplicarse, alcanzando los 221.100 millones de yuanes.

aunque la deuda también se ha duplicado, el ratio activo-pasivo de la empresa después de excluir los anticipos de cuentas en esos años se ha mantenido generalmente estable, o incluso se ha estabilizado con una disminución.

ahora parece que el juego agresivo en la cima del ciclo no es un error. es solo que hoy es diferente al pasado,la mayor diferencia fue la demanda: era una época en la que todo el mundo quería comprar una casa.。

3. "reyes grandes y pequeños"

poco después de que wang zhenhua fuera encarcelado por abusar sexualmente de una niña, las políticas inmobiliarias se endurecieron significativamente. en agosto de 2020, se introdujeron las "tres líneas rojas", es decir, el ratio activo-pasivo después de excluir los ingresos anticipados no será superior al 70%, el ratio de deuda neta no será superior al 100% y el ratio efectivo-a. -el ratio de endeudamiento a corto plazo no será inferior a 1 vez. en aquel momento, tales normas equivalían casi a una estricta maldición sobre las empresas inmobiliarias.

después de dos años de rectificación, todavía quedan empresas inmobiliarias reconocidas como sunac, sino-ocean, r&f, etc., que se encuentran todas en el tercer nivel. el mundo exterior se sorprendió al descubrir que xincheng, como empresa privada, se ha convertido en una de las pocas empresas inmobiliarias de "tercer nivel totalmente ecológicas".

yel punto de inflexión para xincheng de radical a cauteloso se produjo después del encarcelamiento de wang zhenhua.en ese momento, el hijo de wang zhenhua, wang xiaosong, asumió el cargo de gerente de xincheng. su estilo era más estable que el de su padre.

los datos eólicos muestran que después de que wang xiaosong asumió el cargo, la relación activo-pasivo de xincheng después de excluir los anticipos de las cuentas cayó del 75,48% al 67,33% actual.

de 2020 a 2023, el número de adquisiciones de tierras por parte de seazen holdings casi puede describirse como una caída repentina. en 2020, hubo 120 terrenos; en 2021, fueron 77 terrenos; en 2022, dos terrenos, en 2023, no hubo nuevas incorporaciones de terreno en todo el año; en la junta de accionistas celebrada a finales de mayo de este año, cuando se le preguntó sobre las preocupaciones ocultas sobre la reducción de la escala, wang xiaosong respondió: "no hay necesidad de compensar la escala".

en esa junta de accionistas, wang xiaosong también tranquilizó al mercado: es poco probable que se produzcan "truenos" en el mercado público de la empresa. a partir de ahora, xincheng todavía no tiene incumplimientos en el mercado abierto. incluso para las empresas inmobiliarias "totalmente ecológicas de tercer nivel", esto no es algo fácil.

la información pública muestra que a finales de 2022, las empresas inmobiliarias "totalmente ecológicas de tercer nivel" también incluyen a zhongjun group,jinhui holdings、grupo longfor, vanke group y más de diez empresas inmobiliarias. hasta ahora, tanto zhongjun como jinhui han estado profundamente involucrados en impagos de deuda, y vanke también está al borde del impago. sólo longfor y xincheng siguen resistiendo, convirtiéndose en alternativas entre las empresas inmobiliarias privadas.

radical y conservador, revolucionario y conservador,los estilos de padre e hijo wang zhenhua y wang xiaosong son casi un par de antónimos.. en la gestión de la nueva ciudad, padre e hijo también trabajaron juntos en varias ocasiones.

en marzo de 2015, wang xiaosong se convirtió en presidente de seazen holdings, y originalmente se suponía que su mandato terminaría en marzo de 2018. sin embargo, en octubre del año siguiente, renunció por razones personales y el puesto de presidente recayó en wang. zhenhua. en agosto de 2018, wang zhenhua renunció como presidente y wang xiaosong asumió el cargo. en julio de 2019, wang zhenhua fue encarcelado y wang xiaosong asumió el cargo de presidente;

los registros de la junta en ese momento mostraban que wang xiaosong fue elegido presidente con 8 votos a favor, 0 votos en contra y 0 abstenciones. a finales de mayo de este año, wang xiaosong fue reelegido como presidente y presidente, y su mandato finalizará en mayo de 2027.

aunque la información pública muestra que wang zhenhua actualmente no ocupa ningún puesto en la dirección, sigue siendo el mayor accionista, mientras que la proporción de participación de wang xiaosong en xincheng holdings es bastante baja, con solo 500.000 acciones y una proporción de participación de aproximadamente el 0,21%. junto con la serie de acciones de wang zhenhua después de su liberación de prisión, tal vez xincheng holdings todavía pertenezca al "viejo wang" en lugar del "pequeño wang".

sin embargo, ¿podrá wang zhenhua, acostumbrado a situaciones tranquilas, apoderarse del país que su hijo ha defendido en la adversidad?