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"dicas básicas"

poderá wang zhenhua, que defende um estilo de jogo radical, assumir o legado deixado por seu filho?

autor | zhan fangge

editar | xingyun

setembro,participações xinchenga notícia do retorno do ex-presidente wang zhenhua se espalhou gradualmente. primeiro, um veterano que trabalhava em xincheng há quase 30 anos foi demitido e levado à justiça. depois, pessoas familiarizadas com o assunto disseram que já no início de julho wang zhenhua já havia começado a visitar a região e a se familiarizar com a empresa. negócios. obviamente, o fundador da imobiliária, de 62 anos, quer voltar.

em 2019, wang zhenhua foi condenado a cinco anos por molestar uma menina. o preço das ações de sua empresa listada também despencou em um curto período de tempo e a reputação da empresa foi seriamente prejudicada. embora a empresa tenha cortado relações com wang zhenhua até certo ponto depois que seu filho wang xiaosong assumiu a presidência, o que se seguiu foi uma deterioração do ambiente imobiliário.

agora, o retorno de wang zhenhua continuará a ter impacto nas suas três empresas listadas?que tipo de mudanças esse líder radical que trabalha duro no shunfeng bureau há 30 anos trará para a nova cidade que foi “mantida” por cinco anos?

1. volte rapidamente

de acordo com o cálculo da pena, wang zhenhua será libertado da prisão no início de julho. desde julho, os preços das acções das empresas cotadas em xincheng registaram uma ligeira subida, com o maior aumento no início de julho. obviamente, o capital não esqueceu o fundador da imobiliária e adotou uma atitude acolhedora.

naquela época, muitas vozes do mercado especulavam se, como verdadeiro controlador e fundador da seazen holdings, ele retornaria imediatamente.

a verdadeira grande mudança aconteceu dois meses depois: em 11 de setembro, a seazen holdings emitiu um aviso interno informando que ni lianzhong, o vice-presidente considerado um veterano da empresa, foi destituído do cargo de vice-presidente e transferido para as autoridades judiciais. segundo fontes do mercado, este assunto éwang zhenhuao motivo da decisão foi que ni lianzhong era suspeito de corrupção e o valor não era pequeno.

informações públicas mostram que a seazen holdings foi fundada em 1993. ni lianzhong ingressou dois anos depois, passando de engenheiro a gerente geral de projetos e depois vice-presidente. na época do incidente, esse veterano do setor imobiliário trabalhava na xincheng holdings há quase 30 anos.

embora nos cinco anos após a prisão de wang zhenhua, a seazen holdings edesenvolvimento da nova cidadea pessoa no comando sempre foi wang xiaosong, filho de wang zhenhua, mas talvez precisamente por causa do status de veterano de ni lianzhong, seja mais apropriado que wang zhenhua decida o resultado.

na verdade, o retorno de wang zhenhua pode ocorrer mais cedo do que os estrangeiros imaginam. anteriormente, "one real estate" informou que wang zhenhua participou da reunião semestral de trabalho de xincheng após ser libertado da prisão e então começou a entender os negócios de várias regiões. informações oficiais da seazen holdings mostram que a reunião de trabalho semestral será realizada de 8 a 10 de julho de 2024. em outras palavras, wang zhenhua começou a entender os assuntos da empresa quase assim que foi libertado da prisão.

é relatado que o grupo xincheng possui três empresas listadas, xincheng holdings, xincheng development e xincheng yue. entre elas, a xincheng yue é uma empresa de gestão imobiliária e a xincheng development, que está listada na bolsa de valores de hong kong, é a empresa-mãe. da xincheng holdings, que está listada no mercado de ações a.

quando o caso de wang zhenhua molestar uma menina ocorreu em 2019, a seazen holdings continuou a cair no limite. o preço das ações da future city development caiu de mais de hk$ 10 por ação para hk$ 5,327 por ação em um mês. depois de vários altos e baixos, ainda não consegue escapar do declínio do mercado imobiliário e continua caindo até hoje.

confrontado com a tendência descendente dos preços das ações, wang zhenhua, como verdadeiro controlador da empresa, continuou a aumentar as suas participações enquanto cumpria a pena. informações da bolsa de valores de hong kong mostram que a conta de wang zhenhua aumentou as suas participações na xincheng development 10 vezes desde 2020.

é importante notar que em dezembro de 2022, a xincheng development realizou uma emissão adicional de 560 milhões de ações. com base no preço de colocação de hk$ 3,5, o valor dos recursos captados atingiu hk$ 1,9 bilhão. anúncios subsequentes mostraram queo dinheiro foi usado para resgatar títulos estrangeiros e complementar o capital de giro.

atualmente, wang zhenhua e sua esposa detêm um total de 64,76% das ações da xincheng development. após a penetração, a participação total das ações detidas pela xincheng holdings é de 43,52%. embora wang zhenhua não tenha ocupado um cargo na empresa até agora,na verdade, a identidade do controlador ainda pode exercer forte controle sobre a empresa.

2. as coisas estão diferentes agora

a julgar pelos sinais atuais, o retorno de wang zhenhua é quase uma conclusão precipitada. então, que tipo de ambiente complexo essa pessoa aventureira, que já foi chamada de “bárbara” pelo mundo exterior, enfrenta agora?

em primeiro lugar, o mercado imobiliário ainda se encontra num período de profundo ajustamento e torna-se cada vez mais difícil vender casas novas. dizem "nove de ouro e dez de prata", mas a situação das vendas durante o feriado do festival do meio outono deste ano é a pior dos últimos cinco anos, e o declínio não é pequeno em comparação com o ano passado.

dados do china index research institute mostram que a área média diária de transações de novas casas em 25 cidades representativas durante o feriado do festival do meio outono deste ano foi de 129.000 metros quadrados, uma redução de 29% em relação a 2023. no festival do meio outono de 2019, quando wang zhenhua acabava de ser preso, a área média diária de transações atingiu 285.000 metros quadrados, que agora foi reduzida pela metade.

olhando para a própria empresa, o briefing operacional de agosto divulgado pela seazen holdings mostra que nos primeiros oito meses deste ano, a empresa alcançou um valor acumulado de vendas contratadas de 29,542 bilhões de yuans, uma redução de 45,75% em comparação com o mesmo período anterior. ano. para efeito de comparação, no mesmo período de 2019, as vendas contratuais acumuladas da empresa totalizaram 171,466 bilhões de yuans.

se comparada horizontalmente, a seazen holdings é de fato uma imobiliária com melhor situação no setor.não houve inadimplência da dívida até agora,a situação da dívida e das receitas não está apenas na vanguarda entre as empresas privadas, mas é ainda melhor do que a de muitas empresas imobiliárias com antecedentes de activos estatais.

mas, mesmo assim, o relatório anual de 2023 da seazen holdings recebeu, na verdade, opiniões não padronizadas. a empresa de contabilidade afirmou em seu relatório anual que a partir do final de 2023, o passivo circulante da empresa atingirá 17,793 bilhões de yuans, o que ultrapassouativos circulantes, e o saldo dos passivos remunerados, incluindo empréstimos de curto prazo e passivos circulantes com vencimento no prazo de um ano, atingiu 21,237 bilhões de yuans. os fundos monetários irrestritos da seazen holdings são de apenas 12,822 bilhões de yuans, que não podem cobrir passivos que rendem juros.

em meados de 2024, a dívida da seazen holdings diminuiu de facto até certo ponto. por exemplo, em comparação com o final de 2023, os passivos não correntes da empresa com vencimento no prazo de um ano diminuíram 20,53% e os empréstimos de curto prazo diminuíram. em 28,49%. mas, correspondentemente, os fundos monetários irrestritos da empresa também caíram para 11,625 bilhões de yuans.

em resposta às opiniões atípicas do ano passado, a empresa só deu uma resposta relativamente macro em 2024: trabalhar arduamente para operar e continuar a manter um fluxo de caixa operacional positivo, fazer pleno uso do apoio político para conseguir uma redução das saídas líquidas de caixa do financiamento; atividades no primeiro semestre do ano, e ajustar efetivamente a estrutura do passivo circulante e do passivo não circulante, garantir o pagamento integral em dia no mercado aberto, garantir o crédito da entidade, etc.

wang zhenhua, que vem de uma origem difícil e defende um estilo de jogo radical,se você está acostumado a ver o rápido desenvolvimento do mercado imobiliário, como deverá enfrentar a atual crise quase sem fim?

ao falar sobre xincheng, as pessoas sempre pensarão na época em que xincheng era como um azarão de 2017 a 2018. a pessoa que estava no comando naquela época era wang zhenhua. no início de 2017, a seazen holdings propôs uma meta de vendas de 85 bilhões de yuans. como resultado, ela não apenas concluiu a tarefa antes do prazo, mas até ultrapassou a marca de 100 bilhões. o valor acumulado das vendas contratadas atingiu 126,472 bilhões de yuans. aumento anual de 94%. em 2018, as suas vendas duplicaram novamente, atingindo 221,1 mil milhões de yuans.

embora a dívida também tenha duplicado, o rácio activo-passivo da empresa, após excluir os adiantamentos das contas nesses anos, manteve-se geralmente estável, ou mesmo estabilizou com uma diminuição.

agora parece que o jogo agressivo no topo do ciclo não é um erro. é que hoje é diferente do passado,a maior diferença foi a procura - esta era uma época em que todos queriam comprar uma casa。

3. "grandes e pequenos reis"

pouco depois de wang zhenhua ter sido preso por molestar uma menina, as políticas imobiliárias foram significativamente mais rigorosas. em agosto de 2020, foram introduzidas as “três linhas vermelhas”, ou seja, o rácio activo-passivo após exclusão dos recebimentos antecipados não deve ser superior a 70%, o rácio da dívida líquida não deve ser superior a 100%, e o cash-to -o rácio da dívida de curto prazo não deve ser inferior a 1 vez. naquela época, tais padrões eram quase equivalentes a uma maldição estrita sobre as empresas imobiliárias.

após dois anos de retificação, ainda existem empresas imobiliárias conhecidas, como sunac, sino-ocean, r&f, etc., todas no terceiro nível. o mundo exterior ficou surpreso ao descobrir que xincheng, como empresa privada, tornou-se uma das poucas empresas imobiliárias de "terceiro nível totalmente verdes".

ea virada de xincheng de radical para cautelosa aconteceu depois que wang zhenhua foi preso.naquela época, o filho de wang zhenhua, wang xiaosong, assumiu o cargo de gerente do xincheng. seu estilo era mais estável do que o de seu pai.

os dados do vento mostram que depois que wang xiaosong assumiu o cargo, o índice de ativos e passivos de xincheng, após excluir os adiantamentos das contas, caiu de 75,48% para os atuais 67,33%.

de 2020 a 2023, o número de aquisições de terrenos pela seazen holdings pode quase ser descrito como uma queda repentina. em 2020, eram 120 terrenos; em 2021, eram 77 terrenos em 2022, dois terrenos em 2023, não houve novas adições de terreno ao longo do ano; na assembleia de acionistas realizada no final de maio deste ano, quando questionado sobre as preocupações ocultas sobre a redução da escala, wang xiaosong respondeu: “não há necessidade de compensar a escala”.

naquela assembleia de acionistas, wang xiaosong também tranquilizou o mercado: é improvável que aconteça "trovão" no mercado público da empresa. a partir de agora, xincheng ainda não tem inadimplência no mercado aberto. mesmo para empresas imobiliárias "de terceiro nível totalmente verdes", isso não é uma coisa fácil.

as informações públicas mostram que, no final de 2022, as empresas imobiliárias "totalmente verdes de terceiro nível" também incluem o grupo zhongjun,participações jinhui、grupo longfor, grupo vanke e mais de dez empresas imobiliárias. até agora, tanto zhongjun como jinhui estiveram profundamente envolvidos em incumprimentos de dívidas, e vanke também está à beira do incumprimento. apenas longfor e xincheng ainda se mantêm, tornando-se alternativas entre as empresas imobiliárias privadas.

radical e conservador, inovador e conservador,os estilos de pai e filho wang zhenhua e wang xiaosong são quase um par de antônimos.. na gestão da nova cidade, pai e filho também trabalharam juntos diversas vezes.

em março de 2015, wang xiaosong tornou-se presidente da seazen holdings, e seu mandato deveria terminar originalmente em março de 2018. no entanto, em outubro do ano seguinte, ele renunciou por motivos pessoais, e o cargo de presidente voltou para wang. zhen hua. em agosto de 2018, wang zhenhua renunciou ao cargo de presidente e wang xiaosong assumiu em julho de 2019, wang zhenhua foi preso e wang xiaosong assumiu o cargo de presidente;

os registros do conselho na época mostraram que wang xiaosong foi eleito presidente com 8 votos a favor, 0 votos contra e 0 abstenções. no final de maio deste ano, os cargos de wang xiaosong como presidente e presidente foram reeleitos e seu mandato terminará em maio de 2027.

embora a informação pública mostre que wang zhenhua atualmente não ocupa qualquer cargo na gestão, ele ainda é o maior acionista, enquanto o índice de participação de wang xiaosong na xincheng holdings é bastante baixo, com apenas 500.000 ações e um índice de participação de aproximadamente 0,21%. juntamente com a série de ações de wang zhenhua após sua libertação da prisão, talvez a xincheng holdings ainda pertença ao “velho wang” em vez de ao “pequeno wang”.

no entanto, será que wang zhenhua, acostumado a situações tranquilas, conseguirá assumir o controle do país que seu filho defendeu na adversidade?