berita

"tips inti"

bisakah wang zhenhua, yang menganjurkan gaya permainan radikal, mengambil alih warisan yang ditinggalkan putranya?

penulis | zhan fangge

sunting | xingyun

september,kepemilikan xinchengberita kembalinya mantan ketua wang zhenhua perlahan menyebar. pertama, seorang veteran yang telah bekerja di xincheng selama hampir 30 tahun dipecat dan diadili. kemudian, orang-orang yang mengetahui masalah tersebut mengatakan bahwa pada awal juli, wang zhenhua sudah mulai mengunjungi wilayah tersebut dan mengenal perusahaan tersebut. bisnis. rupanya, pendiri perusahaan real estate berusia 62 tahun itu ingin kembali.

pada tahun 2019, wang zhenhua dijatuhi hukuman lima tahun penjara karena menganiaya seorang gadis. harga saham perusahaan tercatatnya juga anjlok dalam waktu singkat, dan reputasi perusahaan tersebut rusak parah. meskipun perusahaan memutuskan hubungan dengan wang zhenhua sampai batas tertentu setelah putranya wang xiaosong mengambil alih sebagai ketua, yang terjadi selanjutnya adalah memburuknya lingkungan real estate.

kini, apakah kembalinya wang zhenhua akan terus berdampak pada ketiga emitennya?perubahan apa yang akan dibawa oleh pemimpin radikal yang telah bekerja keras di biro shunfeng selama 30 tahun ini ke kota baru yang telah "dipelihara" selama lima tahun?

1. kembali dengan cepat

berdasarkan perhitungan hukumannya, wang zhenhua akan dibebaskan dari penjara pada awal juli. sejak juli, harga saham emiten xincheng mengalami sedikit kenaikan, dengan kenaikan terbesar di awal juli. jelas sekali, ibu kota tidak melupakan pendiri perusahaan real estate dan telah mengambil sikap ramah.

pada saat itu, banyak suara pasar yang berspekulasi apakah, sebagai pengendali dan pendiri seazen holdings, dia akan segera kembali.

langkah besar yang nyata terjadi dua bulan kemudian: pada tanggal 11 september, seazen holdings mengeluarkan pemberitahuan internal bahwa ni lianzhong, wakil presiden yang dianggap sebagai veteran perusahaan, dicopot dari jabatannya sebagai wakil presiden dan dipindahkan ke otoritas kehakiman. menurut sumber pasar, hal ini benarwang zhenhuaalasan pengambilan keputusan tersebut adalah karena ni lianzhong diduga melakukan korupsi dan jumlahnya tidak sedikit.

informasi publik menunjukkan bahwa seazen holdings didirikan pada tahun 1993. ni lianzhong bergabung dua tahun kemudian, mulai dari insinyur hingga manajer umum proyek dan kemudian wakil presiden. pada saat kejadian, veteran real estate ini telah bekerja di xincheng holdings selama hampir 30 tahun.

meskipun dalam lima tahun setelah wang zhenhua dipenjara, seazen holdings danpengembangan kota baruorang yang memimpin selalu adalah putra wang zhenhua, wang xiaosong, tetapi mungkin justru karena status ni lianzhong sebagai seorang veteran, lebih tepat bagi wang zhenhua untuk memutuskan hasilnya.

faktanya, kembalinya wang zhenhua mungkin lebih awal dari yang dibayangkan orang luar. sebelumnya, "one real estate" melaporkan bahwa wang zhenhua menghadiri rapat kerja setengah tahunan xincheng setelah dibebaskan dari penjara, dan kemudian mulai memahami bisnis di berbagai daerah. informasi resmi dari seazen holdings menunjukkan rapat kerja tengah tahunan tersebut akan digelar pada 8 hingga 10 juli 2024. dengan kata lain, wang zhenhua mulai memahami urusan perusahaan segera setelah dia dibebaskan dari penjara.

dilaporkan bahwa grup xincheng memiliki tiga perusahaan tercatat, xincheng holdings, xincheng development, dan xincheng yue. diantaranya, xincheng yue adalah perusahaan manajemen properti, dan xincheng development, yang terdaftar di pasar saham hong kong, merupakan perusahaan induk. dari xincheng holdings, yang terdaftar di pasar saham a.

ketika kasus wang zhenhua menganiaya seorang gadis terjadi pada tahun 2019, seazen holdings terus merosot hingga mencapai batasnya. harga saham future city development turun dari lebih dari hk$10 per saham menjadi hk$5.327 per saham dalam satu bulan, setelah beberapa kali naik turun, masih tidak bisa lepas dari kemerosotan pasar real estate dan terus turun hingga saat ini.

menghadapi tren penurunan harga saham, wang zhenhua, sebagai pengendali sebenarnya perusahaan, terus meningkatkan kepemilikannya sambil menjalani hukumannya. informasi dari bursa efek hong kong menunjukkan bahwa akun wang zhenhua telah meningkatkan kepemilikannya di xincheng development sebanyak 10 kali lipat sejak tahun 2020.

perlu diketahui bahwa pada bulan desember 2022, xincheng development melakukan penerbitan tambahan sebanyak 560 juta saham. berdasarkan harga penjatahan sebesar hk$3,5, jumlah dana yang terkumpul mencapai hk$1,9 miliar. pengumuman selanjutnya menunjukkan hal ituuang itu digunakan untuk menebus obligasi luar negeri dan menambah modal kerja.

saat ini, wang zhenhua dan istrinya memegang total 64,76% saham xincheng development. setelah penetrasi, total saham yang dimiliki xincheng holdings adalah 43,52%. meskipun wang zhenhua belum memegang posisi di perusahaan sejauh ini,faktanya, identitas pengendali masih dapat memberikan kendali yang kuat terhadap perusahaan.

2. segalanya berbeda sekarang

dilihat dari tanda-tanda saat ini, kembalinya wang zhenhua hampir pasti terjadi. jadi lingkungan kompleks seperti apa yang dihadapi oleh orang petualang yang pernah disebut "barbar" oleh dunia luar ini?

pertama-tama, pasar real estat masih dalam masa penyesuaian mendalam, dan semakin sulit untuk menjual rumah baru. mereka mengatakan "emas sembilan dan perak sepuluh", namun situasi penjualan selama liburan festival pertengahan musim gugur tahun ini adalah yang terburuk dalam lima tahun terakhir, dan penurunannya tidak sedikit dibandingkan tahun lalu.

data dari china index research institute menunjukkan bahwa rata-rata area transaksi harian rumah baru di 25 kota perwakilan selama liburan festival pertengahan musim gugur tahun ini adalah 129,000 meter persegi, turun 29% dari tahun 2023. pada festival pertengahan musim gugur 2019 ketika wang zhenhua baru saja dipenjara, rata-rata area transaksi harian mencapai 285.000 meter persegi, kini berkurang setengahnya.

melihat perusahaan itu sendiri, pengarahan operasi bulan agustus yang baru saja dirilis oleh seazen holdings menunjukkan bahwa dalam delapan bulan pertama tahun ini, perusahaan mencapai jumlah penjualan kontrak kumulatif sebesar 29,542 miliar yuan, turun 45,75% dibandingkan periode yang sama lalu. tahun. sebagai perbandingan, pada periode yang sama tahun 2019, penjualan kontrak kumulatif perseroan sebesar 171,466 miliar yuan.

jika dibandingkan secara horizontal, seazen holdings memang merupakan perusahaan real estate dengan situasi industri yang lebih baik.sejauh ini belum ada gagal bayar utang,situasi utang dan pendapatan tidak hanya berada di garis depan di antara perusahaan swasta, tetapi bahkan lebih baik daripada banyak perusahaan real estat dengan latar belakang aset milik negara.

namun meski begitu, laporan tahunan seazen holdings tahun 2023 justru mendapat opini yang tidak baku. kantor akuntan tersebut menyatakan dalam laporan tahunannya bahwa pada akhir tahun 2023, kewajiban lancar perusahaan akan mencapai 17,793 miliar yuan, melebihiaset lancar, dan saldo kewajiban berbunga, termasuk pinjaman jangka pendek dan kewajiban lancar yang jatuh tempo dalam satu tahun, mencapai 21,237 miliar yuan. dana moneter seazen holdings yang tidak dibatasi hanya sebesar 12,822 miliar yuan, yang tidak dapat menutupi kewajiban berbunga.

pada pertengahan tahun 2024, utang seazen holdings memang mengalami penurunan hingga batas tertentu. misalnya saja dibandingkan akhir tahun 2023, kewajiban jangka panjang perseroan yang jatuh tempo dalam satu tahun mengalami penurunan sebesar 20,53%, dan pinjaman jangka pendek mengalami penurunan. sebesar 28,49%. namun demikian, dana moneter tidak terikat perusahaan juga turun menjadi 11,625 miliar yuan.

menanggapi opini-opini yang tidak standar pada tahun lalu, perusahaan hanya melakukan respons yang relatif makro pada tahun 2024: bekerja keras untuk beroperasi dan terus mempertahankan arus kas operasional yang positif memanfaatkan sepenuhnya dukungan kebijakan untuk mencapai penyempitan arus kas keluar bersih dari pembiayaan; kegiatan di paruh pertama tahun ini, dan secara efektif menyesuaikan struktur kewajiban lancar dan kewajiban tidak lancar, memastikan pembayaran penuh tepat waktu di pasar terbuka, menjamin kredit entitas, dll.

wang zhenhua, yang berasal dari latar belakang kasar dan menganjurkan gaya permainan radikal,jika anda terbiasa melihat pesatnya perkembangan pasar real estate, bagaimana seharusnya anda menghadapi kemerosotan yang nyaris tak berujung saat ini?

jika berbicara tentang xincheng, orang akan selalu teringat saat xincheng seperti kuda hitam dari tahun 2017 hingga 2018. yang memimpin saat itu adalah wang zhenhua. pada awal tahun 2017, seazen holdings mengusulkan target penjualan sebesar 85 miliar yuan. hasilnya, tidak hanya menyelesaikan tugas lebih cepat dari jadwal, tetapi bahkan melampaui angka 100 miliar yuan. jumlah penjualan terkontrak kumulatif mencapai 126,472 miliar yuan, a peningkatan dari tahun ke tahun sebesar 94%. pada tahun 2018, penjualannya kembali meningkat dua kali lipat, mencapai 221,1 miliar yuan.

meski utangnya juga meningkat dua kali lipat, namun rasio aset-liabilitas perseroan setelah mengeluarkan uang muka dari rekening pada tahun-tahun tersebut secara umum masih tetap stabil, atau bahkan stabil dengan penurunan.

kini tampaknya permainan agresif di puncak siklus bukanlah sebuah kesalahan. hanya saja hari ini berbeda dengan masa lalu,perbedaan terbesar adalah permintaan - ini adalah era ketika semua orang ingin membeli rumah。

3. "raja besar dan kecil"

tak lama setelah wang zhenhua dipenjara karena menganiaya seorang gadis, kebijakan real estate diperketat secara signifikan. pada bulan agustus 2020, diberlakukan "tiga garis merah", yaitu rasio aset-kewajiban setelah tidak termasuk penerimaan uang muka tidak boleh lebih dari 70%, rasio utang bersih tidak boleh lebih besar dari 100%, dan rasio kas terhadap -rasio utang jangka pendek tidak boleh kurang dari 1 kali. pada saat itu, standar seperti itu hampir setara dengan kutukan keras terhadap perusahaan real estate.

setelah dua tahun pembenahan, masih ada perusahaan real estate ternama seperti sunac, sino-ocean, r&f, dll yang semuanya berada di lapis ketiga. dunia luar terkejut saat mengetahui bahwa xincheng, sebagai perusahaan swasta, telah menjadi salah satu dari sedikit perusahaan real estate "tingkat ketiga yang serba hijau".

dantitik balik xincheng dari radikal menjadi hati-hati terjadi setelah wang zhenhua dipenjara.saat itu, putra wang zhenhua, wang xiaosong, mengambil alih sebagai manajer xincheng. gayanya lebih stabil dibandingkan ayahnya.

data angin menunjukkan bahwa setelah wang xiaosong mengambil alih, rasio aset-kewajiban xincheng setelah tidak termasuk uang muka dari rekening turun dari 75,48% menjadi 67,33% saat ini.

dari tahun 2020 hingga 2023, jumlah akuisisi lahan oleh seazen holdings hampir bisa digambarkan sebagai penurunan yang tiba-tiba. tahun 2020 sebanyak 120 bidang tanah; tahun 2021 sebanyak 77 bidang tanah; tahun 2022 sebanyak dua bidang tanah; tahun 2023 tidak terjadi penambahan lahan baru sepanjang tahun. pada rapat pemegang saham yang diadakan pada akhir mei tahun ini, ketika ditanya tentang kekhawatiran tersembunyi tentang penyusutan skala, wang xiaosong menjawab: "tidak perlu mengimbangi skala tersebut."

pada rapat pemegang saham tersebut, wang xiaosong juga memberikan kepastian pasar: "guntur" di pasar publik perusahaan tidak mungkin terjadi. hingga saat ini, xincheng masih tidak mengalami gagal bayar di pasar terbuka. bahkan bagi perusahaan real estate "tingkat ketiga yang serba hijau", hal ini bukanlah hal yang mudah.

informasi publik menunjukkan bahwa pada akhir tahun 2022, perusahaan real estate "tingkat ketiga serba hijau" juga mencakup zhongjun group,kepemilikan jinhui、grup merindukan, vanke group dan lebih dari sepuluh perusahaan real estate. hingga saat ini, baik zhongjun dan jinhui sangat terlibat dalam gagal bayar utang, dan vanke juga berada di ambang gagal bayar. hanya longfor dan xincheng yang masih bertahan, menjadi alternatif di antara perusahaan real estate swasta.

radikal dan konservatif, terobosan dan konservatif,gaya ayah dan anak wang zhenhua dan wang xiaosong hampir merupakan pasangan antonim.. dalam pengelolaan kota baru, ayah dan anak ini juga beberapa kali bekerja sama.

pada bulan maret 2015, wang xiaosong menjadi presiden seazen holdings, dan masa jabatannya seharusnya berakhir pada bulan maret 2018. namun, pada bulan oktober tahun berikutnya, ia mengundurkan diri karena alasan pribadi, dan posisi presiden kembali ke tangan wang. zhenhua. pada bulan agustus 2018, wang zhenhua mengundurkan diri sebagai presiden, dan wang xiaosong mengambil alih; pada bulan juli 2019, wang zhenhua dipenjara, dan wang xiaosong mengambil alih posisi ketua sebagai presiden.

catatan dewan pada saat itu menunjukkan bahwa wang xiaosong terpilih sebagai ketua dengan 8 suara mendukung, 0 suara menentang, dan 0 abstain. pada akhir mei tahun ini, posisi wang xiaosong sebagai presiden dan ketua dipilih kembali, dan masa jabatannya akan berakhir pada mei 2027.

meskipun informasi publik menunjukkan bahwa wang zhenhua saat ini tidak memegang posisi apa pun dalam manajemen, ia masih menjadi pemegang saham terbesar, sedangkan rasio kepemilikan saham wang xiaosong di xincheng holdings cukup rendah, hanya 500.000 saham dan rasio kepemilikan saham sekitar 0,21%. ditambah dengan serangkaian tindakan wang zhenhua setelah dibebaskan dari penjara, mungkin xincheng holdings akan tetap menjadi milik "wang tua" daripada "wang kecil".

namun, bisakah wang zhenhua, yang terbiasa dengan situasi yang mulus, mampu mengambil alih negara yang telah dipertahankan putranya dalam kesulitan?