νέα

"βασικές συμβουλές"

μπορεί ο wang zhenhua, ο οποίος υποστηρίζει ένα ριζοσπαστικό στυλ παιχνιδιού, να αναλάβει την κληρονομιά που άφησε ο γιος του;

συγγραφέας | ζαν φάνγκε

επεξεργασία | xing yun

σεπτέμβριος,xincheng holdingsη είδηση ​​της επιστροφής του πρώην προέδρου wang zhenhua διαδόθηκε σταδιακά. πρώτον, ένας βετεράνος που είχε εργαστεί στο xincheng για σχεδόν 30 χρόνια απολύθηκε και οδηγήθηκε στη δικαιοσύνη. στη συνέχεια, άτομα που ήταν εξοικειωμένα με το θέμα είπαν ότι ήδη από τις αρχές ιουλίου, ο wang zhenhua είχε ήδη αρχίσει να επισκέπτεται την περιοχή και να εξοικειωθεί με τα στοιχεία της εταιρείας. επιχείρηση. προφανώς, ο 62χρονος ιδρυτής της κτηματομεσιτικής εταιρείας θέλει να επιστρέψει.

το 2019, ο wang zhenhua καταδικάστηκε σε πέντε χρόνια για παρενόχληση ενός κοριτσιού. αν και η εταιρεία διέκοψε τους δεσμούς της με τον wang zhenhua σε κάποιο βαθμό μετά την ανάληψη της προεδρίας του γιου του wang xiaosong, αυτό που ακολούθησε ήταν ένα επιδεινούμενο περιβάλλον ακινήτων.

τώρα, η επιστροφή του wang zhenhua θα συνεχίσει να έχει αντίκτυπο στις τρεις εισηγμένες εταιρείες του;τι είδους αλλαγές θα φέρει αυτός ο ριζοσπαστικός ηγέτης που εργάζεται σκληρά στο shunfeng bureau εδώ και 30 χρόνια στη νέα πόλη που «συντηρείται» εδώ και πέντε χρόνια;

1. επιστρέψτε γρήγορα

σύμφωνα με τον υπολογισμό της ποινής, ο wang zhenhua θα αποφυλακιστεί στις αρχές ιουλίου. από τον ιούλιο, οι τιμές των μετοχών των εισηγμένων εταιρειών της xincheng παρουσίασαν μικρή άνοδο, με τη μεγαλύτερη άνοδο στις αρχές ιουλίου. προφανώς, το κεφάλαιο δεν έχει ξεχάσει τον ιδρυτή της εταιρείας ακινήτων και έχει υιοθετήσει μια φιλόξενη στάση.

εκείνη την εποχή, πολλές φωνές της αγοράς εικάζουν αν, ως πραγματικός ελεγκτής και ιδρυτής της seazen holdings, θα επέστρεφε αμέσως.

η πραγματική μεγάλη κίνηση συνέβη δύο μήνες αργότερα: στις 11 σεπτεμβρίου, η seazen holdings εξέδωσε μια εσωτερική ειδοποίηση ότι ο ni lianzhong, ο αντιπρόεδρος που θεωρούνταν βετεράνος της εταιρείας, απομακρύνθηκε από τη θέση του ως αντιπρόεδρος και μετατέθηκε στις δικαστικές αρχές. σύμφωνα με πηγές της αγοράς, το θέμα είναιwang zhenhuaο λόγος της απόφασης ήταν ότι ο ni lianzhong ήταν ύποπτος για διαφθορά και το ποσό δεν ήταν μικρό.

οι δημόσιες πληροφορίες δείχνουν ότι η seazen holdings ιδρύθηκε το 1993. ο ni lianzhong προσχώρησε δύο χρόνια αργότερα, από μηχανικός σε γενικός διευθυντής έργου και στη συνέχεια αντιπρόεδρος. μέχρι τη στιγμή του συμβάντος, αυτός ο βετεράνος των ακινήτων εργαζόταν στην xincheng holdings για σχεδόν 30 χρόνια.

αν και στα πέντε χρόνια μετά τη φυλάκιση του wang zhenhua, η seazen holdings καιανάπτυξη νέας πόληςτο πρόσωπο στο τιμόνι ήταν πάντα ο γιος του wang zhenhua, wang xiaosong, αλλά ίσως ακριβώς λόγω της ιδιότητας του ni lianzhong ως βετεράνου, είναι πιο κατάλληλο για τον wang zhenhua να αποφασίσει το αποτέλεσμα.

στην πραγματικότητα, η επιστροφή του wang zhenhua μπορεί να είναι νωρίτερα από ό,τι φαντάζονται οι ξένοι. προηγουμένως, το "one real estate" ανέφερε ότι ο wang zhenhua παρακολούθησε την εξαμηνιαία συνάντηση εργασίας του xincheng μετά την αποφυλάκισή του και στη συνέχεια άρχισε να κατανοεί τις επιχειρήσεις διαφόρων περιοχών. οι επίσημες πληροφορίες από την seazen holdings δείχνουν ότι η εξαμηνιαία συνάντηση εργασίας θα πραγματοποιηθεί από τις 8 έως τις 10 ιουλίου 2024. με άλλα λόγια, ο wang zhenhua άρχισε να κατανοεί τις υποθέσεις της εταιρείας σχεδόν μόλις αποφυλακίστηκε.

αναφέρεται ότι ο όμιλος xincheng διαθέτει τρεις εισηγμένες εταιρείες, τις xincheng holdings, xincheng development και xincheng yue μεταξύ αυτών, η xincheng yue είναι εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και η xincheng development, η οποία είναι εισηγμένη στο χρηματιστήριο του χονγκ κονγκ, είναι η μητρική εταιρεία. της xincheng holdings, η οποία είναι εισηγμένη στην αγορά μετοχών α.

όταν η περίπτωση του wang zhenhua παρενοχλήθηκε ένα κορίτσι το 2019, η seazen holdings συνέχισε να πέφτει κατά το όριο. η τιμή της μετοχής της future city development έπεσε από περισσότερα από 10 hk $ ανά μετοχή σε 5,327 hk $ ανά μετοχή σε ένα μήνα, μετά από αρκετές σκαμπανεβάσματα, εξακολουθεί να μην μπορεί να ξεφύγει από την πτώση της αγοράς ακινήτων και συνέχισε να πέφτει μέχρι σήμερα.

αντιμέτωπος με την πτωτική τάση των τιμών των μετοχών, ο wang zhenhua, ως πραγματικός ελεγκτής της εταιρείας, συνέχισε να αυξάνει τις συμμετοχές του όσο εκτίει την ποινή του. πληροφορίες από το χρηματιστήριο του χονγκ κονγκ δείχνουν ότι ο λογαριασμός του wang zhenhua έχει αυξήσει τις συμμετοχές του στην xincheng development 10 φορές από το 2020.

αξίζει να σημειωθεί ότι τον δεκέμβριο του 2022, η xincheng development πραγματοποίησε πρόσθετη έκδοση 560 εκατομμυρίων μετοχών, με βάση την τιμή κατανομής των 3,5 δολαρίων hk, το ποσό των κεφαλαίων που συγκεντρώθηκαν έφτασε τα 1,9 δισεκατομμύρια δολάρια hk. οι μεταγενέστερες ανακοινώσεις το έδειξαντα χρήματα χρησιμοποιήθηκαν για την εξαγορά ομολόγων στο εξωτερικό και τη συμπλήρωση κεφαλαίου κίνησης.

επί του παρόντος, ο wang zhenhua και η σύζυγός του κατέχουν συνολικά το 64,76% των μετοχών της xincheng development μετά τη διείσδυση, το συνολικό μερίδιο των μετοχών της xincheng holdings είναι 43,52%. αν και ο wang zhenhua δεν κατείχε θέση στην εταιρεία μέχρι στιγμής,στην πραγματικότητα, η ταυτότητα του υπεύθυνου επεξεργασίας μπορεί ακόμα να ασκήσει ισχυρό έλεγχο στην εταιρεία.

2. τα πράγματα είναι διαφορετικά τώρα

κρίνοντας από τα τρέχοντα ζώδια, η επιστροφή του wang zhenhua είναι σχεδόν προκαθορισμένη. τι είδους περίπλοκο περιβάλλον αντιμετωπίζει, λοιπόν, αυτό το περιπετειώδες άτομο, που κάποτε ο έξω κόσμος τον αποκαλούσαν «βάρβαρο»;

καταρχάς, η αγορά ακινήτων βρίσκεται ακόμη σε μια περίοδο βαθιάς προσαρμογής και γίνεται όλο και πιο δύσκολη η πώληση νέων κατοικιών. λένε «χρυσό εννιά και ασημένιο δέκα», αλλά η κατάσταση των πωλήσεων στη φετινή γιορτή του mid-autumn festival είναι η χειρότερη των τελευταίων πέντε ετών και η πτώση δεν είναι μικρή σε σύγκριση με πέρυσι.

τα στοιχεία από το china index research institute δείχνουν ότι η μέση ημερήσια περιοχή συναλλαγών νέων κατοικιών σε 25 αντιπροσωπευτικές πόλεις κατά τη διάρκεια των φετινών διακοπών του mid-autumn festival ήταν 129.000 τετραγωνικά μέτρα, μείωση 29% από το 2023. στο φεστιβάλ του μεσοφθινοπώρου του 2019, όταν ο wang zhenhua μόλις φυλακίστηκε, η μέση ημερήσια επιφάνεια συναλλαγών έφτασε τα 285.000 τετραγωνικά μέτρα, η οποία έχει πλέον μειωθεί στο μισό.

εξετάζοντας την ίδια την εταιρεία, η επιχειρησιακή ενημέρωση του αυγούστου που μόλις κυκλοφόρησε η seazen holdings δείχνει ότι τους πρώτους οκτώ μήνες του τρέχοντος έτους, η εταιρεία πέτυχε σωρευτικό ποσό πωλήσεων 29,542 δισεκατομμυρίων γιουάν, μείωση 45,75% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο έτος. για σύγκριση, την ίδια περίοδο του 2019, οι σωρευτικές πωλήσεις συμβολαίων της εταιρείας ανήλθαν σε 171,466 δισεκατομμύρια γιουάν.

αν συγκριθεί οριζόντια, η seazen holdings είναι πράγματι μια εταιρεία real estate με καλύτερη κατάσταση στον κλάδο.δεν έχει υπάρξει καμία αθέτηση χρέους μέχρι στιγμής,η κατάσταση του χρέους και των εσόδων δεν βρίσκεται μόνο στην πρώτη γραμμή μεταξύ των ιδιωτικών εταιρειών, αλλά είναι ακόμη καλύτερη από πολλές εταιρείες ακινήτων με ιστορικό κρατικών περιουσιακών στοιχείων.

ωστόσο, ακόμη κι έτσι, η ετήσια έκθεση 2023 της seazen holdings έλαβε στην πραγματικότητα μη τυποποιημένες γνώμες. η λογιστική εταιρεία ανέφερε στην ετήσια έκθεσή της ότι έως το τέλος του 2023, οι τρέχουσες υποχρεώσεις της εταιρείας θα φτάσουν τα 17,793 δισεκατομμύρια γιουάν, το οποίο έχει υπερβείκυκλοφορούν ενεργητικό, και το υπόλοιπο των τοκοφόρων υποχρεώσεων, συμπεριλαμβανομένων των βραχυπρόθεσμων δανείων και των βραχυπρόθεσμων υποχρεώσεων που λήγουν εντός ενός έτους, έφτασε τα 21,237 δισ. γιουάν. τα απεριόριστα νομισματικά κεφάλαια της seazen holdings είναι μόνο 12,822 δισεκατομμύρια γιουάν, τα οποία δεν μπορούν να καλύψουν τοκοφόρες υποχρεώσεις.

στα μέσα του 2024, το χρέος της seazen holdings έχει πράγματι μειωθεί σε κάποιο βαθμό. για παράδειγμα, σε σύγκριση με το τέλος του 2023, οι ληξιπρόθεσμες υποχρεώσεις της εταιρείας μειώθηκαν κατά 20,53% και οι βραχυπρόθεσμοι δανεισμοί. κατά 28,49%. αλλά αντίστοιχα, τα απεριόριστα νομισματικά κεφάλαια της εταιρείας μειώθηκαν επίσης στα 11,625 δισεκατομμύρια γιουάν.

ως απάντηση στις μη τυπικές απόψεις του περασμένου έτους, η εταιρεία έκανε μια σχετικά μακροοικονομική απάντηση μόνο το 2024: εργαστεί σκληρά για να λειτουργήσει και να συνεχίσει να διατηρεί θετικές λειτουργικές ταμειακές ροές να χρησιμοποιεί πλήρως την πολιτική υποστήριξης για να επιτύχει περιορισμό των καθαρών ταμειακών εκροών δραστηριότητες κατά το πρώτο εξάμηνο του έτους και να προσαρμόσει αποτελεσματικά τη δομή των τρεχουσών και μακροπρόθεσμων υποχρεώσεων, να εξασφαλίσει την πλήρη έγκαιρη πληρωμή στην ανοιχτή αγορά, να εγγυηθεί την πίστωση της οντότητας κ.λπ.

ο wang zhenhua, ο οποίος προέρχεται από ένα τραχύ υπόβαθρο και υποστηρίζει ένα ριζοσπαστικό στυλ παιχνιδιού,εάν έχετε συνηθίσει να βλέπετε την ραγδαία ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων, πώς πρέπει να αντιμετωπίσετε την τρέχουσα σχεδόν απύθμενη ύφεση;

όταν μιλάμε για το xincheng, οι άνθρωποι θα σκέφτονται πάντα την εποχή που το xincheng ήταν σαν ένα σκοτεινό άλογο από το 2017 έως το 2018. το πρόσωπο στο τιμόνι εκείνη την εποχή ήταν ο wang zhenhua. στις αρχές του 2017, η seazen holdings πρότεινε στόχο πωλήσεων 85 δισεκατομμυρίων γιουάν. ως αποτέλεσμα, όχι μόνο ολοκλήρωσε το έργο νωρίτερα, αλλά ξεπέρασε ακόμη και το όριο των 100 δισεκατομμυρίων γιουάν ετήσια αύξηση 94%. το 2018, οι πωλήσεις της διπλασιάστηκαν ξανά, φτάνοντας τα 221,1 δισεκατομμύρια γιουάν.

αν και το χρέος έχει επίσης διπλασιαστεί, ο λόγος ενεργητικού-παθητικού της εταιρείας μετά την εξαίρεση των προκαταβολών από λογαριασμούς εκείνων των ετών παρέμεινε γενικά σταθερός ή ακόμη και σταθεροποιήθηκε με μείωση.

τώρα φαίνεται ότι το επιθετικό παιχνίδι στην κορυφή του κύκλου δεν είναι λάθος. απλώς το σήμερα είναι διαφορετικό από το παρελθόν,η μεγαλύτερη διαφορά ήταν η ζήτηση - αυτή ήταν μια εποχή που όλοι ήθελαν να αγοράσουν ένα σπίτι。

3. "big and little kings"

λίγο μετά τη φυλάκιση του wang zhenhua για παρενόχληση ενός κοριτσιού, οι πολιτικές για τα ακίνητα έγιναν πολύ πιο αυστηρές. τον αύγουστο του 2020 εισήχθησαν οι «τρεις κόκκινες γραμμές», δηλαδή η αναλογία ενεργητικού-παθητικού μετά την εξαίρεση των προκαταβολών δεν θα είναι μεγαλύτερη από 70%, η αναλογία καθαρού χρέους δεν θα είναι μεγαλύτερη από 100% και η αναλογία μετρητά προς -ο δείκτης βραχυπρόθεσμου χρέους δεν πρέπει να είναι μικρότερος από 1 φορά. εκείνη την εποχή, τέτοια πρότυπα ήταν σχεδόν ισοδύναμα με μια αυστηρή κατάρα για τις εταιρείες ακινήτων.

μετά από δύο χρόνια ρεκτιφιέ, εξακολουθούν να υπάρχουν γνωστές κτηματομεσιτικές εταιρείες όπως η sunac, η sino-ocean, η r&f κ.λπ. που βρίσκονται όλες στην τρίτη βαθμίδα. ο έξω κόσμος έμεινε έκπληκτος όταν διαπίστωσε ότι η xincheng, ως ιδιωτική επιχείρηση, έχει γίνει μια από τις λίγες εταιρείες ακινήτων «τρίτης ολοπράσινης».

καιτο σημείο καμπής για το xincheng από ριζοσπαστικό σε προσεκτικό συνέβη μετά τη φυλάκιση του wang zhenhua.εκείνη την εποχή, ο γιος του wang zhenhua, wang xiaosong, ανέλαβε ως διευθυντής του xincheng, το στυλ του ήταν πιο σταθερό από αυτό του πατέρα του.

τα στοιχεία της wind δείχνουν ότι μετά την ανάληψη της εξουσίας από τον wang xiaosong, η αναλογία ενεργητικού-παθητικού της xincheng μετά την εξαίρεση των προκαταβολών από λογαριασμούς μειώθηκε από 75,48% στο τρέχον 67,33%.

από το 2020 έως το 2023, ο αριθμός των αποκτήσεων γης από τη seazen holdings μπορεί σχεδόν να περιγραφεί ως ξαφνική πτώση. το 2020 υπήρχαν 120 τεμάχια γης το 2022, δύο τεμάχια γης το 2023, δεν υπήρξαν νέες προσθήκες γης. στη συνέλευση των μετόχων που πραγματοποιήθηκε στα τέλη μαΐου του τρέχοντος έτους, όταν ρωτήθηκε για τις κρυφές ανησυχίες σχετικά με τη συρρίκνωση της κλίμακας, ο wang xiaosong απάντησε: «δεν υπάρχει λόγος να αναπληρώσουμε την κλίμακα».

σε εκείνη τη συνέλευση των μετόχων, ο wang xiaosong έδωσε επίσης τη διαβεβαίωση της αγοράς: «thunder» στη δημόσια αγορά της εταιρείας είναι απίθανο να συμβεί. μέχρι στιγμής, η xincheng εξακολουθεί να έχει μηδενικές αθετήσεις πληρωμών στην ανοιχτή αγορά ακόμη και για τις εταιρείες ακινήτων «τρίτου επιπέδου», δεν είναι εύκολο.

οι δημόσιες πληροφορίες δείχνουν ότι από τα τέλη του 2022, οι εταιρείες ακινήτων «τρίτης ολοπράσινης» περιλαμβάνουν επίσης τον όμιλο zhongjun,jinhui holdings、longfor group, ο όμιλος vanke και περισσότερες από δέκα εταιρείες ακινήτων. μέχρι τώρα, τόσο ο zhongjun όσο και ο jinhui έχουν εμπλακεί βαθιά σε χρεοκοπίες, και ο vanke βρίσκεται επίσης στα όρια της χρεοκοπίας. μόνο η longfor και η xincheng εξακολουθούν να επιμένουν, καθιστώντας εναλλακτικές μεταξύ των ιδιωτικών εταιρειών ακινήτων.

ριζοσπαστικός και συντηρητικός, επαναστατικός και συντηρητικός,τα στυλ πατέρα και γιου wang zhenhua και wang xiaosong είναι σχεδόν ένα ζευγάρι αντωνύμων.. στη διοίκηση της νέας πόλης, πατέρας και γιος συνεργάστηκαν επίσης αρκετές φορές.

τον μάρτιο του 2015, ο wang xiaosong έγινε πρόεδρος της seazen holdings και η θητεία του αρχικά υποτίθεται ότι έληγε τον μάρτιο του 2018. ωστόσο, τον οκτώβριο του επόμενου έτους, παραιτήθηκε για προσωπικούς λόγους και η θέση του προέδρου περιήλθε στον wang. zhenhua. τον αύγουστο του 2018, ο wang zhenhua παραιτήθηκε από την προεδρία και ο wang xiaosong ανέλαβε τον ιούλιο του 2019, ο wang zhenhua φυλακίστηκε και ο wang xiaosong ανέλαβε τη θέση του προέδρου.

τα αρχεία του διοικητικού συμβουλίου εκείνη την εποχή έδειξαν ότι ο wang xiaosong εξελέγη πρόεδρος με 8 ψήφους υπέρ, 0 ψήφους κατά και 0 αποχές. στα τέλη μαΐου του τρέχοντος έτους, οι θέσεις του wang xiaosong ως προέδρου και προέδρου επανεξελέγη και η θητεία του θα λήξει τον μάιο του 2027.

αν και οι δημόσιες πληροφορίες δείχνουν ότι ο wang zhenhua δεν κατέχει καμία θέση στη διοίκηση, εξακολουθεί να είναι ο μεγαλύτερος μέτοχος, ενώ ο δείκτης μετοχών του wang xiaosong στην xincheng holdings είναι αρκετά χαμηλός, με μόνο 500.000 μετοχές και ποσοστό μετοχών περίπου 0,21%. σε συνδυασμό με τη σειρά ενεργειών του wang zhenhua μετά την αποφυλάκισή του, ίσως η xincheng holdings θα εξακολουθεί να ανήκει στον «παλιό γουάνγκ» και όχι στον «μικρό γουάνγκ».

ωστόσο, μπορεί ο γουάνγκ ζενχουά, που είναι συνηθισμένος σε ομαλές καταστάσεις, να μπορέσει να αναλάβει τη χώρα που υπερασπίστηκε ο γιος του στις αντιξοότητες;