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"suggerimenti fondamentali"

riuscirà wang zhenhua, che sostiene uno stile di gioco radicale, a raccogliere l'eredità lasciata da suo figlio?

autore | zhan fangge

modifica | xing yun

settembre,tenute di xinchengla notizia del ritorno dell'ex presidente wang zhenhua si è diffusa gradualmente. innanzitutto, un veterano che aveva lavorato a xincheng per quasi 30 anni è stato licenziato e assicurato alla giustizia. poi, persone a conoscenza della questione hanno detto che già all'inizio di luglio, wang zhenhua aveva già iniziato a visitare la regione e ad acquisire familiarità con l'azienda. attività commerciale. ovviamente il 62enne fondatore della società immobiliare vuole tornare.

nel 2019, wang zhenhua è stato condannato a cinque anni per aver molestato una ragazza. anche il prezzo delle azioni della sua società quotata è crollato in un breve periodo di tempo e la reputazione della società è stata gravemente danneggiata. sebbene la società abbia interrotto in una certa misura i rapporti con wang zhenhua dopo che suo figlio wang xiaosong ha assunto la presidenza, ciò che ne è seguito è stato un deterioramento del contesto immobiliare.

ora, il ritorno di wang zhenhua continuerà ad avere un impatto sulle sue tre società quotate?che tipo di cambiamenti porterà questo leader radicale che ha lavorato duramente nell'ufficio di shunfeng per 30 anni nella nuova città che è stata "mantenuta" per cinque anni?

1. ritorna rapidamente

secondo il calcolo della pena, wang zhenhua sarà rilasciato dal carcere all'inizio di luglio. da luglio, i prezzi delle azioni delle società quotate di xincheng hanno registrato un leggero aumento, con l'aumento maggiore all'inizio di luglio. evidentemente il capitale non ha dimenticato il fondatore della società immobiliare e ha adottato un atteggiamento accogliente.

a quel tempo, molte voci di mercato speculavano se, in quanto attuale controllore e fondatore di seazen holdings, sarebbe tornato immediatamente.

il vero grande passo è avvenuto due mesi dopo: l’11 settembre seazen holdings ha emesso un avviso interno secondo cui ni lianzhong, il vicepresidente considerato un veterano della società, veniva rimosso dalla sua posizione di vicepresidente e trasferito alle autorità giudiziarie. secondo fonti di mercato, la questione èwangzhenhuail motivo della decisione era che ni lianzhong era sospettato di corruzione e l'importo non era piccolo.

le informazioni pubbliche mostrano che seazen holdings è stata fondata nel 1993. ni lianzhong si è unito due anni dopo, passando da ingegnere a direttore generale del progetto e poi vicepresidente. al momento dell'incidente, questo veterano del settore immobiliare aveva lavorato presso xincheng holdings per quasi 30 anni.

sebbene nei cinque anni successivi all'incarcerazione di wang zhenhua, seazen holdings enuovo sviluppo urbanola persona al timone è sempre stato il figlio di wang zhenhua, wang xiaosong, ma forse proprio a causa dello status di veterano di ni lianzhong, è più appropriato che wang zhenhua decida l'esito.

in effetti, il ritorno di wang zhenhua potrebbe avvenire prima di quanto immaginano gli estranei. in precedenza, "one real estate" aveva riferito che wang zhenhua aveva partecipato alla riunione di lavoro semestrale di xincheng dopo essere stato rilasciato dalla prigione, e poi aveva iniziato a comprendere gli affari di varie regioni. le informazioni ufficiali di seazen holdings mostrano che la riunione di lavoro semestrale si terrà dall'8 al 10 luglio 2024. in altre parole, wang zhenhua ha iniziato a comprendere gli affari dell'azienda non appena è stato rilasciato dal carcere.

è stato riferito che xincheng group possiede tre società quotate, xincheng holdings, xincheng development e xincheng yue. tra queste, xincheng yue è una società di gestione immobiliare e xincheng development, quotata alla borsa di hong kong, è la società madre. di xincheng holdings, quotata sul mercato delle azioni a.

quando nel 2019 si è verificato il caso di wang zhenhua che ha molestato una ragazza, seazen holdings ha continuato a scendere al limite. il prezzo delle azioni di future city development è sceso da oltre 10 hk$ per azione a 5,327 hk$ per azione in un mese. dopo diversi alti e bassi, non riesce ancora a sfuggire al declino del mercato immobiliare e ha continuato a scendere fino ad oggi.

di fronte alla tendenza al ribasso dei prezzi delle azioni, wang zhenhua, in qualità di effettivo controllore della società, ha continuato ad aumentare le sue partecipazioni mentre scontava la pena. le informazioni provenienti dalla borsa di hong kong mostrano che il conto di wang zhenhua ha aumentato le sue partecipazioni in xincheng development 10 volte dal 2020.

vale la pena notare che nel dicembre 2022, xincheng development ha effettuato un'ulteriore emissione di 560 milioni di azioni. sulla base del prezzo di assegnazione di 3,5 dollari di hong kong, l'importo dei fondi raccolti ha raggiunto 1,9 miliardi di dollari di hong kong. questa emissione aggiuntiva è stata pagata da wang zhenhua. gli annunci successivi lo hanno dimostratoil denaro è stato utilizzato per riscattare obbligazioni estere e integrare il capitale circolante.

attualmente, wang zhenhua e sua moglie detengono un totale del 64,76% delle azioni di xincheng development. dopo la penetrazione, la quota totale delle azioni detenute da xincheng holdings è del 43,52%. sebbene wang zhenhua non abbia finora ricoperto una posizione nella società,infatti, l’identità del titolare del trattamento può comunque esercitare un forte controllo sulla società.

2. le cose sono diverse ora

a giudicare dai segnali attuali, il ritorno di wang zhenhua è quasi una conclusione scontata. allora che tipo di ambiente complesso si trova ad affrontare ora questa persona avventurosa, che una volta veniva chiamata "barbaro" dal mondo esterno?

innanzitutto il mercato immobiliare è ancora in una fase di profondo aggiustamento e diventa sempre più difficile vendere nuove case. dicono "nove d'oro e dieci d'argento", ma la situazione delle vendite durante le festività del mid-autumn festival di quest'anno è la peggiore degli ultimi cinque anni e il calo non è piccolo rispetto all'anno scorso.

i dati del china index research institute mostrano che l’area media di transazione giornaliera di nuove case in 25 città rappresentative durante le festività del mid-autumn festival di quest’anno è stata di 129.000 metri quadrati, una diminuzione del 29% rispetto al 2023. durante la festa di metà autunno del 2019, quando wang zhenhua era appena stato imprigionato, l’area media di transazione giornaliera ha raggiunto i 285.000 metri quadrati, che ora è stata ridotta della metà.

osservando l'azienda stessa, il briefing operativo di agosto appena rilasciato da seazen holdings mostra che nei primi otto mesi di quest'anno, l'azienda ha raggiunto un importo cumulativo di vendite contrattuali pari a 29,542 miliardi di yuan, con un calo del 45,75% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. anno. per fare un confronto, nello stesso periodo del 2019, le vendite cumulative di contratti della società ammontavano a 171,466 miliardi di yuan.

se confrontata orizzontalmente, seazen holdings è infatti una società immobiliare con una situazione migliore nel settore.finora non c’è stato alcun default del debitola situazione del debito e dei ricavi non solo è in prima linea tra le aziende private, ma è addirittura migliore di quella di molte società immobiliari con un background patrimoniale di proprietà statale.

ma anche così, il rapporto annuale 2023 di seazen holdings ha effettivamente ricevuto pareri non standard. la società di contabilità ha dichiarato nella sua relazione annuale che entro la fine del 2023 le passività correnti della società raggiungeranno i 17,793 miliardi di yuan, una cifra superiore aattività correnti, e il saldo delle passività fruttifere, compresi i prestiti a breve termine e le passività correnti con scadenza entro un anno, ha raggiunto 21,237 miliardi di yuan. i fondi monetari illimitati di seazen holdings ammontano a soli 12,822 miliardi di yuan, che non possono coprire le passività fruttifere.

a metà del 2024, il debito di seazen holdings è effettivamente diminuito in una certa misura. ad esempio, rispetto alla fine del 2023, le passività non correnti della società con scadenza entro un anno sono diminuite del 20,53% e i prestiti a breve termine sono diminuiti. del 28,49%. ma di conseguenza anche i fondi monetari illimitati dell'azienda sono scesi a 11,625 miliardi di yuan.

in risposta alle opinioni non standard dello scorso anno, la società ha dato una risposta relativamente macro solo nel 2024: lavorare duro per operare e continuare a mantenere un flusso di cassa operativo positivo, sfruttare appieno il sostegno politico per ottenere una riduzione dei deflussi di cassa netti dai finanziamenti; attività nella prima metà dell'anno e adeguare efficacemente la struttura delle passività correnti e delle passività non correnti, garantire il pagamento completo in tempo sul mercato aperto, garantire il credito dell'entità, ecc.

wang zhenhua, che proviene da un ambiente difficile e sostiene uno stile di gioco radicale,se sei abituato a vedere il rapido sviluppo del mercato immobiliare, come dovresti affrontare l'attuale recessione quasi senza fondo?

quando si parla di xincheng, la gente penserà sempre al periodo in cui xincheng era come un cavallo oscuro dal 2017 al 2018. la persona al timone in quel momento era wang zhenhua. all'inizio del 2017, seazen holdings ha proposto un obiettivo di vendita di 85 miliardi di yuan, di conseguenza, non solo ha completato l'attività prima del previsto, ma ha anche superato la soglia dei 100 miliardi. l'importo cumulativo delle vendite contrattuali ha raggiunto 126,472 miliardi di yuan aumento su base annua del 94%. nel 2018, le sue vendite sono nuovamente raddoppiate, raggiungendo i 221,1 miliardi di yuan.

sebbene anche il debito sia raddoppiato, il rapporto attivo-passivo della società, dopo aver escluso gli anticipi dai conti in quegli anni, è generalmente rimasto stabile, o addirittura si è stabilizzato con una diminuzione.

ora sembra che il gioco aggressivo nella parte superiore del ciclo non sia un errore. è solo che oggi è diverso dal passato,la differenza più grande era la domanda: era un’epoca in cui tutti volevano comprare una casa。

3. "grandi e piccoli re"

poco dopo che wang zhenhua fu imprigionato per aver molestato una ragazza, le politiche immobiliari furono notevolmente inasprite. nell'agosto 2020 sono state introdotte le "tre linee rosse", ovvero il rapporto attività-passività dopo aver escluso gli incassi anticipati non deve essere superiore al 70%, il rapporto debito netto non deve essere superiore al 100% e il rapporto contanti-to -il rapporto debito/pil a breve termine non deve essere inferiore a 1 volta. a quel tempo, tali standard equivalevano quasi a una severa maledizione sulle società immobiliari.

dopo due anni di rettifica, ci sono ancora società immobiliari famose come sunac, sino-ocean, r&f, ecc., che si trovano tutte nel terzo livello. il mondo esterno è rimasto sorpreso nello scoprire che xincheng, come impresa privata, è diventata una delle poche società immobiliari "tutto verde" di terzo livello.

ela svolta per xincheng da radicale a cauto avvenne dopo che wang zhenhua fu imprigionato.a quel tempo, il figlio di wang zhenhua, wang xiaosong, subentrò come manager di xincheng. il suo stile era più stabile di quello di suo padre.

i dati di wind mostrano che dopo che wang xiaosong è subentrato, il rapporto attività-passività di xincheng, esclusi gli anticipi sui conti, è sceso dal 75,48% all'attuale 67,33%.

dal 2020 al 2023, il numero di acquisizioni di terreni da parte di seazen holdings può quasi essere descritto come un calo improvviso. nel 2020 c'erano 120 terreni, nel 2021 c'erano 77 terreni, nel 2023 due terreni, non ci sono state aggiunte di terreni durante l'anno; all'assemblea degli azionisti tenutasi alla fine di maggio di quest'anno, alla domanda sulle preoccupazioni nascoste sulla riduzione delle dimensioni, wang xiaosong ha risposto: "non è necessario compensare le dimensioni".

durante l'assemblea degli azionisti, wang xiaosong ha anche rassicurato il mercato: è improbabile che si verifichi un "tuono" nel mercato pubblico dell'azienda. al momento, xincheng non ha ancora alcun default sul mercato aperto. anche per le società immobiliari "tutto verdi" di terzo livello, questa non è una cosa facile.

le informazioni pubbliche mostrano che dalla fine del 2022, le società immobiliari "all-green di terzo livello" includono anche il gruppo zhongjun,tenute jinhui、gruppo longfor, vanke group e più di dieci società immobiliari. finora, sia zhongjun che jinhui sono stati profondamente coinvolti nei default del debito, e anche vanke è sull'orlo del default. solo longfor e xincheng continuano a resistere, diventando alternative tra le società immobiliari private.

radicale e conservatore, innovativo e conservatore,gli stili di padre e figlio wang zhenhua e wang xiaosong sono quasi una coppia di contrari.. nella gestione della nuova città, anche padre e figlio collaborarono più volte.

nel marzo 2015, wang xiaosong è diventato presidente di seazen holdings e il suo mandato originariamente avrebbe dovuto terminare a marzo 2018. tuttavia, nell'ottobre dell'anno successivo, si è dimesso per motivi personali e la posizione di presidente è ricaduta su wang zhenhua. nell'agosto 2018, wang zhenhua si è dimesso da presidente e wang xiaosong è subentrato nel luglio 2019, wang zhenhua è stato imprigionato e wang xiaosong ha assunto la carica di presidente.

i registri del consiglio dell'epoca mostravano che wang xiaosong fu eletto presidente con 8 voti a favore, 0 voti contrari e 0 astensioni. alla fine di maggio di quest'anno, le posizioni di wang xiaosong come presidente e presidente sono state rielette e il suo mandato terminerà a maggio 2027.

sebbene le informazioni pubbliche mostrino che wang zhenhua attualmente non ricopre alcuna posizione nel management, è ancora il maggiore azionista, mentre la quota di partecipazione di wang xiaosong in xincheng holdings è piuttosto bassa, con solo 500.000 azioni e una quota di partecipazione di circa lo 0,21%. insieme alla serie di azioni di wang zhenhua dopo il suo rilascio dalla prigione, forse xincheng holdings apparterrà ancora al "vecchio wang" piuttosto che al "piccolo wang".

tuttavia, wang zhenhua, abituato alle situazioni tranquille, riuscirà a conquistare il paese che suo figlio ha difeso nelle avversità?