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„kerntipps“

kann wang zhenhua, der einen radikalen spielstil vertritt, das erbe seines sohnes antreten?

autor | zhan fangge

bearbeiten | xing yun

september,xincheng-beständenach und nach verbreitete sich die nachricht von der rückkehr des ehemaligen vorsitzenden wang zhenhua. zunächst wurde ein veteran, der fast 30 jahre lang in xincheng gearbeitet hatte, entlassen und vor gericht gestellt. dann sagten mit der angelegenheit vertraute personen, dass wang zhenhua bereits anfang juli damit begonnen habe, die region zu besuchen und sich mit dem unternehmen vertraut zu machen geschäft. offensichtlich möchte der 62-jährige immobilienfirmengründer zurückkehren.

im jahr 2019 wurde wang zhenhua wegen belästigung eines mädchens zu fünf jahren haft verurteilt. auch der aktienkurs seines börsennotierten unternehmens stürzte innerhalb kurzer zeit ab und der ruf des unternehmens wurde ernsthaft geschädigt. obwohl das unternehmen die beziehungen zu wang zhenhua zu einem gewissen grad abbrach, nachdem sein sohn wang xiaosong den vorsitz übernommen hatte, verschlechterte sich das immobilienumfeld.

wird wang zhenhuas rückkehr nun weiterhin auswirkungen auf seine drei börsennotierten unternehmen haben?welche veränderungen wird dieser radikale anführer, der seit 30 jahren hart im shunfeng-büro arbeitet, in die neue stadt bringen, die seit fünf jahren „erhalten“ wird?

1. schnell zurückkommen

der strafberechnung zufolge wird wang zhenhua anfang juli aus dem gefängnis entlassen. seit juli verzeichneten die aktienkurse der börsennotierten unternehmen in xincheng einen leichten anstieg, wobei der stärkste anstieg anfang juli erfolgte. offensichtlich hat das kapital den gründer des immobilienunternehmens nicht vergessen und eine einladende haltung angenommen.

damals spekulierten viele marktstimmen darüber, ob er als eigentlicher kontrolleur und gründer von seazen holdings sofort zurückkehren würde.

der wirklich große schritt erfolgte zwei monate später: am 11. september gab seazen holdings eine interne mitteilung heraus, dass ni lianzhong, der vizepräsident, der als der veteran des unternehmens galt, von seinem posten als vizepräsident entfernt und an die justizbehörden versetzt wurde. marktquellen zufolge ist dies eine angelegenheitwang zhenhuader grund für die entscheidung war, dass ni lianzhong der korruption verdächtigt wurde und der betrag nicht gering war.

aus öffentlichen informationen geht hervor, dass seazen holdings 1993 gegründet wurde. ni lianzhong kam zwei jahre später dazu und arbeitete sich vom ingenieur zum projekt-generalmanager und schließlich zum vizepräsidenten hoch. zum zeitpunkt des vorfalls hatte dieser immobilienveteran fast 30 jahre lang bei xincheng holdings gearbeitet.

obwohl in den fünf jahren nach der inhaftierung von wang zhenhua seazen holdings undneue stadtentwicklungdie person an der spitze war immer wang zhenhuas sohn wang xiaosong, aber vielleicht gerade wegen ni lianzhongs status als veteran ist es angemessener, dass wang zhenhua über das ergebnis entscheidet.

tatsächlich könnte wang zhenhuas rückkehr früher erfolgen, als außenstehende glauben. zuvor berichtete „one real estate“, dass wang zhenhua nach seiner entlassung aus dem gefängnis an xinchengs halbjährlichem arbeitstreffen teilnahm und dann begann, das geschäft verschiedener regionen zu verstehen. offizielle informationen von seazen holdings zeigen, dass das halbjährliche arbeitstreffen vom 8. bis 10. juli 2024 stattfinden wird. mit anderen worten: wang zhenhua begann fast unmittelbar nach seiner entlassung aus dem gefängnis, die angelegenheiten des unternehmens zu verstehen.

berichten zufolge besitzt die xincheng-gruppe drei börsennotierte unternehmen: xincheng holdings, xincheng development und xincheng yue von xincheng holdings, die am a-aktienmarkt notiert ist.

als sich im jahr 2019 der fall der belästigung eines mädchens durch wang zhenhua ereignete, sanken die seazen holdings weiterhin um die grenze. der aktienkurs von future city development fiel innerhalb eines monats von mehr als 10 hk$ pro aktie auf 5,327 hk$ pro aktie. nach mehreren höhen und tiefen kann er sich dem rückgang des immobilienmarktes immer noch nicht entziehen und ist bis heute weiter gefallen.

angesichts des abwärtstrends der aktienkurse erhöhte wang zhenhua als eigentlicher kontrolleur des unternehmens während seiner haftstrafe seine anteile weiter. informationen der hong kong stock exchange zeigen, dass das konto von wang zhenhua seine anteile an xincheng development seit 2020 um das zehnfache erhöht hat.

es ist erwähnenswert, dass xincheng development im dezember 2022 eine zusätzliche emission von 560 millionen aktien durchgeführt hat. basierend auf dem zuteilungspreis von 3,5 milliarden hk$ erreichte die summe der eingeworbenen mittel 1,9 milliarden hk$. spätere ankündigungen zeigten dasdas geld wurde zur rückzahlung von auslandsanleihen und zur aufstockung des betriebskapitals verwendet.

derzeit halten wang zhenhua und seine ehefrau insgesamt 64,76 % der anteile von xincheng development. nach der penetration beträgt der gesamtanteil der von xincheng holdings gehaltenen anteile 43,52 %. obwohl wang zhenhua bisher keine position im unternehmen innehatte,tatsächlich kann die identität des verantwortlichen immer noch eine starke kontrolle über das unternehmen ausüben.

2. die dinge sind jetzt anders

den aktuellen anzeichen nach zu urteilen, ist die rückkehr von wang zhenhua fast eine ausgemachte sache. was für ein komplexes umfeld sieht sich dieser abenteuerlustige mensch, der von der außenwelt einst als „barbar“ bezeichnet wurde, nun gegenüber?

erstens befindet sich der immobilienmarkt immer noch in einer phase tiefgreifender anpassung und es wird immer schwieriger, neue häuser zu verkaufen. man sagt „goldene neun und silberne zehn“, aber die verkaufssituation während des diesjährigen mittherbstfestes ist die schlechteste seit fünf jahren und der rückgang ist im vergleich zum letzten jahr nicht gering.

daten des china index research institute zeigen, dass die durchschnittliche tägliche transaktionsfläche neuer häuser in 25 repräsentativen städten während des diesjährigen mittherbstfestes 129.000 quadratmeter betrug, was einem rückgang von 29 % gegenüber 2023 entspricht. beim mittherbstfest 2019, als wang zhenhua gerade inhaftiert war, erreichte die durchschnittliche tägliche transaktionsfläche 285.000 quadratmeter, was nun um die hälfte reduziert wurde.

betrachtet man das unternehmen selbst, so zeigt das gerade von seazen holdings veröffentlichte betriebsbriefing vom august, dass das unternehmen in den ersten acht monaten dieses jahres einen kumulierten vertraglich vereinbarten umsatz von 29,542 milliarden yuan erzielte, was einem rückgang von 45,75 % im vergleich zum vorjahreszeitraum entspricht jahr. zum vergleich: im gleichen zeitraum des jahres 2019 beliefen sich die kumulierten vertragsverkäufe des unternehmens auf 171,466 milliarden yuan.

im horizontalen vergleich ist seazen holdings tatsächlich ein immobilienunternehmen mit einer besseren situation in der branche.bisher kam es zu keinem schuldenausfall,die verschuldungs- und einnahmesituation steht nicht nur bei privaten unternehmen im vordergrund, sondern ist sogar besser als bei vielen immobilienunternehmen mit staatlichem vermögenshintergrund.

dennoch erhielt der jahresbericht 2023 von seazen holdings tatsächlich ungewöhnliche meinungen. die wirtschaftsprüfungsgesellschaft gab in ihrem jahresbericht an, dass die kurzfristigen verbindlichkeiten des unternehmens bis ende 2023 17,793 milliarden yuan erreichen werden, was den wert überschritten hatumlaufvermögen, und der saldo der verzinslichen verbindlichkeiten, einschließlich kurzfristiger kredite und kurzfristiger verbindlichkeiten mit einer fälligkeit innerhalb eines jahres, erreichte 21,237 milliarden yuan. die uneingeschränkten geldmittel von seazen holdings belaufen sich lediglich auf 12,822 milliarden yuan und können verzinsliche verbindlichkeiten nicht decken.

mitte 2024 sind die schulden von seazen holdings tatsächlich bis zu einem gewissen grad zurückgegangen. im vergleich zu ende 2023 sind beispielsweise die langfristigen verbindlichkeiten des unternehmens mit einer fälligkeit innerhalb eines jahres um 20,53 % zurückgegangen, und die kurzfristigen kredite sind zurückgegangen um 28,49 %. aber entsprechend sanken auch die uneingeschränkten geldmittel des unternehmens auf 11,625 milliarden yuan.

als reaktion auf die ungewöhnlichen meinungen des letzten jahres reagierte das unternehmen im jahr 2024 nur relativ makroökonomisch: es wird hart daran gearbeitet, einen positiven operativen cashflow aufrechtzuerhalten und die politische unterstützung in vollem umfang zu nutzen, um eine verringerung der nettomittelabflüsse aus der finanzierung zu erreichen aktivitäten in der ersten jahreshälfte und die struktur der kurzfristigen und langfristigen verbindlichkeiten effektiv anpassen, die vollständige zahlung pünktlich auf dem freien markt sicherstellen, die kreditwürdigkeit des unternehmens garantieren usw.

wang zhenhua, der aus rauen verhältnissen stammt und einen radikalen spielstil vertritt,wenn sie die rasante entwicklung des immobilienmarktes gewohnt sind, wie sollen sie dem aktuellen, nahezu grenzenlosen abschwung begegnen?

wenn man über xincheng spricht, denkt man immer an die zeit, als xincheng von 2017 bis 2018 wie ein dunkles pferd war. die person an der spitze war damals wang zhenhua. zu beginn des jahres 2017 schlug seazen holdings ein umsatzziel von 85 milliarden yuan vor. damit wurde die aufgabe nicht nur vorzeitig abgeschlossen, sondern sogar die 100-milliarden-marke überschritten steigerung gegenüber dem vorjahr um 94 %. im jahr 2018 verdoppelte sich der umsatz erneut und erreichte 221,1 milliarden yuan.

obwohl sich auch die verschuldung verdoppelt hat, ist das aktiv-passiv-verhältnis des unternehmens nach ausschluss der anzahlungen von den konten in diesen jahren im allgemeinen stabil geblieben oder hat sich sogar mit einem rückgang stabilisiert.

nun scheint es, dass das aggressive spiel an der spitze des zyklus kein fehler ist. es ist nur so, dass heute anders ist als früher,der größte unterschied war die nachfrage – es war eine zeit, in der jeder ein haus kaufen wollte。

3. „große und kleine könige“

kurz nachdem wang zhenhua wegen belästigung eines mädchens inhaftiert wurde, wurden die immobilienrichtlinien erheblich verschärft. im august 2020 wurden die „drei roten linien“ eingeführt, d. h. das aktiv-passiv-verhältnis nach ausschluss der vorauszahlungen darf nicht mehr als 70 % betragen, die nettoverschuldungsquote darf nicht mehr als 100 % betragen und der cash-to - die kurzfristige schuldenquote darf nicht weniger als das 1-fache betragen. damals kamen solche standards fast einem strengen fluch auf immobilienunternehmen gleich.

nach zwei jahren der bereinigung gibt es immer noch namhafte immobilienunternehmen wie sunac, sino-ocean, r&f usw., die allesamt in der dritten reihe angesiedelt sind. die außenwelt war überrascht, als sie feststellte, dass xincheng als privatunternehmen zu einem der wenigen rein grünen immobilienunternehmen der dritten stufe geworden ist.

undder wendepunkt für xincheng von radikal zu vorsichtig erfolgte nach der inhaftierung von wang zhenhua.zu dieser zeit übernahm wang zhenhuas sohn wang xiaosong die leitung von xincheng. sein stil war stabiler als der seines vaters.

winddaten zeigen, dass nach der übernahme durch wang xiaosong das aktiv-passiv-verhältnis von xincheng nach ausschluss der anzahlungen von konten von 75,48 % auf derzeit 67,33 % gesunken ist.

von 2020 bis 2023 kann man die zahl der landerwerbe durch seazen holdings fast als plötzlichen rückgang bezeichnen. im jahr 2020 gab es 120 grundstücke; im jahr 2022 waren es 77 grundstücke; im jahr 2023 gab es keine neuen grundstückszugänge; auf der aktionärsversammlung ende mai dieses jahres antwortete wang xiaosong auf die frage nach den versteckten bedenken hinsichtlich einer verringerung des umfangs: „es besteht kein grund, den umfang auszugleichen.“

auf dieser aktionärsversammlung beruhigte wang xiaosong den markt auch: „donnerwetter“ auf dem öffentlichen markt des unternehmens ist unwahrscheinlich. derzeit gibt es in xincheng immer noch keine ausfälle auf dem freien markt. selbst für rein grüne immobilienunternehmen der dritten stufe ist dies keine einfache sache.

aus öffentlichen informationen geht hervor, dass ab ende 2022 zu den „ganz grünen“ immobilienunternehmen der dritten stufe auch die zhongjun group gehört.jinhui holdings、longfor-gruppe, vanke group und mehr als zehn immobilienunternehmen. bisher waren sowohl zhongjun als auch jinhui stark in zahlungsausfälle verwickelt, und auch vanke steht am rande des zahlungsausfalls. nur longfor und xincheng halten noch durch und werden zu alternativen unter den privaten immobilienunternehmen.

radikal und konservativ, durchbruch und konservativ,die stile von vater und sohn wang zhenhua und wang xiaosong sind fast ein paar von antonymen.. auch bei der leitung der neuen stadt arbeiteten vater und sohn mehrfach zusammen.

im märz 2015 wurde wang xiaosong präsident von seazen holdings und seine amtszeit sollte ursprünglich im märz 2018 enden. im oktober des folgenden jahres trat er jedoch aus persönlichen gründen zurück und die position des präsidenten fiel an wang zurück zhenhua. im august 2018 trat wang zhenhua als präsident zurück und wang xiaosong übernahm im juli 2019 das amt des präsidenten. wang zhenhua wurde inhaftiert und wang xiaosong übernahm das amt des vorsitzenden.

aus den damaligen vorstandsunterlagen ging hervor, dass wang xiaosong mit 8 ja-stimmen, 0 gegenstimmen und 0 enthaltungen zum vorsitzenden gewählt wurde. ende mai dieses jahres wurden wang xiaosongs ämter als präsident und vorsitzender wiedergewählt und seine amtszeit endet im mai 2027.

obwohl öffentliche informationen zeigen, dass wang zhenhua derzeit keine position im management innehat, ist er immer noch der größte anteilseigner, während wang xiaosongs anteilsquote an xincheng holdings mit nur 500.000 aktien und einer anteilsquote von etwa 0,21 % recht niedrig ist. in verbindung mit wang zhenhuas reihe von aktionen nach seiner entlassung aus dem gefängnis wird xincheng holdings vielleicht immer noch dem „alten wang“ und nicht dem „kleinen wang“ gehören.

kann wang zhenhua, der an reibungslose situationen gewöhnt ist, jedoch das land übernehmen, das sein sohn in not verteidigt hat?