новости

«основные советы»

сможет ли ван чжэньхуа, сторонник радикального стиля игры, продолжить наследие, оставленное его сыном?

автор | жан фанге

редактировать | син юнь

сентябрь,синьчэн холдингсновость о возвращении бывшего председателя ван чжэньхуа постепенно распространилась. сначала ветеран, проработавший в синьчэне почти 30 лет, был уволен и привлечен к ответственности. затем люди, знакомые с делом, рассказали, что еще в начале июля ван чжэньхуа уже начал посещать регион и знакомиться с деятельностью компании. бизнес. очевидно, 62-летний основатель компании по недвижимости хочет вернуться.

в 2019 году ван чжэньхуа был приговорен к пяти годам лишения свободы за приставание к девушке. цена акций его зарегистрированной компании также резко упала за короткий период времени, и репутация компании была серьезно подорвана. хотя компания в определенной степени разорвала отношения с ван чжэньхуа после того, как его сын ван сяосун занял пост председателя, за этим последовало ухудшение ситуации на рынке недвижимости.

теперь, будет ли возвращение вана чжэньхуа продолжать оказывать влияние на три его зарегистрированные на бирже компании?какие изменения привнесет этот радикальный лидер, усердно работавший в бюро шуньфэн в течение 30 лет, в новый город, «поддерживаемый» в течение пяти лет?

1. вернитесь быстро

согласно расчету приговора, ван чжэньхуа выйдет из тюрьмы в начале июля. с июля цены на акции компаний, котирующихся на бирже синьчэн, немного выросли, причем наибольший рост пришелся на начало июля. очевидно, столица не забыла основателя риэлтерской компании и приняла радушное отношение.

в то время многие участники рынка размышляли о том, вернется ли он как фактический контролер и основатель seazen holdings немедленно.

настоящий большой шаг произошел два месяца спустя: 11 сентября seazen holdings опубликовала внутреннее уведомление о том, что ни ляньчжун, вице-президент, считавшийся ветераном компании, был отстранен от должности вице-президента и передан в судебные органы. по данным источников на рынке, этот вопросван чжэньхуапричиной решения стало то, что ни ляньчжун подозревался в коррупции, а сумма была немаленькая.

публичная информация показывает, что seazen holdings была основана в 1993 году. ни ляньчжун присоединился к ней два года спустя, пройдя путь от инженера до генерального менеджера проекта, а затем вице-президента. к моменту инцидента этот ветеран недвижимости проработал в xincheng holdings почти 30 лет.

хотя через пять лет после того, как ван чжэньхуа был заключен в тюрьму, seazen holdings иразвитие нового городау руля всегда был сын ван чжэньхуа ван сяосун, но, возможно, именно из-за статуса ни ляньчжуна как ветерана, ван чжэньхуа более уместно решать исход.

на самом деле, возвращение ван чжэньхуа может произойти раньше, чем думают посторонние. ранее «one real estate» сообщала, что ван чжэньхуа присутствовал на полугодовой рабочей встрече синьчэна после освобождения из тюрьмы, а затем начал разбираться в бизнесе различных регионов. официальная информация seazen holdings показывает, что полугодовая рабочая встреча пройдет с 8 по 10 июля 2024 года. другими словами, ван чжэньхуа начал разбираться в делах компании практически сразу после выхода из тюрьмы.

сообщается, что xincheng group владеет тремя зарегистрированными на бирже компаниями: xincheng holdings, xincheng development и xincheng yue. среди них xincheng yue является компанией по управлению недвижимостью, а xincheng development, акции которой котируются на фондовой бирже гонконга, является материнской компанией. компании xincheng holdings, акции которой котируются на рынке акций а.

когда в 2019 году произошел случай, когда ван чжэньхуа приставал к девушке, seazen holdings продолжала падать до предела. цена акций future city development упала с более чем 10 гонконгских долларов за акцию до 5,327 гонконгских долларов за акцию за один месяц. после нескольких взлетов и падений она все еще не может избежать спада на рынке недвижимости и продолжает падать по сей день.

столкнувшись с тенденцией к снижению цен на акции, ван чжэньхуа, как фактический контролер компании, продолжал увеличивать свои активы, отбывая наказание. информация гонконгской фондовой биржи показывает, что счет ван чжэньхуа увеличил свои активы в xincheng development в 10 раз с 2020 года.

стоит отметить, что в декабре 2022 года xincheng development провела дополнительную эмиссию 560 миллионов акций, исходя из цены размещения в 3,5 гонконгских долларов, сумма привлеченных средств достигла 1,9 миллиарда гонконгских долларов. эту дополнительную эмиссию оплатил ван чжэньхуа. последующие объявления показали, чтоденьги были использованы для погашения зарубежных облигаций и пополнения оборотного капитала.

в настоящее время ван чжэньхуа и его супруга владеют в общей сложности 64,76% акций xincheng development. после проникновения общая доля акций, принадлежащих xincheng holdings, составляет 43,52%. хотя ван чжэньхуа до сих пор не занимал какой-либо должности в компании,фактически, личность контролера по-прежнему может оказывать сильный контроль над компанией.

2. сейчас все по-другому

судя по текущим признакам, возвращение ван чжэньхуа практически предрешено. так с какой же сложной средой сталкивается теперь этот авантюрный человек, которого внешний мир когда-то называл «варваром»?

прежде всего, рынок недвижимости все еще находится в периоде глубокой адаптации, и продавать новые дома становится все сложнее. говорят «золотая девятка и серебряная десятка», но ситуация с продажами во время праздника середины осени в этом году худшая за последние пять лет, и спад немалый по сравнению с прошлым годом.

данные китайского исследовательского института индекса показывают, что средняя дневная площадь сделок с новыми домами в 25 репрезентативных городах во время праздника середины осени в этом году составила 129 000 квадратных метров, что на 29% меньше, чем в 2023 году. во время праздника середины осени 2019 года, когда ван чжэньхуа только что был заключен в тюрьму, средняя дневная площадь транзакций достигла 285 000 квадратных метров, а сейчас она сократилась вдвое.

что касается самой компании, то августовский операционный брифинг, только что опубликованный seazen holdings, показывает, что за первые восемь месяцев этого года совокупный объем продаж по контракту компании составил 29,542 млрд юаней, что на 45,75% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. год. для сравнения, за тот же период 2019 года совокупный объем контрактных продаж компании составил 171,466 млрд юаней.

если сравнивать по горизонтали, seazen holdings действительно является компанией по недвижимости с лучшей ситуацией в отрасли.дефолта по долгам пока не было.ситуация с долгом и доходами не только находится на переднем крае среди частных компаний, но даже лучше, чем у многих компаний по недвижимости с государственными активами.

но даже в этом случае годовой отчет seazen holdings за 2023 год на самом деле получил нестандартные мнения. бухгалтерская фирма заявила в своем годовом отчете, что по состоянию на конец 2023 года текущие обязательства компании достигнут 17,793 млрд юаней, что превышаетоборотные активы, а остаток процентных обязательств, включая краткосрочные займы и текущие обязательства со сроком погашения в течение одного года, достиг 21,237 млрд юаней. неограниченные денежные средства seazen holdings составляют всего 12,822 млрд юаней, которые не могут покрыть процентные обязательства.

в середине 2024 года долг seazen holdings действительно в определенной степени снизился. например, по сравнению с концом 2023 года долгосрочные обязательства компании со сроком погашения в течение одного года сократились на 20,53%, а краткосрочные заимствования сократились. на 28,49%. но, соответственно, неограниченные денежные средства компании также упали до 11,625 млрд юаней.

в ответ на нестандартные мнения прошлого года компания лишь в 2024 году предприняла относительно макроэкономический ответ: усердно работать и продолжать поддерживать положительный операционный денежный поток, в полной мере использовать политическую поддержку для достижения сокращения чистого оттока денежных средств от финансирования; деятельность в первом полугодии, эффективно корректировать структуру текущих и долгосрочных обязательств, обеспечивать полную и своевременную оплату на открытом рынке, гарантировать кредитность предприятия и т.д.

ван чжэньхуа, выходец из суровой среды и сторонник радикального стиля игры.если вы привыкли видеть быстрое развитие рынка недвижимости, как вам противостоять нынешнему почти бездонному спаду?

говоря о синьчэне, люди всегда вспоминают то время, когда синьчэн был похож на темную лошадку с 2017 по 2018 год. человеком, стоявшим у руля в то время, был ван чжэньхуа. в начале 2017 года seazen holdings предложила план продаж в 85 миллиардов юаней. в результате компания не только выполнила задачу раньше графика, но даже превысила отметку в 100 миллиардов. совокупная сумма контрактных продаж достигла 126,472 миллиардов юаней. годовой прирост на 94%. в 2018 году его продажи снова удвоились, достигнув 221,1 млрд юаней.

хотя долг также увеличился вдвое, соотношение активов и пассивов компании после исключения авансов со счетов в те годы в целом оставалось стабильным или даже стабилизировалось с понижением.

теперь кажется, что агрессивная игра в начале цикла не является ошибкой. просто сегодняшний день отличается от прошлого,самой большой разницей был спрос – это была эпоха, когда каждый хотел купить дом.。

3. «большой и маленький короли»

вскоре после того, как ван чжэньхуа был заключен в тюрьму за приставание к девушке, политика в сфере недвижимости была значительно ужесточена. в августе 2020 года были введены «три красные линии», то есть соотношение активов и пассивов после исключения авансовых поступлений не должно превышать 70%, коэффициент чистого долга не должен превышать 100%, соотношение денежных средств к -коэффициент краткосрочной задолженности должен быть не менее 1 раза. в то время такие стандарты были почти эквивалентны строгому проклятию компаний, занимающихся недвижимостью.

после двух лет исправления все еще существуют известные компании по недвижимости, такие как sunac, sino-ocean, r&f и т. д., которые все находятся на третьем уровне. внешний мир был удивлен, обнаружив, что xincheng как частное предприятие превратилось в одну из немногих «зеленых» компаний по недвижимости третьего уровня.

иповоротный момент для синьчэна от радикализма к осторожности произошел после того, как ван чжэньхуа был заключен в тюрьму.в то время сын ван чжэньхуа ван сяосун занял пост менеджера синьчэна. его стиль был более стабильным, чем у его отца.

данные wind показывают, что после того, как ван сяосун занял пост, соотношение активов и пассивов синьчэна после исключения авансов со счетов упало с 75,48% до текущих 67,33%.

в период с 2020 по 2023 год количество приобретений земель seazen holdings можно назвать почти внезапным падением. в 2020 году земель было 120, в 2021 году — 77 земель, в 2023 году — два земельных участка, в течение года новых пристроек не было. на собрании акционеров, состоявшемся в конце мая этого года, когда его спросили о скрытых опасениях по поводу сокращения масштаба, ван сяосун ответил: «нет необходимости компенсировать масштаб».

на этом собрании акционеров ван сяосун также заверил рынок: «гром» на публичном рынке компании вряд ли произойдет. на данный момент у синьчэна по-прежнему нет дефолтов на открытом рынке. даже для «зеленых» компаний по недвижимости третьего уровня это непростая задача.

публичная информация показывает, что по состоянию на конец 2022 года в число «зеленых» компаний по недвижимости третьего эшелона также входит zhongjun group,цзиньхуэй холдингс、группа лонгфор, vanke group и более десяти компаний по недвижимости. до сих пор и zhongjun, и jinhui были глубоко вовлечены в дефолты по долгам, и vanke также балансирует на грани дефолта. только longfor и xincheng все еще держатся, становясь альтернативой среди частных компаний по недвижимости.

радикальные и консервативные, прорывные и консервативные,стили отца и сына ван чжэньхуа и ван сяосун — почти пара антонимов.. в управлении новым городом отец и сын также несколько раз работали вместе.

в марте 2015 года ван сяосун стал президентом seazen holdings, и изначально его срок должен был закончиться в марте 2018 года. однако в октябре следующего года он ушел в отставку по личным причинам, и должность президента вернулась к вану. чжэньхуа. в августе 2018 года ван чжэньхуа ушел с поста президента, и его место занял ван сяосун, в июле 2019 года ван чжэньхуа был заключен в тюрьму, а ван сяосун занял пост председателя в качестве президента;

протоколы правления на тот момент показали, что ван сяосун был избран председателем с 8 голосами за, 0 голосами против и 0 воздержавшимися. в конце мая этого года посты ван сяосуна на посту президента и председателя были переизбраны, срок его полномочий истечет в мае 2027 года.

хотя публичная информация показывает, что ван чжэньхуа в настоящее время не занимает никакой позиции в руководстве, он по-прежнему является крупнейшим акционером, в то время как доля участия ван сяосуна в xincheng holdings довольно низкая: всего 500 000 акций и доля участия примерно 0,21%. в сочетании с серией действий ван чжэньхуа после его освобождения из тюрьмы, возможно, xincheng holdings по-прежнему будет принадлежать «старому вану», а не «маленькому вану».

однако сможет ли ван чжэньхуа, привыкший к гладким ситуациям, захватить страну, которую его сын защищал в невзгодах?