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el tema de la reducción de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios existentes para 150 millones de usuarios ha despertado gran preocupación en el mercado. el 24 de septiembre, en una conferencia de prensa celebrada por la mañana en la oficina de información del consejo de estado, pan gongsheng, gobernador del banco popular de china, anunció que la tasa de interés de los préstamos hipotecarios existentes se reduciría aproximadamente a la tasa de interés de las nuevas hipotecas. se espera que la reducción media sea de alrededor de 0,5 puntos porcentuales. al mismo tiempo, se unificó el ratio de pago inicial mínimo para préstamos hipotecarios para primera y segunda vivienda, y se redujo el ratio de pago inicial mínimo para préstamos de segunda vivienda a nivel nacional del 25% al ​​15%.

si se utiliza un préstamo de 1 millón de yuanes durante 30 años, una disminución de 0,5 puntos porcentuales, o 50 puntos básicos, significa que el pago mensual de cada comprador de préstamo hipotecario existente se reducirá en aproximadamente 280 yuanes, lo que puede reducir los gastos por intereses en 100.000 yuanes en 30 años.

1 millón puede reducir el interés en 100.000 yuanes en 30 años

tan pronto como se anunciaron las dos principales políticas hipotecarias, todo el mercado entró en frenesí. lo que ha atraído la atención nacional es que se ha vuelto a reducir el tipo de interés hipotecario existente, lo que permitirá ahorrar mucho dinero a la mayoría de los compradores de viviendas.

según el comunicado, reducir el tipo de interés hipotecario actual hasta un nivel cercano al nuevo tipo de interés hipotecario significa que, en un futuro próximo, los bancos seguirán reduciendo el coste de los préstamos hipotecarios para los compradores de viviendas existentes, de conformidad con el despliegue del banco popular de porcelana.

en primer lugar, ¿cómo entender el significado de una disminución media de alrededor de 0,5 puntos porcentuales? según las estadísticas del centaline real estate research institute, la tasa de interés promedio actual de los préstamos hipotecarios existentes es de aproximadamente el 3,92%, mientras que la tasa de interés promedio de los nuevos préstamos hipotecarios es de aproximadamente el 3,3%, lo que significa que la tasa de interés promedio de los préstamos hipotecarios existentes y nuevos préstamos hipotecarios es de más de 60 puntos básicos.

si se reduce en otros 50 puntos básicos, significa que básicamente la diferencia promedio en la tasa de interés entre los préstamos hipotecarios existentes y los nuevos préstamos hipotecarios es de sólo 10 a 15 puntos básicos, lo que será un gran beneficio para los compradores de viviendas.

¿cuánto puede ahorrar una persona después del recorte de tipos de interés? zhang dawei, analista jefe de centaline real estate, señaló que si se utiliza un préstamo de 1 millón de yuanes durante 30 años, una reducción de 50 puntos básicos significa que cada comprador de hipoteca existente reducirá el pago mensual en aproximadamente 280 yuanes, lo que puede reducir los intereses. gastos en 100.000 yuanes en 30 años.

en la reunión, pan gongsheng mencionó que la reducción del banco en las tasas de interés hipotecarias existentes ayudará a reducir aún más los pagos de intereses hipotecarios de los prestatarios. se espera que esta política beneficie a 50 millones de hogares con una población de 150 millones y reduzca los pagos totales de intereses. de los hogares en alrededor de 150 mil millones por año en promedio. esto ayudará a promover la expansión del consumo y la inversión, y también ayudará a reducir los pagos anticipados de préstamos. al mismo tiempo, también puede reducir el espacio para la sustitución ilegal de préstamos hipotecarios existentes. los derechos e intereses legítimos de los consumidores financieros, y mantener el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.

ma hong, investigador principal del instituto jefe de investigación de la industria de guangkai, también dijo que el efecto positivo más directo de reducir las tasas de interés hipotecarias existentes es reducir la presión de pago de la deuda de los titulares de hipotecas existentes, reducir la demanda de pago anticipado y puede promover el aumento de estos residentes inversión o gasto de consumo en otras áreas.

"la reducción de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes es el tema más popular en varios lugares este año. esta reducción de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes realmente reducirá la carga de pago mensual para cada hogar que haya comprado una casa, subdirectora yan yuejin". del instituto de investigación inmobiliaria yiju de shanghai, dijo además, combinado con la reducción de la lpr en los últimos años y las tasas de interés hipotecarias existentes el año pasado, en realidad ha reducido significativamente la carga y la presión de los pagos mensuales. si tenemos en cuenta que la lpr de más de cinco años se ha reducido en 95 puntos básicos desde 2020, y luego sumamos estos 50 puntos básicos, entonces la tasa de interés de los préstamos hipotecarios existentes en los últimos cuatro años en realidad se puede reducir en aproximadamente 145 puntos básicos, lo que supone una reducción muy rara en la política de préstamos hipotecarios existentes.

según este cálculo, teniendo en cuenta las políticas de préstamos para vivienda de los últimos cuatro años, para un préstamo hipotecario con un principal de 1 millón de yuanes e igual capital e intereses durante 30 años, el pago mensual acumulado se ha reducido en 870 yuanes. en otras palabras, para una familia con un préstamo de 1 millón de yuanes, el pago mensual se puede reducir en unos 870 yuanes, lo cual es una política realmente buena.

"por el lado de la demanda, sobre la base de la reducción de la lpr, la reducción de la tasa de interés hipotecaria existente más la tasa de interés de referencia mejorará significativamente el costo de la deuda de los compradores de viviendas y reducirá la presión del pago anticipado, dijo el jefe". dijo también el economista de citic securities.

la reducción del pago inicial se centra en las ciudades de primer nivel de beijing, shanghai y shenzhen

además, en lo que respecta al ratio de pago inicial, esta vez para segundas viviendas o viviendas mejoradas, también se ha implementado una orientación flexible sobre el ratio de pago inicial.

en concreto, aunque el ratio de pago inicial para segunda vivienda se ha reducido en el pasado, sigue siendo ligeramente superior al de primera vivienda. sin embargo, la industria cree que esta reducción al 15% es útil para reducir el índice de pago inicial y el umbral de compra de viviendas para segundas residencias o viviendas mejoradas.

yan yuejin dijo que mediante un simple cálculo, si una familia se suscribe a una segunda vivienda con un precio total de 2 millones de yuanes, el pago inicial solía ser de 500.000 yuanes, pero ahora se ha reducido a 300.000 yuanes, una reducción directa de 200.000 yuanes. , lo que naturalmente activará la demanda de mejora o reposición de viviendas.

"este incumplimiento es consistente con el estándar para viviendas por primera vez. de hecho, es un mayor esfuerzo para reducir la demanda de viviendas mejoradas y mejorar la capacidad de comprar casas", dijo yan yuejin, que la política del banco popular de china cubre las existentes. préstamos para vivienda y demanda de compra de vivienda nueva, con amplia cobertura y grandes beneficios, lo que ha jugado un papel positivo a la hora de reducir el coste de compra de vivienda y mejorar continuamente la confianza en la compra de vivienda.

"el new deal proporciona políticas más preferenciales para la compra de viviendas para los compradores de viviendas. se espera que al reducir el umbral para la compra de viviendas, se reduzca el costo de la compra de viviendas y se pueda satisfacer mejor la demanda de viviendas rígidas y mejoradas". en esta declaración de política, ma hong también señaló que el banco popular de china se ha centrado en el stock de viviendas. los ajustes a las tasas de interés de los préstamos y a los ratios de pago inicial para segundas residencias emiten señales positivas para estabilizar el mercado inmobiliario en forma de "golpes combinados" de políticas.

a finales de agosto de 2024, el área de ventas acumulada de viviendas comerciales a nivel nacional ha caído un 18% interanual, la inversión inmobiliaria acumulada ha caído un 10,2% interanual y el stock-to -la relación de ventas de viviendas comerciales a edificios residenciales es de 6,1. la tasa de crecimiento de las ventas y la inversión en bienes raíces continúa disminuyendo, y el inventario de viviendas comerciales se encuentra en un nivel relativamente alto en la historia, lo que indica que la presión a la baja sobre el mercado inmobiliario es mayor y también ha causado un lastre significativo en la economía macro. economía.

ma hong cree que la nueva política ayudará a reducir la escalada de viviendas comerciales en todo el país y se espera que acelere el movimiento del mercado inmobiliario comercial interno hacia un equilibrio entre la oferta y la demanda y promueva el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.

sin embargo, zhang dawei señaló que desde el punto de vista actual del mercado, esta política afecta principalmente a las ciudades de primer nivel, porque desde una perspectiva nacional, la línea divisoria entre primera y segunda vivienda en la mayoría de las ciudades se ha diluido cada vez más, y sólo en primera en las ciudades de primer nivel, el pago inicial para segundas residencias sigue siendo evidente. se espera que, al superar el número de apartamentos de primera, esto tenga un cierto impacto positivo en ciudades de primer nivel como beijing, shanghai y shenzhen.

además, el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos de vivienda unificados es del 15%. pan gongsheng también explicó dos puntos. cada localidad puede implementar políticas según la ciudad, determinar de forma independiente si adopta acuerdos diferenciados y determinar el índice mínimo de pago inicial dentro de su jurisdicción. las condiciones del mercado inmobiliario varían mucho entre ciudades y regiones. los gobiernos locales pueden adoptar acuerdos diferenciados y determinar el índice mínimo de pago inicial dentro de su jurisdicción en función del resultado final nacional.

además, los bancos comerciales pueden negociar con los clientes para determinar el índice de pago inicial específico según el perfil de riesgo y la voluntad del cliente. “debido a que el 15% es solo un porcentaje mínimo de pago inicial, los bancos comerciales pueden establecerlo por encima de este nivel basándose en su evaluación de riesgo de los clientes. algunos clientes dicen que si tienen dinero, pueden pagar un porcentaje de pago inicial del 30%. diferencia entre bancos comerciales e individuos. una especie de consulta basada en el mercado entre los dos países”, dijo pan gongsheng.

guiar las tasas de interés lpr y de depósitos para que caigan simultáneamente

en los últimos dos años, con la mejora continua de las políticas favorables en el sector inmobiliario, el banco popular de china ha mejorado continuamente las políticas macroprudenciales para la financiación inmobiliaria, ha implementado políticas integrales desde ambos extremos de la oferta y la demanda, y en repetidas ocasiones ha redujo el índice mínimo de pago inicial para préstamos personales para vivienda, redujo las tasas de interés de los préstamos, abolió el límite inferior de las políticas de tasas de interés y estableció una serie de políticas, como la refinanciación de viviendas asequibles, que apoyan la adquisición de viviendas comerciales existentes.

mirando hacia atrás, la última vez que el banco popular de china ajustó integralmente las tasas de interés hipotecarias existentes fue en agosto de 2023, y redujo el índice mínimo de pago inicial para segundas viviendas en mayo de este año.

en ese momento, después de que se implementara oficialmente el ajuste de la tasa de interés para los préstamos para primera vivienda existentes, los compradores de viviendas en muchos lugares publicaron la información de la tasa de interés ajustada y ahorraron cientos o incluso miles de yuanes en pagos mensuales. al mismo tiempo que se implementa la reducción de lotes, algunos bancos también han lanzado una función de solicitud de reconocimiento para "convertir una segunda vivienda en una primera vivienda", y los compradores de viviendas pueden cargar información para presentar la solicitud. se puede ver que después de que se redujo la tasa de interés hipotecaria existente, el efecto de reducir la carga para los compradores de viviendas fue obvio.

con respecto a esta declaración de política, ma hong dijo que después de esta declaración, se espera que los bancos comerciales en varios lugares sigan rápidamente la política del banco popular de china y reduzcan las tasas de interés sobre las hipotecas de viviendas individuales.

según expertos del sector, la reducción de los tipos de interés hipotecarios actuales no sólo beneficia al grupo de prestamistas. si se reducen los tipos de interés hipotecarios, se puede reducir significativamente el fenómeno de los reembolsos anticipados, lo que no necesariamente es malo para los bancos. en comparación con el pago anticipado, la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes tendrá un impacto mucho menor en los bancos.

vale la pena señalar que para ayudar a los bancos a estabilizar sus márgenes de interés netos, pan gongsheng también afirmó que "al mismo tiempo, guiaremos las tasas de interés cotizadas del mercado de préstamos y las tasas de interés de depósitos para que caigan simultáneamente para mantener la estabilidad del margen neto". márgenes de interés de los bancos comerciales."

en general, esta política está orientada a estimular el consumo y prevenir riesgos. yan yuejin agregó que ya sea que haya comprado una casa o una nueva, puede reducir la presión financiera y los costos. en particular, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes han sido relativamente altas en el pasado, lo que aumenta el riesgo de incumplimiento de los pagos mensuales y puede dar lugar a reembolsos anticipados y otros acontecimientos. esta política ayudará a estabilizar los préstamos hipotecarios existentes y aumentará la demanda de nuevos préstamos hipotecarios. para los bancos, también ayudará a prevenir riesgos, expandir el negocio y promover verdaderamente el desarrollo saludable del negocio hipotecario.

zhou maohua, investigador macro del departamento de mercados financieros del banco everbright de china, dijo que el banco popular de china ha reducido las tasas de interés hipotecarias existentes y ha reducido significativamente el índice de pago inicial para la compra de viviendas. ha realizado esfuerzos sin precedentes para estabilizar el mercado inmobiliario. , lo que demuestra la determinación del banco popular de china de estabilizar el mercado inmobiliario y tendrá muchos impactos positivos. por un lado, orienta a las instituciones financieras a reducir razonablemente las tasas de interés de las hipotecas existentes para evitar la expansión de las tasas de interés entre las hipotecas nuevas y antiguas y estabilizar mejor el negocio bancario; también ayuda a reducir los gastos mensuales por intereses hipotecarios de los propietarios existentes; liberar el efecto integral del consumo; además, reduce significativamente el pago inicial para la compra de viviendas. la proporción ayudará a reducir el umbral para la compra de viviendas y aumentará la demanda de viviendas rígidas y mejoradas. las políticas positivas ayudarán a estabilizar la confianza en la recuperación del mercado inmobiliario. el impulso de recuperación del mercado inmobiliario interno y del consumo aumentará, y se espera que la economía se recupere más rápidamente.

liu sihong, periodista del beijing business daily