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le thème de la baisse des taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires existants pour 150 millions d'utilisateurs a suscité de grandes inquiétudes sur le marché. le 24 septembre, lors d'une conférence de presse tenue dans la matinée par le bureau d'information du conseil des affaires d'état, pan gongsheng, gouverneur de la banque populaire de chine, a annoncé que le taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires existants serait abaissé à environ le taux d'intérêt sur les nouveaux prêts hypothécaires. la réduction moyenne devrait être d’environ 0,5 point de pourcentage. dans le même temps, le taux de mise de fonds minimum pour les prêts hypothécaires pour les premières et les résidences secondaires a été unifié, et le taux de mise de fonds minimum pour les prêts aux résidences secondaires au niveau national a été abaissé de 25 % à 15 %.

si un prêt de 1 million de yuans est utilisé pendant 30 ans, une diminution de 0,5 point de pourcentage, soit 50 points de base, signifie que le paiement mensuel de chaque acheteur de prêt immobilier existant sera réduit d'environ 280 yuans, ce qui peut réduire les frais d'intérêts de 100 000 yuans en 30 ans.

1 million peut réduire les intérêts de 100 000 yuans en 30 ans

dès l’annonce des deux principales politiques hypothécaires, le marché tout entier est entré en frénésie. ce qui a attiré l'attention nationale, c'est que le taux d'intérêt hypothécaire existant a de nouveau été abaissé, ce qui permettra à la majorité des acheteurs de logements d'économiser beaucoup d'argent.

selon le communiqué, abaisser le taux d'intérêt hypothécaire existant pour le rapprocher du nouveau taux d'intérêt hypothécaire signifie que dans un avenir proche, les banques continueront de réduire le coût des prêts hypothécaires pour les acheteurs de logements existants, conformément au déploiement de la banque populaire de chine.

tout d’abord, comment comprendre la signification d’une baisse moyenne d’environ 0,5 point de pourcentage ? selon les statistiques de l'institut de recherche immobilière centaline, le taux d'intérêt moyen actuel des prêts hypothécaires existants est d'environ 3,92 %, tandis que le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts hypothécaires est d'environ 3,3 %, ce qui signifie que le taux d'intérêt moyen des prêts hypothécaires existants et les nouveaux prêts hypothécaires dépassent les 60 points de base.

s'il est réduit de 50 points de base supplémentaires, cela signifie que la différence moyenne des taux d'intérêt entre les prêts hypothécaires existants et les nouveaux prêts hypothécaires n'est que de 10 à 15 points de base, ce qui constituera un énorme avantage pour les acheteurs de logements.

combien un particulier peut-il épargner après la baisse des taux d’intérêt ? zhang dawei, analyste en chef de centaline real estate, a souligné que si un prêt d'un million de yuans est utilisé sur 30 ans, une réduction de 50 points de base signifie que chaque acheteur de prêt hypothécaire existant réduira le paiement mensuel d'environ 280 yuans, ce qui peut réduire les intérêts. dépenses de 100 000 yuans en 30 ans.

lors de la réunion, pan gongsheng a mentionné que la réduction par la banque des taux d'intérêt hypothécaires existants contribuerait à réduire davantage les paiements d'intérêts hypothécaires des emprunteurs. on s'attend à ce que cette politique profite à 50 millions de ménages sur une population de 150 millions d'habitants et réduise le total des paiements d'intérêts. des ménages d'environ 150 milliards par an en moyenne. cela contribuera à promouvoir l'expansion de la consommation et de l'investissement, et contribuera également à réduire les remboursements anticipés des prêts. dans le même temps, cela peut également réduire l'espace de remplacement illégal des prêts hypothécaires existants, et protéger. les droits et intérêts légitimes des consommateurs financiers et maintenir le développement stable et sain du marché immobilier.

ma hong, chercheur principal à l'institut principal de recherche industrielle de guangkai, a également déclaré que l'effet positif le plus direct de la baisse des taux d'intérêt hypothécaires existants est de réduire la pression sur le remboursement de la dette des titulaires de prêts hypothécaires existants, de réduire la demande de remboursement anticipé et peut favoriser l'augmentation de ces résidents investissement ou dépenses de consommation dans d'autres domaines.

"la réduction des taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires existants est le sujet le plus populaire cette année. cette réduction des taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires existants réduira véritablement le fardeau des paiements mensuels pour chaque ménage qui a acheté une maison. " de l'institut de recherche immobilière yiju de shanghai, a ajouté que, combiné à la réduction du lpr ces dernières années et aux taux d'intérêt hypothécaires existants l'année dernière, a en fait considérablement réduit le fardeau et la pression des paiements mensuels. si l'on tient compte du fait que le lpr de plus de cinq ans a été réduit de 95 points de base depuis 2020, et que l'on ajoute ensuite ces 50 points de base, alors le taux d'intérêt des prêts hypothécaires existants au cours des quatre dernières années peut en réalité être réduit d'environ 145 points de base, ce qui représente une réduction très rare des prêts hypothécaires existants dans l’histoire.

sur la base de ce calcul, en tenant compte des politiques de prêt au logement des quatre dernières années, pour un prêt hypothécaire d'un capital de 1 million de yuans et d'un capital et d'intérêts égaux pendant 30 ans, le paiement mensuel cumulé a été réduit de 870 yuans. en d'autres termes, pour une famille bénéficiant d'un prêt de 1 million de yuans, le paiement mensuel peut être réduit d'environ 870 yuans, ce qui est une très bonne politique.

« du côté de la demande, sur la base de la réduction du lpr, la réduction du taux d'intérêt hypothécaire existant plus le taux d'intérêt de référence améliorera considérablement le coût de la dette des acheteurs de logements et réduira la pression du remboursement anticipé. économiste de citic securities, a également déclaré.

la réduction des acomptes se concentre sur les villes de premier rang à pékin, shanghai et shenzhen

en outre, en ce qui concerne le taux de mise de fonds, cette fois pour les résidences secondaires ou les logements améliorés, des orientations plus souples en matière de taux de mise de fonds ont également été mises en œuvre.

plus précisément, même si le taux de mise de fonds pour les résidences secondaires a été réduit dans le passé, il reste légèrement supérieur à celui des premières maisons. cependant, cette réduction à 15 % est considérée par l'industrie comme utile pour abaisser le taux de mise de fonds et le seuil d'achat d'une résidence secondaire ou d'une maison améliorée.

yan yuejin a déclaré que par simple calcul, si une famille souscrit pour une résidence secondaire d'un prix total de 2 millions de yuans, l'acompte était auparavant de 500 000 yuans, mais maintenant il a été réduit à 300 000 yuans, soit une réduction directe de 200 000 yuans. , ce qui activera naturellement la demande d’amélioration ou de remplacement de logements.

"ce défaut est conforme à la norme pour les premières maisons. en fait, il s'agit d'un effort plus important visant à réduire la demande de logements améliorés et à améliorer la capacité d'acheter des maisons. yan yuejin a déclaré que la politique de la banque populaire de chine couvre les logements existants." les prêts au logement et la demande d'achat de logements neufs, avec une large couverture et de grands avantages, qui ont joué un rôle positif dans la réduction du coût d'achat d'un logement et dans l'amélioration continue de la confiance dans l'achat d'un logement.

"le new deal prévoit des politiques plus préférentielles pour l'achat d'une maison pour les acheteurs de maison. on espère qu'en abaissant le seuil d'achat d'une maison, le coût d'achat d'une maison sera réduit et la demande de logements rigides et améliorés pourra être mieux satisfaite." dans cette déclaration politique, ma hong a également souligné que la banque populaire de chine a ciblé le parc immobilier. les ajustements des taux d'intérêt des prêts et des ratios d'acompte pour les résidences secondaires émettent des signaux positifs pour stabiliser le marché immobilier sous la forme de « coups de poing » politiques.

à la fin du mois d'août 2024, la surface de vente cumulée de logements commerciaux dans tout le pays a chuté de 18 % sur un an, l'investissement immobilier cumulé a chuté de 10,2 % sur un an et le stock-à -le ratio des ventes de logements commerciaux par rapport aux immeubles résidentiels est de 6,1. le taux de croissance des ventes et des investissements immobiliers continue de baisser et le stock de logements commerciaux se situe à un niveau historique relativement élevé, ce qui indique que la pression à la baisse sur le marché immobilier est plus forte et a également entraîné un frein important à la situation macroéconomique. économie.

ma hong estime que la nouvelle politique contribuera à désamorcer le logement commercial à travers le pays et devrait accélérer l'évolution du marché intérieur du logement commercial vers un équilibre entre l'offre et la demande et promouvoir le développement stable et sain du marché immobilier.

cependant, zhang dawei a souligné que du point de vue actuel du marché, cette politique affecte principalement les villes de premier rang, car d'un point de vue national, la ligne de démarcation entre résidences principales et résidences secondaires dans la plupart des villes est de plus en plus diluée, et seulement dans les villes de premier rang. dans les villes de premier rang, l'acompte pour les résidences secondaires est toujours évident. au-delà du nombre d'appartements pour la première fois, on s'attend à ce que cela ait un certain impact positif sur les villes de premier rang telles que pékin, shanghai et shenzhen.

de plus, le taux de mise de fonds minimum pour les prêts au logement unifiés est de 15 %. pan gongsheng a également expliqué deux points : chaque localité peut mettre en œuvre des politiques en fonction de la ville, déterminer indépendamment s'il convient d'adopter des dispositions différenciées et déterminer le taux d'acompte minimum dans sa juridiction. les conditions du marché immobilier varient considérablement selon les villes et les régions. les gouvernements locaux peuvent adopter des dispositions différenciées et déterminer le ratio de mise de fonds minimum au sein de leur juridiction en fonction du résultat net national.

en outre, les banques commerciales peuvent négocier avec leurs clients pour déterminer le ratio d'acompte spécifique en fonction du profil de risque et de la volonté du client. « comme 15 % n'est qu'un ratio d'acompte minimum, les banques commerciales peuvent le fixer à un niveau supérieur à ce niveau en fonction de leur évaluation des risques des clients. certains clients disent que s'ils ont de l'argent, ils peuvent payer un ratio d'acompte de 30 %. différence entre les banques commerciales et les particuliers. une sorte de consultation basée sur le marché entre les deux pays », a déclaré pan gongsheng.

guider le lpr et les taux d’intérêt des dépôts pour qu’ils baissent simultanément

au cours des deux dernières années, avec l'amélioration continue des politiques favorables dans le secteur immobilier, la banque populaire de chine a continuellement amélioré ses politiques macroprudentielles en matière de financement immobilier, mis en œuvre des politiques globales des deux côtés de l'offre et de la demande, et a à plusieurs reprises a abaissé le taux de mise de fonds minimum pour les prêts personnels au logement, abaissé les taux d'intérêt des prêts, aboli la limite inférieure des politiques de taux d'intérêt et établi une série de politiques telles que le refinancement de logements abordables soutiennent l'acquisition de logements commerciaux existants.

avec le recul, la dernière fois que la banque populaire de chine a complètement ajusté les taux d'intérêt hypothécaires existants, c'était en août 2023, et elle a abaissé le taux de mise de fonds minimum pour les résidences secondaires en mai de cette année.

à cette époque, après la mise en œuvre officielle de l'ajustement des taux d'intérêt pour les prêts au premier logement existants, les acheteurs de maison dans de nombreux endroits ont publié les informations sur les taux d'intérêt ajustés et ont économisé des centaines, voire des milliers de yuans en paiements mensuels. parallèlement à la mise en œuvre de la réduction par lots, certaines banques ont également lancé une fonction de demande de reconnaissance pour « convertir une résidence secondaire en première maison », et les acheteurs de maison peuvent télécharger des informations pour postuler. on peut voir qu'après la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants, l'effet de réduction du fardeau sur les acheteurs de logements était évident.

concernant cette déclaration politique, ma hong a déclaré qu'après cette déclaration, les banques commerciales de divers endroits devraient rapidement suivre la politique de la banque populaire de chine et abaisser les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires du parc de logements individuels.

selon des experts du secteur, la réduction des taux d’intérêt hypothécaires existants ne profite pas seulement au groupe de prêteurs. si les taux d’intérêt hypothécaires diminuent, le phénomène des remboursements anticipés peut être considérablement réduit, ce qui n’est pas nécessairement une mauvaise chose pour les banques. par rapport au remboursement anticipé, la baisse des taux d’intérêt hypothécaires existants aura un impact bien moindre sur les banques.

il convient de noter que, afin d'aider les banques à stabiliser leurs marges d'intérêt nettes, pan gongsheng a également déclaré que « dans le même temps, nous guiderons les taux d'intérêt cotés sur le marché des prêts et les taux d'intérêt des dépôts pour qu'ils baissent simultanément afin de maintenir la stabilité du taux d'intérêt net ». marges d'intérêt des banques commerciales.

globalement, cette politique est orientée vers la stimulation de la consommation et la prévention des risques. yan yuejin a ajouté que que vous ayez acheté une maison ou une nouvelle, vous pouvez réduire la pression financière et réduire les coûts. en particulier, les taux d'intérêt des prêts hypothécaires existants ont été relativement élevés dans le passé, ce qui augmente le risque de défaut de paiement mensuel et peut entraîner un remboursement anticipé et d'autres événements. cette politique contribuera à stabiliser les prêts hypothécaires existants et à accroître la demande de nouveaux prêts hypothécaires. pour les banques, elle contribuera également à prévenir les risques, à développer leurs activités et à véritablement promouvoir le développement sain du secteur hypothécaire.

zhou maohua, chercheur en macro au département des marchés financiers de la china everbright bank, a déclaré que la banque populaire de chine a abaissé les taux d'intérêt hypothécaires existants et considérablement réduit le taux d'acompte pour l'achat d'un logement. elle a déployé des efforts sans précédent pour stabiliser le marché immobilier. , démontrant la détermination de la banque populaire de chine à stabiliser le marché immobilier et aura de nombreux impacts positifs. d'une part, il incite les institutions financières à baisser raisonnablement les taux d'intérêt des prêts hypothécaires existants afin d'éviter l'expansion des taux d'intérêt entre les nouveaux et les anciens prêts hypothécaires et de mieux stabiliser les activités bancaires. il contribue également à réduire les frais d'intérêt hypothécaires mensuels des propriétaires existants et ; libérer l'effet global de la consommation; en outre, cela réduit considérablement l'acompte pour l'achat d'un logement. la proportion contribuera à abaisser le seuil d'achat d'un logement et à stimuler la demande de logements rigides et améliorés. des politiques positives contribueront à stabiliser la confiance dans la reprise du marché immobilier. la dynamique de reprise du marché immobilier national et de la consommation s'accélérera et l'économie devrait se redresser plus rapidement.

liu sihong, journaliste du beijing business daily