новости

тема снижения процентных ставок по действующим ипотечным кредитам для 150 миллионов пользователей вызвала большую обеспокоенность на рынке. 24 сентября на пресс-конференции, проведенной утром в информационном бюро госсовета, пан гуншэн, управляющий народного банка китая, объявил, что процентная ставка по существующим ипотечным кредитам будет снижена примерно до процентной ставки по новым ипотечным кредитам. ожидается, что среднее снижение составит около 0,5 процентных пункта. в то же время минимальный размер первоначального взноса по ипотечным кредитам на первое и второе жилье был унифицирован, а минимальный размер первоначального взноса по кредитам на второе жилье на национальном уровне был снижен с 25% до 15%.

если кредит в размере 1 миллиона юаней используется в течение 30 лет, уменьшение на 0,5 процентных пункта или 50 базисных пунктов означает, что ежемесячный платеж каждого существующего покупателя ипотечного кредита будет уменьшен примерно на 280 юаней, что может сократить процентные расходы на 100 000 юаней за 30 лет.

1 миллион может снизить проценты на 100 000 юаней за 30 лет

как только было объявлено о двух основных ипотечных политиках, весь рынок впал в безумие. что привлекло внимание страны, так это то, что существующая процентная ставка по ипотечным кредитам была снова снижена, что сэкономит много денег для большинства покупателей жилья.

согласно заявлению, снижение существующей процентной ставки по ипотеке до уровня, близкого к новой процентной ставке по ипотеке, означает, что в ближайшем будущем банки продолжат снижать стоимость ипотечных кредитов для существующих покупателей жилья в соответствии с развертыванием народного банка китай.

прежде всего, как понять смысл среднего снижения примерно на 0,5 процентного пункта? согласно статистике исследовательского института недвижимости centaline, текущая средняя процентная ставка по существующим ипотечным кредитам составляет около 3,92%, в то время как средняя процентная ставка по новым ипотечным кредитам составляет около 3,3%, что означает, что средняя разница процентных ставок между существующими ипотечными кредитами составляет около 3,92%. кредитов и новых ипотечных кредитов составляет более 60 базисных пунктов.

если она уменьшится еще на 50 базисных пунктов, это будет означать, что по сути разница в средней процентной ставке между существующими ипотечными кредитами и новыми ипотечными кредитами составит всего 10-15 базисных пунктов, что станет огромной выгодой для покупателей жилья.

сколько человек может сэкономить после снижения процентной ставки? чжан давэй, главный аналитик centaline real estate, отметил, что если кредит в 1 миллион юаней используется в течение 30 лет, сокращение на 50 базисных пунктов означает, что каждый существующий покупатель ипотеки снизит ежемесячный платеж примерно на 280 юаней, что может снизить проценты. расходы на 100 000 юаней за 30 лет.

на встрече пань гуншэн отметил, что снижение банком существующих процентных ставок по ипотечным кредитам поможет еще больше снизить выплаты заемщикам по ипотечным кредитам. ожидается, что эта политика принесет пользу 50 миллионам домохозяйств с населением в 150 миллионов человек и сократит общий объем процентных платежей. домохозяйств в среднем примерно на 150 миллиардов в год. это будет способствовать расширению потребления и инвестиций, а также поможет сократить досрочное погашение кредитов. в то же время это может также уменьшить пространство для незаконной замены существующих ипотечных кредитов, защитить. законные права и интересы потребителей финансовых услуг, а также поддерживать стабильное и здоровое развитие рынка недвижимости.

ма хун, старший научный сотрудник главного отраслевого научно-исследовательского института гуанкая, также сказал, что наиболее прямым положительным эффектом снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам является снижение давления на погашение долга со стороны существующих держателей ипотечных кредитов, снижение спроса на досрочное погашение и может способствовать увеличение инвестиций этих резидентов или потребительских расходов в других сферах.

«снижение процентных ставок по существующим ипотечным кредитам является самой популярной темой в различных местах в этом году. это снижение процентных ставок по существующим ипотечным кредитам действительно уменьшит бремя ежемесячных платежей для каждой семьи, которая приобрела дом». шанхайского научно-исследовательского института недвижимости иджу, как далее говорится, в сочетании с сокращением lpr в последние годы и существующими процентными ставками по ипотечным кредитам в прошлом году, фактически значительно снизило бремя ежемесячных платежей и давление. если принять во внимание, что лпр более пяти лет с 2020 года снизился на 95 базисных пунктов, а затем прибавить эти 50 базисных пунктов, то процентная ставка по действующим ипотечным кредитам за последние четыре года реально может снизиться примерно на 145 базисных пунктов, что является очень редким сокращением существующих ипотечных кредитов в истории.

на основании этого расчета, принимая во внимание политику жилищного кредитования последних четырех лет, совокупный ежемесячный платеж по ипотечному кредиту с основной суммой кредита в 1 миллион юаней и равной основной суммой и процентами в течение 30 лет был уменьшен на 870 юаней. другими словами, для семьи с кредитом в 1 миллион юаней ежемесячный платеж может быть уменьшен примерно на 870 юаней, что является действительно хорошей политикой.

«с точки зрения спроса, на основе сокращения lpr, снижение существующей процентной ставки по ипотечным кредитам плюс базовая процентная ставка значительно улучшит стоимость долга покупателей жилья и уменьшит давление, связанное с досрочным погашением», - сказал минг минг. об этом также сообщил экономист citic securities.

сокращение первоначального взноса сосредоточено на городах первого уровня в пекине, шанхае и шэньчжэне.

кроме того, что касается коэффициента первоначального взноса, на этот раз для вторичного или улучшенного жилья, также были реализованы рекомендации по снижению коэффициента первоначального взноса.

в частности, хотя коэффициент первоначального взноса для второго дома был снижен в прошлом, он все еще немного выше, чем для первого дома. однако отрасль считает, что это сокращение до 15% будет полезным для снижения коэффициента первоначального взноса и порога покупки жилья для вторых домов или улучшенных домов.

янь юэджин сказал, что по простому подсчету, если семья подписывается на второй дом общей стоимостью 2 миллиона юаней, первоначальный взнос раньше составлял 500 000 юаней, но теперь он снижен до 300 000 юаней, то есть прямое сокращение на 200 000 юаней. , что естественным образом активизирует спрос на улучшение или замену жилья.

«этот дефолт соответствует стандарту для жилья, впервые приобретаемого. фактически, это более масштабная попытка снизить спрос на улучшенное жилье и расширить возможности приобретения домов». ян юэджин сказал, что политика народного банка китая распространяется на уже существующие». жилищные кредиты и спрос на покупку нового жилья, с широким охватом и большими льготами, что сыграло положительную роль в снижении стоимости покупки жилья и постоянном повышении доверия к покупке жилья.

«новый курс предусматривает более льготную политику при покупке жилья, надеясь, что за счет снижения порога покупки жилья стоимость покупки дома будет снижена, а спрос на жесткое и улучшенное жилье может быть лучше удовлетворен». ма хун также отметил, что народный банк китая нацелен на жилищный фонд. корректировки процентных ставок по кредитам и коэффициентов первоначального взноса за вторичное жилье дают положительные сигналы для стабилизации рынка недвижимости в виде политических «комбинированных ударов».

по состоянию на конец августа 2024 года совокупная площадь продаж коммерческого жилья по всей стране сократилась на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, совокупные инвестиции в недвижимость упали на 10,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а запасы -коэффициент продаж коммерческого жилья к жилым домам составляет 6,1. темпы роста продаж недвижимости и инвестиций продолжают снижаться, а запасы коммерческого жилья находятся на относительно высоком уровне в истории, что указывает на то, что понижательное давление на рынок недвижимости сильнее, а также вызвало значительное замедление макроэкономической ситуации. экономика.

ма хун считает, что новая политика поможет рынку коммерческого жилья страны и, как ожидается, ускорит движение внутреннего рынка коммерческого жилья к балансу между спросом и предложением, а также будет способствовать стабильному и здоровому развитию рынка недвижимости.

однако чжан давэй отметил, что с нынешней рыночной точки зрения эта политика в основном затрагивает города первого уровня, поскольку с национальной точки зрения разделительная линия между первым и вторым домом в большинстве городов становится все более размытой, и только в первом эшелоне. в городах второго уровня первоначальный взнос за вторичное жилье по-прежнему очевиден. ожидается, что превышение количества новых квартир окажет определенное положительное влияние на города первого уровня, такие как пекин, шанхай и шэньчжэнь.

кроме того, минимальный размер первоначального взноса по единым жилищным кредитам составляет 15%. пань гуншэн также пояснил два момента. каждый населенный пункт может осуществлять политику в соответствии с городом, самостоятельно определять, следует ли принимать дифференцированные меры, и определять минимальный размер первоначального взноса в пределах своей юрисдикции. условия на рынке недвижимости сильно различаются в зависимости от города и региона. местные органы власти могут принимать дифференцированные меры и определять минимальный размер первоначального взноса в пределах своей юрисдикции на основе национальной прибыли.

кроме того, коммерческие банки могут вести переговоры с клиентами, чтобы определить конкретный коэффициент первоначального взноса, исходя из профиля риска и желания клиента. «поскольку 15% — это лишь минимальный размер первоначального взноса, коммерческие банки могут устанавливать его выше этого уровня, основываясь на своей оценке рисков клиентов. некоторые клиенты говорят, что если у них есть деньги, они могут заплатить 30% первоначального взноса. разница между коммерческими банками и частными лицами — это своего рода рыночные консультации между двумя странами», — сказал пан гуншэн.

направьте lpr и процентные ставки по депозитам на одновременное снижение

за последние два года, благодаря постоянному совершенствованию благоприятной политики в сфере недвижимости, народный банк китая постоянно совершенствовал макропруденциальную политику финансирования недвижимости, реализовывал комплексную политику с обеих сторон спроса и предложения, а также неоднократно снижал минимальный размер первоначального взноса для индивидуальных жилищных кредитов, снижал процентные ставки по кредитам, отменил нижний предел политики процентных ставок и установил ряд мер, таких как рефинансирование доступного жилья, для поддержки приобретения существующего коммерческого жилья.

оглядываясь назад, можно сказать, что в последний раз народный банк китая всесторонне корректировал существующие процентные ставки по ипотечным кредитам в августе 2023 года, а в мае этого года он снизил минимальный размер первоначального взноса для вторичного жилья.

в то время, после того как корректировка процентных ставок по существующим кредитам на покупку первого жилья была официально введена, покупатели жилья во многих местах разместили информацию о скорректированной процентной ставке и сэкономили сотни или даже тысячи юаней на ежемесячных платежах. в то же время, когда реализуется пакетное сокращение, некоторые банки также запустили функцию приложения для признания для «преобразования второго дома в первый дом», и покупатели жилья могут загружать информацию для подачи заявки. видно, что после снижения существующей процентной ставки по ипотечным кредитам эффект от снижения нагрузки на покупателей жилья был очевиден.

что касается этого политического заявления, ма хун сказал, что после этого заявления коммерческие банки в различных местах, как ожидается, быстро последуют политике народного банка китая и снизят процентные ставки по ипотечным кредитам для индивидуального жилищного фонда.

по мнению представителей отрасли, снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам выгодно не только кредитной группе. если процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижены, явление досрочного погашения может быть значительно уменьшено, что не обязательно будет плохо для банков. по сравнению с досрочным погашением кредита снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам окажет гораздо меньшее влияние на банки.

стоит отметить, что, чтобы помочь банкам стабилизировать свою чистую процентную маржу, пань гуншэн также заявил, что «в то же время мы будем направлять котируемые на кредитном рынке процентные ставки и процентные ставки по депозитам на одновременное падение, чтобы поддерживать стабильность чистой процентной маржи». процентная маржа коммерческих банков».

в целом эта политика ориентирована на стимулирование потребления и предотвращение рисков. ян юэджин добавил, что независимо от того, купили ли вы дом или новый, вы можете уменьшить финансовое давление и сократить расходы. в частности, процентные ставки по существующим ипотечным кредитам в прошлом были относительно высокими, что увеличивает риск невыполнения ежемесячных платежей и может привести к досрочному погашению и другим событиям. эта политика поможет стабилизировать существующие ипотечные кредиты и увеличить спрос на новые ипотечные кредиты. для банков это также поможет предотвратить риски, расширить бизнес и действительно способствовать здоровому развитию ипотечного бизнеса.

чжоу маохуа, макроисследователь департамента финансовых рынков китайского everbright bank, заявил, что народный банк китая снизил существующие процентные ставки по ипотечным кредитам и значительно сократил коэффициент первоначального взноса при покупке жилья, что является беспрецедентной попыткой стабилизировать рынок недвижимости. это демонстрирует решимость народного банка китая стабилизировать рынок недвижимости и будет иметь множество положительных последствий. с одной стороны, это побуждает финансовые учреждения разумно снижать процентные ставки по существующим ипотечным кредитам, чтобы избежать расширения процентных ставок между новыми и старыми ипотечными кредитами и лучше стабилизировать банковский бизнес, а также помогает сократить ежемесячные процентные расходы по ипотечным кредитам существующих владельцев и; высвободить комплексный эффект потребления; кроме того, это значительно снижает первоначальный взнос на покупку жилья. пропорция поможет снизить порог покупки жилья и повысить спрос на жесткое и улучшенное жилье. позитивная политика поможет стабилизировать уверенность в восстановлении рынка недвижимости. импульс восстановления внутреннего рынка недвижимости и потребления увеличится, и ожидается, что восстановление экономики будет происходить быстрее.

репортер beijing business daily лю сихун