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1億5,000万人のユーザーに対する既存の住宅ローン金利の引き下げという話題は、市場に大きな懸念を引き起こした。 9月24日午前、国務院新聞弁公室が開いた記者会見で、中国人民銀行の潘公勝総裁は、既存の住宅ローン金利を新規住宅ローン金利程度まで引き下げると発表した。融資の平均削減額は約0.5パーセントポイントになると予想される。同時に、第一住宅と第二住宅の住宅ローンの最低頭金比率が統一され、国家レベルでの第二住宅ローンの最低頭金比率が25％から15％に引き下げられた。

100万元のローンを30年間利用した場合、0.5パーセントポイント、つまり50ベーシスポイントの減少は、既存の住宅ローン購入者1人当たりの月々の支払額が約280元減少することを意味し、利息支出を30年で10万円。

100万あれば30年間で10万元の利息が減る

2つの主要な住宅ローン政策が発表されるやいなや、市場全体が熱狂した。全国的に注目を集めているのは、既存の住宅ローン金利が再び引き下げられ、大多数の住宅購入者にとって大幅な節約になることだ。

声明によると、既存の住宅ローン金利を新たな住宅ローン金利近くまで引き下げることは、人民銀行の展開に合わせて、近い将来、銀行が既存の住宅購入者向けの住宅ローンコストの削減を継続することを意味する。中国。

まず、平均約0.5％ポイントの減少の意味をどう理解すればよいでしょうか。センタライン不動産研究所の統計によると、現在の住宅ローンの平均金利は約3.92％であるのに対し、新規の住宅ローンの平均金利は約3.3％となっており、既存住宅ローンとの平均金利差は大きく開いています。ローンと新規住宅ローンは60ベーシスポイントを超えています。

さらに50ベーシスポイント引き下げられた場合、基本的に既存の住宅ローンと新規の住宅ローンの平均金利差がわずか10～15ベーシスポイントになることを意味し、住宅購入者にとっては大きなメリットとなる。

金利引き下げ後、個人はいくら貯蓄できるでしょうか?センタライン・リアル・エステートの首席アナリスト、チャン・ダーウェイ氏は、100万元のローンを30年間利用した場合、50ベーシス・ポイントの引き下げは、既存の住宅ローン購入者1人当たりの月々の支払額を約280元削減することを意味し、利息を削減できると指摘した。 30年間で10万元の費用がかかる。

会合で潘公生氏は、銀行による既存の住宅ローン金利の引き下げは、借り手の住宅ローン利息の支払いをさらに削減するのに役立つと述べ、この政策は人口1億5,000万人の5,000万世帯に恩恵をもたらし、利払い総額を削減することが期待されると述べた。これにより、消費と投資の拡大が促進され、同時に既存の住宅ローンの違法な借り換えの余地が減り、住宅ローンを保護することができます。金融消費者の正当な権利と利益を保護し、不動産市場の安定的かつ健全な発展を維持します。

広開市主席産業研究院の上級研究員である馬紅氏も、既存の住宅ローン金利引き下げの最も直接的なプラス効果は、既存の住宅ローン保有者の債務返済圧力を軽減し、早期返済の需要を減らし、住宅ローン金利の引き下げを促進する可能性があると述べた。これらの住民の他の地域への投資や消費支出の増加。

「既存の住宅ローン金利の引き下げは、今年さまざまな場所で最も人気のあるテーマです。この既存の住宅ローン金利の引き下げは、住宅を購入したすべての世帯の月々の支払い負担を真に軽減することになります。」と副局長は述べています。上海宜居不動産研究所の研究者はさらに、近年のlpr引き下げと昨年の既存の住宅ローン金利の引き下げにより、月々の支払い負担とプレッシャーは実際に大幅に軽減されたと述べた。 2020年以降、5年以上のlprが95ベーシスポイント引き下げられたことを考慮し、さらにこの50ベーシスポイントを加えると、過去4年間の既存の住宅ローン金利は実際に約約引き下げられる可能性がある。 145ベーシスポイントは、政策史上極めて異例の既存住宅ローンの引き下げである。

この計算に基づいて、過去 4 年間の住宅ローン政策を考慮すると、元金 100 万元、元利均等の 30 年間の住宅ローンの月々の累計支払額は 870 元減少します。つまり、100万元のローンを持つ家庭の場合、月々の支払額は約870元削減できるという、実にお得な政策だ。

「需要面では、lprの引き下げに基づいて、既存の住宅ローン金利と基準金利の引き下げにより、住宅購入者の債務コストが大幅に改善され、早期返済の圧力が軽減されるでしょう。」 ｃｉｔｉｃ証券のエコノミストも語った。

頭金の減額は北京、上海、深センの一線都市に重点を置く

また、頭金率につきましても、今回、セカンドハウスあるいは改良住宅につきましては、緩やかな頭金率指導も実施されております。

具体的には、セカンドハウスの頭金率は過去に引き下げられてきましたが、依然としてファーストハウスに比べて若干高い状況となっております。しかし、この 15% への削減は、頭金比率とセカンドハウスまたは改良住宅の住宅購入基準値を下げるのに役立つと業界では考えられています。

厳岳進氏は、単純計算で、家族が総額200万元のセカンドハウスを購入する場合、頭金は以前は50万元だったが、現在は30万元に減額され、直接20万元の削減になると述べた。そうすると自然に住宅の改善や買い替えの需要が活性化します。

「このデフォルトは、初めての住宅の基準と一致している。実際、これは改善された住宅の需要を減らし、住宅購入能力を高めるためのより大きな取り組みである、と中国人民銀行の政策は既存の住宅を対象としている」とヤン・ユエジン氏は述べた。住宅ローンと新築住宅購入の需要を促進し、幅広い補償範囲と大きな特典を提供し、住宅購入コストの削減と住宅購入に対する信頼感の継続的な向上にプラスの役割を果たしています。

「ニューディール政策は、住宅購入の基準を下げることで住宅購入コストが削減され、厳格で改良された住宅への需要をより適切に満たすことができることを期待して、住宅購入により多くの優遇政策を提供している。」馬ホン氏はまた、中国人民銀行が住宅ストックを狙っていると指摘し、ローン金利とセカンドハウスの頭金比率の調整は、政策の「複合パンチ」の形で不動産市場の安定に向けた前向きなシグナルを発していると指摘した。

2024年8月末時点で、全国の事業用住宅の累計販売面積は前年比18％減、累計の不動産投資額は前年比10.2％減、ストック・トゥは減少している。 -商業住宅と住宅の販売比率は6.1です。不動産の販売と投資の伸び率は低下し続けており、商業用住宅の在庫は歴史上比較的高い水準にあり、これは不動産市場への下押し圧力がより大きく、また不動産市場への大きな足かせとなっている事を示している。マクロ経済。

馬紅氏は、この新しい政策が国内の商業住宅市場を支援し、需要と供給のバランスに向けた国内商業住宅市場の動きを加速し、不動産市場の安定的かつ健全な発展を促進すると期待している。

しかし、張大偉氏は、現在の市場の観点から見ると、この政策は主に一級都市に影響を与えると指摘した。全国的に見ると、ほとんどの都市で一級住宅と二級住宅の境界線はますます希薄化しており、一級都市だけがそうなっているからだ。第一級都市では、セカンドハウスの頭金が第一級マンションの数を上回っているのは明らかであり、これは北京、上海、深センなどの一級都市に一定のプラスの影響を与えることが予想される。

なお、統一住宅ローンの頭金率は最低15％となります。 pan gongsheng氏はまた、各地方が都市に従って政策を実施し、差別化された取り決めを採用するかどうかを独自に決定し、管轄区域内の最低頭金率を決定できるという2つの点についても説明した。不動産市場の状況は都市や地域によって大きく異なります。地方自治体は差別化された取り決めを採用し、国の収益に基づいて管轄区域内の最低頭金比率を決定できます。

さらに、商業銀行は顧客と交渉して、顧客のリスク プロファイルと意向に基づいて特定の頭金比率を決定することができます。 「15％は頭金比率の最低値にすぎないため、商業銀行は顧客のリスク評価に基づいてこの水準よりも高く設定する場合があります。お金があれば頭金比率を30％支払ってもよいと言う顧客もいます。商業銀行と個人との違いは、両国間の一種の市場ベースの協議だ」と潘公生氏は語った。

lpr金利と預金金利を同時に引き下げるよう誘導する

過去 2 年間、不動産分野における有利な政策の継続的な改善に伴い、中国人民銀行は不動産金融のマクロプルーデンス政策を継続的に改善し、需要と供給の両端から総合的な政策を実施し、個人住宅ローンの最低頭金率の引き下げ、ローン金利の引き下げ、金利の下限政策の廃止、手頃な価格の住宅の借り換えなどの一連の政策が既存の商業用住宅の取得を支援する政策が確立されました。

振り返ると、中国人民銀行が最後に既存の住宅ローン金利を包括的に調整したのは2023年8月で、今年5月にはセカンドハウスの最低頭金比率を引き下げた。

当時、既存の第一住宅ローンの金利調整が正式に実施された後、多くの地域の住宅購入者が調整後の金利情報を掲載し、月々の支払いを数百元、場合によっては数千元節約した。一括減額の実施と同時に、一部の銀行は「セカンドハウスからファーストハウスへの転換」の認定申請機能も開始しており、住宅購入者は情報をアップロードして申請できる。既存の住宅ローン金利引き下げ後、住宅購入者の負担軽減効果は明ら​​かだったことがわかります。

今回の政策声明に関して馬ホン氏は、この声明の後、各地の商業銀行は中国人民銀行の政策に速やかに追従し、個別住宅株の住宅ローン金利を引き下げることが期待されると述べた。

業界関係者によると、既存の住宅ローン金利の引き下げはローングループにとって有益なだけではない。住宅ローン金利が引き下げられれば、繰り上げ返済現象が大幅に減少する可能性があるが、これは銀行にとって必ずしも悪いことではないかもしれない。ローンの繰り上げ返済に比べ、既存の住宅ローン金利の引き下げが銀行に与える影響ははるかに小さい。

注目に値するのは、銀行の純金利マージンの安定化を支援するために、潘公生氏が「同時に、純金利マージンの安定を維持するために、ローン市場の提示金利と預金金利が同時に低下するよう誘導する」とも述べたことである。商業銀行の金利マージン。」

全体として、この政策は消費の刺激とリスクの防止を目的としています。 yan yuejin 氏は、家を購入したか新築したかにかかわらず、経済的プレッシャーを軽減し、コストを削減することができると付け加えました。特に、既存の住宅ローンはこれまで比較的金利が高く、月々の返済が滞るリスクが高まり、繰り上げ返済などにつながる可能性があります。この政策は、既存の住宅ローンの安定化と新規住宅ローンの需要の増加につながり、銀行にとってはリスクの防止、事業の拡大、そして住宅ローン事業の健全な発展を真に促進することにもつながります。

中国光大銀行金融市場局のマクロ研究員、周茂華氏は、中国人民銀行は既存の住宅ローン金利を引き下げ、住宅購入の頭金比率を大幅に引き下げたが、これは不動産市場を安定させるための前例のない取り組みであると述べた。これは不動産市場を安定させようとする中国人民銀行の決意を示しており、多くのプラスの影響をもたらすだろう。一方では、金融機関が既存の住宅ローンの金利を合理的に引き下げて、新旧住宅ローン間の金利の上昇を回避し、銀行業務の安定化を促進します。これは、既存の所有者の月々の住宅ローン金利負担の削減にも役立ちます。さらに、住宅購入の頭金を大幅に削減し、住宅購入の敷居を下げ、堅固で改良された住宅への需要を促進します。積極的な政策により、不動産市場の回復に対する信頼感が安定し、国内の不動産市場と消費の回復の勢いが増し、経済の回復が加速すると予想される。

北京経済日報記者、劉思紅氏