notizia

il tema della riduzione dei tassi d'interesse sui mutui ipotecari esistenti per 150 milioni di utenti ha destato grande preoccupazione sul mercato. il 24 settembre, in una conferenza stampa tenuta al mattino presso l'ufficio informazioni del consiglio di stato, pan gongsheng, governatore della banca popolare cinese, ha annunciato che il tasso di interesse sui mutui ipotecari esistenti sarebbe stato abbassato a circa il tasso di interesse sui nuovi mutui. prestiti. la riduzione media sarebbe pari a circa 0,5 punti percentuali. allo stesso tempo, è stata unificata la percentuale minima di acconto per i mutui ipotecari per prima e seconda casa, mentre la percentuale minima di acconto per i mutui seconda casa a livello nazionale è stata abbassata dal 25% al ​​15%.

se un prestito di 1 milione di yuan viene utilizzato per 30 anni, una diminuzione di 0,5 punti percentuali, o 50 punti base, significa che il pagamento mensile di ciascun acquirente di mutuo per la casa esistente sarà ridotto di circa 280 yuan, il che può ridurre le spese per interessi di 100.000 yuan in 30 anni.

1 milione può ridurre gli interessi di 100.000 yuan in 30 anni

non appena sono state annunciate le due principali polizze ipotecari, l’intero mercato è andato in delirio. ciò che ha attirato l'attenzione nazionale è che il tasso d'interesse ipotecario esistente è stato nuovamente abbassato, il che farà risparmiare molti soldi per la maggior parte degli acquirenti di case.

secondo la dichiarazione, l'abbassamento del tasso di interesse ipotecario esistente fino a avvicinarsi al nuovo tasso di interesse ipotecario significa che nel prossimo futuro le banche continueranno a ridurre il costo dei mutui ipotecari per gli acquirenti di case esistenti in conformità con l'intervento della banca popolare di cina.

innanzitutto come comprendere il significato di un calo medio di circa 0,5 punti percentuali? secondo le statistiche del centaline real estate research institute, il tasso di interesse medio attuale dei mutui ipotecari esistenti è di circa il 3,92%, mentre il tasso di interesse medio dei nuovi mutui ipotecari è di circa il 3,3%, il che significa che la differenza media del tasso di interesse tra i mutui esistenti prestiti e nuovi mutui ipotecari è superiore a 60 punti base.

se viene ridotto di altri 50 punti base, significa che sostanzialmente la differenza media del tasso di interesse tra i mutui ipotecari esistenti e quelli nuovi sarà di soli 10-15 punti base, il che sarà un enorme vantaggio per gli acquirenti di case.

quanto può risparmiare un individuo dopo il taglio del tasso di interesse? zhang dawei, capo analista di centaline real estate, ha sottolineato che se un prestito da 1 milione di yuan viene utilizzato per 30 anni, una riduzione di 50 punti base significa che ciascun acquirente di mutuo esistente ridurrà il pagamento mensile di circa 280 yuan, il che può ridurre gli interessi spese di 100.000 yuan in 30 anni.

durante l'incontro, pan gongsheng ha affermato che la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti da parte della banca contribuirà a ridurre ulteriormente i pagamenti degli interessi ipotecari da parte dei mutuatari. si prevede che questa politica andrà a beneficio di 50 milioni di famiglie con una popolazione di 150 milioni di abitanti e ridurrà il pagamento degli interessi totali. di famiglie in media di circa 150 miliardi all’anno. ciò contribuirà a promuovere l’espansione dei consumi e degli investimenti e aiuterà anche a ridurre i rimborsi anticipati dei prestiti i diritti e gli interessi legittimi dei consumatori finanziari e mantenere lo sviluppo stabile e sano del mercato immobiliare.

ma hong, ricercatore senior presso il guangkai chief industry research institute, ha anche affermato che l’effetto positivo più diretto dell’abbassamento dei tassi di interesse sui mutui esistenti è quello di ridurre la pressione per il rimborso del debito dei titolari di mutui esistenti, ridurre la domanda di rimborso anticipato e potrebbe promuovere l’aumento di questi residenti. investimenti o consumi in altri settori.

"la riduzione dei tassi di interesse sui mutui ipotecari esistenti è l'argomento più popolare quest'anno in vari luoghi. questa riduzione dei tassi di interesse sui mutui ipotecari esistenti ridurrà davvero l'onere del pagamento mensile per ogni famiglia che ha acquistato una casa, vicedirettore." dell'istituto di ricerca immobiliare yiju di shanghai, inoltre, combinato con la riduzione del lpr negli ultimi anni e i tassi di interesse ipotecari esistenti lo scorso anno, ha effettivamente ridotto significativamente l'onere e la pressione dei pagamenti mensili. se consideriamo che l’lpr di oltre cinque anni è stato ridotto di 95 punti base dal 2020, e poi aggiungiamo questi 50 punti base, allora il tasso di interesse dei mutui ipotecari esistenti negli ultimi quattro anni può effettivamente essere ridotto di circa 145 punti base, una riduzione molto rara nella storia dei mutui ipotecari esistenti.

sulla base di questo calcolo, tenendo conto delle politiche di mutuo immobiliare degli ultimi quattro anni, il pagamento mensile cumulativo di un mutuo ipotecario con un capitale di 1 milione di yuan e capitale e interessi uguali per 30 anni è stato ridotto di 870 yuan. in altre parole, per una famiglia con un prestito di 1 milione di yuan, la rata mensile può essere ridotta di circa 870 yuan, il che è davvero una buona politica.

"dal lato della domanda, sulla base della riduzione dell'lpr, la riduzione del tasso di interesse ipotecario esistente più il tasso di interesse di riferimento migliorerà significativamente il costo del debito degli acquirenti di case e ridurrà la pressione del rimborso anticipato." ha detto anche l'economista di citic securities.

la riduzione degli acconti si concentra sulle città di primo livello di pechino, shanghai e shenzhen

inoltre, per quanto riguarda il rapporto di acconto, questa volta per la seconda casa o per alloggi migliorati, è stata implementata anche una guida flessibile sul rapporto di acconto.

nello specifico, anche se in passato la quota di acconto per le seconde case si è ridotta, è ancora leggermente superiore a quella della prima casa. tuttavia, l'industria ritiene che questa riduzione al 15% sia utile per abbassare il tasso di acconto e la soglia di acquisto di case per seconde case o case migliorate.

yan yuejin ha detto che con un semplice calcolo, se una famiglia sottoscrive un abbonamento per una seconda casa per un prezzo totale di 2 milioni di yuan, l'acconto prima era di 500.000 yuan, ma ora è stato ridotto a 300.000 yuan, una riduzione diretta di 200.000 yuan , che attiverà naturalmente il miglioramento o la sostituzione della domanda di alloggi.

"questo default è coerente con lo standard per la prima casa. in effetti, rappresenta uno sforzo maggiore per ridurre la domanda di alloggi migliorati e aumentare la capacità di acquistare case". prestiti immobiliari e domanda di acquisto di nuove case, con ampia copertura e grandi vantaggi, che hanno svolto un ruolo positivo nel ridurre il costo di acquisto della casa e nel migliorare continuamente la fiducia nell'acquisto della casa.

"il new deal prevede politiche più preferenziali per l'acquisto di case, sperando che abbassando la soglia per l'acquisto di case, il costo dell'acquisto di case sarà ridotto e la domanda di alloggi rigidi e migliorati potrà essere soddisfatta meglio." ma hong ha anche sottolineato che la banca popolare cinese punta al patrimonio immobiliare. gli aggiustamenti dei tassi di interesse sui prestiti e gli acconti per le seconde case forniscono segnali positivi per la stabilizzazione del mercato immobiliare sotto forma di "pugni combinati" politici.

alla fine di agosto 2024, la superficie di vendita cumulativa di alloggi commerciali a livello nazionale è diminuita del 18% su base annua, gli investimenti immobiliari cumulativi sono diminuiti del 10,2% su base annua e lo stock-to -il rapporto tra le vendite di alloggi commerciali e edifici residenziali è 6,1. il tasso di crescita delle vendite e degli investimenti immobiliari continua a diminuire e l’inventario delle abitazioni commerciali è a un livello relativamente alto nella storia, indicando che la pressione al ribasso sul mercato immobiliare è maggiore e ha anche causato un notevole rallentamento sullo scenario macroeconomico. economia.

ma hong ritiene che la nuova politica aiuterà il mercato immobiliare commerciale del paese e si prevede che accelererà il movimento del mercato immobiliare commerciale nazionale verso un equilibrio tra domanda e offerta e promuoverà lo sviluppo stabile e sano del mercato immobiliare.

tuttavia, zhang dawei ha sottolineato che, dal punto di vista attuale del mercato, questa politica colpisce soprattutto le città di primo livello, perché da una prospettiva nazionale, la linea di demarcazione tra prima e seconda casa nella maggior parte delle città è diventata sempre più diluita, e solo nelle prime nelle città di primo livello è ancora evidente l'acconto per le seconde case. il superamento del numero di appartamenti per la prima volta si prevede che ciò avrà un certo impatto positivo sulle città di primo livello come pechino, shanghai e shenzhen.

inoltre, il tasso minimo di acconto per i prestiti immobiliari unificati è del 15%. pan gongsheng ha anche spiegato due punti. ogni località può attuare politiche a seconda della città, determinare in modo indipendente se adottare accordi differenziati e determinare il rapporto minimo di acconto all'interno della sua giurisdizione. le condizioni del mercato immobiliare variano notevolmente tra città e regioni. i governi locali possono adottare accordi differenziati e determinare il rapporto minimo di acconto all'interno della loro giurisdizione in base ai profitti nazionali.

inoltre, le banche commerciali possono negoziare con i clienti per determinare il rapporto specifico di acconto in base al profilo di rischio e alla volontà del cliente. “poiché il 15% è solo un acconto minimo, le banche commerciali possono fissarlo a un livello superiore in base alla valutazione del rischio dei clienti. alcuni clienti affermano che se hanno soldi, possono pagare un acconto del 30%. differenza tra banche commerciali e privati. una sorta di consultazione basata sul mercato tra i due paesi”, ha affermato pan gongsheng.

guidare la lpr e i tassi di interesse sui depositi a scendere simultaneamente

negli ultimi due anni, con il continuo miglioramento delle politiche favorevoli nel settore immobiliare, la banca popolare cinese ha continuamente migliorato le politiche macroprudenziali per la finanza immobiliare, implementato politiche globali da entrambi i lati della domanda e dell'offerta, e ha ha ripetutamente abbassato il rapporto minimo di acconto per i prestiti personali per la casa, ha abbassato i tassi di interesse sui prestiti, ha abolito il limite inferiore delle politiche sui tassi di interesse e ha stabilito una serie di politiche come il rifinanziamento di alloggi a prezzi accessibili a sostegno dell’acquisizione di alloggi commerciali esistenti.

guardando indietro, l’ultima volta che la banca popolare cinese ha adeguato in modo completo i tassi di interesse ipotecari esistenti è stato nell’agosto 2023, e ha abbassato il tasso di acconto minimo per le seconde case nel maggio di quest’anno.

a quel tempo, dopo che l’adeguamento del tasso di interesse per i mutui esistenti per la prima casa fu ufficialmente implementato, gli acquirenti di case in molti luoghi pubblicarono le informazioni sul tasso di interesse adeguato e risparmiarono centinaia o addirittura migliaia di yuan in pagamenti mensili. contemporaneamente all'attuazione della riduzione batch, alcune banche hanno anche lanciato una funzione di richiesta di riconoscimento per "convertire una seconda casa in prima casa" e gli acquirenti di case possono caricare le informazioni per presentare domanda. si può vedere che dopo la riduzione del tasso di interesse ipotecario esistente, l’effetto di ridurre l’onere per gli acquirenti di case era evidente.

riguardo a questa dichiarazione politica, ma hong ha detto che dopo questa dichiarazione, ci si aspetta che le banche commerciali in vari luoghi seguano rapidamente la politica della banca popolare cinese e abbassino i tassi di interesse sui singoli mutui immobiliari.

secondo gli esperti del settore, la riduzione dei tassi ipotecari esistenti non è vantaggiosa solo per il gruppo creditizio. abbassando i tassi ipotecari si può ridurre sensibilmente il fenomeno delle estinzioni anticipate, il che non necessariamente è negativo per le banche. rispetto al rimborso anticipato del prestito, la riduzione dei tassi ipotecari esistenti avrà un impatto molto minore sulle banche.

vale la pena notare che, per aiutare le banche a stabilizzare i loro margini di interesse netti, pan gongsheng ha anche affermato che "allo stesso tempo, guideremo i tassi di interesse quotati sul mercato dei prestiti e i tassi di interesse sui depositi a scendere simultaneamente per mantenere la stabilità del margine netto di interesse. margini di interesse delle banche commerciali."

nel complesso, questa politica è orientata a stimolare i consumi e a prevenire i rischi. yan yuejin ha aggiunto che sia che tu abbia acquistato una casa o una nuova, puoi ridurre la pressione finanziaria e ridurre i costi. in particolare, i tassi di interesse dei mutui ipotecari esistenti sono stati relativamente elevati in passato, il che aumenta il rischio di insolvenza sui pagamenti mensili e può portare a rimborsi anticipati e ad altri eventi. questa politica aiuterà a stabilizzare i mutui ipotecari esistenti e ad aumentare la domanda di nuovi mutui ipotecari. per le banche, aiuterà anche a prevenire i rischi, a espandere l’attività e a promuovere realmente il sano sviluppo del business dei mutui.

zhou maohua, ricercatore macro presso il dipartimento dei mercati finanziari della china everbright bank, ha affermato che la banca popolare cinese ha abbassato i tassi di interesse sui mutui esistenti e ridotto significativamente il tasso di acconto per l'acquisto di case, il che rappresenta uno sforzo senza precedenti per stabilizzare il mercato immobiliare ciò dimostra la determinazione della banca popolare cinese a stabilizzare il mercato immobiliare e avrà molti impatti positivi. da un lato, guida gli istituti finanziari ad abbassare ragionevolmente i tassi di interesse dei mutui esistenti per evitare l’espansione dei tassi di interesse tra nuovi e vecchi mutui e stabilizzare meglio l’attività bancaria; aiuta inoltre a ridurre le spese mensili per interessi sui mutui dei proprietari esistenti; liberare l'effetto complessivo del consumo, inoltre, riduce significativamente l'acconto per l'acquisto di case. la proporzione contribuirà ad abbassare la soglia per l'acquisto di case e ad aumentare la domanda di alloggi rigidi e migliorati. le politiche positive contribuiranno a stabilizzare la fiducia nella ripresa del mercato immobiliare. lo slancio di ripresa del mercato immobiliare interno e dei consumi aumenterà e si prevede che l’economia si riprenderà più rapidamente.

il giornalista del beijing business daily liu sihong