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1억 5천만 명의 사용자를 대상으로 기존 주택담보대출 금리를 인하한다는 주제가 시장에 큰 관심을 불러일으켰습니다. 9월 24일 오전 국무원 신문판공실에서 열린 기자회견에서 판공성 중국인민은행 총재는 기존 주택담보대출 금리를 신규 주택담보대출 금리 수준으로 인하하겠다고 발표했다. 대출 감소폭은 평균 0.5%포인트 안팎으로 예상된다. 동시에, 첫 번째 주택과 두 번째 주택에 대한 모기지 대출의 최소 계약금 비율을 통일하고, 국가 차원의 두 번째 주택 대출에 대한 최소 계약금 비율을 25%에서 15%로 낮추었습니다.

100만 위안의 대출을 30년 동안 사용할 경우 0.5%포인트, 즉 50bp 감소하면 기존 주택대출 구매자 1인당 월 납입금이 약 280위안 감소해 이자 비용을 100% 줄일 수 있다는 뜻이다. 30년이면 100만원.

100만이면 30년 동안 이자 10만 위안 줄일 수 있다

두 가지 주요 모기지 정책이 발표되자마자 시장 전체는 들끓었다. 국민적 관심을 끈 것은 기존 주택담보대출 금리가 다시 낮아져 대다수 주택 구입자들에게 많은 돈이 절약될 것이라는 점이다.

성명서에 따르면, 기존 모기지 금리를 새로운 모기지 금리에 가깝게 낮추는 것은 인민은행의 배치에 따라 은행이 가까운 미래에 기존 주택 구매자를 위한 모기지 대출 비용을 계속해서 낮출 것이라는 것을 의미합니다. 중국.

우선, 평균 0.5%포인트 정도 감소한다는 의미를 어떻게 이해해야 할까요? 센타라인부동산연구소 통계에 따르면 현재 기존 주택담보대출의 평균 금리는 약 3.92%인 반면, 신규 주택담보대출의 평균 금리는 약 3.3%로 기존 주택담보대출의 평균 금리는 약 3.92% 수준인 것으로 나타났다. 신규 모기지 대출은 60 베이시스 포인트 이상입니다.

50bp를 더 인하하면 기본적으로 기존 모기지론과 신규 모기지론의 평균 이자율 차이가 10~15bp에 불과해 주택 구입자에게는 큰 혜택이 된다는 뜻이다.

금리 인하 후 개인은 얼마나 저축할 수 있나요? centaline real estate의 수석 분석가인 zhang dawei는 100만 위안의 대출을 30년 동안 사용한다면 50bp 감소는 기존 모기지 구매자 각각이 월 지불액을 약 280위안씩 줄여 이자를 줄일 수 있음을 의미한다고 지적했습니다. 30년 동안 비용이 100,000위안 증가합니다.

회의에서 pan gongsheng은 은행의 기존 모기지 이자율 인하가 차용인의 모기지 이자 지불을 더욱 줄이는 데 도움이 될 것이라고 언급했습니다. 이 정책은 인구 1억 5천만 가구의 5천만 가구에 혜택을 주고 총 이자 지불액을 줄일 것으로 예상됩니다. 이는 연간 평균 약 1,500억 가구의 소비와 투자 확대를 촉진하는 동시에 조기 대출 상환을 줄이는 데 도움이 될 것입니다. 동시에 기존 모기지 대출의 불법 대체 공간을 줄이고 보호할 수도 있습니다. 금융소비자의 정당한 권익을 보호하고 부동산시장의 안정적이고 건전한 발전을 유지합니다.

guangkai 최고 산업 연구소의 수석 연구원인 ma hong은 또한 기존 모기지 이자율을 낮추는 가장 직접적이고 긍정적인 효과는 기존 모기지 보유자의 부채 상환 압력을 줄이고 조기 상환 수요를 줄이며 촉진할 수 있다고 말했습니다. 이들 주민의 증가는 다른 지역에 대한 투자 또는 소비자 지출입니다.

"기존 모기지 대출 금리 인하가 올해 다양한 곳에서 가장 인기 있는 주제입니다. 기존 모기지 대출 금리 인하는 주택을 구입한 모든 가구의 월별 지불 부담을 진정으로 줄여줄 것입니다." shanghai yiju 부동산 연구소는 최근 몇 년간의 lpr 인하와 작년의 기존 모기지 이자율이 결합되어 실제로 월별 지불 부담과 압력을 크게 줄였다고 말했습니다. 5년 이상 lpr이 2020년부터 95bp 인하된 점을 고려하고 여기에 50bp를 더하면 지난 4년간 기존 모기지론의 이자율은 실제로 약 1% 정도 인하될 수 있다. 145 베이시스 포인트로, 이는 정책상 기존 모기지 대출이 매우 드물게 감소한 것입니다.

이 계산에 따르면 지난 4년간의 주택대출 정책을 고려하면 대출원금 100만 위안, 30년 원리금 균등 주택담보대출의 경우 월 누계상환액이 870위안이나 줄어들었다. 즉, 100만 위안의 대출을 받은 가구의 경우 월 납입금을 약 870위안 정도 줄일 수 있어 정말 좋은 정책이다.

"수요 측면에서 lpr 인하를 기반으로 기존 모기지 금리와 기준 금리를 인하하면 주택 구매자의 부채 비용이 크게 개선되고 조기 상환에 대한 압력이 줄어들 것입니다." citic 증권의 이코노미스트도 말했다.

계약금 감소는 베이징, 상하이, 선전의 1선 도시에 중점을 두고 있습니다.

또한, 계약금 비율에 관해서는 이번에 세컨드 홈이나 개량주택에 대해서는 느슨한 계약금 비율 지침도 시행했습니다.

구체적으로, 과거에는 세컨드 홈의 계약금 비율이 줄어들었지만 여전히 첫 번째 주택에 비해 약간 높은 수준이다. 그러나 업계에서는 이러한 15% 감소가 두 번째 주택이나 개량 주택에 대한 계약금 비율과 주택 구매 기준점을 낮추는 데 도움이 될 것으로 믿고 있습니다.

yan yuejin은 간단한 계산으로 가족이 총액 200만 위안의 두 번째 주택을 청약하면 계약금이 원래 50만 위안이었지만 지금은 30만 위안으로 줄어들어 20만 위안이 직접 절감된다고 말했습니다. , 이는 자연스럽게 주택 개선이나 교체 수요를 활성화할 것입니다.

"이러한 기본값은 첫 주택에 대한 표준과 일치합니다. 실제로 이는 개선된 주택에 대한 수요를 줄이고 주택 구입 능력을 향상시키기 위한 더 큰 노력입니다." yan yuejin은 중국 인민 은행의 정책이 기존 주택에 적용된다고 말했습니다. 주택담보대출과 신규 주택구입 수요가 폭넓고 혜택도 많아 주택구입 비용을 절감하고 주택구입에 대한 신뢰도를 지속적으로 높이는 데 긍정적인 역할을 해왔습니다.

"뉴딜은 주택 구입자에게 주택 구입에 대해 보다 우대적인 정책을 제공합니다. 주택 구입 기준을 낮추면 주택 구입 비용이 낮아지고 견고하고 개선된 주택에 대한 수요가 더 잘 충족될 수 있기를 바랍니다." 이 정책 성명에서 ma hong은 또한 중국 인민은행이 주택 재고를 목표로 삼고 있으며 두 번째 주택에 대한 대출 이자율과 계약금 비율 조정이 정책 "결합 펀치"의 형태로 부동산 시장을 안정화하기 위한 긍정적인 신호를 방출하고 있다고 지적했습니다.

2024년 8월 말 기준 전국 상업용주택 누적 매매면적은 전년 동기 대비 18% 감소했고, 누적 부동산 투자액도 전년 동기 대비 10.2% 감소했으며, 주식 대비 -주거용 건물에 대한 상업용 주택의 판매 비율은 6.1입니다. 부동산 매매 및 투자 증가율은 지속적으로 하락하고 있으며, 상업용 주택 재고는 역사상 상대적으로 높은 수준을 유지하고 있어 부동산 시장에 대한 하방 압력이 더 크고 거시 경제에도 상당한 저해 요인이 되고 있음을 나타냅니다. 경제.

ma hong은 새로운 정책이 전국적으로 상업용 주택의 축소를 줄이는 데 도움이 될 것이며 국내 상업용 주택 시장이 수요와 공급의 균형을 이루는 움직임을 가속화하고 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 촉진할 것으로 기대하고 있습니다.

그러나 zhang dawei는 현재 시장의 관점에서 볼 때 이 정책은 주로 1급 도시에 영향을 미친다고 지적했습니다. 왜냐하면 국가적 관점에서 볼 때 대부분의 도시에서 1주택과 2주택 사이의 구분선이 점점 더 희석되고 있으며 1급 도시에서만 가능하기 때문입니다. 1급 도시에서는 두 번째 주택에 대한 계약금이 여전히 최초 아파트 수를 초과하므로 베이징, 상하이, 선전과 같은 1급 도시에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

또한, 통합주택대출의 최소 계약금 비율은 15%입니다. pan gongsheng은 또한 두 가지 사항을 설명했습니다. 각 지역은 도시에 따라 정책을 시행할 수 있고, 차별화된 방식을 채택할지 여부를 독립적으로 결정할 수 있으며, 관할권 내에서 최소 계약금 비율을 결정할 수 있습니다. 부동산 시장 상황은 도시와 지역마다 크게 다릅니다. 지방 정부는 차별화된 방식을 채택하고 국가 순익을 기준으로 관할 구역 내 최소 계약금 비율을 결정할 수 있습니다.

또한, 상업 은행은 고객의 위험 프로필과 의지에 따라 구체적인 계약금 비율을 결정하기 위해 고객과 협상할 수 있습니다. “15%는 최소한의 계약금 비율이기 때문에 시중은행에서는 고객의 위험 평가에 따라 이 수준보다 높게 설정할 수도 있습니다. 돈이 있으면 30%의 계약금 비율을 지불할 수 있다고 말하는 고객도 있습니다. 상업 은행과 개인 간의 차이는 양국 간의 일종의 시장 기반 협의입니다.”라고 pan gongsheng은 말했습니다.

lpr과 예금 금리 동시 하락 유도

지난 2년 동안 중국인민은행은 부동산 분야에 우호적인 정책을 지속적으로 개선하면서 부동산 금융에 대한 거시건전성 정책을 지속적으로 개선하고 수요와 공급 측면에서 종합적인 정책을 시행했으며, 개인 주택대출에 대한 최저 계약금 비율 인하, 대출 금리 인하, 금리 하한제 폐지, 저렴한 주택 재융자 등 일련의 정책을 수립하여 기존 상업용 주택 취득을 지원합니다.

돌이켜보면 중국인민은행이 기존 모기지 금리를 종합적으로 조정한 것은 2023년 8월이 마지막이었고, 올해 5월에는 두 번째 주택에 대한 최소 계약금 비율을 낮췄다.

당시 기존 첫주택대출에 대한 금리 조정이 공식적으로 시행된 후, 각지의 주택 구입자들은 조정된 금리 정보를 게시하여 월 납입금에서 수백, 수천 위안을 절약했습니다. 일괄 축소가 시행됨과 동시에 일부 은행에서는 '두 번째 주택을 첫 번째 주택으로 전환'에 대한 인식 신청 기능도 출시했으며, 주택 구매자는 정보를 업로드하여 신청할 수 있습니다. 기존 주택담보대출 금리를 인하한 이후 주택 구입자들의 부담을 줄이는 효과가 뚜렷이 나타났음을 알 수 있다.

이 정책 성명과 관련하여 마홍 총리는 이 성명 이후 각지의 상업은행들이 신속하게 중국인민은행의 정책을 따르고 개인 주택담보대출 금리를 낮출 것으로 예상된다고 말했다.

업계 관계자에 따르면 기존 주택담보대출 금리 인하는 대출그룹에만 이익이 되는 것은 아니다. 주택담보대출 금리를 낮추면 조기상환 현상이 크게 줄어들 수 있는데, 이는 반드시 은행에 나쁜 것은 아닐 수도 있다. 조기상환에 비해 기존 모기지 금리를 낮추는 것이 은행에 미치는 영향은 훨씬 작습니다.

은행의 순이자 마진 안정화를 돕기 위해 pan gongsheng은 "동시에 대출 시장 공시 이자율과 예금 이자율이 동시에 하락하여 순 이자 마진을 유지하도록 유도할 것"이라고 밝혔습니다. 상업은행의 이자마진."

전반적으로 이 정책은 소비를 촉진하고 위험을 예방하는 데 중점을 두고 있습니다. yan yuejin은 집을 구입했든 새 집을 구입했든 재정적 압박을 줄이고 비용을 줄일 수 있다고 덧붙였습니다. 특히, 기존 주택담보대출의 금리는 과거 상대적으로 높았기 때문에 월 납입 불이행 위험이 높아지고 조기 상환 등의 사태가 발생할 수 있습니다. 이 정책은 기존 주택담보대출을 안정시키고 신규 주택담보대출에 대한 수요를 늘리는 데 도움이 될 것이며, 은행의 경우 위험을 예방하고 사업을 확장하며 주택담보대출 사업의 건전한 발전을 촉진하는 데도 도움이 될 것입니다.

중국 에버브라이트 은행 금융시장부의 거시 연구원인 zhou maohua는 중국인민은행이 기존 모기지 금리를 낮추고 주택 구입에 대한 계약금 비율을 크게 낮추어 부동산 시장을 안정시키기 위해 전례 없는 노력을 기울였다고 말했습니다. 이는 부동산 시장을 안정시키려는 중국인민은행의 의지를 보여주는 것이며 많은 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 한편으로는 금융기관이 기존 모기지의 이자율을 합리적으로 낮추도록 유도하여 신규 모기지와 기존 모기지 간의 금리 확대를 방지하고 은행 업무를 보다 안정적으로 유지하는 동시에 기존 소유자의 월간 모기지 이자 비용을 줄이는 데 도움이 됩니다. 소비의 종합적인 효과를 해제하고, 주택 구입에 대한 계약금을 크게 줄여 주택 구입 문턱을 낮추고 경직되고 개선된 주택에 대한 수요를 높이는 데 도움이 될 것입니다. 긍정적인 정책은 부동산 시장 회복에 대한 신뢰를 안정시키는 데 도움이 될 것입니다. 국내 부동산 시장과 소비의 회복 모멘텀이 강화되고, 경기 회복도 더욱 빨라질 것으로 예상됩니다.

베이징상공보 류시홍 기자