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nuestro reportero chen ting y zhao yi informaron desde shenzhen.

"¡les deseo un feliz festival del medio otoño de antemano! no tenemos días festivos durante el festival del medio otoño. puede conducir hasta shenzhen y ver casas nuevas de forma gratuita. puede disfrutar de descuentos y subsidios para compras grupales cuando visite compre una casa ". en vísperas del festival del medio otoño, el agente inmobiliario de shenzhen, zhu yang (seudónimo), está visitando a sus clientes uno por uno. envíe saludos navideños y espero aprovechar esta oportunidad para atraer a más clientes para que los visiten durante el vacaciones y prisa por cerrar una ola de transacciones.

en la actualidad, el mercado inmobiliario ha entrado en la tradicional temporada alta de ventas del "septiembre dorado y diez plateado". el periodista de "china business news" observó que hay muchos movimientos por parte de entidades del mercado de todas las partes. una persona relevante a cargo de una empresa nacional de bienes raíces dijo a los periodistas que el proyecto de la compañía en guangzhou aprovechó la situación para lanzar viviendas de bajo precio por tiempo limitado para cooperar con la "prisa por comprar" nuevos edificios. un relevante responsable de una importante empresa inmobiliaria reveló que la empresa lanzó un “cupón mágico para compra de casa” durante el periodo “golden nine y silver ten”, el cual es válido hasta el 31 de diciembre de 2024. además, las propias agencias inmobiliarias también han lanzado campañas de marketing, gritando el llamativo eslogan "las casas nuevas cuestan 1 yuan por metro cuadrado al instante".

el feriado del festival del medio otoño que acaba de pasar fue un partido de preparación. según estadísticas del instituto de investigación del índice de china, durante las vacaciones del festival del medio otoño (del 15 al 17 de septiembre), la superficie media diaria de ventas de viviendas nuevas en 25 ciudades representativas fue de 129.000 metros cuadrados. entre ellos, el área promedio de transacciones diarias en guangzhou y shenzhen es de 7.000 metros cuadrados y 4.000 metros cuadrados respectivamente. el creciente número de visitas a nuevas propiedades en el área central de guangzhou aún no se ha reflejado en el nivel de transacciones. el desempeño del mercado de viviendas nuevas en shenzhen es relativamente estable. a juzgar por la situación actual, los "nueve de oro" del mercado inmobiliario de este año han tenido un comienzo mediocre. la industria espera que a finales de septiembre entren en vigor políticas en el nodo clave para impulsar aún más el mercado inmobiliario.

acelerar la reducción de existencias

“especiales del festival del medio otoño, que solo se venden durante tres días”, “las firmas del festival del medio otoño traerán beneficios”, “temporada de compra de viviendas de golden-nine y grandes regalos”… el mercado inmobiliario “golden-nine” de este año tomó la delantera. al desencadenar una ola de entusiasmo durante el festival del medio otoño. "el primer día del festival del medio otoño, muchos clientes vinieron a ver casas. de 9 a. m. a 3 p. m., ya había visitado a 5 grupos de clientes, el agente inmobiliario de guangzhou, wen wei (seudónimo). dijo a los periodistas.

según las estadísticas del instituto de investigación del índice de china, durante el festival del medio otoño de este año, más de 40 proyectos inmobiliarios en guangzhou lanzaron actividades de marketing como viviendas de "precio fijo" y precios especiales, y 2 proyectos se lanzaron de forma intensiva. a juzgar por la situación general, la popularidad del mercado y el número de visitas han aumentado en comparación con antes, especialmente los proyectos recientemente lanzados. debido a su excelente ubicación geográfica y alto rendimiento de costos, han atraído a muchos compradores de viviendas a la escena, pero esto no ha sucedido. aún no se ha reflejado en la transacción. del 15 al 17 de septiembre, el área total de transacciones de casas nuevas en guangzhou fue de aproximadamente 14.000 metros cuadrados y el volumen promedio diario de transacciones cayó un 65% interanual.

en shenzhen, además de las actividades promocionales periódicas de los promotores, el gobierno también lanzó un subsidio de renovación residencial en la etapa inicial. sin embargo, los residentes son aún más cautelosos a la hora de comprar casas y, en general, esperan y observan. según los datos proporcionados por el centro de investigación zhongyuan de shenzhen, durante las vacaciones del festival del medio otoño, el volumen de transacciones de viviendas nuevas en shenzhen fue básicamente el mismo que el del fin de semana anterior (7 y 8 de septiembre). según el centro de investigación leyoujia, durante los tres días de vacaciones del festival del medio otoño, el volumen promedio de transacciones diarias y el volumen de visualización de casas de segunda mano en las tiendas leyoujia de shenzhen no aumentaron significativamente en comparación con los fines de semana anteriores.

el instituto de investigación de índices de china señaló que el mercado inmobiliario de shenzhen está bajo una gran presión para liquidar existencias en el corto plazo y que los clientes son más selectivos, lo que exacerba aún más el sentimiento de esperar y ver el desempeño de las transacciones en el mercado de viviendas de segunda mano. ligeramente mejor que el del mercado de viviendas nuevas, y las viviendas "viejas y pequeñas" y rentables están en el mercado impulsadas por el volumen de intercambio de precios, mantiene un cierto grado de popularidad.

de hecho, al comenzar septiembre, la actividad general del mercado fue menor de lo esperado. según las estadísticas del cric, del 1 al 12 de septiembre de 2024, la escala de transacciones de viviendas nuevas en 30 ciudades clave cayó ligeramente mes a mes y fue significativamente menor que el nivel del mismo período del año pasado. específicamente, el área total de transacciones en 30 ciudades clave fue de aproximadamente 2,95 millones de metros cuadrados, una disminución del 6% del 1 al 12 de agosto de este año y una disminución del 18% del 1 al 12 de septiembre de 2023. entre ellos, el volumen de transacciones en las ciudades de primer nivel ha disminuido de manera más evidente: beijing y shenzhen muestran debilidad, el volumen de transacciones en las ciudades de segundo nivel en general se ha mantenido estable y el desempeño de las transacciones en ningbo, changsha y otros lugares ha mejorado; el volumen de transacciones en las ciudades de tercer y cuarto nivel ha aumentado un 19% mes a mes bajo la premisa de una base baja, una disminución interanual del 1% el desempeño de las transacciones de foshan, huizhou, etc. relativamente sobresaliente, mostrando una tendencia de crecimiento tanto mes a mes como año a año.

vale la pena señalar que en el pasado, los lanzamientos concentrados de los desarrolladores combinados con la liberación de la demanda acumulada en la etapa inicial dieron lugar al mercado inmobiliario "golden nine and silver ten". sin embargo, este año, el entusiasmo de las empresas inmobiliarias en. el lanzamiento de proyectos ha sido insuficiente.

según las estadísticas del cric, en septiembre, se espera que 28 ciudades clave agreguen 7,03 millones de metros cuadrados de área de oferta residencial comercial, una disminución del 4% mes a mes y una disminución interanual del 59%, que está lejos inferior al nivel de oferta mensual promedio en el segundo trimestre de este año y al promedio mensual en el primer trimestre. la oferta de 6,99 millones de metros cuadrados fue básicamente la misma. entre ellos, la oferta en las ciudades de primer nivel aumentó un 10% mes a mes, la oferta en las ciudades de segundo nivel disminuyó un 5% mes a mes y la oferta en las ciudades de tercer y cuarto nivel se redujo significativamente. en términos de ciudades, guangzhou se ha concentrado en aumentar las ventas, y la oferta aumentó un 33% mes a mes. sin embargo, se espera que el ritmo de ventas de viviendas en shenzhen sea estable pero disminuya. se espera que la oferta general disminuya en un 22. % mes a mes, o será inferior a 3.000 unidades. desde la perspectiva de la estructura de la oferta, las proporciones de oferta de demanda rígida, mejoras y productos de alta gama en ciudades clave son 45%, 42% y 13% respectivamente, lo que muestra una estructura de oferta de "demanda rígida, mejoras y productos de alta gama". los productos finales son el pilar".

detrás del escaso entusiasmo de los promotores por lanzar proyectos, el mercado inmobiliario actual sigue centrado en la liquidación de existencias. un responsable relevante de una empresa inmobiliaria dijo a los periodistas que las propiedades promocionales lanzadas por su empresa durante el período "golden nine y silver ten" incluyen productos en liquidación, y la empresa ha establecido medidas preferenciales de "precio fijo" para estas propiedades. al mismo tiempo, hay muchos proyectos inmobiliarios que atraen a los clientes con los argumentos de venta de "compra este año y vive este año" y "viviendas existentes en venta".

cuando el mercado baja, la liquidez del inventario está directamente relacionada con la supervivencia y el desarrollo de la empresa. según las estadísticas del cric, en el primer semestre de 2024, la proporción de inventario completado del 74% de las empresas inmobiliarias clave ha aumentado en comparación con principios de este año. aliviar la presión del inventario es el principal objetivo comercial actual de las empresas inmobiliarias.

esperando una mayor optimización de la política

el período de los "nueve de oro" ha pasado a la mitad y, bajo la influencia de una oferta cada vez menor y un fuerte sentimiento de esperar y ver qué pasa, el funcionamiento del nuevo mercado inmobiliario todavía está bajo presión. algunos jóvenes potenciales compradores de viviendas dijeron a los periodistas que en el entorno actual, la "política de" mirar casas mientras se espera "se ha convertido en su norma.

según estadísticas incompletas, en los primeros ocho meses de este año se emitieron un total de unas 450 pólizas de ajuste inmobiliario, de las cuales la frecuencia en julio llegó a 68. la frecuencia actual de las pólizas en un solo mes durante el año es mayor que el año pasado.

el 17 de mayo, el banco popular de china y la administración estatal de supervisión financiera publicaron conjuntamente una serie de políticas denominadas políticas favorables de "nivel épico" para el mercado inmobiliario, incluida la cancelación del límite inferior de las tasas de interés de los préstamos comerciales para viviendas personales para los primeros y segundas viviendas, y la reducción de los pagos iniciales de los residentes para la compra de viviendas (la proporción ha sido tan baja como el 15%), la tasa de interés de los préstamos del fondo de previsión para viviendas personales se ha reducido y se ha atraído el establecimiento de 300 mil millones de yuanes en refinanciación de viviendas asequibles. atención generalizada, y varias localidades también lo han implementado activamente. pero aparte de eso, otras políticas recientes del lado de la demanda han tenido fuerza e impacto limitados.

el análisis del cric cree que al entrar en septiembre, todavía hay espacio para un mayor desarrollo de las políticas inmobiliarias. por un lado, se acercan los nodos políticos clave, incluido el final de septiembre, y por otro lado, la actividad actual de los nuevos y segundos. por un lado, los mercados inmobiliarios han disminuido y el impulso de las transacciones ha disminuido. la confianza del mercado es insuficiente. "teniendo en cuenta factores como el sprint de rendimiento en la segunda quincena de septiembre y la presentación centralizada de proyectos, se espera que la escala de las transacciones de viviendas de primera y segunda mano en septiembre supere a la de agosto, pero la tasa de crecimiento de las transacciones puede ser limitado."

los datos publicados por la oficina nacional de estadísticas muestran que de enero a agosto, el área de ventas de edificios comerciales de nueva construcción fue de 606,02 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 18%, de los cuales el área de ventas residenciales disminuyó en un 20,4% interanual; las ventas de nuevos edificios comerciales fueron de 5.972,3 millones de yuanes, una disminución interanual del 23,6%. entre ellos, las ventas residenciales cayeron un 25% interanual, la inversión residencial fue de 5,2627 millones. yuanes, una disminución interanual del 10,5%; el área de construcción residencial fue de 4,96052 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 12,6%.

según las estadísticas del cric, de enero a agosto, el área de transacciones acumulada en 30 ciudades clave fue de aproximadamente 81,65 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 34%. entre ellas, el área de transacciones en agosto fue de aproximadamente 9,23 millones de metros cuadrados. , una disminución intermensual del 9% y una disminución interanual del 20%, el volumen de transacciones en las cuatro ciudades de primer nivel de beijing, shanghai, guangzhou y shenzhen disminuyó en diversos grados.

según las estadísticas del departamento de investigación y desarrollo de guangzhou zhongyuan, en agosto se firmaron en línea 4.906 casas nuevas en guangzhou, una disminución del 18% mes a mes. esto se debe a que agosto es la temporada baja tradicional para las ventas, para muchos clientes. están viajando durante el verano y algunos desarrolladores han cancelado sus descuentos de sprint, lo que hace que los clientes presten menos atención a los bienes raíces y el rendimiento de las transacciones también es relativamente mediocre. los datos proporcionados por la asociación de agencias inmobiliarias de shenzhen muestran que en agosto se vendieron 2.537 nuevas casas residenciales en shenzhen, una disminución del 3% mes a mes y un aumento interanual del 15,4%. el mercado de viviendas nuevas sigue cayendo ligeramente, pero en comparación con el mismo período del año pasado, el volumen de transacciones ha aumentado hasta cierto punto.

vale la pena señalar que el rendimiento general de las transacciones de casas de segunda mano es mejor que el de las casas de primera mano, lo que es una de las tendencias más obvias en el mercado inmobiliario este año. tomando como ejemplo las vacaciones del festival del medio otoño, los datos de seguimiento del instituto de investigación de big data residencial linping muestran que el volumen promedio diario de transacciones de viviendas de segunda mano en siete ciudades clave es de 382 unidades, que es más alto que el festival del medio otoño y los feriados del día nacional en 2023 (los feriados del festival del medio otoño y el día nacional son consecutivos) y los feriados del festival del medio otoño en 2022. el volumen promedio de transacciones aumentó un 104,9% y un 236,8% respectivamente. el mercado mostró cierto grado de resiliencia y el desempeño de las transacciones fue mejor que el feriado del festival del medio otoño en los últimos dos años.

xu yuejin, subdirector de investigación del instituto de investigación de índices de china, cree que el final de septiembre de cada año es un período de introducción intensiva de políticas del mercado inmobiliario. se espera que relajar las políticas restrictivas en las ciudades centrales siga siendo una dirección importante a seguir. optimizar el desempeño del lado de la demanda varias regiones todavía están reduciendo las tasas de interés hipotecarias y los impuestos sobre las transacciones. hay margen para nuevos ajustes y se espera que aumenten aún más los subsidios para la compra de viviendas. en términos de reducción de existencias, actualmente afectada por factores como los precios de adquisición, los costos de capital y los desajustes de vivienda, el ritmo de adquisición y almacenamiento por parte de las empresas estatales locales es lento en el futuro, si podemos continuar optimizando el alcance de los usos. , el alcance de los objetivos de adquisición y el apoyo financiero para las adquisiciones de viviendas existentes. se espera que se restablezca la confianza del mercado. "a juzgar por la tendencia, se espera que finales de septiembre marquen el comienzo de la optimización de las políticas del mercado inmobiliario. con el apoyo de las políticas, se espera que las transacciones del mercado se recuperen en el cuarto trimestre".