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記者のchen tingとzhao yiが深センからレポートしました

「中秋節が明けましておめでとうございます。中秋節には祝日はありません。車で深センの新築住宅を無料で見学できます。団体購入の割引や補助金も受けられます。中秋節の前夜、深センの不動産業者、朱陽さん（仮名）は顧客を一軒一軒訪問している。祝日の挨拶を送り、この機会に中秋節中にもっと多くの顧客を呼び込みたいと考えている。休暇中は取引の完了を急いでしまいます。

現在、不動産市場は伝統的な「金九月と銀十」の販売ピークシーズンに入っているが、「中国経済新聞」の記者は各方面の市場主体による動きが活発であることに気づいた。ある国営不動産会社の関係者は記者団に対し、同社の広州プロジェクトはこの状況を利用して、新築建物の「駆け込み購入」に協力するために期間限定の低価格住宅を発売したと語った。大手不動産会社の関係者は、同社が２０２４年１２月３１日まで有効の「金九・銀十」期間に「魔法の住宅購入クーポン」を発売したことを明らかにした。さらに、不動産業者自身も「新築住宅は即座に平方メートル当たり1元で買える」という目を引くスローガンを叫び、マーケティングキャンペーンを開始した。

過ぎたばかりの中秋節の休日は強化試合だった。中国指数研究所の統計によると、中秋節連休（9月15～17日）中の代表的な25都市の新築住宅の1日平均販売面積は12万9000平方メートルだった。その中で、広州と深センの平均一日取引面積はそれぞれ7,000平方メートルと4,000平方メートルであるが、広州の中核地域における新規物件への訪問数の増加はまだ全体の取引レベルに反映されていない。深センの新築住宅市場のパフォーマンスは比較的横ばいです。現状から判断すると、今年の不動産市場の「ゴールデンナイン」は平凡なスタートとなったが、業界は9月末に重要な節目で政策が発効し、不動産市場がさらに活性化すると予想している。

在庫解消のスピードアップ

「中秋節スペシャル、3日間限定販売」「中秋節サイン会には特典あり」「ゴールデンナイン住宅購入シーズンと豪華プレゼント」…今年の「ゴールデンナイン」不動産市場がリード中秋節の熱狂の波を引き起こします。 「中秋節の初日は、住宅を見に来る顧客がたくさんいました。午前9時から午後3時までに、すでに5組の顧客を訪問しました。」広州の不動産業者、ウェン・ウェイさん（仮名）。と記者団に語った。

中国指数研究院の統計によると、今年の中秋節期間中、広州市の40以上の不動産プロジェクトが「固定価格」や特別価格住宅などのマーケティング活動を開始し、そのうち2つのプロジェクトが集中的に立ち上げられた。全体の状況から見ると、市場の人気や訪問数は以前に比べて増加しており、特に新規立ち上げの物件は、立地の良さやコストパフォーマンスの高さから、多くの住宅購入者を惹きつけていますが、その傾向は顕著です。まだ取引に反映されていません。 9月15日から17日まで、広州市の新築住宅の総取引面積は約1万4000平方メートルで、1日平均取引量は前年同期比65％減少した。

深セン市では、デベロッパーによる定期的なプロモーション活動に加え、政府も初期段階で住宅改修補助金支援を打ち出したが、住民は依然として住宅購入に慎重で、様子見が多い。深セン中源研究センターが提供したデータによると、中秋節連休中の深セン市の新築住宅の取引量は、前週末（9月7～8日）とほぼ同じだった。 leyoujia research centerによると、中秋節の3日間の連休中、深センleyoujia店舗の中古住宅の1日平均取引高と閲覧数は前週末に比べて大幅な増加はなかった。

中国指数研究院は、深センの不動産市場は短期的に在庫を削減する大きな圧力にさらされており、顧客の選択性が高まっており、中古住宅市場の取引実績は様子見ムードをさらに悪化させていると指摘した。新築住宅市場よりも若干良い水準にあり、「古くて狭い」コストパフォーマンスの高い住宅が価格相場に牽引され、一定の人気を維持している。

実際、9月に入って市場全体の活動は予想よりも低かった。 cricの統計によると、2024年9月1日から9月12日まで、主要30都市の新築住宅取引規模は前月比わずかに減少し、前年同期の水準を大幅に下回った。具体的には、主要30都市の総取引面積は約295万平方メートルで、今年8月1日から12日までに6％減少、2023年9月1日から12日までに18％減少した。中でも、一線都市の取引量は最も顕著に減少しており、北京と深センは低迷を示しているが、二線都市の取引量は概して安定しており、寧波、長沙などの取引実績は改善している。 3級都市と4級都市の取引量は低ベースを前提に前月比19％増加、仏山市、恵州市などの取引実績は前年比1％減となった。比較的顕著であり、前月比および前年比の両方で増加傾向を示しています。

過去には、開発業者の集中的な立ち上げと初期段階の蓄積された需要の解放が「ゴールデンナインとシルバーテン」の不動産市場を生み出したことは注目に値しますが、今年は不動産会社の熱意が高まっています。プロジェクトの立ち上げだけでは十分ではありません。

cricの統計によると、9月には28の主要都市で703万平方メートルの商業住宅供給エリアが追加されると予想されており、これは前月比4%減、前年比59%減と大幅な減少となっている。今年第2四半期の月平均供給量と第1四半期の月平均供給量はほぼ同じだった。このうち、一級都市の供給は前月比10％増加したが、二級都市の供給は前月比5％減少し、三級都市と四級都市の供給は大幅に縮小した。都市に関しては、広州は販売の増加に注力しており、供給は前月比33%増加しているが、深センの住宅販売ペースは安定しているものの、全体の供給は22減少すると予想されている。前月比 %、または 3,000 ユニット未満になります。供給構造の観点から見ると、主要都市における硬直需要、改良品、高級品の供給割合はそれぞれ45%、42%、13%となっており、「硬直需要、改良品、高級品」の供給構造となっている。最終製品が主力です。」

開発業者のプロジェクト立ち上げに対する熱意の低さの裏で、現在の不動産市場は依然として在庫の削減に焦点を当てている。ある不動産会社の担当者は記者団に対し、自社が「ゴールデンナイン・シルバーテン」期間中に発売したキャンペーン物件にはクリアランス商品が含まれており、同社はこれらの物件に対して「定額」優遇措置を設けていると語った。一方で、「今年買って今年住む」「中古住宅販売」をセールスポイントにして集客する不動産案件も多い。

市場が下落した場合、在庫の流動性は企業の存続と発展に直接関係します。 cricの統計によると、2024年上半期の主要不動産会社の74％の完成在庫の割合は、今年初めと比べて増加しており、在庫圧力を緩和することが不動産会社の現在の主な経営目標となっている。

ポリシーのさらなる最適化に期待

「ゴールデンナイン」の期間も半ばを過ぎ、供給の縮小や様子見ムードの強さなどの影響で、新築住宅市場の運営は依然圧迫されている。住宅購入を検討している若い若者の中には、現在の環境では「『待っている間に家を見る』という方針が標準になっている」と記者団に語った。

不完全な統計によると、今年最初の 8 か月間で合計約 450 件の不動産調整保険が発行され、そのうち 7 月の頻度は 68 件にも上りました。現在の 1 年間の 1 か月あたりの保険件数は昨年よりも高かった。

5月17日、中国人民銀行と国家金融監督局は共同で、商業用個人向け住宅ローン金利の下限を最初から取り消すなど、不動産市場にとって「壮大なレベル」の優遇政策と呼ばれる一連の政策を発表した。住宅購入の頭金を15％まで引き下げ、個人向け住宅積立基金ローンの金利を引き下げ、手頃な価格の住宅借り換え制度を3,000億元創設したことが魅力となっている。広く注目されており、さまざまな地方でも積極的に導入されています。しかし、それとは別に、最近の需要側政策の強さと影響力は限られています。

cric の分析では、9 月に入っても不動産政策には更なる発展の余地が残されている一方で、9 月末を含む主要政策の節目が近づいている一方で、新規および二次政策の現在の活動が見込まれています。住宅市場は衰退しており、取引の勢いも低下しているため、市場の信頼を高める必要がある。 「9月後半のパフォーマンススプリントやプロジェクトの集中申請などの要因を考慮すると、9月の中古・中古住宅取引規模は8月を上回ると予想されるが、取引の伸び率は限定されるかも知れません。」

国家統計局が発表したデータによると、1月から8月までの新築商業ビルの販売面積は6億602万平方メートルで、前年同期比18％減少し、このうち住宅販売面積は1.5％減少した。新築商業ビルの売上高は前年比23.6％減の59億7,230万元で、このうち住宅投資は前年比25％減少した。人民元は前年比10.5％減、住宅建設面積は496万5200平方メートル、前年比12.6％減少した。

cricの統計によると、1月から8月までの主要30都市の累計取引面積は約8,165万平方メートルで、前年同期比34％減少し、このうち8月の取引面積は約923万平方メートルとなった。 、前月比9%減、前年比20%減となり、北京、上海、広州、深センの4つの一級都市の取引量は、程度の差こそあれ減少した。

広州中原研究開発部門の統計によると、8月に広州でオンラインで契約された新築住宅は4,906件で、前月比18％減となった。これは、8月が伝統的に販売のオフシーズンであり、顧客が多いためである。夏の間は旅行中で、一部の開発会社はスプリント割引を中止したため、顧客は不動産に対する関心が低くなり、取引実績も比較的平凡です。深セン不動産仲介協会が提供したデータによると、8月に深センで新築住宅が2,537戸販売され、前月比3%減、前年比15.4%増となった。新築住宅市場は微減が続いているものの、前年同期と比較すると取扱高は一定程度増加している。

中古住宅の全体的な取引実績が中古住宅よりも優れていることは注目に値します。これは、今年の不動産市場におけるより明らかな傾向の 1 つです。中秋節の休暇を例にとると、臨平住宅ビッグデータ研究所のモニタリングデータによると、主要7都市の中古住宅の1日平均取引量は382戸で、中秋節や中秋節を上回る。 2023年の国慶節連休（中秋節と国慶節の連休は連続）と2022年の中秋節連休。平均取引量はそれぞれ104.9％、236.8％増加した。中古住宅の取引終了日。市場はある程度の回復力を示し、取引実績は過去 2 年間の中秋節休暇よりも良好でした。

中国指数研究所の研究副主任、徐悦進氏は、毎年9月末が不動産市場政策を集中的に導入する時期であると考えており、中核都市における制限的な政策を緩和することが今後も重要な方向性となることが予想される。需要側のパフォーマンスを最適化する さまざまな地域では依然として住宅ローン金利と取引税が引き下げられており、住宅購入補助金はさらに増額されることが予想されます。在庫削減に関しては、現在、取得価格、資本コスト、住宅の不一致などの要因に影響を受けており、将来的には、使用範囲の最適化を続けることができれば、地元国有企業による取得と保管のペースは遅くなります。 、取得対象の範囲、既存住宅取得に対する金融支援など、市場の信頼が回復すると予想される。 「傾向から判断すると、9月末には不動産市場政策の最適化が始まると予想される。政策支援により、市場取引は第4四半期に回復すると予想される。」