en la primera mitad del año, las ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias cayeron más de un 40% interanual y los márgenes de beneficio disminuyeron. "todavía existen enormes oportunidades estructurales en las ciudades de primer y segundo nivel".
2024-09-09
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en el primer semestre de este año, las ventas y los beneficios de las empresas inmobiliarias siguen cayendo, pero la caída del rendimiento se está desacelerando mes a mes. ¿ha tocado fondo la industria inmobiliaria o ha comenzado a recuperarse?
según las opiniones actuales de las empresas inmobiliarias y de las sociedades de valores, el mercado inmobiliario actual presenta tanto peligros como oportunidades.
recientemente, con la publicación de los resultados semestrales, muchas empresas inmobiliarias, incluidas china resources land, china overseas land & development, greentown china, longfor group, etc., han expresado sus opiniones. algunas empresas dijeron que la oferta de viviendas nuevas. es relativamente insuficiente y es necesario restaurar la confianza del mercado. algunas empresas a gran escala también dijeron que actualmente existen enormes oportunidades estructurales.
con respecto al desempeño actual de las empresas inmobiliarias en sus informes provisionales, dongguan securities concluyó que la industria se enfrenta a una doble caída en el volumen de liquidación de ventas y el margen de beneficio bruto. al mismo tiempo, junto con el impacto de las provisiones por deterioro de activos, el rendimiento ha experimentado. el período más largo de pérdidas sostenidas de la historia.
según huafu securities, las ventas de viviendas usadas se han recuperado en medio de políticas de flexibilización. desde 2023 hasta la actualidad, las ventas de viviendas comerciales se han diferenciado claramente y la tasa de crecimiento de las ventas de viviendas existentes en el mercado nacional de viviendas comerciales es significativamente mayor que la de las viviendas sobre plano.
las ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias cayeron un 40% interanual
los datos de ventas de inmuebles continuaron cayendo en el primer semestre del año.
según información del cric, en el primer semestre del año, las ventas acumuladas a gran escala de las 100 principales empresas inmobiliarias fueron de 2.011,6 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 43%, el monto acumulado de ventas de acciones fue de 1.470; mil millones de yuanes, una disminución interanual del 40%. durante el período, el volumen de comercio acumulado de las 100 principales empresas inmobiliarias fue de 1.851,8 mil millones de yuanes, -40% interanual el volumen de ventas de las 100 principales empresas centrales, empresas estatales locales y centrales no estatales; las empresas fueron -31,9%, -42,2% y -50,1% interanual respectivamente.
la caída de las principales empresas inmobiliarias fue aún menor. según datos de la china index academy, en el primer semestre de 2024, el monto de las ventas de acciones de las 20 principales empresas inmobiliarias fue de 935,7 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 33,3%, el área de ventas de acciones fue de 49,07 millones metros cuadrados, una disminución interanual del 35,6%, y el precio de venta promedio fue de 19.070 yuanes/metro cuadrado, una disminución interanual del 33,3% un aumento del 3,6%.
afortunadamente, las ventas de viviendas existentes se han recuperado gracias a políticas flexibles. según huafu securities, desde 2023 hasta la actualidad las ventas residenciales comerciales se han diferenciado claramente.en el mercado nacional de viviendas comerciales, la tasa de crecimiento de las ventas de casas existentes es significativamente mayor que la de las casas sobre plano.. por un lado, lo que se ve en una casa existente es lo que se obtiene, evitando así el riesgo de una entrega sobre plano; por otro lado, en un entorno en el que las expectativas sobre los precios de la vivienda son inciertas, existe el riesgo de fijar los precios de la vivienda; el anticipo al comprar una casa sobre plano es mayor. a julio de 2024, entre el área de ventas de viviendas comerciales a nivel nacional, 160 millones de metros cuadrados de ventas de viviendas existentes y 380 millones de metros cuadrados de ventas de viviendas sobre plano.las ventas de viviendas existentes representan más del 30% de las ventas de viviendas comerciales a nivel nacional.。
tianfeng securities dijo en un informe de investigación que en la primera mitad del año, beneficiándose de los esfuerzos políticos activos para estimular la demanda, la caída del desempeño de las empresas inmobiliarias se desaceleró mes tras mes. sin embargo, la industria no ha cambiado su tendencia a tocar fondo. , y la mayoría de las empresas inmobiliarias todavía enfrentan una mayor presión para cobrar los pagos. en el primer semestre del año, la tasa de crecimiento interanual de las ventas de las empresas inmobiliarias fue significativamente mejor que la de sus pares (la disminución interanual acumulada fue <30%). -empresas de propiedad, incluidas poly development, china overseas real estate, china resources land, greentown china, china railway construction, poly real estate, joy city holdings, hong kong land, galaxy real estate, shenzhen railway real estate, etc.
los beneficios de las inmobiliarias bajo presión
según los datos del informe semestral de 113 empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa con acciones a compilados por tianfeng securities, el margen de beneficio bruto de las empresas inmobiliarias de la muestra fue del 14,78%, una disminución de 2,75 puntos porcentuales con respecto al mismo período del año pasado. en términos de gradientes, las tasas de las grandes, medianas y pequeñas empresas inmobiliarias fueron del 12,87%, 17,08% y 14,59% respectivamente, en comparación con el mismo período del año pasado, fueron -7,05, 0,10 y -0,41 puntos porcentuales respectivamente.
según las estadísticas de kaiyuan securities, sólo china resources land, china overseas land & development, seazen holdings y longfor group tienen márgenes de beneficio bruto superiores al 20%. sólo seazen holdings y greenland holdings han logrado un crecimiento interanual del margen de beneficio bruto. el margen de beneficio bruto de vanke a, binjiang group, gemdale group hepoly development cayó más de 5 puntos porcentuales y la mayoría de las empresas inmobiliarias todavía están sujetas a la presión de la disminución de los márgenes de beneficio bruto remanentes.
tomando como ejemplo el "rey de las ganancias" china overseas development, en el primer semestre de este año, la compañía logró una ganancia bruta de 19,178 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 4,85% y el margen de ganancia bruta fue del 22,06%; , frente al 22,61% del mismo periodo del año pasado. según los datos eólicos, desde 2015 hasta el presente, china overseas development ha tenido cinco años de margen de beneficio bruto a medio plazo superior al 30%, es decir, de 2015 y 2017 a 2020. el margen de beneficio bruto a medio plazo de 2016 y 2021 no llega al 30% pero supera el 25%.
en el primer semestre del año, china resources land logró un beneficio bruto de aproximadamente 17.630 millones de yuanes, con un margen de beneficio bruto integral del 22,3%. entre ellos, el margen de beneficio bruto del negocio de desarrollo y ventas fue del 12,4%.
con respecto a la cuestión de las ganancias brutas, el vicepresidente de desarrollo exterior de china, guo guanghui, dijo en la reunión provisional de comunicación de resultados que a medida que el mercado continúa ajustándose, las fluctuaciones de los precios del mercado han causado grandes problemas a los márgenes de ganancias de las empresas inmobiliarias, con diversos grados de disminución.
el director ejecutivo de greentown china, geng zhongqiang, también dijo que el margen de beneficio bruto en la primera mitad del año fue básicamente el mismo que el nivel del año pasado, que se encontraba en una posición relativamente baja. durante todo el año 2024, el margen de beneficio bruto todavía se ve afectado por la estructura de ingresos y la eliminación de inventarios clave y difíciles. el margen de beneficio bruto todavía enfrenta cierta presión y se espera que sea un poco más bajo que el año pasado y básicamente en. el fondo. a medida que los proyectos adquiridos en 2022 y 2023 se vayan entregando gradualmente, el margen de beneficio bruto mejorará en el futuro.
con respecto a la disminución de las ganancias, tianfeng securities dijo que en la primera mitad del año, la tendencia a la baja en los márgenes de ganancias brutas en la industria inmobiliaria continuó, y que aún pasará tiempo hasta que los márgenes de ganancias de la industria alcancen un punto de inflexión. el margen de beneficio bruto de las grandes empresas inmobiliarias ha disminuido significativamente, lo que puede deberse principalmente al enfoque de "precio por volumen" adoptado para mantener la cuota de mercado, que afecta al mismo tiempo al margen de beneficio remanente. los elevados precios de la tierra de hace 22 años todavía pueden ser un lastre.
founder securities analizó que después de 2021, el consenso inversor de las empresas inmobiliarias pasará a vivir dentro de sus posibilidades, centrándose en los sectores centrales a la hora de adquirir terrenos, la venta de proyectos de alta calidad está garantizada y los márgenes de beneficio son más seguros. -los proyectos de beneficio bruto se prorrogan gradualmente, se espera que el nivel del margen de beneficio bruto del sector aumente gradualmente hasta el 20%+ a partir de 2025.
bienes raíceses necesario restablecer la confianza del mercado
¿está llegando a su fin la corrección inmobiliaria? ¿cuáles son las tendencias futuras?
yu liang, presidente de la junta directiva de vanke, dijo que en el mediano y largo plazo, la demanda potencial de vivienda ha superado su pico histórico, pero la escala absoluta sigue siendo enorme en el corto plazo, después de tres años de ajustes; el rendimiento de los costos de las viviendas nuevas está mejorando y las políticas están apoyando la vivienda diversificada. el apoyo a la demanda también está aumentando, lo que está acumulando energía para la recuperación de la demanda del mercado y proporcionando terreno para la llegada de una nueva etapa de desarrollo en la industria.
en opinión de yu liang, desde el lado de la oferta, la oferta de viviendas nuevas es relativamente insuficiente. este año, la superficie de construcción residencial recién iniciada ha disminuido otro 24% interanual. según esta tendencia, se espera que alcance alrededor de 500 millones de metros cuadrados para todo el año. urbanización madura, el nivel actual de oferta sigue siendo bajo. la mejora de la relación entre oferta y demanda proporciona las condiciones para que el mercado salga de la depresión y recupere el impulso alcista.
gemdale group afirmó que la industria inmobiliaria se enfrenta a una tendencia de desarrollo de desaceleración del crecimiento a escala general. a mediano y largo plazo, la industria inmobiliaria sigue siendo un pilar importante y todavía hay una gran demanda de mejora y. demanda de urbanización para apoyar el desarrollo de la industria.
zhang xuzhong, director ejecutivo de longfor group y presidente de real estate channel, dijo que los niveles de política continuaron relajándose en el primer semestre de este año. después del new deal "517", el agotamiento del mercado aumentó significativamente en junio, pero volvió a caer en julio. . el desempeño general del mercado de viviendas de segunda mano fue ligeramente mejor que el del mercado de viviendas nuevas, con una ligera disminución de tamaño año tras año, pero una caída de precios relativamente grande. en la actualidad, el mercado todavía se encuentra en una etapa de ajuste de volumen y precios, y aún no se ha restablecido la confianza del mercado.
yan jianguo, presidente de la junta directiva de china overseas land & investment co., ltd., dijo en el anuncio que la incertidumbre del mercado ha aumentado aún más en la primera mitad del año. en el futuro, la economía nacional y el mercado inmobiliario seguirán enfrentando múltiples presiones y desafíos.
“aún existen enormes oportunidades estructurales en las ciudades de primer y segundo nivel”
¿qué debemos hacer en el futuro? a juzgar por las declaraciones de diversas empresas inmobiliarias, la seguridad de los proyectos en ciudades de primer y segundo nivel se ha convertido en un consenso.
zhao yi, director financiero de longfor group, dijo que el mercado aún se recuperará lentamente de las fluctuaciones en la segunda mitad del año. el grupo ajustará de manera flexible el ritmo de los lanzamientos en función de las condiciones del mercado, se adherirá a la gestión de clasificación de proyectos y se centrará en. reducción de inventario e impulsar la recaudación de flujo de efectivo y el logro de ganancias.
yan jianguo dijo que a pesar de los importantes cambios en la oferta y la demanda de bienes raíces, el mercado residencial en su conjunto ha ingresado al mercado de valores.sin embargo, todavía existen enormes oportunidades estructurales en las principales ciudades de primer y segundo nivel.el grupo tiene un amplio espacio financiero para hacer frente a los riesgos de las fluctuaciones del mercado y dispone de abundantes recursos para aprovechar las oportunidades de ajuste del mercado.
geng zhongqiang, director ejecutivo de greentown china, también dijo:en términos de estrategia de adquisición de terrenos, la empresa está muy centrada en ciudades de primer nivel o ciudades sólidas de segundo nivel., la relación tierra-bienes en estas ciudades es relativamente alta, lo que hasta cierto punto da como resultado márgenes de beneficio bruto relativamente bajos. sin embargo, estas áreas tienen altas capacidades de resistencia al riesgo y seguridad del proyecto, lo que garantiza la supervivencia y el desarrollo de la empresa en medio de la actual recesión de la industria.
el director ejecutivo de greentown china, guo jiafeng, también dijo que el trabajo de inversión de este año es mucho más difícil que el año pasado en términos de selección de ciudades, aunque la compañía todavía es optimista sobre las ciudades de primer y segundo nivel e incluso sobre las áreas centrales con altos niveles de energía, muchas. este año han surgido nuevos problemas, como se dice que los mercados de shanghai y beijing están muy divididos.
luo kangrui, presidente de shui on land, también afirmó: "el mercado inmobiliario de china está experimentando un ajuste estructural y aún no ha experimentado una recuperación significativa. por lo tanto, elegiremos oportunidades de desarrollo de inversiones con una actitud más prudente.en el futuro, el foco de negocio del grupo seguirá centrándose en ciudades de primer nivel en el delta del río yangtze y la gran área de la bahía., especialmente shangai. "
para la segunda mitad del año, poly development dijo que aprovechará activamente las oportunidades políticas. la tercera sesión plenaria del xx comité central del partido comunista de china propuso "otorgar plenamente a cada gobierno de la ciudad autonomía para regular el mercado inmobiliario, implementar políticas específicas de la ciudad y permitir que las ciudades relevantes cancelen o reduzcan las políticas de restricción de la compra de viviendas y cancelar estándares para residencias ordinarias y no ordinarias". esto refleja la situación actual. el énfasis del gobierno central en la industria ha abierto un espacio político para el desarrollo constante de la industria y también sentó las bases para prevenir y desactivar los riesgos de la industria, estabilizar expectativas de los consumidores y promover un círculo virtuoso y un desarrollo saludable del mercado.
el periodista del periódico pang jingtao
(este artículo es de the paper. para obtener más información original, descargue la aplicación “the paper”)
