今年上半期、上位100社の不動産会社の売上高は前年同期比で40％以上減少し、利益率も低下した「一級都市と二級都市には依然として大きな構造的チャンスがある」。
2024-09-09
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
今年上半期も不動産会社の売上・利益は減少傾向にあるが、月を追うごとに業績の落ち込みは鈍化している 不動産業界は底を打ったのか、それとも回復傾向にあるのか。
不動産会社や証券会社の現状の見方によれば、現在の不動産市場には危険もあればチャンスもある。
最近、半期決算の発表に伴い、チャイナリソースランド、チャイナオーバーシーズランド＆デベロップメント、グリーンタウンチャイナ、ロングフォーグループなどの多くの不動産会社が新築住宅の供給について意見を表明した。は比較的不十分であり、市場の信頼を回復する必要があるが、一部の大企業には現在大きな構造的機会があるとも述べた。
東莞証券は中間報告書の中で、不動産会社の現在の業績について、不動産業界は販売決済額と売上総利益率の二重の減少に直面していると同時に、資産減損引当金の影響もあり、業績は悪化していると結論付けた。史上最長の損失継続期間。
華福証券によると、政策緩和を受けて中古住宅の販売が回復している。 2023 年から現在まで、商業住宅の販売は明確に区別されており、全国の商業住宅市場における既存住宅の販売増加率は、計画外住宅の販売増加率よりも大幅に高くなっています。
上位100社の不動産会社の売上高は前年比40％減
不動産販売データは今年上半期も引き続き減少した。
cricの情報によると、今年上半期の上位100社の不動産会社の本格的な累計売上高は2兆116億元で、前年同期比43％減となった。 10億元、前年比40％減少。期間中の不動産上位100社の累計取引高は1兆8,518億元で、中央企業、地方国有企業、非国営中央企業の売上高は前年比40％減となった。企業はそれぞれ前年比-31.9%、-42.2%、-50.1%でした。
大手不動産会社の下落幅はさらに小さかった。中国指数アカデミーのデータによると、2024年上半期の不動産上位20社の株式売却額は9,357億元で、前年比33.3％減、株式販売面積は4,907万元となった。面積は前年比35.6%減、平均販売価格は1平方メートル当たり19,070元で前年比33.3%減、3.6%上昇した。
幸いなことに、緩和政策により中古住宅の販売は回復している。華福証券によると、2023年から現在まで、商業用住宅の販売は明確に差別化されている。全国の商業住宅市場では、既存住宅の販売伸び率が計画外住宅の販売伸び率よりも大幅に高くなります。。一方で、既存の住宅は実際に得られるものなので、計画外の引き渡しのリスクが回避されますが、一方で、住宅価格の予測が不確実な環境では、住宅価格が固定化されるリスクが回避されます。計画外の家を購入する場合の前払いは高くなります。 2024年7月現在、全国の事業用住宅販売面積のうち、中古住宅販売面積は1億6,000万平方メートル、計画外住宅販売面積は3億8,000万平方メートル。中古住宅販売は全国の商業住宅販売の30％以上を占める。
天豊証券は調査報告書で、今年上半期は需要喚起に向けた積極的な政策努力の恩恵を受け、不動産会社の業績低下は月ごとに鈍化したが、業界の底入れ傾向は変わっていない、と述べた。そして、ほとんどの不動産会社は依然として支払いを回収するという大きなプレッシャーに直面しています。今年上半期の不動産会社の前年比売上高成長率は、同業他社の売上高成長率よりも大幅に優れていました（前年同期比の累計減少率は 30% 未満でした）。不動産会社は主に州営企業でした。 poly development、中国海外不動産、china resources land、greentown china、china railway construction、poly real estate、joy city holdings、hong kong land、galaxy real estate、shenzhen railway real estate などの所有企業。
圧迫される不動産会社の利益
天豊証券がまとめたa株上場不動産会社113社の半期報告書データによると、サンプル不動産会社の売上総利益率は14.78%で、前年同期比2.75ポイント減少した。傾きでみると、大手不動産会社、中堅不動産会社、中小不動産会社の割合はそれぞれ12.87％、17.08％、14.59％となっており、前年同期比ではそれぞれ-7.05ポイント、0.10ポイント、-0.41ポイントとなった。
開源証券の統計によると、売上総利益率が20％を超えているのは華潤土地、中国海外土地開発、海善控股集团、龍逓集団だけである。 vanke a、binjiang group、gemdale group hepoly development の粗利率は 5% ポイント以上低下し、ほとんどの不動産会社は依然として繰越粗利率低下の圧力にさらされています。
「利益王」中国海外開発を例に挙げると、今年上半期の同社の売上総利益は191億7,800万元で、前年同期比4.85％減少し、売上総利益率は22.06％となった。 、前年同期の22.61%と比較して。風力データによると、2015年から現在まで、中国海外開発は2015年と2017年から2020年までの5年間、中期粗利益率が30％を超えていた。2016年と2021年の中期粗利益率は30％を超えなかった。 30％に達しますが25％を超えました。
今年上半期、華潤地は約176億3000万元の粗利益を達成し、総合粗利率は22.3％となった。このうち、開発・販売事業の売上総利益率は12.4％でした。
粗利問題に関して、中国海外開発副総裁の郭光輝氏は中間決算連絡会議で、市場の調整が続く中、市場価格の変動が不動産会社の利益率に多大な影響を及ぼしており、程度の差はあるが低下していると述べた。
グリーンタウン・チャイナの耿忠強最高経営責任者（ceo）も、上半期の売上総利益率は比較的低い位置にあった昨年通期の水準と基本的に同じだったと述べた。 2024 年全体では、売上総利益率は依然として収益構造と重要な在庫の除去による影響を受けており、依然として一定の圧力に直面しており、昨年よりも若干低下し、基本的には横ばいになると予想されます。一番下。 2022年と2023年に獲得したプロジェクトが段階的に納品されるため、将来的には売上総利益率が向上します。
天豊証券は利益の減少について、今年上半期は不動産業界の粗利益率の低下傾向が続いており、業界の利益率が変曲点に達するにはまだ時間がかかると述べた。大手不動産会社の粗利益率は大幅に低下していますが、これは主に市場シェアを維持するために採用された「量に応じた価格」アプローチが原因である可能性があり、同時に繰越利益率にも影響を及ぼします。 22年前の地価の高さが今でも足かせとなっている可能性がある。
ファウンダー・セキュリティーズは、2021年以降、不動産会社の投資コンセンサスは収入の範囲内で生活し、土地を取得する際は中核分野に焦点を当て、高品質のプロジェクトの販売が保証され、利益率がより確実になると分析している。 -粗利益プロジェクトは徐々に引き継がれ、この部門の粗利益率レベルは2025年から徐々に20％以上に上昇すると予想されます。
不動産市場の信頼を回復する必要がある
不動産調整は終わりつつあるのか？今後の動向はどうなるのでしょうか？
万科の取締役会会長のyu liang氏は、中長期的には潜在的な住宅需要は歴史的なピークを越えたが、3年間の調整を経ても短期的には依然として絶対的な規模は大きいと述べた。新築住宅のコストパフォーマンスが向上し、住宅の多様化を支援する政策が進んでいる。需要支持も拡大しており、市場需要の回復に向けたエネルギーが蓄えられ、業界の新たな発展ステージ到来への土壌が整っている。
yu liang氏の見解では、供給面から見ると、新築住宅の供給は比較的不十分だという。今年、新たに着工される住宅の面積は、前年比でさらに24％減少しており、一部の国と比較しても、年間では約5億平方メートルになると予想されている。都市化が成熟しているため、現在の供給レベルは依然として低いです。需要と供給の関係の改善は、市場が谷を抜け出して上昇の勢いを取り戻すための条件を提供します。
ジェムデールグループは、不動産業界は中長期的には全体的な規模の成長が鈍化する発展傾向に直面しており、依然として重要な柱産業であり、依然として多額の改善需要があると述べた。産業の発展を支える都市化の需要。
ロングフォー・グループのエグゼクティブ・ディレクター兼不動産チャンネル社長の張徐中氏は、「517」ニューディール政策の後、今年上半期は政策緩和が続いたが、6月には市場の枯渇が大幅に増加したが、7月には減少したと述べた。中古住宅市場全体のパフォーマンスは、新築住宅市場より若干良好で、規模は前年比でわずかに減少しましたが、価格は比較的大幅に下落しました。現在、市場は依然として量と価格の調整段階にあり、市場の信頼はまだ回復していません。
中国海外土地投資有限公司の厳建国取締役会会長は発表の中で、今年上半期に市場の不確実性がさらに高まったと述べた。将来的にも、国内経済と不動産市場は依然として複数の圧力と課題に直面するだろう。
「一級都市と二級都市には依然として大きな構造的チャンスが存在する」
今後何をすべきでしょうか？さまざまな不動産会社の声明から判断すると、一級都市と二級都市のプロジェクトの安全性はコンセンサスとなっています。
longfor groupの最高財務責任者であるzhao yi氏は、同グループは市場状況に基づいて発売ペースを柔軟に調整し、プロジェクト分類管理を堅持し、市場は依然として緩やかに回復すると述べた。在庫削減とキャッシュフローの回収と利益の達成を促進します。
厳建国氏は、不動産の需要と供給に大きな変化があるにもかかわらず、住宅市場全体が株式市場に参入していると述べた。しかし、第一線および第二線の主流都市には依然として大きな構造的機会が存在します。当社グループは、市場変動のリスクに対処するための十分な財務余力を有しており、市場調整の機会を捉えるための豊富なリソースを有しています。
グリーンタウン・チャイナの耿忠強最高経営責任者（ceo）も次のように述べた。土地取得戦略に関して、同社は第一線都市または有力な第二線都市に重点を置いています。これらの都市では土地と商品の比率が比較的高く、その結果、ある程度粗利率が比較的低くなります。しかし、これらの分野はプロジェクトの高い安全性とリスク耐性を備えており、現在の業界不況の中でも企業の存続と発展を確実にします。
グリーンタウン・チャイナの郭家峰最高経営責任者（ceo）も、都市選定に関しては今年の投資作業は昨年よりもはるかに困難だが、同社は一級都市や二級都市、さらにはエネルギーレベルの高い中核地域についても楽観視していると述べた。今年は、上海と北京の市場が大きく分裂していると言われるなど、新たな問題も生じている。
shui on landの羅康瑞会長も、「中国の不動産市場は構造調整中であり、まだ大幅な回復は見られていない。したがって、我々はより慎重な姿勢で投資開発の機会を選択するつもりだ」と述べた。将来的にも、グループの事業の焦点は引き続き長江デルタと大湾区の一線都市に集中していきます。、特に上海。 」
今年下半期について、poly development は政策の機会を積極的に捉えると述べた。中国共産党第20期中央委員会第3総会は、「不動産市場の規制における各都市政府の自主性を完全に認め、都市特有の政策を実施し、関連都市が住宅購入制限政策や住宅購入制限政策を中止または縮小できるようにする」ことを提案した。これは現状を反映している。中央政府の産業重視により、産業の着実な発展のための政策余地が開かれ、また産業リスクの予防と緩和、安定化のための基盤も築かれた。消費者の期待を尊重し、市場の好循環と健全な発展を促進します。
ザ・ペーパーのパン・ジンタオ記者
（この記事はthe paperからのものです。よりオリジナルの情報については、「the paper」アプリをダウンロードしてください）
