im ersten halbjahr gingen die umsätze der top-100-immobilienunternehmen im vergleich zum vorjahr um mehr als 40 % zurück, und die gewinnmargen gingen zurück. „es gibt immer noch große strukturelle chancen in städten der ersten und zweiten reihe.“
2024-09-09
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im ersten halbjahr dieses jahres sind die umsätze und gewinne der immobilienunternehmen immer noch rückläufig, aber der leistungsrückgang verlangsamt sich von monat zu monat. hat die immobilienbranche ihren tiefpunkt erreicht oder beginnt sie sich zu erholen?
nach aktueller einschätzung von immobilienunternehmen und wertpapierfirmen birgt der aktuelle immobilienmarkt sowohl gefahren als auch chancen.
vor kurzem haben viele immobilienunternehmen, darunter china resources land, china overseas land & development, greentown china, longfor group usw., mit der veröffentlichung ihrer halbjahresergebnisse ihre meinung geäußert obwohl die lage relativ unzureichend ist und das marktvertrauen wiederhergestellt werden muss, gaben einige großunternehmen auch an, dass derzeit große strukturelle chancen bestehen.
in bezug auf die aktuelle leistung der immobilienunternehmen kam dongguan securities in ihren zwischenberichten zu dem schluss, dass die branche mit einem doppelten rückgang des verkaufsabwicklungsvolumens und der bruttogewinnmarge konfrontiert ist die längste periode anhaltender verluste in der geschichte.
laut huafu securities haben sich die verkäufe bestehender häuser aufgrund der lockerung der richtlinien erholt. von 2023 bis heute hat sich der verkauf von gewerbewohnungen deutlich differenziert, und die umsatzwachstumsrate von bestandswohnungen auf dem nationalen gewerbewohnungsmarkt ist deutlich höher als die von off-plan-wohnungen.
die umsätze der top-100-immobilienunternehmen gingen im jahresvergleich um 40 % zurück
die immobilienverkaufsdaten gingen im ersten halbjahr weiter zurück.
nach angaben von cric betrugen die kumulierten gesamtverkäufe der 100 größten immobilienunternehmen im ersten halbjahr 2.011,6 milliarden yuan, was einem rückgang von 43 % gegenüber dem vorjahr entspricht; milliarden yuan, ein rückgang von 40 % gegenüber dem vorjahr. im berichtszeitraum betrug das kumulierte handelsvolumen der 100 größten immobilienunternehmen 1.851,8 milliarden yuan, was einem rückgang von 40 % gegenüber dem vorjahr entspricht unternehmen lagen im jahresvergleich bei -31,9 %, -42,2 % bzw. -50,1 %.
noch geringer fiel der rückgang bei den führenden immobilienunternehmen aus. nach angaben der china index academy betrug der aktienverkaufsbetrag der top-20-immobilienunternehmen im ersten halbjahr 2024 935,7 milliarden yuan, ein rückgang von 33,3 % im vergleich zum vorjahr, die aktienverkaufsfläche betrug 49,07 millionen yuan quadratmeter, ein rückgang von 35,6 % gegenüber dem vorjahr, und der durchschnittliche verkaufspreis betrug 19.070 yuan/quadratmeter, ein rückgang von 33,3 % gegenüber dem vorjahr.
glücklicherweise haben sich die verkäufe bestehender häuser aufgrund der lockeren policen erholt. laut huafu securities haben sich die gewerblichen wohnimmobilienverkäufe von 2023 bis heute deutlich differenziert.auf dem nationalen gewerblichen wohnungsmarkt ist die umsatzwachstumsrate bestehender häuser deutlich höher als die von off-plan-häusern.. einerseits erhalten sie das, was sie für ein bestehendes haus sehen, und vermeiden so das risiko einer lieferung außerhalb des plans. andererseits besteht in einem umfeld, in dem die erwartungen an die immobilienpreise ungewiss sind, das risiko, dass die immobilienpreise festgeschrieben werden beim kauf eines off-plan-hauses ist der vorschuss höher. im juli 2024 umfasste die verkaufsfläche für gewerbeimmobilien landesweit 160 millionen quadratmeter bestandswohnungsverkäufe und 380 millionen quadratmeter off-plan-wohnungsverkäufe.der verkauf bestehender häuser macht mehr als 30 % der landesweiten gewerbeimmobilienverkäufe aus。
tianfeng securities sagte in einem forschungsbericht, dass sich der leistungsrückgang der immobilienunternehmen im ersten halbjahr dank aktiver politischer bemühungen zur ankurbelung der nachfrage von monat zu monat verlangsamte. allerdings habe die branche ihren trend, die talsohle zu erreichen, nicht geändert , und die meisten immobilienunternehmen stehen immer noch unter größerem druck, zahlungen einzutreiben. im ersten halbjahr war die umsatzwachstumsrate der immobilienunternehmen im jahresvergleich deutlich besser als die der mitbewerber (der kumulierte rückgang im jahresvergleich betrug <30 %). die immobilienunternehmen waren überwiegend staatlicher natur -eigene unternehmen, darunter poly development, china overseas real estate, china resources land, greentown china, china railway construction, poly real estate, joy city holdings, hong kong land, galaxy real estate, shenzhen railway real estate usw.
gewinne von immobilienunternehmen unter druck
laut den von tianfeng securities zusammengestellten halbjahresberichtsdaten von 113 a-aktien-börsennotierten immobilienunternehmen betrug die bruttogewinnmarge der untersuchten immobilienunternehmen 14,78 %, was einem rückgang von 2,75 prozentpunkten gegenüber dem vorjahreszeitraum entspricht. bezogen auf die steigung lagen die quoten großer, mittlerer und kleiner immobilienunternehmen bei 12,87 %, 17,08 % bzw. 14,59 %. im vergleich zum vorjahreszeitraum lagen sie bei -7,05, 0,10 bzw. -0,41 prozentpunkten.
laut statistiken von kaiyuan securities haben nur china resources land, china overseas land & development, seazen holdings und longfor group bruttogewinnmargen von über 20 %. nur seazen holdings und greenland holdings haben im vergleich zum vorjahr ein wachstum der bruttogewinnmarge erzielt. vanke a, binjiang group, gemdale group die bruttogewinnmarge von hepoly development ging um mehr als 5 prozentpunkte zurück, und die meisten immobilienunternehmen sind immer noch dem druck sinkender bruttogewinnmargen ausgesetzt.
am beispiel des „profitkönigs“ china overseas development erzielte das unternehmen im ersten halbjahr dieses jahres einen bruttogewinn von 19,178 milliarden yuan, was einem rückgang von 4,85 % gegenüber dem vorjahr entspricht; , verglichen mit 22,61 % im gleichen zeitraum des vorjahres. winddaten zufolge hat china overseas development von 2015 bis heute fünf jahre lang eine mittelfristige bruttogewinnmarge von mehr als 30 % erzielt, nämlich von 2015 und 2017 bis 2020. die mittelfristige bruttogewinnmarge von 2016 und 2021 war nicht der fall 30 % erreichen, aber 25 % überschreiten.
im ersten halbjahr erzielte china resources land einen bruttogewinn von rund 17,63 milliarden yuan, mit einer gesamtbruttogewinnmarge von 22,3 %. darunter betrug die bruttogewinnmarge des entwicklungs- und vertriebsgeschäfts 12,4 %.
in bezug auf die bruttogewinnfrage sagte guo guanghui, vizepräsident von china overseas development, bei der kommunikationssitzung zu den zwischenergebnissen, dass die marktpreisschwankungen im zuge der weiteren anpassung des marktes zu großen problemen bei den gewinnmargen von immobilienunternehmen geführt hätten, die in unterschiedlichem ausmaß zurückgingen.
geng zhongqiang, ceo von greentown china, sagte auch, dass die bruttogewinnmarge im ersten halbjahr im wesentlichen auf dem niveau des gesamtjahres des vorjahres lag, das relativ niedrig war. für das gesamte jahr 2024 wird die bruttogewinnmarge weiterhin durch die umsatzstruktur und den abbau wichtiger und schwieriger lagerbestände beeinflusst. die bruttogewinnmarge steht weiterhin unter einem gewissen druck und wird voraussichtlich etwas niedriger sein als im vorjahr und im wesentlichen bei der boden. da die in den jahren 2022 und 2023 akquirierten projekte sukzessive ausgeliefert werden, wird sich die bruttogewinnmarge in zukunft verbessern.
zum gewinnrückgang sagte tianfeng securities, dass sich der abwärtstrend der bruttogewinnmargen in der immobilienbranche im ersten halbjahr des jahres fortgesetzt habe und es noch einige zeit dauern werde, bis die gewinnmargen der branche einen wendepunkt erreichen. die bruttogewinnmarge großer immobilienunternehmen ist erheblich zurückgegangen, was möglicherweise hauptsächlich auf den „preis-für-volumen“-ansatz zur aufrechterhaltung des marktanteils zurückzuführen ist, der sich gleichzeitig auf die übertragene gewinnmarge auswirkt. die zuvor hohen grundstückspreise vor 22 jahren könnten immer noch eine belastung sein.
founder securities analysierte, dass sich der investitionskonsens der immobilienunternehmen nach 2021 dahingehend verlagern wird, im rahmen ihrer möglichkeiten zu leben, sich beim erwerb von grundstücken auf kernsektoren zu konzentrieren, der verkauf hochwertiger projekte garantiert ist und die gewinnmargen sicherer sind -bruttogewinnprojekte werden schrittweise übertragen, die bruttogewinnmarge des sektors wird voraussichtlich ab 2025 schrittweise auf über 20 % steigen.
immobiliedas marktvertrauen muss wiederhergestellt werden
geht die immobilienkorrektur zu ende? was sind die zukünftigen trends?
yu liang, vorstandsvorsitzender von vanke, sagte, dass die potenzielle nachfrage nach wohnraum mittel- bis langfristig ihren historischen höhepunkt überschritten habe, das absolute ausmaß jedoch kurzfristig nach drei jahren der anpassung immer noch riesig sei die kosteneffizienz neuer häuser verbessert sich und die politik unterstützt eine diversifizierte wohnraumgestaltung. auch die nachfrageförderung nimmt zu, was energie für die erholung der marktnachfrage ansammelt und den boden für den beginn einer neuen entwicklungsphase in der branche schafft.
nach ansicht von yu liang ist das angebot an neuen häusern angebotsseitig relativ unzureichend. in diesem jahr ist die fläche des neu begonnenen wohnungsbaus im vergleich zum vorjahr um weitere 24 % zurückgegangen. diesem trend zufolge wird sie im gesamtjahr voraussichtlich bei rund 500 millionen quadratmetern liegen aufgrund der ausgereiften urbanisierung ist das aktuelle angebotsniveau immer noch niedrig. die verbesserung des verhältnisses zwischen angebot und nachfrage schafft die voraussetzungen dafür, dass der markt aus der talsohle herauskommt und wieder an dynamik gewinnt.
die gemdale group gab an, dass die immobilienbranche mit einem entwicklungstrend konfrontiert ist, der zu einer verlangsamung des gesamtwachstums führt. mittel- und langfristig ist die immobilienbranche immer noch eine wichtige stütze der branche und es besteht immer noch ein großer verbesserungsbedarf urbanisierungsbedarf, um die entwicklung der branche zu unterstützen.
nach angaben von zhang . die gesamtleistung des gebrauchtwohnungsmarktes war etwas besser als die des neubauwohnungsmarktes, mit einem leichten größenrückgang im vergleich zum vorjahr, aber einem relativ starken preisrückgang. derzeit befindet sich der markt noch in einer phase der mengen- und preisanpassung und das marktvertrauen muss noch wiederhergestellt werden.
yan jianguo, vorstandsvorsitzender von china overseas land & investment co., ltd., sagte in der ankündigung, dass die marktunsicherheit in der ersten jahreshälfte weiter zugenommen habe. auch in zukunft wird die heimische wirtschaft und der immobilienmarkt mit vielfältigen belastungen und herausforderungen konfrontiert sein.
„es gibt noch große strukturelle chancen in städten der ersten und zweiten reihe“
was sollen wir in zukunft tun? den aussagen verschiedener immobilienunternehmen zufolge ist die sicherheit von projekten in städten der ersten und zweiten reihe mittlerweile ein konsens.
zhao yi, finanzvorstand der longfor group, sagte, dass sich der markt in der zweiten jahreshälfte immer noch langsam von den schwankungen erholen werde. die gruppe werde das tempo der markteinführungen flexibel an die marktbedingungen anpassen, sich an das projektklassifizierungsmanagement halten und sich darauf konzentrieren bestandsreduzierung und steigerung der cashflow-erzielung und gewinnsteigerung.
yan jianguo sagte, dass trotz großer veränderungen bei immobilienangebot und -nachfrage der wohnimmobilienmarkt als ganzes an die börse gegangen sei.allerdings gibt es in den mainstream-städten der ersten und zweiten ebene noch große strukturelle chancen.der konzern verfügt über ausreichend finanziellen spielraum, um die risiken von marktschwankungen zu bewältigen, und verfügt über reichlich ressourcen, um chancen zur marktanpassung zu nutzen.
geng zhongqiang, ceo von greentown china, sagte ebenfalls:im hinblick auf die grundstückserwerbsstrategie konzentriert sich das unternehmen stark auf erstklassige oder starke zweitrangige städte.in diesen städten ist das flächen-zu-güter-verhältnis relativ hoch, was bis zu einem gewissen grad zu relativ niedrigen bruttogewinnmargen führt. allerdings verfügen diese bereiche über eine hohe projektsicherheit und risikoresistenz, was das überleben und die entwicklung des unternehmens inmitten des aktuellen branchenabschwungs sichert.
guo jiafeng, ceo von greentown china, sagte auch, dass die investitionsarbeit in diesem jahr viel schwieriger sei als im letzten jahr. in bezug auf die städteauswahl sei das unternehmen jedoch immer noch optimistisch, was städte der ersten und zweiten reihe und sogar kerngebiete mit hohem energieniveau angeht in diesem jahr sind neue probleme aufgetreten, wie zum beispiel, dass die märkte in shanghai und peking sehr gespalten sind.
luo kangrui, vorsitzender von shui on land, sagte ebenfalls: „chinas immobilienmarkt befindet sich in einer strukturellen anpassung und hat noch keine nennenswerte erholung erlebt. daher werden wir investitionsentwicklungsmöglichkeiten mit einer umsichtigeren haltung auswählen.“der schwerpunkt der geschäftstätigkeit der gruppe wird auch in zukunft auf erstklassigen städten im jangtse-delta und in der greater bay area liegen, insbesondere shanghai. "
für die zweite jahreshälfte sagte poly development, dass man die politischen chancen aktiv nutzen werde. auf der dritten plenarsitzung des 20. zentralkomitees der kommunistischen partei chinas wurde vorgeschlagen, „jeder stadtregierung bei der regulierung des immobilienmarkts völlige autonomie zu gewähren, stadtspezifische richtlinien umzusetzen und den betreffenden städten zu erlauben, richtlinien zur beschränkung des wohnungskaufs aufzuheben oder zu reduzieren.“ „standards für gewöhnliche und nicht gewöhnliche wohnungen aufheben.“ dies spiegelt die aktuelle situation wider. die konzentration der zentralregierung auf die branche hat politischen spielraum für die stetige entwicklung der branche eröffnet und auch den grundstein für die prävention und entschärfung von branchenrisiken sowie die stabilisierung gelegt verbrauchererwartungen gerecht zu werden und einen positiven kreislauf und eine gesunde marktentwicklung zu fördern.
der zeitungsreporter pang jingtao
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