nella prima metà dell'anno, le vendite delle 100 principali società immobiliari sono diminuite di oltre il 40% su base annua e i margini di profitto sono diminuiti. "ci sono ancora enormi opportunità strutturali nelle città di primo e secondo livello".
2024-09-09
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nella prima metà di quest'anno le vendite e gli utili delle società immobiliari continuano a diminuire, ma il calo delle prestazioni rallenta di mese in mese. il settore immobiliare ha toccato il fondo o ha iniziato a riprendersi?
secondo l'opinione attuale delle società immobiliari e delle società di intermediazione mobiliare, l'attuale mercato immobiliare presenta sia pericoli che opportunità.
recentemente, con la pubblicazione dei risultati semestrali, molte società immobiliari, tra cui china resources land, china overseas land & development, greentown china, longfor group, ecc., hanno espresso le loro opinioni. alcune società hanno affermato che la fornitura di nuove case è relativamente insufficiente e la fiducia del mercato deve essere ripristinata, alcune grandi imprese hanno anche affermato che attualmente esistono enormi opportunità strutturali.
per quanto riguarda l'attuale performance delle società immobiliari nei loro rapporti intermedi, dongguan securities ha concluso che il settore sta affrontando un doppio calo del volume delle transazioni di vendita e del margine di profitto lordo il periodo di perdite sostenute più lungo della storia.
secondo huafu securities, le vendite di case esistenti hanno registrato una ripresa grazie alle politiche di allentamento. dal 2023 ad oggi, le vendite di alloggi commerciali si sono chiaramente differenziate e il tasso di crescita delle vendite di alloggi esistenti nel mercato nazionale degli alloggi commerciali è significativamente superiore a quello degli alloggi fuori piano.
le vendite delle 100 principali società immobiliari sono diminuite del 40% su base annua
i dati sulle vendite immobiliari hanno continuato a diminuire nella prima metà dell'anno.
secondo le informazioni del cric, nella prima metà dell'anno, le vendite complessive cumulative delle 100 principali società immobiliari sono state di 2.011,6 miliardi di yuan, con una diminuzione su base annua del 43%; l'importo delle vendite cumulative di azioni è stato di 1.470; miliardi di yuan, con un calo del 40% su base annua. durante il periodo, il volume degli scambi cumulativi delle prime 100 società immobiliari è stato di 1.851,8 miliardi di yuan, -40% su base annua del volume delle vendite delle prime 100 imprese centrali, imprese statali locali e centrali non statali; le imprese erano rispettivamente -31,9%, -42,2% e -50,1% su base annua.
ancor più contenuto è stato il declino delle principali società immobiliari. secondo i dati della china index academy, nella prima metà del 2024, l'importo delle vendite di azioni delle prime 20 società immobiliari è stato di 935,7 miliardi di yuan, con un calo del 33,3% su base annua, l'area delle vendite di azioni è stata di 49,07 milioni metri quadrati, una diminuzione del 35,6% su base annua e il prezzo medio di vendita è stato di 19.070 yuan/metro quadrato, una diminuzione del 33,3% su base annua, con un aumento del 3,6%.
fortunatamente, le vendite di case esistenti si sono riprese grazie a politiche accomodanti. secondo huafu securities, dal 2023 ad oggi le vendite residenziali commerciali si sono nettamente differenziate.nel mercato immobiliare commerciale nazionale, il tasso di crescita delle vendite delle case esistenti è significativamente più alto di quello delle case su progetto.. da un lato, ciò che vedi per una casa esistente è ciò che ottieni, evitando così il rischio di una consegna fuori programma, dall’altro, in un ambiente in cui le aspettative sui prezzi delle case sono incerte, il rischio di bloccare i prezzi delle case l'anticipo per l'acquisto di una casa su progetto è più alto. a luglio 2024, tra l'area di vendita di alloggi commerciali a livello nazionale, 160 milioni di metri quadrati di vendite di abitazioni esistenti e 380 milioni di metri quadrati di vendite di abitazioni fuori progetto.le vendite di case esistenti rappresentano oltre il 30% delle vendite di abitazioni commerciali nazionali。
tianfeng securities ha affermato in un rapporto di ricerca che nella prima metà dell'anno, beneficiando degli sforzi politici attivi per stimolare la domanda, il calo delle prestazioni delle società immobiliari è rallentato di mese in mese. tuttavia, il settore non ha cambiato la sua tendenza al fondo , e la maggior parte delle società immobiliari deve ancora affrontare una maggiore pressione per riscuotere i pagamenti. nella prima metà dell'anno il tasso di crescita delle vendite delle società immobiliari su base annua è stato significativamente migliore rispetto a quello dei concorrenti (la diminuzione cumulativa su base annua è stata <30%). imprese di proprietà, tra cui poly development, china overseas real estate, china resources land, greentown china, china railway construction, poly real estate, joy city holdings, hong kong land, galaxy real estate, shenzhen railway real estate, ecc.
gli utili delle società immobiliari sono sotto pressione
secondo i dati del rapporto semestrale di 113 società immobiliari quotate con azioni a compilato da tianfeng securities, il margine di profitto lordo delle società immobiliari campione è stato del 14,78%, in calo di 2,75 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. in termini di gradienti, i tassi delle società immobiliari grandi, medie e piccole sono stati rispettivamente del 12,87%, 17,08% e 14,59%. rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso erano rispettivamente -7,05, 0,10 e -0,41 punti percentuali.
secondo le statistiche di kaiyuan securities, solo china resources land, china overseas land & development, seazen holdings e longfor group hanno margini di profitto lordo superiori al 20%. solo seazen holdings e greenland holdings hanno raggiunto una crescita del margine di profitto lordo su base annua. il margine di profitto lordo di vanke a, binjiang group e gemdale group hepoly development è diminuito di oltre 5 punti percentuali e la maggior parte delle società immobiliari è ancora soggetta alla pressione del calo dei margini di profitto lordo riportati.
prendendo ad esempio il "re del profitto" china overseas development, nella prima metà di quest'anno la società ha realizzato un utile lordo di 19,178 miliardi di yuan, con una diminuzione su base annua del 4,85% e un margine di profitto lordo pari al 22,06%; , rispetto al 22,61% dello stesso periodo dell'anno scorso. secondo i dati sull’energia eolica, dal 2015 ad oggi, china overseas development ha avuto cinque anni di margine di profitto lordo a medio termine superiore al 30%, vale a dire dal 2015 e dal 2017 al 2020. il margine di profitto lordo a medio termine del 2016 e del 2021 non raggiungere il 30% ma superare il 25%.
nella prima metà dell'anno, china resources land ha realizzato un profitto lordo di circa 17,63 miliardi di yuan, con un margine di profitto lordo complessivo del 22,3%. tra questi, il margine di profitto lordo delle attività di sviluppo e vendita è stato del 12,4%.
per quanto riguarda la questione dell’utile lordo, il vicepresidente della cina all’estero per lo sviluppo guo guanghui ha affermato durante l’incontro di comunicazione dei risultati provvisori che mentre il mercato continua ad adeguarsi, le fluttuazioni dei prezzi di mercato hanno causato grandi problemi ai margini di profitto delle società immobiliari, con vari gradi di declino.
geng zhongqiang, ceo di greentown china, ha anche affermato che il margine di profitto lordo nella prima metà dell'anno è stato sostanzialmente lo stesso del livello dell'intero anno dello scorso anno, che era ad un livello relativamente basso. per l'intero anno 2024, il margine di profitto lordo è ancora influenzato dalla struttura dei ricavi e dalla rimozione delle scorte chiave e difficili. il margine di profitto lordo è ancora sottoposto a una certa pressione e dovrebbe essere leggermente inferiore rispetto allo scorso anno e sostanzialmente invariato il fondo. man mano che i progetti acquisiti nel 2022 e nel 2023 verranno gradualmente consegnati, il margine di profitto lordo migliorerà in futuro.
per quanto riguarda il calo dei profitti, tianfeng securities ha affermato che nella prima metà dell'anno è continuata la tendenza al ribasso dei margini di profitto lordi nel settore immobiliare e che ci vorrà ancora del tempo prima che i margini di profitto del settore raggiungano un punto di flessione. il margine di profitto lordo delle grandi società immobiliari è diminuito in modo significativo, il che potrebbe essere dovuto principalmente all'approccio "prezzo per volume" adottato per mantenere la quota di mercato, che influisce allo stesso tempo sul margine di profitto riportato. i prezzi elevati dei terreni di 22 anni fa potrebbero ancora rappresentare un ostacolo.
founder securities ha analizzato che dopo il 2021, il consenso sugli investimenti delle società immobiliari si sposterà verso una vita entro i propri mezzi, concentrandosi sui settori chiave quando si acquistano terreni, la vendita di progetti di alta qualità è garantita e i margini di profitto sono più certi - i progetti di profitto lordo vengono gradualmente trasferiti, si prevede che il livello del margine di profitto lordo del settore salirà gradualmente fino al 20%+ a partire dal 2025.
immobiliarela fiducia del mercato deve essere ripristinata
la correzione immobiliare è giunta al termine? quali sono le tendenze future?
yu liang, presidente del consiglio di amministrazione di vanke, ha affermato che nel medio e lungo termine la domanda potenziale di alloggi ha superato il suo picco storico, ma la portata assoluta è ancora enorme nel breve termine, dopo tre anni di aggiustamenti migliora l’andamento dei costi delle nuove case e le politiche sostengono la diversificazione dell’edilizia abitativa. aumenta anche il sostegno alla domanda, che sta accumulando energia per la ripresa della domanda di mercato e fornendo terreno per l’arrivo di una nuova fase di sviluppo del settore.
secondo yu liang, dal lato dell'offerta, l'offerta di nuove case è relativamente insufficiente. quest'anno la superficie delle nuove costruzioni residenziali è diminuita di un altro 24% rispetto all'anno precedente. secondo questa tendenza, si prevede che si aggirerà intorno ai 500 milioni di metri quadrati per l'intero anno, anche rispetto ad alcuni paesi urbanizzazione matura, l’attuale livello di offerta è ancora basso. il miglioramento del rapporto tra domanda e offerta fornisce le condizioni affinché il mercato possa uscire dal minimo e riacquistare slancio al rialzo.
gemdale group ha affermato che il settore immobiliare si trova ad affrontare un trend di sviluppo che tende a rallentare la crescita complessiva. nel medio e lungo termine, il settore immobiliare è ancora un importante settore pilastro e vi è ancora un notevole miglioramento della domanda e del miglioramento. domanda di urbanizzazione per sostenere lo sviluppo del settore.
zhang xuzhong, direttore esecutivo di longfor group e presidente di real estate channel, ha affermato che i livelli politici hanno continuato a rilassarsi nella prima metà di quest'anno. dopo il new deal "517", l'esaurimento del mercato è aumentato significativamente a giugno, ma è diminuito a luglio . la performance complessiva del mercato immobiliare di seconda mano è stata leggermente migliore di quella del mercato immobiliare nuovo, con una leggera diminuzione delle dimensioni su base annua, ma un calo dei prezzi relativamente ampio. al momento, il mercato è ancora in una fase di aggiustamento dei volumi e dei prezzi e la fiducia del mercato deve ancora essere ripristinata.
yan jianguo, presidente del consiglio di amministrazione di china overseas land & investment co., ltd., ha dichiarato nell'annuncio che l'incertezza del mercato è ulteriormente aumentata nella prima metà dell'anno. in futuro, l’economia nazionale e il mercato immobiliare dovranno ancora affrontare molteplici pressioni e sfide.
“ci sono ancora enormi opportunità strutturali nelle città di primo e secondo livello”
cosa dovremmo fare in futuro? a giudicare dalle dichiarazioni di varie società immobiliari, la sicurezza dei progetti nelle città di primo e secondo livello è diventata un consenso.
zhao yi, direttore finanziario del gruppo longfor, ha affermato che il mercato si riprenderà ancora lentamente dalle fluttuazioni nella seconda metà dell'anno. il gruppo adatterà in modo flessibile il ritmo dei lanci in base alle condizioni del mercato, aderirà alla gestione della classificazione dei progetti e si concentrerà su riduzione delle scorte e promozione della raccolta del flusso di cassa e del raggiungimento dei profitti.
yan jianguo ha affermato che, nonostante i grandi cambiamenti nella domanda e nell'offerta immobiliare, il mercato residenziale nel suo insieme è entrato nel mercato azionario.tuttavia, ci sono ancora enormi opportunità strutturali nelle città tradizionali di primo e secondo livello.il gruppo dispone di ampio spazio finanziario per far fronte ai rischi delle fluttuazioni del mercato e dispone di abbondanti risorse per cogliere le opportunità di aggiustamento del mercato.
anche geng zhongqiang, ceo di greentown china, ha affermato:in termini di strategia di acquisizione di terreni, la società è fortemente focalizzata su città di primo livello o forti di secondo livello., il rapporto terra/beni in queste città è relativamente alto, il che in una certa misura si traduce in margini di profitto lordi relativamente bassi. tuttavia, queste aree hanno elevate capacità di sicurezza del progetto e resistenza al rischio, garantendo la sopravvivenza e lo sviluppo dell'azienda nell'attuale recessione del settore.
guo jiafeng, ceo di greentown china, ha anche affermato che il lavoro di investimento di quest'anno è molto più difficile rispetto all'anno scorso in termini di selezione delle città, sebbene la società sia ancora ottimista riguardo alle città di primo e secondo livello e anche alle aree centrali con alti livelli di energia. quest'anno sono sorti nuovi problemi, come ad esempio si dice che i mercati di shanghai e pechino siano molto divisi.
luo kangrui, presidente di shui on land, ha inoltre affermato: "il mercato immobiliare cinese è in fase di aggiustamento strutturale e non ha ancora visto una ripresa significativa. pertanto, sceglieremo le opportunità di sviluppo degli investimenti con un atteggiamento più prudente.in futuro, il focus delle attività del gruppo continuerà a concentrarsi sulle città di primo livello nel delta del fiume yangtze e nella greater bay area, soprattutto shangai. "
per la seconda metà dell’anno, poly development ha affermato che coglierà attivamente le opportunità politiche. la terza sessione plenaria del 20° comitato centrale del partito comunista cinese ha proposto di "concedere piena autonomia al governo di ogni città nella regolamentazione del mercato immobiliare, attuare politiche specifiche per città e consentire alle città interessate di annullare o ridurre le politiche di restrizione all'acquisto di alloggi e annullare gli standard per le residenze ordinarie e non ordinarie." ciò riflette la situazione attuale. l'enfasi del governo centrale sul settore ha aperto uno spazio politico per lo sviluppo costante del settore e ha anche gettato le basi per prevenire e disinnescare i rischi del settore, stabilizzando aspettative dei consumatori e promuovere un circolo virtuoso e un sano sviluppo del mercato.
il giornalista del giornale pang jingtao
(questo articolo è tratto da the paper. per informazioni più originali, scarica l'app “the paper”)
