no primeiro semestre do ano, as vendas das 100 maiores empresas imobiliárias caíram mais de 40% em relação ao ano anterior e as margens de lucro diminuíram. “ainda existem enormes oportunidades estruturais nas cidades de primeiro e segundo níveis”.
2024-09-09
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no primeiro semestre deste ano, as vendas e os lucros das empresas imobiliárias ainda estão em declínio, mas o declínio no desempenho está a abrandar mês a mês. o sector imobiliário atingiu o fundo do poço ou começou a recuperar?
de acordo com a visão atual das empresas imobiliárias e das sociedades de valores mobiliários, o mercado imobiliário atual apresenta perigos e oportunidades.
recentemente, com a divulgação dos resultados semestrais, muitas empresas imobiliárias, incluindo china resources land, china overseas land & development, greentown china, longfor group, etc., expressaram as suas opiniões. algumas empresas afirmaram que o fornecimento de novas casas. é relativamente insuficiente e a confiança do mercado precisa ser restaurada, algumas empresas de grande escala também disseram que existem atualmente enormes oportunidades estruturais.
em relação ao desempenho actual das empresas imobiliárias nos seus relatórios intercalares, a dongguan securities concluiu que a indústria enfrenta um declínio duplo no volume de liquidação de vendas e na margem de lucro bruto. ao mesmo tempo, juntamente com o impacto das provisões para imparidade de activos, o desempenho sofreu. o período mais longo de perdas sustentadas da história.
de acordo com a huafu securities, as vendas de casas existentes recuperaram em meio a políticas mais flexíveis. de 2023 até ao presente, as vendas de habitação comercial têm-se diferenciado claramente e a taxa de crescimento das vendas de habitação existente no mercado de habitação comercial nacional é significativamente superior à de habitação fora de planta.
as vendas das 100 maiores empresas imobiliárias caíram 40% ano a ano
os dados de vendas de imóveis continuaram a diminuir no primeiro semestre do ano.
de acordo com informações do cric, no primeiro semestre do ano, as vendas acumuladas em grande escala das 100 maiores empresas imobiliárias foram de 2.011,6 bilhões de yuans, uma redução anual de 43%, o valor acumulado das vendas de ações foi de 1.470; bilhões de yuans, uma redução anual de 40%. durante o período, o volume acumulado de negócios das 100 maiores empresas imobiliárias foi de 1.851,8 bilhões de yuans, -40% em relação ao ano anterior; empresas foram -31,9%, -42,2% e -50,1%, respectivamente, em termos homólogos.
o declínio das principais empresas imobiliárias foi ainda menor. de acordo com dados da china index academy, no primeiro semestre de 2024, o valor das vendas de ações das 20 maiores empresas imobiliárias foi de 935,7 bilhões de yuans, uma redução anual de 33,3%, a área de vendas de ações foi de 49,07 milhões metros quadrados, uma diminuição anual de 35,6%, e o preço médio de venda foi de 19.070 yuans/metro quadrado, uma diminuição anual de 33,3%.
felizmente, as vendas de casas existentes recuperaram devido a políticas flexíveis. de acordo com a huafu securities, de 2023 até o presente, as vendas residenciais comerciais se diferenciaram claramente.no mercado imobiliário comercial nacional, a taxa de crescimento das vendas das casas existentes é significativamente superior à das casas não planejadas.. por um lado, o que você vê para uma casa existente é o que você obtém, evitando assim o risco de entrega fora do plano; por outro lado, num ambiente onde as expectativas de preço da casa são incertas, o risco de fixar os preços da casa; o adiantamento na compra de uma casa fora da planta é maior. em julho de 2024, entre a área de vendas de moradias comerciais em todo o país, 160 milhões de metros quadrados de vendas de moradias existentes e 380 milhões de metros quadrados de vendas de moradias fora do plano.as vendas de casas existentes representam mais de 30% das vendas nacionais de habitações comerciais。
a tianfeng securities afirmou num relatório de investigação que, no primeiro semestre do ano, beneficiando de esforços políticos activos para estimular a procura, o declínio do desempenho das empresas imobiliárias abrandou mês a mês. , e a maioria das empresas imobiliárias ainda enfrenta maior pressão para cobrar pagamentos. no primeiro semestre do ano, a taxa de crescimento homólogo das vendas das empresas imobiliárias foi significativamente melhor do que a dos pares (a diminuição acumulada homóloga foi <30%). empresas de propriedade, incluindo poly development, china overseas real estate, china resources land, greentown china, china railway construction, poly real estate, joy city holdings, hong kong land, galaxy real estate, shenzhen railway real estate, etc.
lucros de empresas imobiliárias sob pressão
de acordo com os dados do relatório semestral de 113 empresas imobiliárias listadas com ações a, compilados pela tianfeng securities, a margem de lucro bruto das empresas imobiliárias da amostra foi de 14,78%, uma diminuição de 2,75 pontos percentuais em relação ao mesmo período do ano passado. em termos de gradientes, as taxas das grandes, médias e pequenas empresas imobiliárias foram de 12,87%, 17,08% e 14,59%, respectivamente. em comparação com o mesmo período do ano passado, foram de -7,05, 0,10 e -0,41 pontos percentuais, respectivamente.
de acordo com estatísticas da kaiyuan securities, apenas a china resources land, a china overseas land & development, a seazen holdings e o longfor group têm margens de lucro bruto superiores a 20%. apenas a seazen holdings e a greenland holdings alcançaram um crescimento da margem de lucro bruto anual. vanke a, grupo binjiang, grupo gemdale a margem de lucro bruto da hepoly development caiu mais de 5 pontos percentuais, e a maioria das empresas imobiliárias ainda está sujeita à pressão do declínio das margens de lucro bruto transitadas.
tomando como exemplo o "rei do lucro" china overseas development, no primeiro semestre deste ano, a empresa obteve um lucro bruto de 19,178 bilhões de yuans, uma redução anual de 4,85%, a margem de lucro bruto foi de 22,06%; , em comparação com 22,61% no mesmo período do ano passado. de acordo com dados eólicos, de 2015 até ao presente, a china overseas development teve cinco anos de margem de lucro bruto a médio prazo superior a 30%, nomeadamente de 2015 e 2017 a 2020. a margem de lucro bruto a médio prazo de 2016 e 2021 não atingiu 30%, mas ultrapassou 25%.
no primeiro semestre do ano, a china resources land obteve um lucro bruto de aproximadamente 17,63 mil milhões de yuans, com uma margem de lucro bruto abrangente de 22,3%. entre eles, a margem de lucro bruto dos negócios de desenvolvimento e vendas foi de 12,4%.
em relação à questão do lucro bruto, o vice-presidente de desenvolvimento externo da china, guo guanghui, disse na reunião provisória de comunicação de resultados que, à medida que o mercado continua a ajustar-se, as flutuações dos preços de mercado têm causado grandes problemas às margens de lucro das empresas imobiliárias, com vários graus de declínio.
o ceo da greentown china, geng zhongqiang, também disse que a margem de lucro bruto no primeiro semestre do ano foi basicamente a mesma do nível do ano passado, que estava em uma posição relativamente baixa. para todo o ano de 2024, a margem de lucro bruto ainda é afetada pela estrutura de receitas e pela retirada de estoques importantes e difíceis. a margem de lucro bruto ainda enfrenta certa pressão e deverá ser um pouco inferior à do ano passado e basicamente no mesmo nível. o fundo. à medida que os projetos adquiridos em 2022 e 2023 forem entregues gradativamente, a margem de lucro bruto melhorará no futuro.
em relação à diminuição dos lucros, a tianfeng securities disse que no primeiro semestre do ano, a tendência decrescente das margens de lucro bruto no sector imobiliário continuou, e ainda levará algum tempo para que as margens de lucro do sector atinjam um ponto de inflexão. a margem de lucro bruto das grandes empresas imobiliárias diminuiu significativamente, o que pode dever-se principalmente à abordagem "preço por volume" adoptada para manter a quota de mercado, o que afecta ao mesmo tempo a margem de lucro transitada. os elevados preços dos terrenos anteriores, há 22 anos, ainda podem ser um empecilho.
a founder securities analisou que depois de 2021, o consenso de investimento das empresas imobiliárias mudará para viver dentro de suas possibilidades, concentrando-se em setores essenciais na aquisição de terrenos, a venda de projetos de alta qualidade será garantida e as margens de lucro serão mais certas. -os projetos de lucro bruto são gradualmente transportados, o nível da margem de lucro bruto do setor deverá aumentar gradualmente para 20%+ a partir de 2025.
imobiliáriaa confiança do mercado precisa ser restaurada
a correção imobiliária está chegando ao fim? quais são as tendências futuras?
yu liang, presidente do conselho de administração da vanke, disse que, no médio e longo prazo, a procura potencial de habitação ultrapassou o seu pico histórico, mas a escala absoluta ainda é enorme no curto prazo, após três anos de ajustamentos, o; o desempenho dos custos das novas habitações está a melhorar e as políticas apoiam a habitação diversificada o apoio à procura também está a aumentar, o que está a acumular energia para a recuperação da procura do mercado e a fornecer terreno para a chegada de uma nova fase de desenvolvimento na indústria.
na opinião de yu liang, do lado da oferta, a oferta de novas casas é relativamente insuficiente. este ano, a área de construção residencial recém-iniciada caiu mais 24% em relação ao ano anterior. de acordo com esta tendência, espera-se que seja em torno de 500 milhões de metros quadrados para todo o ano. urbanização madura, o atual nível de oferta ainda é baixo. a melhoria da relação entre oferta e procura proporciona condições para o mercado sair da depressão e recuperar o dinamismo ascendente.
o grupo gemdale afirmou que o setor imobiliário enfrenta uma tendência de desenvolvimento de desaceleração do crescimento geral em escala. no médio e longo prazo, o setor imobiliário ainda é um pilar importante da indústria e ainda há uma grande demanda de melhorias e. demanda de urbanização para apoiar o desenvolvimento da indústria.
zhang xuzhong, diretor executivo do grupo longfor e presidente do real estate channel, disse que os níveis de política continuaram a relaxar no primeiro semestre deste ano. após o new deal "517", o esgotamento do mercado aumentou significativamente em junho, mas caiu novamente em julho. . o desempenho global do mercado de habitação em segunda mão foi ligeiramente melhor do que o do mercado de habitação nova, com uma ligeira diminuição na dimensão em termos homólogos, mas uma queda de preços relativamente grande. actualmente, o mercado ainda se encontra numa fase de ajustamento de volume e de preços e a confiança do mercado ainda não foi restaurada.
yan jianguo, presidente do conselho de administração da china overseas land & investment co., ltd., disse no anúncio que a incerteza do mercado aumentou ainda mais no primeiro semestre do ano. no futuro, a economia nacional e o mercado imobiliário ainda enfrentarão múltiplas pressões e desafios.
“ainda existem enormes oportunidades estruturais em cidades de primeiro e segundo níveis”
o que devemos fazer no futuro? a julgar pelas declarações de diversas imobiliárias, a segurança dos projetos em cidades de primeiro e segundo nível tornou-se um consenso.
zhao yi, diretor financeiro do grupo longfor, disse que o mercado ainda se recuperará lentamente das flutuações no segundo semestre do ano. o grupo ajustará com flexibilidade o ritmo de lançamentos com base nas condições do mercado, aderirá ao gerenciamento de classificação de projetos e se concentrará em. redução de estoque e impulsionar a coleta de fluxo de caixa e a obtenção de lucros.
yan jianguo disse que, apesar das grandes mudanças na oferta e na procura imobiliária, o mercado residencial como um todo entrou no mercado de ações.no entanto, ainda existem enormes oportunidades estruturais nas principais cidades de primeiro e segundo níveis.o grupo dispõe de amplo espaço financeiro para fazer face aos riscos das flutuações do mercado e dispõe de recursos abundantes para aproveitar oportunidades de ajustamento do mercado.
geng zhongqiang, ceo da greentown china, também disse:em termos de estratégia de aquisição de terrenos, a empresa está altamente focada em cidades fortes de primeiro nível ou de segundo nível., o rácio terra/bens nestas cidades é relativamente elevado, o que, em certa medida, resulta em margens de lucro bruto relativamente baixas. no entanto, essas áreas possuem alta capacidade de segurança de projetos e resistência a riscos, garantindo a sobrevivência e o desenvolvimento da empresa em meio à atual crise do setor.
o ceo da greentown china, guo jiafeng, também disse que o trabalho de investimento deste ano é muito mais difícil do que no ano passado. em termos de seleção de cidades, embora a empresa ainda esteja otimista em relação às cidades de primeiro e segundo níveis e até mesmo às áreas centrais com altos níveis de energia, muitas. novos problemas surgiram este ano, como diz-se que os mercados de xangai e pequim estão muito divididos.
luo kangrui, presidente da shui on land, também disse: "o mercado imobiliário da china está a passar por um ajustamento estrutural e ainda não registou uma recuperação significativa. portanto, escolheremos oportunidades de desenvolvimento de investimento com uma atitude mais prudente.no futuro, o foco dos negócios do grupo continuará a centrar-se nas cidades de primeiro nível no delta do rio yangtze e na grande baía., especialmente xangai. "
para o segundo semestre do ano, a poly development disse que aproveitará ativamente as oportunidades políticas. a terceira sessão plenária do 20º comitê central do partido comunista da china propôs "conceder totalmente a cada governo municipal autonomia na regulação do mercado imobiliário, implementar políticas específicas da cidade e permitir que as cidades relevantes cancelem ou reduzam as políticas de restrição à compra de habitação e cancelar padrões para residências comuns e não comuns." isso reflete a situação atual. a ênfase do governo central na indústria abriu espaço político para o desenvolvimento constante da indústria e também lançou as bases para prevenir e neutralizar os riscos da indústria, estabilizando expectativas dos consumidores e promovendo um ciclo virtuoso e um desenvolvimento saudável do mercado.
o repórter do jornal pang jingtao
(este artigo é do the paper. para mais informações originais, baixe o app “the paper”)
