au premier semestre, les ventes des 100 plus grandes sociétés immobilières ont chuté de plus de 40 % sur un an et les marges bénéficiaires ont diminué : « il existe encore d'énormes opportunités structurelles dans les villes de premier et de deuxième rang.
2024-09-09
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au premier semestre de cette année, les ventes et les bénéfices des sociétés immobilières ont continué de baisser, mais la baisse des performances s'est ralentie de mois en mois. le secteur immobilier a-t-il touché le fond ou commencé à se redresser ?
selon l'opinion actuelle des sociétés immobilières et des sociétés de valeurs mobilières, le marché immobilier actuel présente à la fois des dangers et des opportunités.
récemment, avec la publication des résultats semestriels, de nombreuses sociétés immobilières, dont china resources land, china overseas land & development, greentown china, longfor group, etc., ont exprimé leur opinion. certaines sociétés ont déclaré que l'offre de nouveaux logements était limitée. est relativement insuffisant et la confiance du marché doit être rétablie, certaines grandes entreprises ont également déclaré qu'il existe actuellement d'énormes opportunités structurelles.
concernant les performances actuelles des sociétés immobilières dans leurs rapports intermédiaires, dongguan securities a conclu que le secteur est confronté à une double baisse du volume de règlement des ventes et de la marge bénéficiaire brute. dans le même temps, couplée à l'impact des provisions pour dépréciation d'actifs, les performances ont connu. la plus longue période de pertes soutenues de l’histoire.
selon huafu securities, les ventes de logements existants ont repris dans un contexte d'assouplissement des politiques. de 2023 à aujourd'hui, les ventes de logements commerciaux se sont clairement différenciées et le taux de croissance des ventes de logements existants sur le marché national du logement commercial est nettement supérieur à celui des logements sur plan.
les ventes des 100 plus grandes sociétés immobilières ont chuté de 40 % sur un an
les données sur les ventes immobilières ont continué de baisser au premier semestre.
selon les informations du cric, au premier semestre, les ventes cumulées à grande échelle des 100 plus grandes sociétés immobilières se sont élevées à 2 011,6 milliards de yuans, soit une baisse de 43 % sur un an, le montant cumulé des ventes d'actions était de 1 470 ; milliards de yuans, soit une baisse de 40 % sur un an. au cours de cette période, le volume cumulé des échanges des 100 plus grandes sociétés immobilières s'est élevé à 1 851,8 milliards de yuans, soit une baisse de 40 % sur un an par rapport au volume des ventes des 100 plus grandes entreprises centrales, des entreprises publiques locales et des centrales non étatiques ; les entreprises étaient respectivement de -31,9%, -42,2% et -50,1% sur un an.
le déclin des principales sociétés immobilières a été encore plus limité. selon les données de la china index academy, au premier semestre 2024, le montant des ventes d'actions des 20 plus grandes sociétés immobilières s'élevait à 935,7 milliards de yuans, soit une baisse de 33,3% sur un an, et la superficie des ventes d'actions était de 49,07 millions. mètres carrés, soit une baisse de 35,6 % sur un an, et le prix de vente moyen était de 19 070 yuans/mètre carré, soit une baisse de 33,3 % sur un an.
heureusement, les ventes de logements existants ont repris grâce à des politiques souples. selon huafu securities, de 2023 à aujourd’hui, les ventes de logements commerciaux se sont clairement différenciées.sur le marché national du logement commercial, le taux de croissance des ventes de maisons existantes est nettement supérieur à celui des maisons sur plan.. d'une part, ce que vous voyez pour une maison existante est ce que vous obtenez, évitant ainsi le risque de livraison sur plan, d'autre part, dans un environnement où les attentes en matière de prix de l'immobilier sont incertaines, le risque de blocage des prix de l'immobilier ; l'avance lors de l'achat d'une maison sur plan est plus élevée. en juillet 2024, parmi la surface de vente de logements commerciaux à l'échelle nationale, 160 millions de mètres carrés de ventes de logements existants et 380 millions de mètres carrés de ventes de logements sur plan.les ventes de maisons existantes représentent plus de 30 % des ventes nationales de logements commerciaux。
tianfeng securities a déclaré dans un rapport de recherche qu'au cours du premier semestre, grâce aux efforts politiques actifs visant à stimuler la demande, la baisse des performances des sociétés immobilières s'est ralentie de mois en mois. cependant, le secteur n'a pas changé sa tendance au creux de la vague. , et la plupart des sociétés immobilières sont toujours confrontées à une pression accrue pour recouvrer les paiements . au premier semestre, le taux de croissance des ventes des sociétés immobilières d'une année sur l'autre a été nettement meilleur que celui de leurs pairs (la diminution cumulée d'une année sur l'autre était <30%). entreprises appartenant à des sociétés, notamment poly development, china overseas real estate, china resources land, greentown china, china railway construction, poly real estate, joy city holdings, hong kong land, galaxy real estate, shenzhen railway real estate, etc.
les bénéfices des sociétés immobilières sous pression
selon les données du rapport semestriel de 113 sociétés immobilières cotées en actions a compilées par tianfeng securities, la marge bénéficiaire brute des sociétés immobilières de l'échantillon était de 14,78 %, soit une baisse de 2,75 points de pourcentage par rapport à la même période de l'année dernière. en termes de gradients, les taux des grandes, moyennes et petites sociétés immobilières étaient respectivement de 12,87%, 17,08% et 14,59%. par rapport à la même période de l'année dernière, ils étaient respectivement de -7,05, 0,10 et -0,41 points de pourcentage.
selon les statistiques de kaiyuan securities, seuls china resources land, china overseas land & development, seazen holdings et longfor group ont des marges bénéficiaires brutes supérieures à 20 %. seuls seazen holdings et greenland holdings ont enregistré une croissance de leur marge bénéficiaire brute d'une année sur l'autre. la marge bénéficiaire brute de vanke a, binjiang group, gemdale group hepoly development a chuté de plus de 5 points de pourcentage, et la plupart des sociétés immobilières sont toujours soumises à la pression d'une baisse des marges bénéficiaires brutes reportées.
en prenant comme exemple le « roi du profit » china overseas development, au premier semestre de cette année, la société a réalisé un bénéfice brut de 19,178 milliards de yuans, soit une baisse de 4,85 % sur un an, la marge bénéficiaire brute était de 22,06 % ; , contre 22,61% à la même période l'année dernière. selon les données éoliennes, de 2015 à aujourd'hui, china overseas development a enregistré cinq années de marge bénéficiaire brute à moyen terme supérieure à 30 %, à savoir de 2015 et 2017 à 2020. la marge bénéficiaire brute à moyen terme de 2016 et 2021 n'a pas atteint 30% mais dépasse 25%.
au premier semestre, china resources land a réalisé un bénéfice brut d'environ 17,63 milliards de yuans, avec une marge bénéficiaire brute globale de 22,3 %. parmi eux, la marge bénéficiaire brute des activités de développement et de vente était de 12,4 %.
concernant la question du bénéfice brut, le vice-président du développement à l'étranger de la chine, guo guanghui, a déclaré lors de la réunion intermédiaire de communication des résultats qu'à mesure que le marché continue de s'ajuster, les fluctuations des prix du marché ont causé de grands problèmes aux marges bénéficiaires des sociétés immobilières, avec des degrés de baisse variables.
geng zhongqiang, pdg de greentown chine, a également déclaré que la marge bénéficiaire brute au premier semestre était fondamentalement la même que celle de l'année dernière, qui était dans une position relativement basse. pour l'ensemble de l'année 2024, la marge bénéficiaire brute est toujours affectée par la structure des revenus et l'élimination des stocks clés et difficiles. la marge bénéficiaire brute est toujours confrontée à une certaine pression et devrait être légèrement inférieure à celle de l'année dernière et fondamentalement égale à celle de l'année dernière. le bas. au fur et à mesure que les projets acquis en 2022 et 2023 seront livrés progressivement, la marge bénéficiaire brute s'améliorera à l'avenir.
concernant la baisse des bénéfices, tianfeng securities a déclaré qu'au premier semestre, la tendance à la baisse des marges bénéficiaires brutes dans le secteur immobilier s'est poursuivie et qu'il faudra encore du temps pour que les marges bénéficiaires du secteur atteignent un point d'inflexion. la marge bénéficiaire brute des grandes sociétés immobilières a considérablement diminué, ce qui peut être principalement dû à l'approche « prix-volume » adoptée afin de maintenir la part de marché, ce qui affecte en même temps la marge bénéficiaire reportée. les prix élevés des terrains d’il y a 22 ans pourraient encore être un frein.
founder securities a analysé qu'après 2021, le consensus d'investissement des sociétés immobilières passera à vivre selon leurs moyens, en se concentrant sur les secteurs clés lors de l'acquisition de terrains, la vente de projets de haute qualité sera garantie et les marges bénéficiaires seront plus certaines. -les projets à profit brut sont progressivement reportés, le niveau de marge bénéficiaire brute du secteur devrait augmenter progressivement jusqu'à 20%+ à partir de 2025.
immobilierla confiance du marché doit être restaurée
la correction immobilière touche-t-elle à sa fin ? quelles sont les tendances futures ?
yu liang, président du conseil d'administration de vanke, a déclaré qu'à moyen et long terme, la demande potentielle de logements a dépassé son sommet historique, mais que l'ampleur absolue reste énorme à court terme, après trois années d'ajustements ; la performance des coûts des nouveaux logements s'améliore et les politiques soutiennent la diversification du logement. le soutien à la demande augmente également, ce qui accumule de l'énergie pour la reprise de la demande du marché et fournit le terrain pour l'arrivée d'une nouvelle étape de développement dans l'industrie.
selon yu liang, du côté de l'offre, l'offre de logements neufs est relativement insuffisante. cette année, la superficie des nouvelles constructions résidentielles a encore diminué de 24 % par rapport à l'année dernière. selon cette tendance, elle devrait être d'environ 500 millions de mètres carrés pour l'ensemble de l'année. urbanisation mature, le niveau actuel de l’offre est encore faible. l'amélioration de la relation entre l'offre et la demande offre les conditions permettant au marché de sortir du creux et de retrouver une dynamique haussière.
le groupe gemdale a déclaré que le secteur immobilier est confronté à une tendance à ralentir la croissance globale. à moyen et long terme, le secteur immobilier reste un secteur pilier important et il existe encore une grande demande d'amélioration et une forte demande d'amélioration. demande d’urbanisation pour soutenir le développement de l’industrie.
zhang xuzhong, directeur exécutif du groupe longfor et président de real estate channel, a déclaré que les niveaux politiques ont continué à s'assouplir au premier semestre de cette année, après le new deal « 517 », l'épuisement du marché a considérablement augmenté en juin, mais a reculé en juillet. . la performance globale du marché des logements d'occasion a été légèrement meilleure que celle du marché des logements neufs, avec une légère diminution de sa taille d'une année sur l'autre, mais une baisse des prix relativement importante. à l'heure actuelle, le marché se trouve encore dans une phase d'ajustement des volumes et des prix, et la confiance du marché n'est pas encore rétablie.
yan jianguo, président du conseil d'administration de china overseas land & investment co., ltd., a déclaré dans le communiqué que l'incertitude du marché s'était encore accrue au premier semestre. à l’avenir, l’économie nationale et le marché immobilier seront encore confrontés à de multiples pressions et défis.
« il existe encore d’énormes opportunités structurelles dans les villes de premier et de second rang »
que devrions-nous faire à l’avenir ? à en juger par les déclarations de diverses sociétés immobilières, la sécurité des projets dans les villes de premier et deuxième rang est devenue un consensus.
zhao yi, directeur financier du groupe longfor, a déclaré que le marché se remettrait encore lentement des fluctuations du second semestre. le groupe ajusterait de manière flexible le rythme des lancements en fonction des conditions du marché, adhérerait à la gestion de la classification des projets et se concentrerait sur. réduction des stocks et gestion de la collecte des flux de trésorerie et de la réalisation des bénéfices.
yan jianguo a déclaré que malgré des changements majeurs dans l'offre et la demande immobilières, le marché résidentiel dans son ensemble est entré en bourse.cependant, il existe encore d’énormes opportunités structurelles dans les villes principales de premier et de deuxième rang.le groupe dispose d'une marge de manœuvre financière suffisante pour faire face aux risques de fluctuations des marchés et dispose de ressources abondantes pour saisir les opportunités d'ajustement du marché.
geng zhongqiang, pdg de greentown chine, a également déclaré :en termes de stratégie d'acquisition de terrains, l'entreprise se concentre fortement sur les villes de premier rang ou de deuxième rang., le ratio terres/biens dans ces villes est relativement élevé, ce qui se traduit dans une certaine mesure par des marges bénéficiaires brutes relativement faibles. cependant, ces domaines disposent de capacités élevées en matière de sécurité des projets et de résistance aux risques, garantissant la survie et le développement de l'entreprise dans le contexte de ralentissement actuel de l'industrie.
le pdg de greentown chine, guo jiafeng, a également déclaré que le travail d'investissement de cette année était beaucoup plus difficile que l'année dernière en termes de sélection de villes, même si la société reste optimiste quant aux villes de premier et de deuxième rang et même aux zones centrales à niveaux d'énergie élevés. de nouveaux problèmes sont apparus cette année, comme par exemple on dit que les marchés de shanghai et de pékin sont très divisés.
luo kangrui, président de shui on land, a également déclaré : « le marché immobilier chinois est en cours d'ajustement structurel et n'a pas encore connu de reprise significative. par conséquent, nous choisirons les opportunités de développement d'investissement avec une attitude plus prudente.à l'avenir, l'activité du groupe continuera à se concentrer sur les villes de premier rang du delta du fleuve yangtze et de la région de la grande baie., notamment shanghai. "
pour le second semestre, poly development a déclaré qu'elle saisirait activement les opportunités politiques. la troisième session plénière du 20e comité central du parti communiste chinois a proposé « d'accorder pleinement à chaque gouvernement municipal l'autonomie dans la régulation du marché immobilier, de mettre en œuvre des politiques spécifiques à la ville et de permettre aux villes concernées d'annuler ou de réduire les politiques de restriction d'achat de logements et annuler les normes pour les résidences ordinaires et non ordinaires. répondre aux attentes des consommateurs et promouvoir un cercle vertueux et un développement sain du marché.
le journaliste du paper pang jingtao
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