올해 상반기 상위 100대 부동산 회사의 매출은 전년 동기 대비 40% 이상 감소했고, 이익률도 하락했습니다. "1급 및 2급 도시에는 여전히 엄청난 구조적 기회가 있습니다."
2024-09-09
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올해 상반기에도 부동산업체 매출과 이익은 여전히 감소세를 보이고 있지만, 실적 하락세는 매달 둔화되고 있다. 부동산 경기는 바닥을 쳤는가, 아니면 회복에 들어간 걸까.
부동산회사와 증권회사의 현재 시각에 따르면, 현재 부동산 시장은 위험과 기회가 공존하고 있습니다.
최근 반기 실적이 발표되면서 차이나리소스랜드(china resources land), 중국해외토지개발(china overseas land & development), 그린타운 차이나(greentown china), 롱포그룹(longfor group) 등 많은 부동산 회사들이 신규 주택 공급에 대한 의견을 내놨다. 상대적으로 불충분하며 시장 신뢰를 회복해야 하며 일부 대규모 기업도 현재 엄청난 구조적 기회가 있다고 말했습니다.
중간 보고서에서 부동산 회사의 현재 실적과 관련하여 dongguan securities는 업계가 자산 손상 충당금의 영향과 함께 판매 결제량과 매출총이익률이 두 배로 감소하고 있다고 결론지었습니다. 역사상 가장 오랜 기간 동안 손실이 지속되었습니다.
화푸증권(huafu securities)에 따르면 정책 완화 속에 기존 주택 판매가 회복됐다. 2023년부터 현재까지 상업용 주택의 매매 차별화가 뚜렷하게 나타나며, 전국 상업용 주택 시장에서 기존 주택의 매매 증가율은 비계획 주택에 비해 현저히 높다.
부동산 100대 기업 매출 전년 동기 대비 40% 감소
부동산 매매 자료는 상반기에도 계속 하락세를 보였다.
cric의 정보에 따르면, 올해 상반기 100대 부동산 회사의 전체 누적 판매액은 2조 116억 위안으로 전년 동기 대비 43% 감소한 누적 지분 판매 금액이 1,470억 위안에 달했습니다. 1000억 위안으로 전년 대비 40% 감소했다. 해당 기간 100대 부동산 회사의 누적 거래액은 1조 8,518억 위안으로 100대 중앙 기업, 지방 국영 기업, 비국가 중앙 기업의 판매량에 비해 40% 감소했다. 기업은 전년 동기 대비 각각 -31.9%, -42.2%, -50.1%를 기록했다.
주요 부동산 회사의 하락세는 더욱 작았습니다. 중국지수아카데미 자료에 따르면 2024년 상반기 부동산 상위 20개 기업 지분 매각액은 9357억 위안으로 전년 동기 대비 33.3% 감소했으며 지분 매각 면적은 4907만 위안에 달했다. 평방미터는 전년 대비 35.6% 감소했고, 평균 판매 가격은 19,070위안/평방미터로 전년 대비 33.3% 증가했습니다.
다행스럽게도 느슨한 정책으로 인해 기존 주택의 판매가 회복되었습니다. 화푸증권에 따르면 2023년부터 현재까지 상업용 주택 매매는 확연히 차별화됐다.국내 상업용 주택시장에서는 기존 주택의 매매 증가율이 비계획 주택에 비해 현저히 높은 것으로 나타났다.. 한편으로는 기존 주택에 대해 보는 것이 귀하가 얻는 것이므로 계획 외 배송 위험을 피하는 반면, 주택 가격 기대가 불확실한 환경에서는 주택 가격이 고정될 위험이 있습니다. 계획 외 주택을 구입하는 경우 사전 대출 금액이 더 높습니다. 2024년 7월 기준 전국 상업용주택 매매면적 중 기존주택 매매는 1억6천만㎡, 비계획주택 매매는 3억8천만㎡이다.기존 주택 판매는 전국 상업용 주택 판매의 30% 이상을 차지합니다.。
tianfeng securities는 연구 보고서에서 상반기에 수요 진작을 위한 적극적인 정책 노력의 혜택을 받아 부동산 회사의 실적 하락세가 매달 둔화되었지만 업계는 바닥을 치는 추세를 바꾸지 않았다고 밝혔습니다. 그리고 대부분의 부동산 회사는 여전히 지불금을 징수해야 한다는 더 큰 압력을 받고 있습니다. 상반기 부동산업체의 전년대비 매출증가율은 동종업체에 비해 현저히 높았다(전년동기 누적 감소율은 30% 미만). 부동산업체는 주로 국영기업이었다. poly development, china overseas real estate, china resources land, greentown china, china railway construction, poly real estate, joy city holdings, hong kong land, galaxy real estate, shenzhen railway real estate 등을 포함한 소유 기업.
부동산 회사는 압박 속에서 이익을 얻습니다.
천풍증권이 집계한 113개 a주 상장 부동산 회사의 반기 보고서 자료에 따르면, 표본 부동산 회사의 매출총이익률은 14.78%로 지난해 같은 기간보다 2.75%포인트 감소했다. 경사도를 보면 대형, 중형, 소형 부동산 회사의 비율은 각각 12.87%, 17.08%, 14.59%로 지난해 같은 기간과 비교하면 각각 -7.05%, 0.10%, -0.41%포인트였다.
kaiyuan securities의 통계에 따르면 china resources land, china overseas land & development, seazen holdings 및 longfor group만이 총 이익률이 20%를 넘었습니다. seazen holdings와 greenland holdings만이 전년 대비 총 이익률 증가를 달성했습니다. vanke a, binjiang group, gemdale group hepoly development의 총 이익 마진은 5% 포인트 이상 하락했으며 대부분의 부동산 회사는 여전히 이월 총 이익 마진 감소 압력을 받고 있습니다.
'이윤왕' 중국 해외 개발을 예로 들면, 올해 상반기 회사는 총 이익 191억 7,800만 위안을 달성했으며, 총 이익 마진은 22.06%로 전년 동기 대비 4.85% 감소했습니다. 지난해 같은 기간 22.61%와 비교된다. 풍력 데이터에 따르면 2015년부터 현재까지 중국해외개발은 5년간 중기 총이익률이 30%를 초과했는데, 즉 2015년과 2017년부터 2020년까지였다. 2016년과 2021년의 중기 총이익률은 그렇지 않았다. 30%에 도달했지만 25%를 초과했습니다.
올해 상반기에 china resources land는 약 176억 3천만 위안의 총 이익을 달성했으며 종합 총 이익 마진은 22.3%입니다. 이 중 개발판매사업 매출총이익률은 12.4%였다.
총 이익 문제와 관련하여 guo guanghui 중국 해외 개발 부사장은 중간 결과 커뮤니케이션 회의에서 시장이 계속 조정됨에 따라 시장 가격 변동이 부동산 회사의 이윤 마진에 다양한 정도의 감소와 함께 큰 문제를 야기했다고 말했습니다.
greentown china ceo geng zhongqiang은 또한 올해 상반기 매출총이익률이 기본적으로 지난해 전체 이익률과 동일해 상대적으로 낮은 위치에 있었다고 말했습니다. 2024년 전체 매출총이익률은 여전히 수익 구조와 핵심적이고 어려운 재고 제거의 영향을 받고 있으며, 전년도보다 약간 낮을 것으로 예상됩니다. 바닥. 2022년, 2023년에 인수한 프로젝트가 점진적으로 인도되면서 매출총이익률은 향후 개선될 것으로 보인다.
이익 감소와 관련하여 tianfeng securities는 올해 상반기 부동산 업계의 총 이익 마진 감소 추세가 계속되었으며 업계 이익 마진이 변곡점에 도달하는 데는 여전히 시간이 걸릴 것이라고 말했습니다. 대형 부동산 회사의 총 이익 마진은 크게 감소했는데, 이는 주로 시장 점유율을 유지하기 위해 채택한 "물량 대비 가격" 접근 방식으로 인해 이월 이익 마진에 영향을 미칠 수 있습니다. 22년 전 이전의 높은 토지 가격은 여전히 걸림돌이 될 수 있습니다.
파운더증권은 2021년 이후 부동산 기업의 투자 컨센서스는 토지 취득 시 핵심 부문에 집중해 생활권 내에서 생활하는 쪽으로 전환될 것이며, 고품질 프로젝트의 매각이 보장되고, 수익 마진도 더욱 확실해질 것이라고 분석했다. -총이익 프로젝트는 점진적으로 이월되며, 해당 부문의 매출총이익률 수준은 2025년부터 점차적으로 20% 이상으로 상승할 것으로 예상됩니다.
부동산시장 신뢰 회복이 필요하다
부동산 조정이 끝나가는 걸까요? 미래의 트렌드는 무엇입니까?
vanke 이사회 의장 yu liang은 중장기적으로 잠재 주택 수요가 역사적 정점을 지났지만 3년 간의 조정 후에도 단기적으로 절대 규모는 여전히 크다고 말했습니다. 신규 주택의 가격 대비 성능이 향상되고, 다양한 주택을 지원하는 정책이 진행되고 있습니다. 수요 지원도 증가하고 있으며, 이는 시장 수요 회복을 위한 에너지를 축적하고 업계의 새로운 발전 단계 도래를 위한 기반을 제공하고 있습니다.
yu liang의 견해로는 공급 측면에서 볼 때 신규 주택 공급이 상대적으로 부족합니다. 올해 신규 착공된 주택 건설 면적은 전년 동기 대비 24% 더 감소한 추세로, 일부 국가와 비교해도 연간 5억㎡ 안팎이 될 것으로 예상된다. 도시화가 성숙되었지만 현재 공급 수준은 여전히 낮습니다. 수요와 공급 관계의 개선은 시장이 저점에서 벗어나 상승 모멘텀을 회복할 수 있는 여건을 제공합니다.
gemdale group은 부동산 산업이 전반적인 규모의 성장이 둔화되는 발전 추세에 직면해 있다고 밝혔습니다. 부동산 산업은 여전히 중요한 기둥 산업이며, 개선 수요와 개선 수요가 여전히 많습니다. 산업 발전을 지원하기 위한 도시화 요구.
longfor group의 전무이사이자 real estate channel의 사장인 zhang xuzhong은 "517" 뉴딜 정책 이후 6월에 시장 고갈이 크게 증가했지만 7월에는 다시 감소했다고 말했습니다. . 중고주택시장의 전반적인 실적은 신축주택시장보다 소폭 좋아져 전년 대비 규모는 소폭 줄었지만 가격 하락 폭은 상대적으로 컸다. 현재 시장은 여전히 수량 및 가격 조정 단계에 있으며 시장 신뢰도는 아직 회복되지 않았습니다.
china overseas land & investment co., ltd. 이사회 회장 yan jianguo는 발표에서 올해 상반기 시장 불확실성이 더욱 증가했다고 말했습니다. 앞으로도 국내 경제와 부동산 시장은 여전히 다양한 압박과 도전에 직면할 것입니다.
“1급 및 2급 도시에는 여전히 엄청난 구조적 기회가 있습니다”
앞으로 우리는 무엇을 해야 할까요? 각종 부동산 회사의 발언으로 볼 때 1, 2선 도시 프로젝트의 안전성은 공감대가 되었습니다.
longfor group의 최고 재무 책임자(cfo) zhao yi는 하반기에도 시장이 변동에서 서서히 회복될 것이라고 말했습니다. 그룹은 시장 상황에 따라 출시 속도를 유연하게 조정하고 프로젝트 분류 관리를 준수하며 다음과 같은 사항에 집중할 것입니다. 재고 감소, 현금 흐름 수집 및 이익 달성을 촉진합니다.
yan jianguo는 부동산 수급의 큰 변화에도 불구하고 주택 시장 전체가 주식 시장에 진입했다고 말했습니다.그러나 1급 및 2급 주류 도시에는 여전히 거대한 구조적 기회가 있습니다.그룹은 시장 변동 위험에 대처할 수 있는 충분한 재정적 여유를 갖고 있으며 시장 조정 기회를 포착할 수 있는 풍부한 자원을 보유하고 있습니다.
greentown china의 ceo인 geng zhongqiang도 다음과 같이 말했습니다.토지 확보 전략 측면에서 회사는 1선 도시 또는 강력한 2선 도시에 중점을 두고 있습니다., 이들 도시의 토지 대 상품 비율은 상대적으로 높으며 이는 어느 정도 총 이익 마진이 상대적으로 낮습니다. 그러나 이러한 영역은 높은 프로젝트 안전성과 위험 저항 능력을 갖추고 있어 현재 산업 침체 속에서도 회사의 생존과 발전을 보장합니다.
greentown china ceo guo jiafeng은 도시 선택 측면에서 올해 투자 작업이 훨씬 더 어렵다고 말했습니다. 하지만 회사는 여전히 1급 및 2급 도시와 심지어 에너지 수준이 높은 핵심 지역에 대해서도 낙관하고 있습니다. 올해에는 새로운 문제가 발생했습니다. 상하이와 베이징 시장이 매우 분열되어 있다고 합니다.
shui on land의 luo kangrui 회장도 "중국 부동산 시장은 구조적 조정을 거치고 있으며 아직 뚜렷한 회복을 보지 못했다"면서 "따라서 우리는 보다 신중한 태도로 투자 개발 기회를 선택할 것"이라고 말했습니다.앞으로도 그룹 사업의 초점은 장강 삼각주와 그레이터 베이 지역의 1급 도시에 계속해서 집중될 것입니다., 특히 상하이. "
폴리개발은 하반기에도 적극적으로 정책기회를 포착하겠다고 밝혔다. 중국 공산당 제20기 중앙위원회 3중전회에서는 “각 시 정부에 부동산 시장 규제 자율권을 완전히 부여하고, 도시별 정책을 시행하며, 관련 도시에서 주택 구입 제한 정책을 취소하거나 축소할 수 있도록 허용해야 한다”고 제안했다. 일반주거와 비일반주거에 대한 기준을 폐지한다”고 규정하고 있다. 이는 현 상황을 반영한 것이다. 중앙정부의 산업중시로 산업이 안정적으로 발전할 수 있는 정책적 여지가 열리고, 산업리스크 예방 및 해소를 위한 기반이 마련됐다. 소비자의 기대를 충족시키고, 시장의 선순환과 건전한 발전을 도모합니다.
더 페이퍼(the paper) 기자 팡징타오(pang jingtao)
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