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En la tarde del 23 de agosto, hubo noticias en el mercado de que la Asociación Bancaria de Shanghai emitió un aviso sobre el fortalecimiento adicional de la autodisciplina del negocio de préstamos personales para vivienda de la industria bancaria de Shanghai, la suspensión del "reembolso" en préstamos para vivienda y las necesidades comerciales existentes. para ser rectificado dentro de los 7 días.

Un periodista del "Daily Economic News" confirmó que el aviso de una sucursal bancaria en Shanghai y del personal de los departamentos pertinentes era cierto, y un banco confirmó la recepción del aviso al periodista.

El aviso decía que a partir del 16 de agosto, todas las unidades miembro tienen estrictamente prohibido pagar comisiones a cooperativas de vivienda, etc., y los negocios existentes deben rectificarse dentro de una semana (7 días naturales) a partir de la emisión de este aviso.

Zhao Yaping (seudónimo), un intermediario en Shanghai, reveló al reportero del "Daily Economic News" que hace más de medio año, el "reembolso" más alto había alcanzado el 1% (monto del préstamo comercial), y la proporción reciente es del 4‰ , la mitad de la cual requiere La factura se emite desde la cuenta bancaria a la cuenta de la empresa intermediaria, lo que requiere que la empresa intermediaria y el banco firmen un acuerdo; la otra mitad la paga directamente en efectivo el oficial de préstamos del banco.

¿Los “reembolsos” son en realidad comisiones?

Zhang Bo, presidente del Instituto de Investigación 58 Anjuke, una vez analizó y señaló: Los "reembolsos" pueden considerarse esencialmente como una especie de comisión, es decir, para competir por la participación de mercado en el negocio hipotecario, los bancos pagan tarifas a los intermediarios relevantes. que prestan servicios hipotecarios.

Al pagar comisiones de reembolso, los costos operativos de los bancos ciertamente aumentarán, pero efectivamente pueden aumentar el monto total de los préstamos para vivienda, especialmente para activos de alta calidad, como los préstamos para vivienda, los bancos están significativamente más dispuestos a prestar. Para los bancos con mayor presión crediticia, la eficacia a corto plazo de este método es obvia.

El periodista se enteró por muchas fuentes de que la Asociación Bancaria de Jiangsu también detuvo el "reembolso" de los préstamos hipotecarios este mes y exigió a todas las instituciones bancarias y financieras que estandarizaran los acuerdos de cooperación con los intermediarios antes de finales de julio de 2024. Una persona de una institución externa dijo a los periodistas que la proporción de “reembolso” de los préstamos inmobiliarios entre empresas de los bancos de Jiangsu estaba entre el 6‰ y el 10‰.

El gerente del departamento de préstamos de una sucursal de un banco comercial en Shenzhen reveló anteriormente en una entrevista con un periodista del "Daily Economic News" que los reembolsos de los préstamos hipotecarios se realizan por etapas, siendo el más alto el 6‰ (del monto del préstamo, cuanto peor es). cuanto mayor sea el descuento, mejor será el mercado.

El fenómeno del "reembolso" no sólo existe en el negocio de préstamos para viviendas nuevas. Según un informe anterior del "Daily Economic News", el comprador de viviendas de Shanghai, Chen Qing (seudónimo), inició un negocio de hipotecas para viviendas de segunda mano en junio de este año. y el reembolso del préstamo comercial se descontó en 5 gramos.

No sólo eso, algunos administradores de crédito que están bajo gran presión por las evaluaciones de desempeño incluso usan su propio dinero para ofrecer "reembolsos" a los clientes y usan el dinero para hacer negocios.

¿Por qué aparecen las “rebajas” hipotecarias?

Zhang Bo explicó que el fenómeno de los "reembolsos" de los préstamos hipotecarios requiere esencialmente dos condiciones: en primer lugar, el mercado inmobiliario sigue estando en un nivel relativamente bajo y el volumen de transacciones primarias y de segunda mano sigue disminuyendo, lo que lleva a una caída. reducción continua en la escala de los préstamos hipotecarios; en segundo lugar, las tasas de interés de los préstamos continúan disminuyendo, y los diferenciales de tasas de interés netas del sector bancario continúan cayendo y las presiones crediticias aumentan.

Pero el daño que causa este método poco convencional es obvio.

"Por un lado, para ganarse a los clientes, algunos bancos han aumentado irracionalmente el ratio de reembolso demasiado alto, lo que puede generar riesgos potenciales en el mercado. Al mismo tiempo, debido al alto ratio de reembolso, será También reduce directamente el margen de beneficio del banco, lo que resulta en una reducción continua del margen de interés neto, lo que no favorece que el banco esté en el negocio a largo plazo”.

"Por otro lado, no se descarta que algunos intermediarios puedan adoptar algunos medios injustos, como ayudar a los clientes a proporcionar materiales falsos, lo que aumenta el riesgo hipotecario del banco. El banco también puede descuidar el control de la calidad del préstamo, lo que lleva a un aumento en el índice de morosidad, lo que aumentará los riesgos financieros", explicó Zhang Bo.

Actualmente, el mercado de ventas de bienes raíces se encuentra en medio de un profundo ajuste. Las ciudades generalmente enfrentan altos inventarios de viviendas nuevas y una disminución de las transacciones de viviendas de segunda mano. Como resultado, la escala de los préstamos hipotecarios para viviendas personales continúa reduciéndose.

Los últimos datos publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que entre los fondos desembolsados ​​por las empresas de desarrollo inmobiliario de enero a julio, los préstamos hipotecarios personales ascendieron a 874.800 millones de yuanes, una disminución del 37,3%.

Ante la fuerte contracción del pastel hipotecario, los bancos han presionado el botón de rescisión del "reembolso", lo que significa que entrarán en una nueva etapa de competencia.

En este sentido, Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación Inmobiliaria Yiju de Shanghai, cree que la clave para que los bancos expandan su negocio de préstamos es optimizar los servicios. Este tipo de método de pago de comisiones es en sí mismo insostenible. Los "reembolsos" hipotecarios son esencialmente una involución del negocio hipotecario. De lo contrario, si se permite que se desarrolle este modelo, no sólo aumentará el costo del negocio de préstamos de cada banco. , pero también interferirá con su desarrollo. El orden del mercado inmobiliario se verá alterado, lo que también creará riesgos potenciales para los compradores de viviendas.

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