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Na noite de 23 de agosto, houve notícias de mercado de que a Associação Bancária de Xangai emitiu um aviso sobre o fortalecimento adicional da autodisciplina do negócio de empréstimos habitacionais pessoais do setor bancário de Xangai, suspendendo o “desconto” sobre empréstimos habitacionais e as necessidades comerciais existentes a ser corrigido dentro de 7 dias.

Um repórter do "Daily Economic News" confirmou que o aviso era verdadeiro vindo de uma agência bancária em Xangai e de funcionários de departamentos relevantes, e um banco confirmou o recebimento do aviso ao repórter.

O edital informava que a partir de 16 de agosto, todas as unidades associadas estão estritamente proibidas de pagar comissões a cooperativas habitacionais, etc., e os negócios existentes deverão ser retificados no prazo de uma semana (7 dias corridos) a partir da emissão deste edital.

Zhao Yaping (pseudônimo), um intermediário em Xangai, revelou ao repórter do "Daily Economic News" que há mais de meio ano, o maior "desconto" atingiu 1% (valor do empréstimo comercial), e o índice recente é de 4‰ , metade da qual exige A fatura é emitida da conta bancária para a conta da empresa intermediária, o que exige que a empresa intermediária e o banco assinem um acordo; a outra metade é paga diretamente em dinheiro pelo agente de crédito do banco;

Os “descontos” são na verdade comissões?

Zhang Bo, presidente do 58 Anjuke Research Institute, certa vez analisou e apontou: “Rebates” podem ser essencialmente considerados como uma espécie de comissão, ou seja, para competir por participação de mercado no negócio hipotecário, os bancos pagam taxas aos intermediários relevantes que prestam serviços hipotecários.

Ao pagar comissões de descontos, os custos operacionais dos bancos aumentarão, mas poderão efectivamente aumentar o montante total dos empréstimos à habitação. Especialmente para activos de alta qualidade, como empréstimos à habitação, os bancos estão significativamente mais dispostos a emprestar. Para os bancos com maior pressão de crédito, a eficácia deste método a curto prazo é óbvia.

O repórter soube por muitas fontes que a Associação Bancária de Jiangsu também interrompeu o "desconto" sobre empréstimos hipotecários este mês e exigiu que todas as instituições bancárias e financeiras padronizassem acordos de cooperação com intermediários antes do final de julho de 2024. Uma pessoa de uma instituição terceirizada disse aos repórteres que a proporção de “descontos” dos empréstimos habitacionais entre empresas dos bancos de Jiangsu estava entre 6‰ e 10‰.

O gerente do departamento de empréstimos da filial de Shenzhen de um banco comercial revelou anteriormente em entrevista a um repórter do "Daily Economic News" que os descontos para empréstimos hipotecários são escalonados, sendo o mais alto 6‰ (do valor do empréstimo). mercado, quanto mais descontos forem concedidos (quanto maior o desconto), melhor será o mercado.

O fenômeno do "desconto" não existe apenas no novo negócio de empréstimos à habitação. De acordo com um relatório anterior do "Daily Economic News", o comprador de imóveis de Xangai, Chen Qing (pseudônimo), contratou um negócio de hipotecas de casas de segunda mão em junho deste ano. e o desconto do empréstimo comercial foi descontado em 5 gramas.

Além disso, alguns gestores de crédito que estão sob grande pressão para realizar avaliações de desempenho até usam o seu próprio dinheiro para dar “descontos” aos clientes e usam o dinheiro para fazer negócios.

Por que aparecem os “descontos” de hipotecas?

Zhang Bo explicou que o fenómeno dos "descontos" nos empréstimos hipotecários requer essencialmente duas condições. Primeiro, o mercado imobiliário continua a um nível relativamente baixo e o volume de transações primárias e de segunda mão continua a diminuir, levando a um. redução contínua na escala dos empréstimos hipotecários; em segundo lugar, as taxas de juro dos empréstimos continuam a diminuir e os spreads das taxas de juro líquidas do sector bancário continuam a cair e as pressões de crédito aumentam.

Mas os danos causados ​​por este método não convencional são óbvios.

"Por um lado, para conquistar clientes, alguns bancos aumentaram irracionalmente o rácio de 'descontos' demasiado alto, o que pode levar a riscos potenciais no mercado. Ao mesmo tempo, devido ao elevado rácio de descontos, irá também comprimem diretamente a margem de lucro do banco, resultando em uma diminuição contínua na margem de juros líquida, o que não é propício para O banco está no negócio a longo prazo.”

“Por outro lado, não está excluído que alguns intermediários possam adoptar alguns meios injustos, como ajudar os clientes a fornecer materiais falsos, o que aumenta o risco hipotecário do banco. rácios de empréstimos inadimplentes Isto aumentará os riscos financeiros", explicou Zhang Bo.

Actualmente, o mercado de vendas de imóveis está no meio de um ajustamento profundo. As cidades enfrentam geralmente elevados inventários de casas novas e uma diminuição das transacções de casas usadas. Como resultado, a escala de empréstimos hipotecários para habitação pessoal continua a diminuir.

Os últimos dados divulgados pelo Departamento Nacional de Estatísticas mostram que entre os fundos desembolsados ​​pelas empresas de desenvolvimento imobiliário de janeiro a julho, os empréstimos hipotecários pessoais foram de 874,8 bilhões de yuans, uma diminuição de 37,3%.

Perante uma forte redução do bolo hipotecário, os bancos carregaram no botão de rescisão do “desconto”, o que significa que entrarão numa nova fase de competição.

A este respeito, Yan Yuejin, vice-diretor do Shanghai Yiju Real Estate Research Institute, acredita que a chave para os bancos expandirem o seu negócio de empréstimos é otimizar os serviços. Este tipo de método de pagamento de comissões é insustentável. Os “descontos” hipotecários são essencialmente uma involução do negócio hipotecário. Caso contrário, se tal modelo for permitido, não só aumentará o custo do negócio de empréstimos de cada banco. , mas também interferirá no seu desenvolvimento. A ordem do mercado imobiliário será perturbada, o que também criará riscos potenciais para os compradores de casas.

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