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(Título original: ¡La contraparte de la transacción de repente se convirtió en una "parte relacionada"! Hay muchas dudas sobre la compra de una propiedad por 1.645 millones de yuanes por parte de Renfu Pharmaceutical)

Felicidad humanaPharmaceutical (600079.SH) gastó 1.645 millones de yuanes para comprar un grupo de edificios de oficinas, apartamentos y villas hace más de dos años, insistió la empresa.comercioEl oponente es una "parte no relacionada", pero ahora de repente se reconoce como una transacción relacionada y debe ser aprobada por la junta de accionistas. Esta dramática escena ha atraído la atención del mercado.

La tarde del 31 de julio,Farmacéutica Renfu Se anunció que el próximo 12 de agosto se celebrará la primera asamblea general extraordinaria de accionistas de este año para revisar cuatro propuestas entre las que se encuentra la "Propuesta de Compra de Activos Inmobiliarios y Operaciones Relacionadas por parte de la Filial".En ese momento, excepto aquellos que estén interesados ​​en la transacción relacionada.Persona relacionadaAdemás, otros accionistas de la empresa votarán para determinar el éxito o fracaso final de la transacción.

Papel de contraparte “invertido”

Esta "extraña" transacción de Renfu Pharmaceutical se remonta a marzo de 2022. En ese momento, sus filiales de propiedad absoluta Wuhan Renfu Pharmaceutical Co., Ltd. (en adelante, "Wuhan Renfu"), Wuhan Renfu Innovative Drug Research and Development Center Co., Ltd. (en adelante, "Renfu Innovation" ), y Wuhan Tianrun Health Products Co., Ltd. (en lo sucesivo, "Renfu Innovation") (en lo sucesivo, "Tianrun Health") y su filial holding Yichang Renfu Pharmaceutical Co., Ltd. (en lo sucesivo, "Tianrun Health Products Co., Ltd.) Yichang Renfu") adquiridos de Wuhan Comeride Biopharmaceutical Co., Ltd. (en lo sucesivo, "Comeride") Activos inmobiliarios, el valor del contrato asciende a 1.645 millones de yuanes.

Humanwell Pharmaceuticals no hizo ningún anuncio sobre este gran gasto en ese momento. No fue hasta el 9 de junio de 2022 que la compañía reveló por primera vez que cuatro subsidiarias compraron 1.645 millones de yuanes a Comeride al responder a la "Carta sobre divulgación de información y supervisión del informe anual de 2021 de Renfu Pharmaceutical Group Co" de la Bolsa de Valores de Shanghai. ., Ltd." Los activos inmobiliarios importan.

No solo eso, Humanwell Pharmaceuticals también "parchó" urgentemente: la compañía celebró una reunión de la junta directiva específicamente para la transacción, complementó la revisión y aprobó una moción para acordar la compra de activos inmobiliarios de Comeride por parte de las cuatro filiales. La compañía también reveló los detalles de la transacción en un anuncio de compra de activos separado ese día (21 de junio de 2022).

El anuncio en ese momento mostró que la contraparte de esta transacción, Fang Kemeilide, se estableció el 25 de julio de 2014. Su representante legal es Yang Xiangpeng, con un capital registrado de 110 millones de yuanes. Se dedica principalmente al negocio de desarrollo inmobiliario y. no es una persona sujeta a ejecución por abuso de confianza. La empresa es una subsidiaria de propiedad total de Wuhan Dangjing Commercial Management Co., Ltd. (en adelante, "Wuhan Dangjing"), y su controlador real es Liu Baijun.

Renfu Pharmaceutical declaró en el anuncio en ese momento que, a excepción de esta transacción, no existen otras relaciones en derechos de propiedad, negocios, activos, reclamaciones, deudas, personal, etc. entre Camelide y la empresa, y esta transacción no constituye una transacción relacionada. No constituye una reorganización importante de activos y no necesita ser presentada a la junta de accionistas de la empresa para su revisión. No existen obstáculos legales importantes para la implementación de la transacción.

Sin embargo, el 26 de julio de 2024, Renfu Pharmaceutical publicó 16 anuncios a la vez, incluido el informe semestral de 2024 y el plan de dividendos del primer semestre. Entre ellos, el anuncio sobre la compra de activos inmobiliarios y transacciones relacionadas por parte de la subsidiaria mencionó una vez más lo anterior. -mencionada transacción de 1.645 millones de yuanes. Renfu Pharmaceutical declaró que la compañía recibió recientemente una carta de notificación de su accionista mayoritario Wuhan Contemporary Technology Industry Group Co., Ltd. (en lo sucesivo, "Contemporary Technology"). Debido a las relaciones comerciales, las subsidiarias de Contemporary Technology pueden tener una relación comercial. influencia significativa sobre los accionistas de Comellide. Por lo tanto, Kemelide es una parte relacionada de la empresa, y esta transacción constituye una transacción relacionada.

El mismo día, con los cinco directores no afiliados votando a favor, la 68ª reunión de la décima junta directiva de Renfu Pharmaceutical revisó y aprobó la transacción. La compañía manifestó que esta transacción constituye una transacción relacionada y está sujeta a la aprobación de la asamblea de accionistas. Las partes relacionadas con interés en la transacción relacionada renunciarán a su derecho a votar sobre la propuesta en la asamblea de accionistas.

"Esta transacción con partes relacionadas tiene como objetivo satisfacer las necesidades operativas a largo plazo de las subsidiarias de la compañía, proporcionar el espacio de oficina, el talento y el soporte técnico necesarios para las operaciones comerciales, y favorece el desarrollo sostenible de la compañía", afirmó Renfu Pharmaceutical en el anuncio. Los activos comprados esta vez La fuente de fondos son sus propios fondos. El pago de la contraprestación de la transacción tendrá un cierto impacto en el flujo de caja de la empresa, pero el impacto general es limitado y no tendrá un impacto significativo en el estado financiero y operativo de la empresa. resultados.

Ya hay pistas sobre la relación

De hecho, se sabe desde hace tiempo que Renfu Pharmaceutical gastó 1.645 millones de yuanes para comprar los activos inmobiliarios desarrollados por Kemelide y que se trataba de una transacción relacionada.

Según la información del sitio web de la Oficina Municipal de Vivienda y Renovación Urbana de Wuhan, Comelide tiene solo un proyecto de desarrollo de viviendas comerciales en Wuhan. El nombre registrado es "Humanfu International Health City" y está ubicado en el número 66 de Guanggu 3rd Road. un total de 22 edificios y 791 unidades. Las casas incluyen tres edificios de oficinas comerciales con una altura de más de 20 pisos y múltiples villas comerciales.

Un periodista del "Economic Information Daily" se enteró en una entrevista que el proyecto se vendió públicamente en los primeros días. El proyecto del edificio de oficinas comerciales se llamó "Contemporary·Dream Space" y los apartamentos se vendieron externamente. Contemporáneo·Mingshanzhu". La información todavía se puede ver en múltiples plataformas de comercio de bienes raíces. No sólo los nombres de los proyectos están estrechamente relacionados con "Contemporary", sino que muchos agentes inmobiliarios locales incluso dijeron sin rodeos a los periodistas que ambos proyectos son empresas locales muy conocidas en Hubei.Departamento de Contemporáneo"Desarrollo.

El 1 de agosto, los periodistas visitaron el sitio y descubrieron que las palabras "Construcción Mingshan Contemporánea" que habían sido escritas en la pared del patio en la esquina noreste del proyecto habían desaparecido. Los nombres de los proyectos de los tres edificios de oficinas comerciales también se cambiaron a "Dream Space" y los logotipos de Renfu International Health City se colgaron en los techos.

En realidad, Kemelide fue fundada por Renfu Pharmaceutical en julio de 2014. Inicialmente planeaba llevar a cabo actividades de reproducción asistida, atención médica y sanitaria y otros negocios. En enero de 2018, el alcance comercial de Kemeliide amplió su negocio de desarrollo inmobiliario y se preparó para llevar a cabo la construcción de proyectos médicos y de atención médica. Posteriormente, debido al ajuste de las políticas de reforma de los hospitales públicos y la idea de trabajo de "centralización y concentración", Renfu Medical. decidió retirarse del ámbito de los servicios médicos y convenientemente en agosto de 2019 vendió sus acciones en Comellide.

Según el anuncio divulgado por Renfu Pharmaceutical el 21 de junio de 2022, el representante legal de Kemelide en ese momento era Yang Xiangpeng y el accionista mayoritario era Wuhan Dangjing. Los datos de Tianyancha muestran que Yang Xiangpeng no solo era el representante legal de Wuhan Dangjing, sino también el representante legal de Wuhan Optics Valley International Optoelectronic Resource Configuration Center Co., Ltd. y Wuhan Yuao Technology Development Co., Ltd. en ese momento, y Estas dos empresas eran "una filial de propiedad absoluta de Wuhan Contemporary Real Estate Development Co., Ltd. bajo el "Departamento Contemporáneo".

Además de la obvia intersección de personal y el "Departamento Contemporáneo", Wuhan Dangjing también tiene muchas conexiones con el Departamento Contemporáneo en términos de información comercial. Los datos de Tianyancha muestran que en junio de 2022, el número de contacto de Wuhan Dangjing en ese momento era 027-81732200, y estaba en contacto con Wuhan Optics Valley International Optoelectronic Resource Configuration Center Co., Ltd., Wuhan Yuao Technology Development Co., Ltd., Wuhan Contemporary Real Estate Development Co., Ltd., Wuhan Contemporary Real Estate Development Co., Ltd. y muchas otras empresas "contemporáneas" tienen el mismo número de contacto. Un periodista del "Economic Information Daily" intentó llamar al número y recibió un mensaje de voz: "Wuhan Contemporary Real Estate Group agradece su llamada".

La información pública muestra que Modern Technology, el accionista mayoritario de Renfu Pharmaceutical, es conocido como el "Grupo Contemporáneo" en el mercado de capitales. Su controlador real es Ai Luming. Tiene muchos sectores comerciales, que abarcan medicina, desarrollo inmobiliario, finanzas y turismo. , educación, etc., y participó en el control de Renfu Pharmaceutical, Sante Cableway (002159.SZ) y muchas otras empresas que cotizan en bolsa. Desde abril de 2022, debido a que no se pagó a tiempo parte del principal y los intereses adeudados de las notas de mediano plazo, el problema de escasez de capital del "Sistema Contemporáneo" ha comenzado a quedar al descubierto, que aún está sumido en una deuda. crisis.

El proyecto fue suspendido temporalmente después de que se realizó el pago.

No solo eso, también había muchas dudas sobre el desempeño de Renfu Pharmaceutical en términos de ritmo de pago y precio de transacción.

Del anuncio se desprende que las cuatro filiales de Humanwell Pharmaceuticals firmaron contratos de compra de activos inmobiliarios con Comellide los días 10 y 11 de marzo de 2022. Luego, Wuhan Renfu, Renfu Innovation y Tianrun Health pagaron el 80% del precio total de la transacción a Comellide el 17 de marzo de 2022, que fueron 408,4125 millones de yuanes, 374,0078 millones de yuanes y 312,0406 millones de yuanes respectivamente, dejando el 20% restante. se pagará dentro de los 7 días hábiles a partir de la fecha en que Kemelide complete el registro de los derechos inmobiliarios del sujeto de la transacción.

Yichang Renfu pagó 50 millones de yuanes y 100.507 millones de yuanes a Comili el 11 y 14 de marzo de 2022 respectivamente, que es el precio total de la transacción de compra del apartamento. El 30 de marzo, pagó otros 50 millones de yuanes y 100.507 millones de yuanes a Comili. De pagó 126,3999 millones de yuanes, que fue el precio total de la transacción para comprar el apartamento de talentos. Esto también significa que dentro de los 20 días posteriores a la firma del contrato, Renfu Pharmaceutical pagó un total de 1.371 millones de yuanes a Comeride. En aquel momento, no sólo la mayoría de los objetivos de la transacción todavía estaban en la etapa de construcción y había incertidumbre sobre si podrían entregarse según lo previsto, sino que la cuestión de la deuda "contemporánea" también despertó preocupación en el mercado en ese momento.

Vale la pena señalar que el proyecto se suspendió poco después de que Humanwell Pharmaceuticals pagara el dinero. El reportero del "Economic Information Daily" se enteró de que en abril de 2022, Hubei Huanyazhen Construction Engineering Co., Ltd., el contratista general del proyecto Humanwell International Health City, publicó múltiples anuncios en las paredes que rodean el proyecto indicando que a partir del 30 de abril. El mismo día, Comelide incumplió el pago de 350 millones de yuanes en el pago del proyecto y no cumplió con el contrato. La empresa ya no pudo seguir adelantando los fondos de construcción del proyecto, lo que provocó la suspensión del proyecto de la Ciudad Internacional de Salud de Renfu.

Sin embargo, en un anuncio del 26 de julio de este año, Renfu Pharmaceutical reveló que todos los activos adquiridos en este intercambio han sido entregados y el certificado inmobiliario se procesará en diciembre de 2023. El precio del contrato es de 1.645 millones de yuanes según el área registrada. del certificado de bienes raíces El precio de liquidación real ajustado fue de 1.639 millones de yuanes.

El precio de esta transacción también es extraño. Según el anuncio de Renfu Pharmaceutical en junio de 2022, el precio de los activos inmobiliarios adquiridos en esta transacción se basa en el precio del mercado inmobiliario o el precio récord de ventas promedio alrededor de la Zona de Desarrollo de Nuevas Tecnologías de East Lake, y se determina mediante negociación entre las partes. a la transacción. Entre ellos, el precio promedio de los activos de oficinas comprados por Wuhan Renfu, Renfu Innovation y Tianrun Health es de 10.500 a 12.800 yuanes por metro cuadrado (excluyendo el área pública) el precio promedio de 275 apartamentos comprados por Yichang Renfu es de 10.500 yuanes por metro cuadrado; Metro, los 10 apartamentos para talentos adquiridos son propiedades independientes de 3 plantas sobre rasante y 2 plantas subterráneas. El precio medio según la superficie calculada es de 70.400 yuanes por metro cuadrado.

En ese momento, Renfu Pharmaceutical declaró que después de investigar y comparar en las áreas circundantes, cada subsidiaria optó por comprar los activos inmobiliarios mencionados anteriormente. El precio de la transacción era más bajo que el precio del mercado circundante o el precio récord de ventas, lo que la compañía consideraba justo y razonable.

El informe de evaluación emitido por Zhongjing Minxin (Beijing) Asset Appraisal Co., Ltd. contratada por Renfu Pharmaceutical, que está calificada para negocios relacionados con valores y futuros, incluso muestra que la villa y el edificio de oficinas adquiridos en esta transacción se encuentran en el número 2. 66 Guanggu 3rd Road, East Lake New Technology Development Zone El valor de mercado de He Apartment en la fecha base de evaluación del 31 de diciembre de 2023 es de 1,661 millones de yuanes. Entre ellas, las 10 villas compradas por Yichang Renfu tienen un área de construcción de. 179,65 metros cuadrados y el valor contable original oscila entre 11,8 millones de yuanes y 13,4 millones de yuanes. El valor contable neto oscila entre 10,2 millones de yuanes y 11,6 millones de yuanes. En términos de valor neto, el precio unitario de estas 10 villas oscila entre 57.000 y 64.500 yuanes por metro cuadrado.

El 1 de agosto, un reportero del "Economic Information Daily" preguntó en la aplicación Lianjia y descubrió que actualmente hay cuatro villas de segunda mano a la venta en Contemporary Mingshanzhu, todas con un área de construcción de 124 metros cuadrados, y las que figuran en la lista. El precio es de 3,5 millones de yuanes a 4,9 millones de yuanes, lo que equivale a un precio unitario de entre 28.100 y 39.500 yuanes por metro cuadrado, muy por debajo del precio de compra original y de evaluación actual de Renfu Pharmaceutical.

Un importante agente inmobiliario local dijo a los periodistas que todavía había villas de primera mano a la venta en la propiedad a mediados de 2022, y que el precio medio informado en ese momento era de unos 47.000 yuanes por metro cuadrado “ahora que el mercado inmobiliario está lento. , los precios de la vivienda siguen cayendo. Los precios de las villas de segunda mano en los alrededores han bajado drásticamente, sin mencionar que esta (refiriéndose a Contemporary·Mingshanzhu) es una villa comercial con un derecho de propiedad de 40 años ".