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(Titre original : La contrepartie à la transaction est soudainement devenue une « partie liée » ! Il existe de nombreux doutes sur l'achat d'une propriété par Renfu Pharmaceutical pour 1,645 milliard de yuans)

Le bonheur humainPharmaceutical (600079.SH) a dépensé 1,645 milliard de yuans pour acheter un groupe d'immeubles de bureaux, d'appartements et de villas il y a plus de deux ans, a insisté la société.commerceL'adversaire est une « partie non liée », mais elle est désormais soudainement reconnue comme une transaction liée et doit être approuvée par l'Assemblée générale. Cette scène dramatique a attiré l'attention du marché.

Le soir du 31 juillet,Renfu Pharmaceutique Il a été annoncé que la première assemblée générale extraordinaire des actionnaires de cette année se tiendrait le 12 août pour examiner quatre propositions, dont la « Proposition relative à l'achat d'actifs immobiliers par la filiale et aux transactions connexes ».A ce moment-là, sauf ceux qui sont intéressés par la transaction concernéePersonne liéeDe plus, d'autres actionnaires de la société voteront pour déterminer le succès ou l'échec final de la transaction.

Rôle de contrepartie « inversé »

Cette « étrange » transaction de Renfu Pharmaceutical remonte à mars 2022. À cette époque, ses filiales en propriété exclusive Wuhan Renfu Pharmaceutical Co., Ltd. (ci-après dénommée « Wuhan Renfu »), Wuhan Renfu Innovative Drug Research and Development Center Co., Ltd. (ci-après dénommée « Renfu Innovation »). ), et Wuhan Tianrun Health Products Co., Ltd. (ci-après dénommée « Renfu Innovation ») (ci-après dénommée « Tianrun Health ») et sa filiale holding Yichang Renfu Pharmaceutical Co., Ltd. (ci-après dénommée « Yichang Renfu") acheté à Wuhan Comeride Biopharmaceutical Co., Ltd. (ci-après dénommé "Comeride") Actifs immobiliers, la valeur du contrat s'élève à 1,645 milliard de yuans.

Humanwell Pharmaceuticals n’a pas fait d’annonce sur cette dépense importante à l’époque. Ce n'est que le 9 juin 2022 que la société a révélé pour la première fois que quatre filiales avaient acheté 1,645 milliard de yuans à Comeride en répondant à la « Lettre de la Bourse de Shanghai sur la divulgation d'informations et la supervision du rapport annuel 2021 de Renfu Pharmaceutical Group Co. ., Ltd." Les actifs immobiliers sont importants.

De plus, Humanwell Pharmaceuticals a également « corrigé » d'urgence : la société a tenu une réunion du conseil d'administration spécifiquement pour la transaction, a complété l'examen et a adopté une motion pour accepter l'achat par les quatre filiales des actifs immobiliers de Comeride. La société a également divulgué les détails de la transaction dans une annonce distincte d'achat d'actifs ce jour-là (21 juin 2022).

L'annonce de l'époque montrait que la contrepartie de cette transaction, Fang Kemeilide, avait été créée le 25 juillet 2014. Son représentant légal est Yang Xiangpeng, avec un capital social de 110 millions de yuans. Elle est principalement engagée dans des activités de promotion immobilière et. n'est pas une personne passible d'exécution pour abus de confiance. La société est une filiale en propriété exclusive de Wuhan Dangjing Commercial Management Co., Ltd. (ci-après dénommée « Wuhan Dangjing »), et son véritable contrôleur est Liu Baijun.

Renfu Pharmaceutical a déclaré dans l'annonce de l'époque qu'à l'exception de cette transaction, il n'existe aucune autre relation en matière de droits de propriété, d'affaires, d'actifs, de créances, de dettes, de personnel, etc. entre Camelide et la société, et que cette transaction ne constitue pas un opération connexe. Elle ne constitue pas une réorganisation patrimoniale majeure et ne nécessite pas d'être soumise à l'examen de l'assemblée générale de la société. Il n'existe pas d'obstacles juridiques majeurs à la mise en œuvre de l'opération.

Cependant, le 26 juillet 2024, Renfu Pharmaceutical a publié 16 annonces à la fois, dont le rapport semestriel 2024 et le plan de dividende du premier semestre. Parmi elles, l'annonce de l'achat d'actifs immobiliers par la filiale et des transactions connexes mentionnait une fois de plus ce qui précède. -mentionné transaction de 1,645 milliards de yuans. Renfu Pharmaceutical a déclaré que la société a récemment reçu une lettre de notification de son actionnaire majoritaire Wuhan Contemporary Technology Industry Group Co., Ltd. (ci-après dénommée « Contemporary Technology »). En raison des relations commerciales, les filiales de Contemporary Technology peuvent avoir une relation commerciale. influence notable sur les actionnaires de Comellide. Kemelide est donc une partie liée à la société et cette transaction constitue une transaction liée.

Le même jour, avec le vote favorable des cinq administrateurs non affiliés, la 68e réunion du dixième conseil d'administration de Renfu Pharmaceutical a examiné et approuvé la transaction. La société a déclaré que cette transaction constitue une transaction connexe et est soumise à l'approbation de l'assemblée des actionnaires. Les parties liées ayant un intérêt dans la transaction connexe renonceront à leur droit de voter sur la proposition lors de l'assemblée des actionnaires.

"Cette transaction entre parties liées vise à répondre aux besoins opérationnels à long terme des filiales de la société, à fournir les bureaux, les talents et le soutien technique nécessaires aux opérations commerciales, et est propice au développement durable de la société", a déclaré Renfu Pharmaceutical dans son communiqué. les actifs achetés cette fois La source des fonds est ses propres fonds. Le paiement de la contrepartie de la transaction aura un certain impact sur les flux de trésorerie de l'entreprise, mais l'impact global est limité et n'aura pas d'impact significatif sur la situation financière et opérationnelle de l'entreprise. résultats.

Il y a déjà des indices sur la relation

En fait, on sait depuis longtemps que Renfu Pharmaceutical a dépensé 1,645 milliard de yuans pour acheter les actifs immobiliers développés par Kemelide et qu'il s'agissait d'une transaction connexe.

Selon les informations publiées sur le site Web du Bureau municipal du logement et de la rénovation urbaine de Wuhan, Comelide ne possède qu'un seul projet de développement de logements commerciaux à Wuhan, dont le nom enregistré est « Humanfu International Health City ». Il est situé au n° 66 de la 3e route de Guanggu. un total de 22 bâtiments et 791 unités. Les maisons comprennent trois immeubles de bureaux commerciaux d'une hauteur de plus de 20 étages et plusieurs villas commerciales.

Un journaliste du « Economic Information Daily » a appris lors d'une interview que le projet avait été vendu publiquement au début, le projet d'immeuble de bureaux commerciaux s'appelait « Contemporary·Dream Space » et les appartements étaient vendus à l'extérieur sous le nom de « ; Contemporain·Mingshanzhu". Les informations sont encore visibles sur plusieurs plateformes de trading immobilier. Non seulement les noms des projets sont étroitement liés à « Contemporain », mais de nombreux agents immobiliers locaux ont même déclaré sans détour aux journalistes que les deux projets étaient des entreprises locales bien connues du Hubei.Département de Contemporain"Développement.

Le 1er août, des journalistes ont visité le site et ont découvert que les mots « Construction Mingshan contemporaine » qui avaient été écrits sur le mur de la cour dans le coin nord-est du projet avaient disparu. Les noms de projet des trois immeubles de bureaux commerciaux ont également été changés en « Dream Space », et les logos de Renfu International Health City ont été accrochés sur les toits.

Kemelide a en fait été créée par Renfu Pharmaceutical en juillet 2014. Elle prévoyait initialement d'exercer des activités de procréation médicalement assistée, de soins médicaux et de santé, ainsi que d'autres activités. En janvier 2018, le champ d'activité de Kemeliide a élargi ses activités de développement immobilier et s'est préparé à réaliser la construction de projets médicaux et de soins de santé. Plus tard, en raison de l'ajustement des politiques de réforme des hôpitaux publics et de l'idée de travail de « centralisation et concentration », Renfu Medical. a décidé de se retirer du secteur des services médicaux et, opportunément, en août 2019, elle a vendu ses parts dans Comellide.

Selon l'annonce divulguée par Renfu Pharmaceutical le 21 juin 2022, le représentant légal de Kemelide à l'époque était Yang Xiangpeng et l'actionnaire majoritaire était Wuhan Dangjing. Les données de Tianyancha montrent que Yang Xiangpeng était non seulement le représentant légal de Wuhan Dangjing, mais également le représentant légal de Wuhan Optics Valley International Optoelectronic Resource Configuration Center Co., Ltd. et de Wuhan Yuao Technology Development Co., Ltd. à cette époque, et ces deux sociétés étaient toutes deux « une filiale en propriété exclusive de Wuhan Contemporary Real Estate Development Co., Ltd. sous le « Département Contemporain ».

En plus de l'intersection évidente du personnel et du « Département Contemporain », Wuhan Dangjing a également de nombreux liens avec le Département Contemporain en termes d'informations commerciales. Les données de Tianyancha montrent qu'en juin 2022, le numéro de contact de Wuhan Dangjing à cette époque était le 027-81732200 et qu'elle était en contact avec Wuhan Optics Valley International Optoelectronic Resource Configuration Center Co., Ltd., Wuhan Yuao Technology Development Co., Ltd., Wuhan Contemporary Real Estate Development Co., Ltd., Wuhan Contemporary Real Estate Development Co., Ltd. et de nombreuses autres sociétés « contemporaines » ont le même numéro de contact. Un journaliste du « Economic Information Daily » a essayé d'appeler le numéro et a reçu un message vocal « Wuhan Contemporary Real Estate Group accueille votre appel ».

Les informations publiques montrent que Modern Technology, l'actionnaire majoritaire de Renfu Pharmaceutical, est connu sous le nom de « Groupe contemporain » sur le marché des capitaux. Son véritable contrôleur est Ai Luming. Il exerce de nombreux secteurs d'activité, couvrant la médecine, le développement immobilier, la finance et le tourisme. , l'éducation, etc., et a participé au contrôle de Renfu Pharmaceutical, de Sante Cableway (002159.SZ) et de nombreuses autres sociétés cotées. Depuis avril 2022, en raison du non-remboursement dans les délais d'une partie du principal et des intérêts dus des billets à moyen terme, le problème de pénurie de capitaux du « Système Contemporain » a commencé à être révélé, et il est toujours embourbé dans un endettement. crise.

Le projet a été temporairement suspendu après le paiement

De plus, de nombreux doutes existaient quant aux performances de Renfu Pharmaceutical en termes de rythme de paiement et de prix de transaction.

L'annonce montre que les quatre filiales de Humanwell Pharmaceuticals ont signé des contrats d'achat d'actifs immobiliers avec Comellide les 10 et 11 mars 2022. Ensuite, Wuhan Renfu, Renfu Innovation et Tianrun Health ont payé 80 % du prix total de la transaction à Comellide le 17 mars 2022, soit respectivement 408,4125 millions de yuans, 374,0078 millions de yuans et 312,0406 millions de yuans, laissant les 20 % restants. Le montant de la transaction sera être payé dans les 7 jours ouvrables à compter de la date à laquelle Kemelide finalise l'enregistrement des droits immobiliers de l'objet de la transaction.

Yichang Renfu a payé 50 millions de yuans et 100,507 millions de yuans à Comili respectivement le 11 et le 14 mars 2022, soit le prix total de la transaction pour l'achat de l'appartement. Le 30 mars, elle a payé 50 millions de yuans et 100,507 millions de yuans supplémentaires à Comili. De a payé 126,3999 millions de yuans, soit le prix total de la transaction pour l'achat de l'appartement des talents. Cela signifie également que dans les 20 jours suivant la signature du contrat, Renfu Pharmaceutical a versé un total de 1,371 milliard de yuans à Comeride. À cette époque, non seulement la plupart des objectifs de la transaction étaient encore en phase de construction et il y avait une incertitude quant à leur réalisation comme prévu, mais la question de la dette « contemporaine » a également suscité l'inquiétude du marché à l'époque.

Il convient de noter que le projet a été suspendu peu de temps après que Humanwell Pharmaceuticals ait payé l'argent. Le journaliste de l'"Economic Information Daily" a appris qu'en avril 2022, Hubei Huanyazhen Construction Engineering Co., Ltd., l'entrepreneur général du projet Humanwell International Health City, a publié plusieurs annonces sur les murs entourant le projet indiquant qu'au 30 avril, le même jour, Comelide a manqué à ses obligations de paiement de 350 millions de yuans et n'a pas pu payer conformément au contrat. L'entreprise n'a plus été en mesure de continuer à avancer les fonds de construction du projet, ce qui a entraîné la suspension du projet Renfu International Health City.

Cependant, dans une annonce du 26 juillet de cette année, Renfu Pharmaceutical a révélé que tous les actifs achetés dans le cadre de cet échange ont été livrés et que le certificat immobilier sera traité en décembre 2023. Le prix du contrat est de 1,645 milliard de yuans selon la zone enregistrée. du certificat immobilier Le prix de règlement réel ajusté était de 1,639 milliard de yuans.

Le prix de cette transaction est également étrange. Selon l'annonce de Renfu Pharmaceutical en juin 2022, le prix des actifs immobiliers achetés dans le cadre de cette transaction est basé sur le prix du marché immobilier ou le prix de vente record moyen autour de la zone de développement de nouvelles technologies d'East Lake, et est déterminé par négociation entre les parties. à la transaction. Parmi eux, le prix moyen des actifs immobiliers de bureaux achetés par Wuhan Renfu, Renfu Innovation et Tianrun Health est de 10 500 à 12 800 yuans/mètre carré (hors espace public) ; le prix moyen des 275 appartements achetés par Yichang Renfu est de 10 500 yuans/carré ; mètre, les 10 appartements de talents achetés sont des propriétés indépendantes avec 3 étages hors sol et 2 étages sous terre. Le prix moyen basé sur la superficie calculée est de 70 400 yuans/mètre carré.

À cette époque, Renfu Pharmaceutical a déclaré qu'après des recherches et des comparaisons dans les zones environnantes, chaque filiale avait choisi d'acheter les actifs immobiliers ci-dessus. Le prix de la transaction était inférieur au prix du marché environnant ou au prix de vente record, que la société considérait comme juste et raisonnable.

Le rapport d'évaluation publié par Zhongjing Minxin (Beijing) Asset Appraisal Co., Ltd. embauché par Renfu Pharmaceutical, qui est qualifié pour les activités liées aux valeurs mobilières et aux contrats à terme, montre même que la villa et l'immeuble de bureaux achetés dans le cadre de cette transaction sont situés au n°1. 66 Guanggu 3rd Road, zone de développement de nouvelles technologies d'East Lake La valeur marchande de He Apartment à la date de base d'évaluation du 31 décembre 2023 est de 1,661 milliard de yuans. Parmi elles, les 10 villas achetées par Yichang Renfu ont toutes une superficie de construction de . 179,65 mètres carrés, et la valeur comptable originale varie de 11,8 millions de yuans à 13,4 millions de yuans. La valeur comptable nette est comprise entre 10,2 millions de yuans et 11,6 millions de yuans. En termes de valeur nette, le prix unitaire de ces 10 villas varie de 57 000 à 64 500 yuans le mètre carré.

Le 1er août, un journaliste du « Economic Information Daily » s'est renseigné sur l'APP Lianjia et a découvert qu'il y avait actuellement quatre villas d'occasion à vendre dans le Mingshanzhu contemporain, toutes avec une superficie de construction de 124 mètres carrés, et le site répertorié Le prix est de 3,5 millions de yuans à 4,9 millions de yuans, ce qui équivaut à un prix unitaire compris entre 28 100 et 39 500 yuans/mètre carré, ce qui est bien inférieur au prix d'achat initial et à l'évaluation actuelle de Renfu Pharmaceutical.

Un agent immobilier local principal a déclaré aux journalistes qu'il y avait encore des villas de première main à vendre dans la propriété à la mi-2022, et que le prix moyen annoncé à cette époque était d'environ 47 000 yuans/mètre carré « Maintenant que le marché immobilier est atone. , les prix de l'immobilier continuent de baisser. Les prix des villas d'occasion dans les environs ont fortement baissé, sans compter qu'il s'agit (en référence à Contemporary · Mingshanzhu) d'une villa commerciale avec un droit de propriété de 40 ans.