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in jüngster zeit wurden am markt erneut forderungen nach einer senkung der bestehenden hypothekenzinsen laut. gleichzeitig kursieren gerüchte im markt, dass relevante parteien eine weitere senkung der bestehenden hypothekenzinsen erwägen, was große aufmerksamkeit erregt hat.

ein stein löst tausend wellen aus. ein wesentlicher grund dafür, dass der markt eine senkung der bestehenden hypothekenzinsen fordert, liegt darin, dass die aktuellen hypothekenzinsen in der regel höher sind als die zinsen für neukredite. laut einem umfragebericht des cric-forschungszentrums beträgt der aktuelle durchschnittliche kommerzielle kreditzinssatz für erstwohnungskredite in 30 großstädten 3,21 %, der durchschnittliche kreditzinssatz für zweitwohnungskredite beträgt 3,53 % und der aktuelle durchschnittszins der zinssatz für bestehende hypothekendarlehen beträgt etwa 4 %.

zum ende des zweiten quartals dieses jahres beliefen sich die bestehenden immobilienkredite meines landes auf 37,8 billionen yuan. die senkung der bestehenden hypothekenzinsen wird zweifellos eine positive rolle dabei spielen, die schuldenlast der bewohner zu verringern und das konsumwachstum anzukurbeln. allerdings werden bankinstitute auch einem abwärtsdruck auf die nettozinsmargen ausgesetzt sein, was sich in gewisser weise auf ihre kurzfristige rentabilität, ihre fähigkeit, der realwirtschaft zu dienen, und ihre fähigkeit, risiken zu widerstehen, auswirken wird.

einerseits freuen sich viele hauskäufer auf eine senkung der bestehenden hypothekenzinsen, andererseits stehen geschäftsbanken vor der schwierigen entscheidung, die zinsen zu senken. wie ist angesichts dieser situation die aktuelle haltung der geschäftsbanken gegenüber den bestehenden hypothekenzinsen? welche auswirkungen wird die senkung der bestehenden hypothekarzinsen für alle beteiligten haben? welche wege gibt es in der realität, um eine „zinssenkung“ zu erreichen? mit vielen fragen interviewten reporter von securities daily hauskäufer, geschäftsbanken und branchenexperten.

einige bankmitarbeiter sagten, dass „noch keine benachrichtigung eingegangen ist“.

für einige hauskäufer, die mit hohen bestehenden hypothekenzinsen belastet sind, ist die anpassung der bestehenden hypothekenzinsen das größte anliegen.

„derzeit kann der aktuelle zinssatz für ein erstwohnungsdarlehen in peking nur 3,4 % betragen, aber der aktuelle hypothekenzins liegt bei bis zu 4,75 %. auch wir bestehenden hypothekendarlehensnehmer freuen uns auf eine anpassung der zinssätze.“ " eine bestehende hypothekendarlehensinhaberin in peking sagte, dass sie jetzt abwarte, ob irgendwelche policen eingeführt würden, während sie zögere, ob sie das darlehen vorzeitig zurückzahlen solle.

es gibt auch eine große anzahl bestehender hypothekeneigentümer, die auf sozialen plattformen angeben, dass ihre aktuellen hypothekenzinsen höher sind als die neuesten zinssätze für die erste hypothek. einige hypothekeneigentümer gaben beispielsweise an, dass der aktuelle zinssatz für ihre hypothekendarlehen im jahr 2020 immer noch bei 5,53 % liege.

angesichts der großen „zinsdifferenz“ zwischen bestehenden hypothekendarlehen und aktuellen erstwohnungsdarlehen geht der markt davon aus, dass die bestehenden hypothekenzinsen weiter gesenkt werden, um den rückzahlungsdruck auf kredite zu verringern. nach den erkenntnissen des reporters befinden sich die geschäftsbanken jedoch vorerst generell in der warteschleife.

am 10. september befragten reporter geschäftsleute, kundenbetreuer und andere relevante personen einer reihe von geschäftsbanken, darunter große staatsbanken und aktienbanken, und alle sagten, sie hätten noch keine mitteilungen über die anpassung erhalten der bestehenden hypothekarzinsen.

ein mitarbeiter des kredit-post-loan-centers einer aktienbank in peking sagte reportern: „in letzter zeit haben sich viele kunden nach den bestehenden hypothekenzinsen erkundigt, und es sind vorerst keine neuen mitteilungen dazu eingegangen.“ auf die frage, wie die bestehenden hypothekenzinsen angepasst werden sollen, sagte der mitarbeiter freimütig: „ob eine anpassung der hypothekenzinsen erfolgt oder nicht, lässt sich nicht anhand eines einzelnen kundenantrags, sondern auch anhand von vertragsbedingungen und anderen vereinbarungen feststellen.“

nach den jüngsten aussagen von geschäftsbanken zu urteilen, erklärte wang liang, präsident der china merchants bank, kürzlich bei einem performance-exchange-meeting, dass er noch keine relevanten meinungen und mitteilungen von aufsichtsbehörden erhalten habe und auch keine meinungen innerhalb der bank eingeholt habe die aktuelle richtlinie wurde noch nicht bestätigt. wenn entsprechende richtlinien eingeführt werden, werden diese einen gewissen einfluss auf die bestehenden hypothekenzinsen im bankensektor haben.

zum vieldiskutierten thema rrr und zinssenkungen antwortete zou lan, direktor der abteilung für geldpolitik der zentralbank, kürzlich, dass die marktnotierungszinsen für kredite mit laufzeiten von einem jahr und mehr als fünf jahren seit anfang dieses jahres gestiegen seien sind um 0,1 prozentpunkte bzw. 0,35 prozentpunkte gesunken. es ist wichtig zu beachten, dass der durchschnittliche kreditzinssatz gleichzeitig weiter sinkt. wir müssen auch beachten, dass dies auf faktoren wie die geschwindigkeit der umleitung der bank zurückzuführen ist einlagen in vermögensverwaltungsprodukte und die verringerung der nettozinsmargen der banken gibt es immer noch gewisse einschränkungen für den weiteren rückgang der einlagen- und kreditzinsen.

brancheninsider gehen davon aus, dass die anpassung bestehender hypothekenzinsen eine umfassende berücksichtigung mehrerer faktoren erfordert und die anpassung daher einen prozess erfordert.

eine relevante person eines technologieunternehmens, die für das kreditmanagementsystem verantwortlich ist, sagte, dass finanzinstitute bei der anpassung bestehender hypothekenzinsen risikofaktoren wie die kreditwürdigkeit und rückzahlungsfähigkeit des kreditnehmers umfassend bewerten und auch beurteilen müssen, ob der vertrag den kredit vorsieht zinsanpassungsmethode, das heißt, die anpassung muss durchgeführt werden viele beurteilungen.

welche auswirkungen haben zinssenkungen auf bestehende hypothekarkredite?

tatsächlich wurden die bestehenden hypothekarzinsen im letzten jahr einmal angepasst, was viele positive effekte mit sich brachte. am 31. august 2023 erließen die regulierungsbehörden einen bescheid zur anpassung der bestehenden zinssätze für erstwohnungsbaudarlehen. in dieser runde bestehender zinssatzanpassungen für erstwohnungsbaudarlehen betrug die durchschnittliche senkung etwa 80 basispunkte. nehmen wir als beispiel ein bestehendes hypothekendarlehen von 1 million yuan, 25 jahre und einem ursprünglichen zinssatz von 5,1 % und gehen davon aus, dass der hypothekenzinssatz auf 4,3 % gesenkt wird, können die rückzahlungskosten des kreditnehmers um mehr als 5.000 yuan pro jahr eingespart werden jahr. diese anpassung verringert nicht nur den druck auf geschäftsbanken bei der vorzeitigen rückzahlung, sondern verringert auch die belastung für hauskäufer erheblich.

laut dong zweitens können die maßstäbe für die bestimmung der anzahl der wohneinheiten in jeder stadt angepasst werden. danach kann der hypothekenzinssatz für die erstwohnung intensiv gesenkt werden.

ye huaibin, ein forscher am bank of china research institute, sagte einem reporter von securities daily, dass die senkung der bestehenden hypothekenzinsen für die immobilienbranche ein klares signal der politischen unterstützung für den immobilienmarkt sei und zur stabilisierung des marktes beitrage erwartungen. für potenzielle hauskäufer wird die senkung der bestehenden hypothekenzinsen das vertrauen in den hauskauf stärken und die durch die hypothekenzinsen verursachte abwartende stimmung potenzieller hauskäufer lindern.

ye huaibin sagte auch, dass die senkung der bestehenden hypothekenzinsen dazu beitragen werde, den konsum anzukurbeln, ein bereich, auf den man sich bei der aktuellen makroökonomischen erholung meines landes konzentrieren müsse.

für geschäftsbanken kann man jedoch davon ausgehen, dass die senkung der bestehenden hypothekarzinsen vor- und nachteile hat.

aus der perspektive des „gewinns“durch eine senkung der bestehenden hypothekarzinsen kann das phänomen der vorzeitigen rückzahlung eines hypothekarkredits gemildert werden. „vorzeitige rückzahlung“, also eine vorzeitige rückzahlung, stellt für banken ein optionsrisiko dar und wird das asset-liability-matching der bank unter druck setzen.

aus der perspektive der „nachteile“eine senkung der bestehenden hypothekarzinsen wird sich negativ auf die kurzfristigen nettozinsmargen der banken auswirken. ein leitender angestellter einer geschäftsbank sagte einem reporter von securities daily, dass die senkung der bestehenden hypothekenzinsen kurzfristig einen gewissen druck auf die nettozinsmargen einiger banken ausüben werde, die gesamtsituation jedoch kontrollierbar sei.

„die senkung der bestehenden hypothekenzinsen erfordert die berücksichtigung vieler auswirkungen. neben der beachtung der nettozinsmarge der bank müssen wir auch auf die vorzeitige rückzahlung von hypothekendarlehen durch den markt, die erholung des immobilienmarktes und investitionen achten.“ chancen bei anderen finanzprodukten eröffnen“, sagte der oben genannte geschäftsbanker.

welche umsetzungspfade sind möglich?

zwar haben die regulierungsbehörden die bestehenden hypothekenzinsen nicht direkt schubweise gesenkt, entsprechende maßnahmen haben in einigen städten jedoch auch eine gewisse wirkung gezeigt.

da die regulierungsbehörden ermutigende maßnahmen zur senkung der zinssätze bestehender erstwohnungsbaudarlehen eingeführt haben, haben einige städte eine senkung der zinssätze bestehender wohnungsbaudarlehen durch die form von „business-to-public“ (gewerbliche vorsorgedarlehen) erreicht fondsdarlehen) in diesem jahr.

wie dong im allgemeinen ist der zinssatz für wohnungsbaudarlehen aus der vorsorgekasse niedriger als der für gewerbliche private wohnungsbaudarlehen mit gleicher laufzeit. „business-to-public-transfer“ kann dazu beitragen, die hypothekenzinskosten von kreditnehmern und ihren familien zu senken und den druck bei der kreditrückzahlung zu verringern. für banken kann die „umwandlung von geschäftsbetrieben in öffentliche geschäfte“ auch zu einer verringerung der vorzeitigen kreditrückzahlungen führen.

allerdings sagte dong auf nationaler ebene machen vorsorgefonds-wohnungsbaudarlehen nur etwa 16 % der gesamten wohnungsbaukredite aus, und die entwicklung von „business-to-public“ ist mit einschränkungen wie unzureichenden vorsorgefondsmitteln konfrontiert. kreditnehmer sollten dies rational betrachten. relevante abteilungen und geschäftsbanken sollten aktiv bedingungen schaffen, schwellenwerte senken, prozesse optimieren und „business-to-public-transfer“-geschäfte für qualifizierte kreditnehmer zeitnah abwickeln.

ye huaibin sagte auch, dass einige bereiche über ausgereifte praktische erfahrung bei der umwandlung von gewerbekrediten in vorsorgekredite verfügen und auf dem ursprünglichen weg eine senkung der bestehenden hypothekenzinsen erreichen können.

einige institutionen haben auch vorgeschlagen, dass geschäftsbanken bestehende hypothekendarlehen durch zwischenbankliche „umschuldungsmethoden“ reduzieren können, d die „umschuldung“ zwischen banken muss noch umgesetzt werden. die regulierungsrichtlinien werden weiter geklärt.

yang kewei, stellvertretender generaldirektor des cric-forschungszentrums, sagte, dass eine wiederaufnahme der „umschuldung“ zwischen banken die banken dazu zwingen könnte, die anpassung der bestehenden hypothekenzinssätze zu beschleunigen, was zweifellos für hauskäufer von vorteil sein wird. allerdings gibt es detailliertere regeln, wie beispielsweise ein einheitliches verfahren zur weitervergabe von krediten eingeführt werden kann, wie verhindert werden kann, dass neue kreditgebende banken zu viele bedingungen für die weitervergabe von krediten stellen, und wie der betriebsdruck gemildert werden kann, dem banken ausgesetzt sind, nachdem die nettozinsspanne schrumpft müssen in zukunft veröffentlicht werden, um dies zu unterstützen.

(quelle: securities daily)