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recentemente, il mercato ha rilanciato la richiesta di abbassare i tassi di interesse ipotecari esistenti. allo stesso tempo sul mercato circolano anche voci secondo cui i soggetti interessati stanno valutando la possibilità di abbassare ulteriormente i tassi ipotecari esistenti, cosa che ha attirato l'attenzione di molti.

una pietra suscita mille onde. un motivo radicato per cui il mercato chiede una riduzione dei tassi ipotecari esistenti è che i tassi ipotecari attuali sono generalmente più alti dei tassi di interesse per i nuovi prestiti. secondo un rapporto di indagine del centro ricerche cric, l’attuale tasso di interesse medio sui prestiti commerciali per i mutui per la prima casa in 30 città chiave è del 3,21%, il tasso di interesse medio sui prestiti per la seconda casa è del 3,53% e l’attuale tasso di interesse medio il tasso per i mutui ipotecari esistenti è di circa il 4%.

alla fine del secondo trimestre di quest'anno, i mutui immobiliari esistenti nel mio paese hanno raggiunto i 37,8 trilioni di yuan. la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti svolgerà senza dubbio un ruolo positivo nel ridurre l'onere del debito dei residenti e nello stimolare la crescita dei consumi. tuttavia, gli istituti bancari si troveranno anche ad affrontare una pressione al ribasso sui margini di interesse netti, che avrà un certo impatto sulla loro redditività a breve termine, sulla capacità di servire l’economia reale e sulla capacità di resistere ai rischi.

da un lato molti acquirenti di case attendono con ansia una riduzione dei tassi ipotecari esistenti, dall'altro le banche commerciali si trovano di fronte alla difficile decisione di tagliare i tassi d'interesse. di fronte a questa situazione, qual è l’ultimo atteggiamento delle banche commerciali nei confronti dei tassi di interesse ipotecari esistenti? che impatto avrà su tutte le parti la riduzione degli attuali tassi ipotecari? basandosi sulla realtà, quali sono i percorsi per ottenere la “riduzione del tasso di interesse”? con molte domande, i giornalisti del securities daily hanno intervistato acquirenti di case, banche commerciali ed esperti del settore.

alcuni dipendenti della banca hanno affermato che "non è stata ancora ricevuta alcuna notifica"

per alcuni acquirenti di case gravati dagli elevati tassi ipotecari esistenti, l'adeguamento dei tassi ipotecari esistenti è l'argomento di maggiore preoccupazione.

"attualmente l'ultimo tasso d'interesse per il mutuo per la prima casa a pechino può essere fino al 3,4%, ma l'attuale tasso d'interesse ipotecario arriva fino al 4,75%. anche noi mutuatari di mutui ipotecari esistenti aspettiamo con ansia un adeguamento dei tassi d'interesse. " un proprietario di un mutuo ipotecario a pechino ha detto che ora sta aspettando di vedere se verranno introdotte delle politiche, mentre esita se rimborsare anticipatamente il prestito.

ci sono anche un gran numero di proprietari di mutui esistenti che hanno affermato sulle piattaforme social che i loro attuali tassi di interesse sui mutui sono più alti degli ultimi tassi di interesse del mutuo per la prima casa. alcuni proprietari di ipoteche, ad esempio, hanno affermato che il tasso di interesse attuale per i loro mutui ipotecari nel 2020 sarà ancora pari al 5,53%.

di fronte alla grande "differenza di interesse" tra i mutui ipotecari esistenti e gli attuali mutui per la prima casa, il mercato si aspetta che i tassi di interesse ipotecari esistenti vengano ulteriormente ridotti per ridurre la pressione sul rimborso del prestito. tuttavia, a giudicare da quanto appreso dal giornalista, per il momento le banche commerciali sono generalmente in attesa.

il 10 settembre, i giornalisti si sono consultati con il personale aziendale, i gestori dei conti e altre persone rilevanti di un certo numero di banche commerciali, comprese le grandi banche statali e le banche per azioni, e tutti hanno affermato di non aver ancora ricevuto avvisi sull’adeguamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti.

un membro del personale del centro di post-prestito di una banca per azioni a pechino ha detto ai giornalisti: "ci sono stati molti clienti che hanno chiesto informazioni sui tassi di interesse ipotecari esistenti di recente, e per il momento non è stata ricevuta alcuna nuova notifica in merito." alla domanda su come adeguare i tassi ipotecari esistenti, il collaboratore ha detto francamente: "l'adeguamento dei tassi ipotecari se lo sia o meno non può essere determinato in base alla richiesta del singolo cliente, ma anche in base alle condizioni contrattuali e ad altri accordi. "

a giudicare dalle ultime dichiarazioni delle banche commerciali, wang liang, presidente della china merchants bank, ha recentemente dichiarato in una riunione di scambio di prestazioni che non ha ancora ricevuto pareri e avvisi rilevanti dalle autorità di regolamentazione, né ha sollecitato pareri all'interno della banca la politica attuale non è stata ancora confermata. se verranno introdotte politiche pertinenti, queste avranno un certo impatto sui tassi di interesse ipotecari esistenti nel settore bancario.

riguardo al tema ampiamente discusso del rrr e dei tagli dei tassi di interesse, zou lan, direttore del dipartimento di politica monetaria della banca centrale, ha recentemente risposto che dall'inizio di quest'anno, i tassi di quotazione di mercato per i prestiti con scadenza di un anno e più di cinque anni sono scesi rispettivamente di 0,1 punti percentuali e 0,35 punti percentuali, guidando il è importante notare che il tasso di interesse medio del prestito continua a diminuire, allo stesso tempo, dobbiamo anche notare che a causa di fattori come la velocità di diversione della banca; depositi in prodotti di risparmio gestito e la riduzione dei margini di interesse netti delle banche, sussistono ancora alcuni vincoli all’ulteriore calo dei tassi di interesse sui depositi e sui prestiti.

gli addetti ai lavori del settore ritengono che l’adeguamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti richieda una considerazione globale di molteplici fattori, quindi l’aggiustamento richiede un processo.

una persona importante di un'azienda tecnologica responsabile del sistema di gestione del credito ha affermato che quando gli istituti finanziari adeguano i tassi di interesse ipotecari esistenti, devono valutare in modo completo i fattori di rischio come il record di credito del mutuatario e la capacità di rimborso, e anche valutare se il contratto prevede il prestito metodo di aggiustamento del tasso di interesse, cioè l'aggiustamento deve essere fatto molte valutazioni.

qual è l’impatto dei tagli dei tassi di interesse sui mutui ipotecari esistenti?

infatti, lo scorso anno i tassi ipotecari già esistenti sono stati adeguati una volta, il che ha portato molti effetti positivi. il 31 agosto 2023, le autorità di regolamentazione hanno emesso un avviso per adeguare i tassi di interesse esistenti sui mutui per la prima casa. in questo ciclo di adeguamenti dei tassi di interesse sui mutui per la prima casa esistenti, la diminuzione media è stata di circa 80 punti base. prendendo come esempio un mutuo ipotecario esistente di 1 milione di yuan, 25 anni e un tasso di interesse originario del 5,1%, supponendo che il tasso di interesse ipotecario sia ridotto al 4,3%, le spese di rimborso del mutuatario possono essere risparmiate di oltre 5.000 yuan al mese. anno. questo aggiustamento non solo allenta la pressione sui pagamenti anticipati sulle banche commerciali, ma riduce anche significativamente l’onere sugli acquirenti di case.

secondo dong ximiao, capo ricercatore della china merchants union, ci sono attualmente due situazioni in cui si può prendere in considerazione una riduzione: in primo luogo, i tassi di interesse possono essere ridotti in modo intensivo per i mutui per seconde case esistenti che non erano stati coinvolti nella precedente tornata di riduzioni centralizzate in secondo luogo, in ogni città è possibile adeguare le norme per la determinazione del numero delle unità abitative. successivamente è possibile ridurre drasticamente il tasso d'interesse ipotecario corrispondente alla prima casa.

ye huaibin, ricercatore presso il bank of china research institute, ha dichiarato a un giornalista del securities daily che per il settore immobiliare, la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti costituisce un chiaro segnale di sostegno politico al mercato immobiliare e aiuta a stabilizzare il mercato. aspettative. per i potenziali acquirenti di case, la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti sosterrà la fiducia nell'acquisto di case e allevierà l'atteggiamento di attesa dei potenziali acquirenti causato dai tassi di interesse ipotecari.

ye huaibin ha anche affermato che la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti aiuterà a rilanciare i consumi, che è un'area su cui occorre concentrarsi nell'attuale ripresa macroeconomica del mio paese.

ma per le banche commerciali, si può dire che abbassare i tassi di interesse ipotecari esistenti abbia pro e contro.

dal punto di vista del “profitto”,la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti può alleviare il fenomeno dei rimborsi anticipati dei mutui ipotecari. il "rimborso anticipato", cioè il rimborso anticipato, è un rischio di opzione per le banche e metterà pressione sull'equilibrio tra attività e passività della banca.

dal punto di vista degli “svantaggi”,la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti avrà un impatto negativo sui margini di interesse netti a breve termine delle banche. un dirigente di una banca commerciale ha detto a un giornalista del securities daily che l'abbassamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti metterà una certa pressione sui margini di interesse netti di alcune banche a breve termine, ma la situazione generale è controllabile.

"la riduzione dei tassi ipotecari esistenti richiede di considerare molti effetti. oltre a prestare attenzione al margine di interesse netto della banca, dobbiamo prestare attenzione anche al rimborso anticipato dei mutui ipotecari da parte del mercato, alla ripresa del mercato immobiliare e agli investimenti opportunità in altri prodotti finanziari", ha affermato il suddetto banchiere commerciale.

quali sono i percorsi attuativi praticabili?

in effetti, anche se le autorità di regolamentazione non hanno abbassato direttamente e in serie i tassi ipotecari esistenti, in alcune città anche le misure adottate hanno avuto un certo effetto.

poiché le autorità di regolamentazione hanno introdotto politiche incoraggianti per ridurre i tassi di interesse dei mutui per la prima casa esistenti, alcune città hanno ottenuto una riduzione dei tassi di interesse dei mutui per la casa esistenti attraverso la forma di "business-to-public" (prestiti commerciali a istituti di previdenza prestiti del fondo) quest'anno.

dong ximiao ha detto ai giornalisti che "trasferimento da impresa a pubblico" significa che il mutuatario converte un prestito immobiliare commerciale personale in un prestito immobiliare a fondo di previdenza con la premessa di soddisfare determinate condizioni. in generale, il tasso di interesse dei prestiti immobiliari dei fondi di previdenza è inferiore a quello dei prestiti immobiliari personali commerciali della stessa durata. il "trasferimento azienda-pubblico" può contribuire a ridurre le spese per interessi ipotecari dei mutuatari e delle loro famiglie e ridurre la pressione sul rimborso del prestito. per le banche, la “conversione delle imprese in attività pubbliche” potrebbe anche ridurre i rimborsi anticipati dei prestiti.

tuttavia, dong ximiao ha anche detto che secondo il "regolamento sulla gestione del fondo di previdenza per l'edilizia abitativa", "convertire un'attività in pubblico" non è un'attività che il fondo di previdenza per l'edilizia abitativa deve svolgere. a livello nazionale, i prestiti immobiliari dei fondi di previdenza rappresentano solo circa il 16% del totale dei prestiti immobiliari e lo sviluppo del "business-to-public" si trova ad affrontare limitazioni come l'insufficienza dei fondi dei fondi di previdenza. i mutuatari dovrebbero considerare questo aspetto razionalmente. i dipartimenti competenti e le banche commerciali dovrebbero creare attivamente le condizioni, abbassare le soglie, ottimizzare i processi e gestire in modo tempestivo le attività di “trasferimento da impresa a pubblico” per i mutuatari qualificati.

ye huaibin ha anche affermato che alcune aree hanno maturata esperienza pratica nella conversione dei prestiti commerciali in prestiti dei fondi di previdenza e possono ottenere una riduzione dei tassi di interesse dei mutui ipotecari esistenti nel percorso originale.

alcune istituzioni hanno anche proposto che le banche commerciali possano ridurre i mutui ipotecari esistenti attraverso metodi di "ri-ipoteca" interbancari, ovvero i mutuatari trasferiscono direttamente i mutui ipotecari esistenti ad altre banche per ottenere una riduzione dei tassi di interesse sui prestiti esistenti , il "rifinanziamento" interbancario deve ancora essere implementato. le politiche di regolamentazione vengono ulteriormente chiarite.

yang kewei, vice direttore generale del cric research center, ha affermato che se il "rifinanziamento" interbancario venisse riavviato, ciò potrebbe costringere le banche ad accelerare l'adeguamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti, il che sarà senza dubbio vantaggioso per gli acquirenti di case. tuttavia, ad esempio, come stabilire una procedura unificata per la riapertura dei prestiti, come evitare che le nuove banche finanziatrici pongano troppe condizioni per la riapertura dei prestiti e come alleviare la pressione operativa affrontata dalle banche dopo che il margine di interesse netto si restringe, regole più dettagliate dovranno essere rilasciati in futuro per supportarlo.

(fonte: securities daily)