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recentemente, o mercado reacendeu os apelos à redução das taxas de juro hipotecárias existentes. ao mesmo tempo, há também rumores no mercado de que as partes relevantes estão a considerar reduzir ainda mais as taxas de juro hipotecárias existentes, o que atraiu a atenção generalizada.

uma pedra provoca mil ondas. uma razão profunda pela qual o mercado pede uma redução nas taxas de juro hipotecárias existentes é que as actuais taxas de juro hipotecárias existentes são geralmente mais elevadas do que as taxas de juro para novos empréstimos. de acordo com um relatório de pesquisa do cric research center, a taxa média atual de juros de empréstimos comerciais para empréstimos para a primeira habitação em 30 cidades importantes é de 3,21%, a taxa média de juros para empréstimos para segunda habitação é de 3,53% e a taxa média atual de juros a taxa para empréstimos hipotecários existentes é de cerca de 4%.

no final do segundo trimestre deste ano, os empréstimos habitacionais existentes no meu país atingiram 37,8 trilhões de yuans. a redução das taxas de juro hipotecárias existentes desempenhará, sem dúvida, um papel positivo na redução do peso da dívida dos residentes e no estímulo ao crescimento do consumo. no entanto, as instituições bancárias também enfrentarão pressões descendentes sobre as margens de juro líquidas, o que terá um certo impacto na sua rentabilidade a curto prazo, na capacidade de servir a economia real e na capacidade de resistir aos riscos.

por um lado, um grande número de compradores de casas aguarda com expectativa uma redução nas taxas de juro hipotecárias existentes e, por outro lado, os bancos comerciais enfrentam a difícil decisão de cortar as taxas de juro. perante esta situação, qual é a atitude mais recente dos bancos comerciais em relação às taxas de juro hipotecárias existentes? que impacto terá a redução das taxas de juro hipotecárias existentes para todas as partes? com base na realidade, quais são os caminhos para alcançar a “redução das taxas de juros”? com muitas perguntas, os repórteres do securities daily entrevistaram compradores de casas, bancos comerciais e especialistas do setor.

alguns funcionários do banco disseram que “nenhuma notificação foi recebida ainda”

para alguns compradores de casas que estão sobrecarregados com as altas taxas de juros hipotecários existentes, o ajuste das taxas de juros hipotecárias existentes é o tema de maior preocupação.

"atualmente, a última taxa de juros do primeiro empréstimo residencial em pequim pode ser tão baixa quanto 3,4%, mas a taxa de juros hipotecária existente é tão alta quanto 4,75%. nós, os mutuários de empréstimos hipotecários existentes, também estamos ansiosos por um ajuste nas taxas de juros. " um proprietário de um empréstimo hipotecário existente em pequim disse que agora ela está esperando e esperando para ver se alguma política será introduzida, enquanto hesita se deve reembolsar o empréstimo antecipadamente.

há também um grande número de proprietários de hipotecas existentes que afirmaram em plataformas sociais que as suas actuais taxas de juro hipotecárias são mais elevadas do que as últimas taxas de juro do primeiro empréstimo à habitação. por exemplo, alguns proprietários de hipotecas afirmaram que a actual taxa de juro dos seus empréstimos hipotecários em 2020 ainda é de 5,53%.

confrontado com a grande "diferença de juros" entre os empréstimos hipotecários existentes e os atuais empréstimos para a primeira habitação, o mercado espera que as taxas de juro hipotecárias existentes sejam ainda mais reduzidas para reduzir a pressão no reembolso dos empréstimos. no entanto, a julgar pelo que o repórter apurou, os bancos comerciais estão geralmente em espera por enquanto.

em 10 de setembro, os repórteres consultaram empresários, gerentes de contas e outras pessoas relevantes de vários bancos comerciais, incluindo grandes bancos estatais e bancos por ações, e todos disseram que ainda não haviam recebido avisos sobre o ajuste das taxas de juros hipotecárias existentes.

um membro da equipe do centro de empréstimo pós-empréstimo de um banco de ações em pequim disse aos repórteres: "tem havido muitos clientes perguntando sobre as taxas de juros hipotecárias existentes recentemente e nenhuma nova notificação foi recebida por enquanto." questão de como ajustar as taxas de juros hipotecárias existentes, o funcionário disse francamente: "ajuste da taxa de juros hipotecários se é ou não, não pode ser determinado com base na aplicação de um único cliente, mas também com base nos termos do contrato e outros acordos. "

a julgar pelas últimas declarações dos bancos comerciais, wang liang, presidente do china merchants bank, declarou recentemente numa reunião de troca de desempenho que ainda não recebeu opiniões e notificações relevantes das autoridades reguladoras, nem solicitou opiniões de dentro do banco. a política atual ainda não foi confirmada. se forem introduzidas políticas relevantes, terão um certo impacto nas taxas de juro hipotecárias existentes no sector bancário.

relativamente ao tema amplamente discutido do rrr e dos cortes nas taxas de juro, zou lan, diretor do departamento de política monetária do banco central, respondeu recentemente que desde o início deste ano, as taxas de cotação de mercado para empréstimos com prazos de um ano e superiores a cinco anos caíram 0,1 pontos percentuais e 0,35 pontos percentuais, respectivamente, impulsionando o é importante notar que a taxa média de juros dos empréstimos continua a diminuir ao mesmo tempo, devemos também notar que, devido a fatores como a velocidade de desvio do banco; depósitos em produtos de gestão de activos e o estreitamento das margens de juro líquidas dos bancos, existem ainda algumas restrições à descida adicional das taxas de juro dos depósitos e empréstimos.

os membros da indústria acreditam que o ajustamento das taxas de juro hipotecárias existentes requer uma consideração abrangente de múltiplos factores, pelo que o ajustamento requer um processo.

uma pessoa relevante de uma empresa de tecnologia responsável pelo sistema de gestão de crédito disse que quando as instituições financeiras ajustam as taxas de juros hipotecárias existentes, elas precisam avaliar de forma abrangente os fatores de risco, como o histórico de crédito e a capacidade de reembolso do mutuário, e também avaliar se o contrato estipula o empréstimo método de ajuste da taxa de juros, ou seja, o ajuste precisa ser feito muitas avaliações.

qual é o impacto dos cortes nas taxas de juro sobre os empréstimos hipotecários existentes?

na verdade, as taxas de juro hipotecárias existentes foram ajustadas uma vez no ano passado, o que trouxe muitos efeitos positivos. em 31 de agosto de 2023, as autoridades reguladoras emitiram um aviso para ajustar as taxas de juros existentes para os empréstimos para a primeira habitação. nesta ronda de ajustamentos das taxas de juro dos empréstimos para a primeira habitação existentes, a redução média foi de aproximadamente 80 pontos base. tomando como exemplo um empréstimo hipotecário existente de 1 milhão de yuans, 25 anos e uma taxa de juros original de 5,1%, assumindo que a taxa de juros da hipoteca seja reduzida para 4,3%, as despesas de reembolso do mutuário podem ser economizadas em mais de 5.000 yuans por ano. este ajustamento não só alivia a pressão do pré-pagamento sobre os bancos comerciais, mas também reduz significativamente a carga sobre os compradores de casas.

de acordo com dong ximiao, investigador-chefe da união de comerciantes da china, existem actualmente duas situações em que uma redução pode ser considerada: primeiro, as taxas de juro podem ser reduzidas intensivamente para empréstimos de segunda habitação existentes que não foram envolvidos na ronda anterior de reduções centralizadas. ; em segundo lugar, os padrões para determinação do número de unidades habitacionais podem ser ajustados em cada cidade. depois disso, a taxa de juros da hipoteca correspondente à primeira casa pode ser reduzida intensamente.

ye huaibin, pesquisador do instituto de pesquisa do banco da china, disse a um repórter do securities daily que, para o setor imobiliário, a redução nas taxas de juros hipotecárias existentes serve como um sinal claro de apoio político ao mercado imobiliário e ajuda a estabilizar o mercado. expectativas. para potenciais compradores de casas, a redução das taxas de juros hipotecárias existentes apoiará a confiança na compra de casas e aliviará o humor de espera para ver dos potenciais compradores de casas causado pelas taxas de juros hipotecárias.

ye huaibin disse também que a redução das taxas de juro hipotecárias existentes ajudará a impulsionar o consumo, que é uma área que precisa de ser focada na actual recuperação macroeconómica do meu país.

mas para os bancos comerciais, pode-se dizer que a redução das taxas de juro hipotecárias existentes tem prós e contras.

da perspectiva do “lucro”,a redução das taxas de juro hipotecárias existentes pode aliviar o fenómeno dos reembolsos prematuros dos empréstimos hipotecários. o “reembolso prematuro”, ou seja, o reembolso antecipado, é um risco de opção para os bancos e irá exercer pressão sobre a correspondência entre activos e passivos do banco.

do ponto de vista das “desvantagens”,a redução das taxas de juro hipotecárias existentes terá um impacto negativo nas margens líquidas de juros de curto prazo dos bancos. um alto funcionário de um banco comercial disse a um repórter do securities daily que a redução das taxas de juro hipotecárias existentes colocará alguma pressão sobre as margens de juros líquidas de alguns bancos no curto prazo, mas a situação geral é controlável.

“a redução das taxas de juro hipotecárias existentes exige a consideração de muitos impactos. além de estarmos atentos à margem financeira líquida do banco, devemos também estar atentos ao reembolso antecipado do crédito hipotecário pelo mercado, à recuperação do mercado imobiliário e ao investimento oportunidades em outros produtos financeiros", afirmou o referido banqueiro comercial.

quais são os caminhos de implementação viáveis?

de facto, embora as autoridades reguladoras não tenham reduzido directamente as taxas de juro hipotecárias existentes em lotes, medidas relevantes em algumas cidades também tiveram um certo efeito.

à medida que as autoridades reguladoras introduziram políticas encorajadoras para reduzir as taxas de juro dos empréstimos à primeira habitação existentes, algumas cidades conseguiram uma redução nas taxas de juro dos empréstimos à habitação existentes através da forma de "business-to-public" (empréstimos comerciais a previdência). financiar empréstimos) este ano.

dong ximiao disse aos repórteres que "transferência empresa-pública" significa que o mutuário converte um empréstimo habitacional pessoal comercial em um empréstimo habitacional de fundo de previdência sob a premissa de cumprir certas condições. de modo geral, a taxa de juros dos empréstimos habitacionais do fundo de previdência é inferior à dos empréstimos habitacionais pessoais comerciais do mesmo prazo. a "transferência empresa-pública" pode ajudar a reduzir as despesas com juros hipotecários dos mutuários e das suas famílias e reduzir a pressão do reembolso do empréstimo. para os bancos, a “conversão de empresas em públicas” também pode reduzir o reembolso antecipado de empréstimos.

no entanto, dong ximiao também disse que, de acordo com o “regulamento de gestão do fundo de previdência habitacional”, “converter negócios em públicos” não é um negócio que o fundo de previdência habitacional deva realizar. a nível nacional, os empréstimos habitacionais do fundo de previdência representam apenas cerca de 16% do total dos empréstimos habitacionais, e o desenvolvimento de "empresas para o público" enfrenta limitações, como a insuficiência de fundos do fundo de previdência. os mutuários devem ver isto de forma racional. os departamentos relevantes e os bancos comerciais devem criar activamente condições, reduzir limiares, optimizar processos e gerir atempadamente os negócios de "transferência empresa-pública" para mutuários qualificados.

ye huaibin também disse que algumas áreas têm experiência prática madura na conversão de empréstimos comerciais em empréstimos de fundos de previdência e podem alcançar uma redução nas taxas de juros de empréstimos hipotecários existentes no caminho original.

algumas instituições também propuseram que os bancos comerciais possam reduzir os empréstimos hipotecários existentes através de métodos de "re-hipoteca" interbancários, ou seja, os mutuários transferem directamente os empréstimos hipotecários existentes para outros bancos para obter uma redução nas taxas de juro dos empréstimos existentes. , a "re-hipoteca" interbancária ainda não foi implementada. as políticas regulamentares são mais esclarecidas.

yang kewei, vice-gerente geral do centro de pesquisa cric, disse que se a "remortgage" interbancária for reiniciada, poderá forçar os bancos a acelerar o ajuste das taxas de juros hipotecárias existentes, o que sem dúvida será benéfico para os compradores de casas. no entanto, por exemplo, como estabelecer um procedimento unificado de reempréstimo, como evitar que os novos bancos credores imponham demasiadas condições de reempréstimo e como aliviar a pressão operacional enfrentada pelos bancos após o estreitamento da margem de juros líquida, regras mais detalhadas precisa ser lançado no futuro para apoiá-lo.

(fonte: securities daily)