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recientemente, el mercado ha reavivado los llamados a reducir las tasas de interés hipotecarias existentes. al mismo tiempo, también hay rumores en el mercado de que las partes interesadas están considerando reducir aún más las tasas de interés hipotecarias existentes, lo que ha atraído una atención generalizada.

una piedra levanta mil olas. una razón profundamente arraigada por la que el mercado exige una reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes es que las tasas de interés hipotecarias actuales son generalmente más altas que las tasas de interés de los nuevos préstamos. según un informe de encuesta del centro de investigación cric, la tasa de interés promedio actual de préstamos comerciales para préstamos para primera vivienda en 30 ciudades clave es del 3,21%, la tasa de interés promedio para préstamos para segunda vivienda es del 3,53% y la tasa de interés promedio actual para préstamos para segunda vivienda es del 3,21%. el tipo de interés para los préstamos hipotecarios existentes es de alrededor del 4%.

a finales del segundo trimestre de este año, los préstamos inmobiliarios existentes en mi país alcanzaron los 37,8 billones de yuanes. la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes sin duda desempeñará un papel positivo al reducir la carga de la deuda de los residentes y estimular el crecimiento del consumo. sin embargo, las instituciones bancarias también enfrentarán una presión a la baja sobre los márgenes de interés netos, lo que tendrá un cierto impacto en su rentabilidad a corto plazo, su capacidad para servir a la economía real y su capacidad para resistir riesgos.

por un lado, un gran número de compradores de viviendas esperan una reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes y, por otro, los bancos comerciales se enfrentan a la difícil decisión de reducir los tipos de interés. ante esta situación, ¿cuál es la actitud más reciente de los bancos comerciales hacia los tipos de interés hipotecarios existentes? ¿qué impacto tendrá la reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes en todas las partes? con base en la realidad, ¿cuáles son los caminos para lograr la “reducción de las tasas de interés”? con muchas preguntas, los periodistas del securities daily entrevistaron a compradores de viviendas, bancos comerciales y expertos de la industria.

algunos empleados del banco dijeron que "aún no se ha recibido ninguna notificación".

para algunos compradores de viviendas que soportan altas tasas de interés hipotecarias, el ajuste de las tasas de interés hipotecarias existentes es el tema de mayor preocupación.

"actualmente, la última tasa de interés para préstamos para primera vivienda en beijing puede ser tan baja como 3,4%, pero la tasa de interés hipotecaria existente es tan alta como 4,75%. nosotros, los prestatarios de préstamos hipotecarios actuales, también esperamos un ajuste en las tasas de interés. "un propietario de un préstamo hipotecario existente en beijing dijo que ahora está esperando y esperando para ver si se introduce alguna política, mientras duda si pagar el préstamo anticipadamente.

también hay un gran número de propietarios de hipotecas existentes que dijeron en las plataformas sociales que las tasas de interés de sus hipotecas actuales son más altas que las últimas tasas de interés de préstamos para primera vivienda. por ejemplo, algunos propietarios de hipotecas dijeron que la tasa de interés actual de sus préstamos hipotecarios en 2020 sigue siendo del 5,53%.

ante la gran "diferencia de intereses" entre los préstamos hipotecarios existentes y los préstamos actuales para primera vivienda, el mercado espera que las tasas de interés hipotecarias existentes se reduzcan aún más para reducir la presión de pago de los préstamos. sin embargo, a juzgar por lo que ha aprendido el periodista, los bancos comerciales en general están en suspenso por el momento.

el 10 de septiembre, los periodistas consultaron con personal de negocios, gerentes de cuentas y otras personas relevantes de varios bancos comerciales, incluidos los grandes bancos estatales y bancos por acciones, y todos dijeron que aún no habían recibido avisos sobre el ajuste. de los tipos de interés hipotecarios existentes.

un miembro del personal del centro de préstamos post-préstamos de un banco por acciones en beijing dijo a los periodistas: "ha habido muchos clientes que han preguntado recientemente sobre las tasas de interés hipotecarias existentes y por el momento no se han recibido nuevas notificaciones sobre las mismas". en cuanto a cómo ajustar las tasas de interés hipotecarias existentes, el miembro del personal dijo con franqueza: "el ajuste de la tasa de interés hipotecaria no se puede determinar basándose en la solicitud de un solo cliente, sino también en función de los términos del contrato y otros acuerdos".

a juzgar por las últimas declaraciones de los bancos comerciales, wang liang, presidente del china merchants bank, declaró recientemente en una reunión de intercambio de desempeño que aún no ha recibido opiniones ni avisos relevantes de las autoridades reguladoras, ni ha solicitado opiniones dentro del banco. la política actual aún no ha sido confirmada. si se introducen políticas relevantes, tendrán un cierto impacto en las tasas de interés hipotecarias existentes en la industria bancaria.

respecto al tema ampliamente discutido del rrr y los recortes de tasas de interés, zou lan, director del departamento de política monetaria del banco central, respondió recientemente que desde principios de este año, las tasas de cotización del mercado para préstamos con vencimientos de un año y más de cinco años han disminuido en 0,1 puntos porcentuales y 0,35 puntos porcentuales respectivamente, impulsando el es importante señalar que la tasa de interés promedio de los préstamos continúa disminuyendo al mismo tiempo, también debemos tener en cuenta que debido a factores como la velocidad de desvío de los bancos; depósitos en productos de gestión de activos y la reducción de los márgenes de interés netos de los bancos, todavía existen ciertas limitaciones para una mayor caída de los tipos de interés de depósitos y préstamos.

los conocedores de la industria creen que el ajuste de las tasas de interés hipotecarias existentes requiere una consideración integral de múltiples factores, por lo que el ajuste requiere un proceso.

una persona relevante de una empresa de tecnología responsable del sistema de gestión de crédito dijo que cuando las instituciones financieras ajustan las tasas de interés hipotecarias existentes, necesitan evaluar exhaustivamente factores de riesgo como el historial crediticio del prestatario y su capacidad de pago, y también evaluar si el contrato estipula el préstamo. método de ajuste de la tasa de interés, es decir, el ajuste debe realizarse muchas evaluaciones.

¿cuál es el impacto de los recortes de las tasas de interés en los préstamos hipotecarios existentes?

de hecho, las tasas de interés hipotecarias existentes se ajustaron una vez el año pasado, lo que ha traído muchos efectos positivos. el 31 de agosto de 2023, las autoridades reguladoras emitieron un aviso para ajustar las tasas de interés existentes de los préstamos para primera vivienda. en esta ronda de ajustes de las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda existentes, la disminución promedio fue de aproximadamente 80 puntos básicos. tomando como ejemplo un préstamo hipotecario existente de 1 millón de yuanes, a 25 años y una tasa de interés original del 5,1%, suponiendo que la tasa de interés hipotecaria se reduzca al 4,3%, los gastos de pago del prestatario se pueden ahorrar en más de 5.000 yuanes por año. este ajuste no sólo alivia la presión de los pagos anticipados sobre los bancos comerciales, sino que también reduce significativamente la carga para los compradores de viviendas.

según dong ximiao, investigador jefe de china merchants union, actualmente hay dos situaciones en las que se puede considerar una reducción: en primer lugar, se pueden reducir intensamente las tasas de interés para los préstamos existentes para segundas viviendas que no estuvieron involucrados en la ronda anterior de reducciones centralizadas. en segundo lugar, se pueden ajustar los criterios para determinar el número de viviendas en cada ciudad. posteriormente, se puede reducir intensamente el tipo de interés hipotecario correspondiente a la primera vivienda.

ye huaibin, investigador del instituto de investigación del banco de china, dijo a un periodista del securities daily que para la industria inmobiliaria, la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes sirve como una señal clara de apoyo político para el mercado inmobiliario y ayuda a estabilizar el mercado. esperanzas de heredar. para los compradores potenciales de viviendas, reducir las tasas de interés hipotecarias existentes respaldará la confianza en la compra de viviendas y aliviará el estado de ánimo de espera de los compradores potenciales causado por las tasas de interés hipotecarias.

ye huaibin también dijo que reducir las tasas de interés hipotecarias existentes ayudará a impulsar el consumo, que es un área en la que debe centrarse la actual recuperación macroeconómica de mi país.

pero para los bancos comerciales, se puede decir que reducir las tasas de interés hipotecarias existentes tiene ventajas y desventajas.

desde la perspectiva del "beneficio",reducir los tipos de interés hipotecarios existentes puede aliviar el fenómeno de los reembolsos prematuros de los préstamos hipotecarios. el "pago prematuro", es decir, el pago anticipado, es una opción de riesgo para los bancos y ejercerá presión sobre el calce de activos y pasivos del banco.

desde la perspectiva de las "desventajas",reducir las tasas de interés hipotecarias existentes tendrá un impacto negativo en los márgenes de interés netos a corto plazo de los bancos. un alto funcionario de un banco comercial dijo a un periodista del securities daily que reducir las tasas de interés hipotecarias existentes ejercerá cierta presión sobre los márgenes de interés neto de algunos bancos en el corto plazo, pero la situación general es controlable.

"la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes requiere la consideración de muchos impactos. además de prestar atención al margen de interés neto del banco, también debemos prestar atención al reembolso anticipado de los préstamos hipotecarios por parte del mercado, la recuperación del mercado inmobiliario y la inversión. oportunidades en otros productos financieros", afirmó el citado banquero comercial.

¿cuáles son las rutas de implementación factibles?

de hecho, aunque las autoridades reguladoras no han reducido directamente en lotes los tipos de interés hipotecarios existentes, las medidas pertinentes en algunas ciudades también han tenido cierto efecto.

a medida que las autoridades reguladoras han introducido políticas alentadoras para reducir los tipos de interés de los préstamos para primera vivienda existentes, algunas ciudades han logrado una reducción de los tipos de interés de los préstamos para vivienda existentes mediante la forma de "empresas al público" (préstamos comerciales a entidades de previsión). préstamos del fondo) este año.

dong ximiao dijo a los periodistas que "transferencia de empresa a público" significa que el prestatario convierte un préstamo de vivienda personal comercial en un préstamo de vivienda de fondo de previsión bajo la premisa de cumplir ciertas condiciones. en términos generales, la tasa de interés de los préstamos para vivienda de fondos de previsión es más baja que la de los préstamos para vivienda personal comercial del mismo plazo. la "transferencia de empresas a entidades públicas" puede ayudar a reducir los gastos por intereses hipotecarios de los prestatarios y sus familias y reducir la presión del pago de los préstamos. para los bancos, “convertir las empresas en públicas” también puede reducir los pagos anticipados de los préstamos.

sin embargo, dong ximiao también dijo que, según el "reglamento de gestión del fondo de previsión para la vivienda", "convertir empresas en públicas" no es un negocio que el fondo de previsión para la vivienda deba realizar. a nivel nacional, los préstamos para vivienda de los fondos de previsión sólo representan alrededor del 16% del total de los préstamos para vivienda, y el desarrollo de la iniciativa "empresa-público" se enfrenta a limitaciones, como la insuficiencia de fondos de los fondos de previsión. los prestatarios deberían ver esto de manera racional. los departamentos pertinentes y los bancos comerciales deben crear activamente condiciones, reducir los umbrales, optimizar los procesos y manejar los negocios de "transferencia de empresa a público" de manera oportuna para los prestatarios calificados.

ye huaibin también dijo que algunas áreas tienen experiencia práctica madura en la conversión de préstamos comerciales en préstamos de fondos de previsión y pueden lograr una reducción de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes en el camino original.

algunas instituciones también han propuesto que los bancos comerciales puedan reducir los préstamos hipotecarios existentes mediante métodos de "rehipoteca" interbancaria, es decir, los prestatarios transfieran directamente los préstamos hipotecarios existentes a otros bancos para lograr una reducción en las tasas de interés de los préstamos existentes. , la "rehipoteca" interbancaria aún no se ha implementado. las políticas regulatorias se aclaran aún más.

yang kewei, subdirector general del centro de investigación cric, dijo que si se reinician las "rehipotecas" interbancarias, esto podría obligar a los bancos a acelerar el ajuste de las tasas de interés hipotecarias existentes, lo que sin duda será beneficioso para los compradores de viviendas. sin embargo, por ejemplo, cómo establecer un procedimiento unificado de représtamo, cómo evitar que los nuevos bancos crediticios impongan demasiadas condiciones de représtamo y cómo aliviar la presión operativa que enfrentan los bancos después de que el margen de interés neto se reduce, se necesitan reglas más detalladas. deben ser lanzados en el futuro para soportarlo.

(fuente: diario de valores)