Expertos: La relación precio-ingreso de la vivienda ha disminuido significativamente y la presión de los residentes para comprar casas se ha aliviado significativamente. El valor de la inversión inmobiliaria se está haciendo evidente gradualmente.
2024-08-04
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A medida que los precios de la vivienda caen y el ingreso disponible de los residentes aumenta año tras año, la presión de los residentes para comprar viviendas se está aliviando efectivamente.Hua Shao/Cartografía Por un lado, los ingresos de los residentes aumentan de manera constante y, por otro, los precios de la vivienda están cayendo. Entre subidas y bajadas, la presión de los residentes para comprar casas se está aliviando efectivamente.La reducción sustancial de las tasas de interés hipotecarias, así como políticas como subsidios para la compra de viviendas y exenciones fiscales, han reducido aún más el costo de compra de viviendas para los residentes.。Texto de Su Zhiyong, Instituto de Gobernanza Urbana y Regional En los últimos años, el mercado inmobiliario de mi país ha experimentado ajustes cíclicos. La superficie de ventas residenciales ha caído casi un 50% en comparación con el pico. Los precios de la vivienda en la mayoría de las ciudades también han experimentado ajustes profundos, con una corrección general de más del 25%. Con la caída de los precios de la vivienda y el aumento año tras año de los ingresos disponibles de los residentes, se está aliviando efectivamente la presión sobre los residentes para comprar casas. La relación precio-ingresos de la vivienda es un indicador importante que refleja la presión sobre los residentes para comprar casas. A mediados de 2019, realizamos un análisis estadístico sobre la relación precio-ingresos de la vivienda en 35 ciudades típicas de tamaño grande y mediano. Cinco años después, volvimos a clasificar este indicador con el mismo calibre. Los resultados mostraron que la relación precio-ingreso promedio de la vivienda en 35 ciudades grandes y medianas ha caído de 16,03 en 2019 a 11,87 este año, con una tasa general. disminución del 26%. Este cambio de indicador confirma aún más la realidad objetiva de que la presión sobre los residentes para comprar casas se está aliviando efectivamente.━━━━
La relación precio-ingreso cayó significativamente
Se alivia efectivamente la presión de los residentes para comprar casas A mediados de 2019, realizamos un análisis de la relación precio-ingreso de la vivienda en 35 ciudades grandes y medianas (4 municipios + capitales de provincia + ciudades bajo planificación estatal separada). La relación entre el precio de la vivienda y los ingresos en 35 ciudades grandes y medianas fue de 16,03, con Shenzhen, Beijing, Xiamen, Shanghai, Fuzhou, Tianjin, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing y Qingdao entre las diez primeras; de Shenzhen y Beijing alcanzando 39,76 y 34,54 respectivamente. Según los estándares de relación precio-ingreso de la vivienda aceptados internacionalmente, el rango razonable debería estar entre 6 y 7. Las 35 ciudades grandes y medianas incluidas en las estadísticas, excepto Yinchuan, superan este rango estándar. Aunque mi país y los países desarrollados maduros se encuentran en diferentes etapas de desarrollo social y no pueden simplemente compararse con los estándares internacionales, estos datos generalmente reflejan la realidad de la presión de los residentes para comprar casas. Cinco años después, el mercado inmobiliario ha experimentado profundos ajustes. Una vez más utilizamos el mismo calibre para analizar y comparar las relaciones precio-ingreso de la vivienda de 35 ciudades grandes y medianas (para facilitar la comparación, todavía utilizamos el modelo). superficie habitacional per cápita de 36,6 metros cuadrados como indicador de referencia). Los resultados muestran que la relación precio-ingreso de la vivienda ha disminuido significativamente en la mayoría de las ciudades: la relación precio-ingreso promedio de la vivienda cayó de 16,03 a 11,87, con una disminución general que alcanzó el 26%. Los resultados de estas estadísticas muestran que las diez ciudades con mayor relación precio-ingreso de la vivienda son Shenzhen, Shanghai, Beijing, Xiamen, Guangzhou, Hangzhou, Tianjin, Fuzhou, Nanjing y Haikou. En términos de distribución urbana, todas están desarrolladas. ciudades del este Aunque la relación precio-ingreso de la vivienda es alta, estas ciudades cuentan con el apoyo de la industria y la población, y el mercado tiene un fuerte poder adquisitivo.Si se analizan los cambios quinquenales en la relación precio-ingresos de la vivienda, la caída más obvia se produjo en Qingdao, donde la relación precio-ingresos de la vivienda cayó de 18,35 en 2019 a 9,61, una caída de hasta el 48%; Taiyuan y Guiyang también cayeron un 40%: Taiyuan cayó de 13,44 a 8,07 y Guiyang cayó de 10,55 a 6,29. Entre las ciudades de segundo nivel, Nanjing, Fuzhou, Ningbo, Nanchang, Shijiazhuang, Zhengzhou, Jinan, Chongqing, Dalian, Lanzhou, Harbin, Changchun, Hohhot y otras ciudades han visto caer la relación precio-ingresos de su vivienda en más del 30%. . Entre las ciudades de primer nivel, la relación precio-ingreso de la vivienda en Shanghai fue la que cayó más pequeña, sólo el 1%, lo que indica que los precios de la vivienda en Shanghai siguen siendo fuertes y casi han seguido aumentando al mismo tiempo que los ingresos disponibles de los residentes de Shenzhen, que se ubica en el ranking. primero en precios de la vivienda, tiene una relación precio-ingresos de la vivienda inferior a la de hace cinco años. Cayó un 13%, pero aún encabezó la lista con un valor de 34,63; cayó un 25%, pasando del segundo lugar en 2019 al tercer lugar.En 2019, solo 6 ciudades tenían relaciones precio-ingresos de la vivienda de un solo dígito, pero este año hay 18 ciudades con relaciones precio-ingresos de la vivienda de un solo dígito, entre ellas, Yinchuan, Hohhot, Urumqi, Changsha, Guiyang, Shenyang y Changchun han caído por debajo de los estándares internacionales (entre 6 y 7). De hecho, nuestras estadísticas son sólo para 35 ciudades grandes y medianas. Si el alcance estadístico se amplía a todas las ciudades a nivel de prefectura, la relación precio-ingreso promedio se reducirá aún más. Tras años de ajustes profundos, los precios de la vivienda en la mayoría de las ciudades de tercer y cuarto nivel se han ajustado hasta el punto de que incluso se han sobrevendido. Por ejemplo, en las tres provincias del noreste, incluso en las tres capitales de provincia, la relación precio-ingreso de la vivienda está sólo entre 6,45 y 7,31. La relación precio-ingreso de la vivienda en Hegang es de solo 2,48 (el ingreso disponible de los residentes urbanos en 2023 será de 28.700 yuanes, mientras que el precio de la vivienda será de 1.948 yuanes/metro cuadrado), lo que es muy inferior al estándar aceptado internacionalmente. valor. La importante caída de la relación precio/ingresos de la vivienda se debe, por un lado, a la caída de los precios de la vivienda en los últimos años y, por otro, al crecimiento constante de la renta disponible de los residentes. En 2018, el ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos en todo el país era de sólo 39.300 yuanes. En 2023, este indicador alcanzará los 51.800 yuanes, un aumento del 31,8% en cinco años. En términos de precios de la vivienda, según datos de la Red del Mercado de Precios de la Vivienda de China, el precio medio nacional de la vivienda hace cinco años era de 1,3 millones de yuanes, y el precio medio actual de la vivienda ha caído a 1,2 millones de yuanes. Por un lado, los ingresos de los residentes aumentan de manera constante y, por otro, los precios de la vivienda están cayendo. Entre subidas y bajadas, la presión de los residentes para comprar casas se está aliviando efectivamente.━━━━
Las políticas siguen beneficiándose
El coste de comprar una casa se reduce significativamente.A medida que la relación entre la oferta y la demanda de bienes raíces ha experimentado cambios importantes, la regulación inmobiliaria de mi país también ha pasado de "endurecerse" a "relajarse" en el pasado, especialmente las políticas dirigidas al lado de la demanda se han optimizado continuamente. El 30 de abril, la reunión del Buró Político del Comité Central del PCC propuso por primera vez la necesidad de coordinar la investigación sobre políticas y medidas para digerir los bienes raíces existentes y optimizar la vivienda incremental. El 17 de mayo, el banco central emitió una serie de viviendas nuevas; políticas de préstamos, incluida la reducción del porcentaje de pago inicial al 15% y la cancelación del límite inferior de las tasas de interés a nivel nacional, la introducción de refinanciación de viviendas asequibles, etc. El 7 de junio, la reunión ejecutiva del Consejo de Estado propuso que comprendiéramos plenamente los nuevos cambios en la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario, cumpliéramos con las nuevas expectativas de la gente sobre viviendas de alta calidad y esforzáramos por promover la implementación. de las políticas y medidas que se han introducido el 30 de julio, la reunión del Buró Político del Comité Central enfatizó además que, es necesario implementar nuevas políticas para promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario, adherirse a la combinación de digerir el stock existente y optimizar el incremento, apoyar activamente la adquisición de viviendas comerciales existentes para su uso como viviendas asequibles, garantizar aún más la entrega de viviendas y acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario.A lo largo de 2023 se introducirán más de 600 políticas de flexibilización inmobiliaria. Desde este año, las políticas han seguido aumentando. Hasta ahora, se han introducido más de 500 políticas y el entorno político ha alcanzado la etapa más relajada de la historia. El primero es la retirada gradual de las políticas restrictivas. En el ciclo de endurecimiento de la regulación inmobiliaria, las políticas restrictivas como las restricciones a las compras, las restricciones a las ventas, las restricciones a los préstamos y las restricciones de precios se han convertido en el tono principal de la regulación. Con cambios fundamentales en la oferta y la demanda del mercado, estas políticas restrictivas se están retirando del escenario. de historia. Hasta ahora, más de 50 ciudades han levantado o relajado las políticas de restricción de compras. Excepto en algunas áreas de Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Sanya, Haikou, Tianjin y otros lugares, todas las ciudades del país han levantado por completo las restricciones de compra. Además de flexibilizar las políticas de restricción de compras, las restricciones de ventas, las restricciones de préstamos y las restricciones de precios también se están levantando gradualmente en el proceso de optimización de las políticas de control inmobiliario en varios lugares. Especialmente el 31 de julio, la ciudad de Zhengzhou tomó la iniciativa al anunciar la cancelación de la guía de precios de venta de viviendas comerciales. Esto también significa dar a los promotores el derecho de ajustar los precios. Con el establecimiento de un sistema de oferta de vivienda de “mercado + seguridad”, la vivienda comercial volverá por completo al mercado. En segundo lugar, se han reducido los tipos de interés de los préstamos y se ha reducido el coste de la compra de viviendas. Hace cinco años, la tasa de interés de referencia de la LPR era del 4,85%. Debido al impacto de la política de restricción de compras y préstamos, los bancos en varios lugares han aumentado las tasas de interés para préstamos para primera y segunda vivienda. fue del 5,38% y los tipos de interés aumentaron en general entre un 5% y un 20%. Las tasas de interés de los préstamos para una segunda vivienda generalmente aumentan entre un 10% y un 30%. Después de la reforma LPR de agosto de 2019, las tasas de interés hipotecarias han caído nueve veces hasta ahora. El 20 de febrero de este año, la LPR a cinco años se redujo en 25 puntos básicos hasta el 3,95%; el 22 de julio se redujo nuevamente en 10 puntos básicos hasta el 3,85%; Después de esta ronda de recortes de tipos de interés, el tipo de interés hipotecario a cinco años volvió a alcanzar un mínimo histórico. Tomando como ejemplo las cuatro principales ciudades de primer nivel, las últimas tasas de interés hipotecarias en Beijing, Shanghai y Shenzhen se ajustan al 3,4% para la primera vivienda y al 3,8% para la segunda vivienda en Beijing (dentro de la Quinta Circunvalación)/ fuera del Quinto Anillo (3,6%), y 3,8% (en el área urbana)/fuera del Quinto Anillo en Shanghai 3,6% (Zona Franca Lingang New Area, Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian, Baoshan, Jinshan). y Shénzhen el 3,8%. Los últimos tipos de interés hipotecarios en Guangzhou, que ha abolido el límite inferior de los tipos de interés, se han ajustado al 3,1% para la primera vivienda y al 3,7% para la segunda vivienda. Las tasas de interés de los primeros préstamos hipotecarios de algunos bancos en Guangzhou, Foshan, Suzhou y otros lugares son incluso tan bajas como el 2,9% o el 2,95%.En comparación con el nivel de las tasas de interés hipotecarias hace cinco años, la caída ha alcanzado o incluso superado los 2 puntos porcentuales. Calculado sobre la base de un préstamo de 1 millón de yuanes e igual capital e intereses durante 30 años, los gastos por intereses se han ahorrado al menos 200.000 a. 300.000 yuanes.No sólo se ha reducido la tasa de interés de los préstamos, sino que también existen políticas preferenciales como subsidios para la compra de viviendas y exenciones de impuestos entre las políticas específicas de la ciudad implementadas en varios lugares, lo que reduce aún más el costo de compra de viviendas para los compradores.━━━━
Aumenta la relación alquiler-venta
El valor de la inversión inmobiliaria está emergiendo gradualmente Los precios de la vivienda en todo el país han entrado en un ciclo descendente, pero los alquileres no han cambiado significativamente. Según datos de China House Price Market Network, el alquiler medio nacional en 2023 será de 2.000 yuanes, el mismo que en 2019. Los alquileres en algunas ciudades de primer y segundo nivel todavía mantienen una tendencia ascendente constante. Las cinco ciudades con los alquileres más altos son Beijing (120,95 yuanes/metro cuadrado), Shanghai (107,43 yuanes/metro cuadrado), Shenzhen (97,47 yuanes/metro cuadrado), Hangzhou (65,25 yuanes/metro cuadrado) y Guangzhou (60,4 yuanes/metro cuadrado). ) /metro cuadrado). Si se observa la relación venta-alquiler (precio de la vivienda/alquiler anual) en 35 ciudades grandes y medianas, la relación alquiler-venta promedio es 42,83. Cuando este valor se convierte en rendimiento de alquiler anual, se trata de. 2,33%. Este nivel ha superado el tipo de interés de los depósitos a un año (1,75%) de los principales bancos comerciales. Según este cálculo, el rendimiento del alquiler en Urumqi puede alcanzar el 3,7%, y el rendimiento del alquiler en ciudades como Changchun, Harbin, Wuhan, Xining, Shenyang, Guiyang, Chengdu, Lanzhou y Changsha también supera el 3%. Entre las 35 ciudades incluidas en las estadísticas, 26 ciudades tienen rendimientos de alquiler superiores al 2%. Incluso en la ciudad de primer nivel de Beijing, los rendimientos de alquiler pueden superar el 2%. En el contexto de la política regulatoria de "vivienda para vivir, no para especular", el atributo de inversión de los bienes raíces se ha ido minimizando gradualmente. Sin embargo, como bienes raíces, los bienes raíces no son sólo una residencia que cumple la función residencial, sino también una función residencial. Producto de inversión para residentes que buscan mantener el valor de sus activos. En la actualidad, las tasas de interés de los depósitos y préstamos bancarios han entrado en un ciclo descendente, e incluso la tasa de cupón de los bonos gubernamentales a ultralargo plazo a 30 años es sólo del 2,57%. Será cada vez más difícil encontrar productos de inversión con rendimientos estables en el futuro y, en este momento, el valor de inversión de los bienes raíces ha comenzado a surgir gradualmente.(Este artículo fue publicado en la página 11 de China Real Estate News el 5 de agosto por Su Zhiyong, editor en jefe)
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