Experten: Das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen ist deutlich gesunken und der Druck der Bewohner, Häuser zu kaufen, hat deutlich nachgelassen. Der Wert von Immobilieninvestitionen wird allmählich sichtbar.
2024-08-04
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Da die Immobilienpreise sinken und das verfügbare Einkommen der Bewohner von Jahr zu Jahr steigt, wird der Druck der Bewohner, Häuser zu kaufen, wirksam gemindert.Hua Shao/Kartographie Einerseits steigt das Einkommen der Bewohner stetig, andererseits sinken die Immobilienpreise. Zwischen dem Anstieg und dem Rückgang wird der Druck der Bewohner, Häuser zu kaufen, wirksam gemildert.Die deutliche Senkung der Hypothekenzinsen sowie Maßnahmen wie Zuschüsse zum Hauskauf und Steuerbefreiungen haben die Kosten für den Hauskauf für die Bewohner weiter gesenkt.。Text von Su Zhiyong, Institut für städtische und regionale Governance In den letzten Jahren kam es auf dem Immobilienmarkt meines Landes zu zyklischen Anpassungen. Die Wohnfläche ist im Vergleich zum Höchststand um fast 50 % gesunken. Auch die Immobilienpreise haben sich tiefgreifend angepasst, mit einer Gesamtkorrektur von mehr als 25 %. Mit dem Rückgang der Immobilienpreise und dem Anstieg des verfügbaren Einkommens der Bewohner von Jahr zu Jahr wird der Druck auf die Bewohner, Häuser zu kaufen, wirksam gemildert. Das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen ist ein wichtiger Indikator, der den Druck auf die Bewohner widerspiegelt, Häuser zu kaufen. Mitte 2019 haben wir eine statistische Analyse zum Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen in 35 typischen Groß- und Mittelstädten durchgeführt. Fünf Jahre später haben wir diesen Indikator mit demselben Kaliber erneut aussortiert. Die Ergebnisse zeigten, dass das durchschnittliche Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen in 35 großen und mittelgroßen Städten von 16,03 im Jahr 2019 auf 11,87 in diesem Jahr gesunken ist Rückgang um 26 %. Diese Änderung des Indikators bestätigt erneut die objektive Realität, dass der Druck auf die Bewohner, Häuser zu kaufen, wirksam gemildert wird.━━━━
Das Preis-Einkommens-Verhältnis sank deutlich
Der Druck der Bewohner, Häuser zu kaufen, wird wirksam gemildert Mitte 2019 führten wir eine Analyse des Verhältnisses von Hauspreisen zu Einkommen in 35 großen und mittelgroßen Städten (4 Gemeinden + Landeshauptstädte + Städte mit separater Landesplanung) durch. Die Ergebnisse zeigten, dass der durchschnittliche Hauspreis- Das Verhältnis von Wohnraum zu Einkommen lag in 35 großen und mittelgroßen Städten bei 16,03, wobei Shenzhen, Peking, Xiamen, Shanghai, Fuzhou, Tianjin, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing und Qingdao in Bezug auf das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen unter den ersten zehn rangierten von Shenzhen und Peking erreichten 39,76 bzw. 34,54. Gemäß den international anerkannten Standards für das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen sollte die angemessene Spanne zwischen 6 und 7 liegen. Die 35 in die Statistik einbezogenen Groß- und Mittelstädte, mit Ausnahme von Yinchuan, liegen alle über dieser Standardspanne. Obwohl sich mein Land und die entwickelten Industrieländer in unterschiedlichen Stadien der sozialen Entwicklung befinden und nicht einfach mit internationalen Standards verglichen werden können, spiegeln diese Daten im Allgemeinen die Realität des Drucks der Bewohner wider, Häuser zu kaufen. Fünf Jahre später hat der Immobilienmarkt tiefgreifende Veränderungen erfahren. Wir haben erneut das gleiche Kaliber verwendet, um die Immobilienpreis-Einkommens-Verhältnisse von 35 großen und mittelgroßen Städten zu analysieren und zu vergleichen Als Referenzindikator dient eine Wohnfläche pro Kopf von 36,6 Quadratmetern. Die Ergebnisse zeigen, dass das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen in den meisten Städten erheblich gesunken ist, wobei das durchschnittliche Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen von 16,03 auf 11,87 sank, wobei der Gesamtrückgang 26 % erreichte. Die Ergebnisse dieser Statistik zeigen, dass Shenzhen, Shanghai, Peking, Xiamen, Guangzhou, Hangzhou, Tianjin, Fuzhou, Nanjing und Haikou die zehn Städte mit dem höchsten Preis-Einkommens-Verhältnis sind. In Bezug auf die städtische Verteilung sind sie alle entwickelt In den Städten im Osten ist das Verhältnis von Hauspreisen zu Einkommen zwar hoch, aber diese Städte werden von Industrie und Bevölkerung getragen und der Markt verfügt über eine starke Kaufkraft.Betrachtet man die fünfjährigen Veränderungen des Verhältnisses von Hauspreis zu Einkommen, war der deutlichste Rückgang in Qingdao zu verzeichnen, wo das Verhältnis von Hauspreis zu Einkommen von 18,35 im Jahr 2019 auf 9,61 sank, was einem Rückgang von bis zu 48 % entspricht; Taiyuan und Guiyang sanken ebenfalls um 40 %, wobei Taiyuan von 13,44 auf 8,07 sank, Guiyang von 10,55 auf 6,29. Unter den zweitrangigen Städten verzeichneten Nanjing, Fuzhou, Ningbo, Nanchang, Shijiazhuang, Zhengzhou, Jinan, Chongqing, Dalian, Lanzhou, Harbin, Changchun, Hohhot und andere Städte einen Rückgang des Verhältnisses von Immobilienpreisen zu Einkommen um mehr als 30 %. . Unter den erstklassigen Städten sank das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen am wenigsten, nämlich nur um 1 %, was darauf hindeutet, dass die Immobilienpreise in Shanghai immer noch stark sind und fast gleichzeitig mit dem verfügbaren Einkommen der Einwohner in Shenzhen gestiegen sind An erster Stelle bei den Immobilienpreisen liegt das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen, das um 13 % gesunken ist, mit einem Wert von 34,63 liegt es jedoch immer noch an der Spitze der Liste sank um 25 % und fiel vom zweiten Platz im Jahr 2019 auf den dritten Platz.Im Jahr 2019 hatten nur sechs Städte ein einstelliges Preis-Einkommens-Verhältnis für Immobilien, aber dieses Jahr gibt es 18 Städte mit einem einstelligen Preis-Einkommens-Verhältnis für Immobilien. Darunter Yinchuan, Hohhot, Urumqi, Changsha, Guiyang. Shenyang und Changchun liegen unter den internationalen Standards (zwischen 6 und 7). Tatsächlich beziehen sich unsere Statistiken nur auf 35 große und mittlere Städte. Wenn der statistische Umfang auf alle Städte auf Kreisebene ausgeweitet wird, wird das durchschnittliche Preis-Einkommens-Verhältnis weiter sinken. Durch jahrelange tiefgreifende Anpassungen wurden die Immobilienpreise in den meisten Städten der dritten und vierten Kategorie so weit angepasst, dass sie sogar überverkauft waren. Beispielsweise liegt in den drei nordöstlichen Provinzen, selbst in den drei Provinzhauptstädten, das Verhältnis von Hauspreis zu Einkommen nur zwischen 6,45 und 7,31. Das Verhältnis von Hauspreis zu Einkommen beträgt in Hegang nur 2,48 (das verfügbare Einkommen der Stadtbewohner beträgt im Jahr 2023 28.700 Yuan, während der Hauspreis nachweislich 1.948 Yuan/Quadratmeter beträgt), was weit unter dem international anerkannten Standard liegt Wert. Der deutliche Rückgang des Verhältnisses von Immobilienpreisen zu Einkommen ist einerseits auf den Rückgang der Immobilienpreise in den letzten Jahren und andererseits auf das stetige Wachstum des verfügbaren Einkommens der Bewohner zurückzuführen. Im Jahr 2018 betrug das verfügbare Pro-Kopf-Einkommen der Stadtbewohner landesweit nur 39.300 Yuan. Im Jahr 2023 wird dieser Indikator 51.800 Yuan erreichen, was einem Anstieg von 31,8 % in fünf Jahren entspricht. Was die Immobilienpreise betrifft, so lag der landesweite Durchschnittspreis für Immobilien nach Angaben des China Housing Price Market Network vor fünf Jahren bei 1,3 Millionen Yuan, und der aktuelle Durchschnittspreis für Immobilien ist auf 1,2 Millionen Yuan gesunken. Einerseits steigt das Einkommen der Bewohner stetig, andererseits sinken die Immobilienpreise. Zwischen dem Anstieg und dem Rückgang wird der Druck der Bewohner, Häuser zu kaufen, wirksam gemildert.━━━━
Die Politik profitiert weiterhin
Die Kosten für den Hauskauf werden deutlich gesenktDa sich das Verhältnis zwischen Immobilienangebot und -nachfrage stark verändert hat, hat sich auch die Immobilienregulierung meines Landes in der Vergangenheit von „Verschärfung“ zu „Lockerung“ verlagert, insbesondere die auf die Nachfrageseite abzielende Politik wurde kontinuierlich optimiert. Am 30. April schlug die Sitzung des Politbüros des Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas erstmals die Notwendigkeit vor, die Forschung zu Richtlinien und Maßnahmen zur Verdauung bestehender Immobilien und zur Optimierung des zusätzlichen Wohnungsbaus zu koordinieren. Am 17. Mai gab die Zentralbank eine Reihe neuer Wohnungen heraus Kreditrichtlinien, einschließlich der Senkung der Anzahlungsquote auf 15 % und der Aufhebung der Zinsuntergrenze auf nationaler Ebene, der Einführung einer bezahlbaren Wohnungsrefinanzierung usw. Am 7. Juni schlug die Exekutivsitzung des Staatsrates vor, dass wir die neuen Veränderungen im Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt vollständig verstehen, den neuen Erwartungen der Menschen an hochwertigen Wohnraum gerecht werden und uns bemühen sollten, die Umsetzung voranzutreiben der eingeführten Richtlinien und Maßnahmen; am 30. Juli betonte das Politbüro des Zentralkomitees weiter, dass es notwendig sei, neue Richtlinien umzusetzen, um die stabile und gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes zu fördern, und an der Kombination von festzuhalten Aufbereitung vorhandener Bestände und Optimierung des Zuwachses, aktive Unterstützung des Erwerbs bestehender Gewerbewohnungen zur Nutzung als bezahlbarer Wohnraum, weitere Sicherstellung der Bereitstellung von Wohnraum und Beschleunigung des Aufbaus eines neuen Modells der Immobilienentwicklung.Im Laufe des Jahres 2023 werden mehr als 600 Maßnahmen zur Lockerung des Immobilienmarkts eingeführt. Seit diesem Jahr wurden mehr als 500 Maßnahmen eingeführt, und das politische Umfeld hat das entspannteste Stadium in der Geschichte erreicht. Der erste ist der schrittweise Rückzug restriktiver Maßnahmen. Im Zuge der Verschärfung der Immobilienregulierung sind restriktive Maßnahmen wie Kaufbeschränkungen, Verkaufsbeschränkungen, Kreditbeschränkungen und Preisbeschränkungen zum Hauptinstrument der Regulierung geworden. Mit grundlegenden Veränderungen in Marktangebot und -nachfrage ziehen sich diese restriktiven Maßnahmen von der Bühne zurück der Geschichte. Bisher haben mehr als 50 Städte die Kaufbeschränkungen aufgehoben oder gelockert. Mit Ausnahme einiger Gebiete in Peking, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Sanya, Haikou, Tianjin und anderen Orten haben alle Städte im ganzen Land die Kaufbeschränkungen vollständig aufgehoben. Neben der Lockerung der Kaufbeschränkungsrichtlinien werden im Zuge der Optimierung der Immobilienkontrollrichtlinien an verschiedenen Stellen auch Verkaufsbeschränkungen, Kreditbeschränkungen und Preisbeschränkungen schrittweise aufgehoben. Insbesondere am 31. Juli übernahm die Stadt Zhengzhou die Führung bei der Ankündigung der Aufhebung der Preisvorgaben für den Verkauf von Gewerbeimmobilien. Dazu gehört auch, den Entwicklern das Recht einzuräumen, die Preise anzupassen. Mit der Etablierung eines „Markt + Sicherheit“-Wohnungsversorgungssystems wird der gewerbliche Wohnungsbau vollständig auf den Markt zurückkehren. Zweitens wurden die Kreditzinsen gesenkt und die Kosten für den Wohnungskauf gesenkt. Vor fünf Jahren lag der LPR-Referenzzinssatz bei 4,85 %. Aufgrund der Auswirkungen der Kauf- und Kreditbeschränkungspolitik haben Banken an verschiedenen Orten die Zinssätze für Erst- und Zweitwohnungskredite erhöht betrug 5,38 % und die Zinssätze stiegen im Allgemeinen um 5 % bis 20 %. Die Zinssätze für Zweitwohnungsdarlehen steigen in der Regel um 10 bis 30 %. Nach der LPR-Reform im August 2019 sind die Hypothekarzinsen bisher neunmal gesunken. Am 20. Februar dieses Jahres wurde der LPR über fünf Jahre um 25 Basispunkte auf 3,95 % gesenkt, am 22. Juli erneut um 10 Basispunkte auf 3,85 %. Nach dieser Zinssenkungsrunde erreichte der 5-jährige Hypothekenzins erneut ein Rekordtief. Am Beispiel der vier großen Städte der ersten Reihe wurden die aktuellen Hypothekenzinsen in Peking, Shanghai und Shenzhen auf 3,4 % für das Ersthaus und 3,8 % für das Zweithaus in Peking (innerhalb der Fünften Ringstraße) angepasst./ außerhalb der Fünften Ringstraße (3,6 %) und 3,8 % (im Stadtgebiet)/außerhalb der Fünften Ringstraße in Shanghai 3,6 % (Freihandelszone Lingang New Area, Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian, Baoshan, Jinshan). und Shenzhen 3,8 %. Die neuesten Hypothekenzinssätze in Guangzhou, die die Untergrenze der Zinssätze abgeschafft haben, wurden auf 3,1 % für das Ersthaus und 3,7 % für das Zweithaus angepasst. Die Zinssätze für erste Wohnungsbaudarlehen einiger Banken in Guangzhou, Foshan, Suzhou und anderen Orten liegen sogar bei nur 2,9 % oder 2,95 %.Im Vergleich zum Niveau der Hypothekenzinsen vor fünf Jahren hat der Rückgang 2 Prozentpunkte erreicht oder sogar überschritten. Berechnet auf der Grundlage eines Darlehens von 1 Million Yuan und gleicher Kapital- und Zinszahlung über 30 Jahre wurden Zinsaufwendungen von mindestens 200.000 eingespart 300.000 Yuan.Nicht nur wurde der Darlehenszinssatz gesenkt, sondern es gibt auch Vorzugsregelungen wie Hauskaufzuschüsse und Steuerbefreiungen in den stadtspezifischen Regelungen, die an verschiedenen Orten umgesetzt werden, was die Kosten für den Hauskauf für Hauskäufer weiter senkt.━━━━
Miet-zu-Verkauf-Verhältnis steigt
Der Wert von Immobilieninvestitionen zeichnet sich allmählich ab Die Immobilienpreise sind im ganzen Land in einen Abwärtszyklus eingetreten, die Mieten haben sich jedoch nicht wesentlich verändert. Nach Angaben des China House Price Market Network wird die landesweite Durchschnittsmiete im Jahr 2023 bei 2.000 Yuan liegen, genau wie im Jahr 2019. In einigen Städten der ersten und zweiten Reihe befinden sich die Mieten weiterhin in einem stetigen Aufwärtstrend. Die fünf Städte mit den höchsten Mieten sind Peking (120,95 Yuan/Quadratmeter), Shanghai (107,43 Yuan/Quadratmeter), Shenzhen (97,47 Yuan/Quadratmeter), Hangzhou (65,25 Yuan/Quadratmeter) und Guangzhou (60,4 Yuan). ) /Quadratmeter). Betrachtet man das Verhältnis von Umsatz zu Miete (Hauspreis/Jahresmiete) in 35 Groß- und Mittelstädten, so liegt das durchschnittliche Verhältnis von Miete zu Verkauf bei 42,83 2,33 %. Dieses Niveau übertrifft den einjährigen Einlagenzinssatz (1,75 %) der großen Geschäftsbanken. Basierend auf dieser Berechnung kann die Mietrendite in Urumqi 3,7 % erreichen, und die Mietrendite in Städten wie Changchun, Harbin, Wuhan, Xining, Shenyang, Guiyang, Chengdu, Lanzhou und Changsha liegt ebenfalls über 3 %. Von den 35 in die Statistik einbezogenen Städten weisen 26 Städte Mietrenditen von über 2 % auf. Selbst in der erstklassigen Stadt Peking können die Mietrenditen über 2 % liegen. Vor dem Hintergrund der Regulierungspolitik „Wohnen zum Wohnen, nicht zur Spekulation“ wurde die Investitionseigenschaft von Immobilien allmählich heruntergespielt. Als Immobilien sind Immobilien jedoch nicht nur ein Wohnsitz, der die Wohnfunktion in sich trägt, sondern auch eine Anlageprodukt für Bewohner, die den Wert ihres Vermögens erhalten möchten. Derzeit befinden sich die Zinssätze für Bankeinlagen und Kredite in einem Abwärtszyklus, und selbst der Kuponsatz für 30-jährige Staatsanleihen mit extrem langer Laufzeit beträgt nur 2,57 %. Es wird in Zukunft immer schwieriger, Anlageprodukte mit stabilen Renditen zu finden, und zu diesem Zeitpunkt beginnt sich der Investitionswert von Immobilien allmählich abzuzeichnen.(Dieser Artikel wurde am 5. August von Su Zhiyong, Chefredakteurin, auf Seite 11 der China Real Estate News veröffentlicht.)
Diensthabendes Redaktionsmitglied: Li HongmeiProzessredakteur: Wen Hongmei
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