専門家: 住宅価格対収入比率は大幅に低下し、住宅購入に対する住民の圧力は大幅に緩和され、不動産投資の価値が徐々に明らかになってきています。
2024-08-04
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住宅価格が下落し、住民の可処分所得が年々増加するにつれ、住宅購入に対する住民の圧力は効果的に軽減されつつある。華邵/地図製作一方で住民の収入は着実に増加しており、他方では住宅価格は上昇と下落の間で下落しており、住宅購入に対する住民の圧力は効果的に緩和されている。住宅ローン金利の大幅な引き下げに加え、住宅購入補助金や税控除などの政策により、住民の住宅購入コストはさらに削減されました。。文：Su Zhiyong、都市・地域ガバナンス研究所近年、我が国の不動産市場は景気循環的な調整を経験しており、ほとんどの都市で住宅販売面積はピーク時と比べて50％近く下落しており、全体としては25％以上の調整が生じている。住宅価格の下落と住民の可処分所得の年々増加により、住民の住宅購入圧力は事実上緩和されつつある。住宅価格対所得比率は、住民に対する住宅購入圧力を反映する重要な指標です。 2019 年半ばに、私たちは 35 の典型的な大都市および中規模都市の住宅価格と収入の比率に関する統計分析を実施しました。 5年後、この指標を同じ基準で再度整理したところ、35の大中都市の平均住宅価格対所得比率が2019年の16.03から今年は11.87まで低下し、全体としては11.87となった。 26%の減少。この指標の変化は、住宅購入に対する住民への圧力が効果的に軽減されているという客観的な現実をさらに裏付けるものである。━━━━
株価収益率が大幅に低下
住宅購入に対する住民のプレッシャーが効果的に軽減される 2019年半ばに、35の大都市および中規模都市（4つの地方自治体+州都+個別の州計画下の都市）で住宅価格と収入の比率の分析を実施した結果、平均住宅価格は-であることが示されました。 35の大・中規模都市の住宅価格対所得比率は16.03で、深セン、北京、アモイ、上海、福州、天津、広州、杭州、南京、青島が上位10位に入っている。深センと北京はそれぞれ39.76と34.54に達した。国際的に受け入れられている住宅価格と収入の比率の基準によれば、妥当な範囲は 6 ～ 7 であるはずです。統計に含まれる 35 の大都市および中規模都市は、銀川市を除き、すべてこの基準範囲を超えています。我が国と成熟した先進国は社会発展の段階が異なるため、単純に国際基準と比較することはできませんが、このデータは一般的に住民の住宅購入圧力の現実を反映しています。 5 年後、不動産市場は大幅な調整を経験しましたが、私たちは再び同じ基準を使用して 35 の大都市および中規模都市の住宅価格と収入の比率を分析および比較しました (比較を容易にするために、引き続き参考指標として一人当たりの住宅面積36.6平方メートル）。その結果、ほとんどの都市で住宅価格と収入の比率が大幅に低下し、平均住宅価格と収入の比率は16.03から11.87に低下し、全体の下落率は26%に達したことが示されました。この統計の結果によると、住宅価格と所得の比率が上位10都市は深セン、上海、北京、厦門、広州、杭州、天津、福州、南京、海口であり、都市分布の点ではいずれも発展している。東部の都市は住宅価格と収入の比率が高いですが、これらの都市は産業と人口に支えられており、市場には強い購買力があります。住宅価格と収入の比率の5年間の変化を見ると、最も顕著に低下したのは青島で、住宅価格と収入の比率は2019年の18.35から9.61まで低下し、最大48%低下した。太原と貴陽も40%下落し、太原は13.44から8.07に、貴陽は10.55から6.29に低下した。二級都市の中でも、南京、福州、寧波、南昌、石家荘、鄭州、済南、重慶、大連、蘭州、ハルビン、長春、フフホトなどの都市では、住宅価格と収入の比率が30％以上下落した。 。第一線都市の中で、上海の住宅価格対所得比率の下落率はわずか1％と最も小さく、上海の住宅価格が依然として堅調で、第1位の深センとほぼ同時に住民の可処分所得が上昇し続けていることを示している。住宅価格の第1位は、住宅価格と所得の比率が5年前よりも低下しているが、それでも北京の住宅価格と所得の比率は34.63でトップとなった。は25％下落し、2019年の2位から3位に後退した。2019年には住宅価格と収入の比率が1桁だったのは6都市だけだったが、今年は銀川市、フフホト市、ウルムチ市、長沙市、貴陽市など18都市があった。瀋陽と長春は国際基準（6～7）を下回った。実際、私たちの統計は35の大都市と中規模都市だけを対象としています。統計範囲をすべての都道府県レベルの都市に拡大すると、平均物価所得比率はさらに低下します。何年にもわたる徹底した調整により、ほとんどの三級都市と四級都市の住宅価格は、売られ過ぎに至るまで調整されている。たとえば、北東部の 3 つの州では、3 つの州都でさえ、住宅価格と収入の比率は 6.45 ～ 7.31 の間にすぎません。河港市の住宅価格と収入の比率はわずか2.48（2023年の都市住民の可処分所得は2万8700元、住宅価格は1平方メートル当たり1948元と示されている）で、国際的に認められた基準よりもはるかに低い。価値。住宅価格対所得比率の大幅な低下は、一方では近年の住宅価格の下落、他方では住民の可処分所得の着実な増加によるものである。 2018年、全国の都市住民の1人当たり可処分所得はわずか3万9300元だったが、2023年にはこの指標は5万1800元に達し、5年間で31.8％増加する。住宅価格に関しては、中国住宅価格市場ネットワークのデータによると、5年前の全国住宅価格の中央値は130万元だったが、現在の住宅価格の中央値は120万元まで下落している。一方で住民の収入は着実に増加しており、他方では住宅価格は上昇と下落の間で下落しており、住宅購入に対する住民の圧力は効果的に緩和されている。━━━━
政策は引き続き恩恵を受ける
不動産の需要と供給の関係が大きく変化するにつれ、我が国の不動産規制もこれまでの「強化」から「緩和」へと移り変わり、特に需要側を対象とした政策は継続的に最適化されてきました。 4月30日、中国共産党中央委員会政治局会議は、既存の不動産を消化し、増分住宅を最適化するための政策と措置を調整する研究の必要性を初めて提案し、5月17日、中央銀行は多数の新規住宅を発行した。頭金比率の15％への引き下げや国家レベルの住宅ローン金利下限の打ち切り、手頃な住宅借り換えの導入などの融資政策。 6月7日、国務院常務会議は、不動産市場における需給関係の新たな変化を十分に理解し、高品質住宅に対する国民の新たな期待に応え、その実現の促進に努めるべきであると提案した。 7月30日の中央委員会政治局会議は、これまでに導入された政策と措置について、「不動産市場の安定的かつ健全な発展を促進するための新たな政策の実施が必要であり、これらの政策と措置の組み合わせを堅持する必要がある」とさらに強調した。既存のストックを消化し、増加分を最適化し、手頃な価格の住宅として使用するための既存の商業用住宅の取得を積極的に支援し、住宅の引き渡しをさらに確実にし、不動産開発の新しいモデルの構築を加速します。2023年を通じて600以上の不動産緩和政策が導入される予定である。今年以降、政策は増加を続け、これまでに500以上の政策が導入され、政策環境は史上最も緩和的な段階に達している。 1つ目は、制限的な政策の段階的な撤回です。不動産規制の強化サイクルの中で、購入制限、販売制限、融資制限、価格制限などの抑制的な政策が規制の主流となっており、市場の需給の根本的な変化に伴い、これらの制限的な政策は舞台から退きつつあります。歴史の。これまでに50以上の都市が購入制限政策を解除または緩和しており、北京、上海、広州、深セン、三亜、海口、天津などの一部地域を除き、全国のすべての都市が購入制限を全面的に解除している。各地の不動産管理政策の最適化の過程で、購入制限政策の緩和に加え、販売制限、融資制限、価格制限も段階的に緩和されつつある。特に7月31日、鄭州市は率先して商業住宅販売価格指導の中止を発表した。これは、開発者に価格を調整する権利を与えることも意味します。 「市場＋安全」の住宅供給システムの確立により、商業住宅は完全に市場に戻ります。第二に、ローン金利が引き下げられ、住宅購入コストが削減されました。 5 年前の LPR の基準金利は 4.85% でしたが、購入および融資制限政策の影響により、各地の銀行が最初の住宅ローンと 2 番目の住宅ローンの金利を引き上げました。は 5.38% で、金利は通常 5% から 20% 上昇しました。セカンド住宅ローンの金利は一般的に10％～30％上昇します。 2019年8月のLPR改革後、住宅ローン金利はこれまでに9回低下した。今年２月２０日、５年間のＬＰＲは２５ベーシスポイント引き下げられ３．９５％となったが、７月２２日には再び１０ベーシスポイント引き下げ３．８５％となった。今回の一連の利下げ後、5年住宅ローン金利は再び過去最低を記録した。 4大一線都市を例に挙げると、北京、上海、深センの最新の住宅ローン金利は、北京（五環路内）の1軒目の住宅が3.4％、2軒目の住宅が3.8％に調整されている。五環路外側（3.6%）、上海五環路外側3.6%（自由貿易区臨港新区、嘉定、青浦、松江、奉賢、宝山、金山）深センは3.8%。金利の下限を撤廃した広州市の最新の住宅ローン金利は、第１住宅が３．１％、第２住宅が３．７％に調整された。広州、佛山、蘇州などの一部の銀行の初回住宅ローン金利は2.9％や2.95％という低金利さえある。5年前の住宅ローン金利の水準と比較すると、100万元のローンを30年間元利均等で計算すると、金利の低下は少なくとも20万元削減された。 30万元。ローン金利の引き下げだけでなく、各地で実施されている市独自の政策の中には住宅購入補助金や税額控除などの優遇政策もあり、住宅購入者にとっては住宅購入コストがさらに低減されています。━━━━
賃貸売上比率が上昇
全国の住宅価格は下落サイクルに入っているが、家賃は大きく変わっていない。中国住宅価格市場ネットワークのデータによると、2023年の全国家賃中央値は2019年と同じ2000元となる。一部の一級都市および二級都市の家賃は依然として着実な上昇傾向にある。家賃が高い上位5都市は北京（120.95元/平方メートル）、上海（107.43元/平方メートル）、深セン（97.47元/平方メートル）、杭州（65.25元/平方メートル）、広州（60.4元）である。 ） /平方メートル）。大中都市35都市の売買賃貸倍率（住宅価格／年間家賃）を見ると、平均賃貸賃貸倍率は42.83倍であり、これを年間賃貸利回りに換算すると約42.83倍となる。 2.33%。この水準は大手商業銀行の１年物預金金利（１．７５％）を上回っている。この計算に基づくと、ウルムチの賃貸利回りは3.7%に達する可能性があり、長春、ハルビン、武漢、西寧、瀋陽、貴陽、成都、蘭州、長沙などの都市の賃貸利回りも3%を超えています。統計に含まれる35都市のうち、賃貸利回りが2％を超える都市は、北京の一級都市でも2％を超える可能性がある。 「投機ではなく住むための住宅」という規制政策を背景に、不動産の投資的性格は徐々に軽視されてきましたが、不動産は住宅としての機能を担うだけでなく、住宅としての役割も担っています。資産価値の維持を目指す居住者向けの投資商品です。現在、銀行の預金金利や貸出金利は低下サイクルに入っており、30年の超長期国債の表面利率ですら2.57％に過ぎない。今後、安定した利回りの投資商品を見つけることはますます難しくなり、不動産の投資価値が少しずつ出始めている現在です。（この記事は8月5日、中国不動産ニュース11面に蘇志勇編集長が掲載したものです）
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