Especialistas: O rácio preço/rendimento da habitação caiu significativamente e a pressão dos residentes para comprar casas foi significativamente aliviada. O valor do investimento imobiliário está gradualmente a tornar-se aparente.
2024-08-04
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À medida que os preços da habitação caem e o rendimento disponível dos residentes aumenta ano após ano, a pressão dos residentes para comprar casas está a ser efectivamente aliviada.Hua Shao/Cartografia Por um lado, o rendimento dos residentes está a crescer de forma constante e, por outro lado, os preços da habitação estão a cair. Entre a subida e a queda, a pressão dos residentes para comprar casas está a ser efectivamente aliviada.A redução substancial das taxas de juro hipotecárias, bem como políticas como subsídios à aquisição de habitação e isenções fiscais, reduziram ainda mais o custo de aquisição de habitação para os residentes.。Texto de Su Zhiyong, Instituto de Governança Urbana e Regional Nos últimos anos, o mercado imobiliário do meu país passou por ajustes cíclicos. A área de vendas residenciais caiu quase 50% em comparação com o pico. Os preços da habitação na maioria das cidades também sofreram ajustes profundos, com uma correção geral de mais de 25%. Com a descida dos preços da habitação e o aumento do rendimento disponível dos residentes ano após ano, a pressão sobre os residentes para comprarem casas está a ser efectivamente aliviada. O rácio preço/rendimento da habitação é um indicador importante que reflecte a pressão sobre os residentes para comprarem casas. Em meados de 2019, conduzimos uma análise estatística sobre a relação preço/rendimento da habitação em 35 cidades típicas de grande e média dimensão. Cinco anos depois, classificamos novamente este indicador com o mesmo calibre. Os resultados mostraram que a relação preço/renda médio da habitação em 35 cidades grandes e médias caiu de 16,03 em 2019 para 11,87 este ano, com um valor global. diminuição de 26%. Esta alteração do indicador confirma ainda mais a realidade objectiva de que a pressão sobre os residentes para comprarem casas está a ser efectivamente aliviada.━━━━
A relação preço/renda caiu significativamente
A pressão dos residentes para comprar casas é efetivamente aliviada Em meados de 2019, realizámos uma análise do rácio preço/rendimento da habitação em 35 cidades grandes e médias (4 municípios + capitais provinciais + cidades sob planeamento estatal separado. Os resultados mostraram que o preço médio da habitação-). A relação preço-renda em 35 cidades grandes e médias foi de 16,03, com Shenzhen, Pequim, Xiamen, Xangai, Fuzhou, Tianjin, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing e Qingdao classificadas entre os dez primeiros, com a relação preço-renda da habitação de Shenzhen e Pequim atingindo 39,76 e 34,54 respectivamente. De acordo com os padrões de rácio preço/rendimento da habitação internacionalmente aceites, o intervalo razoável deveria situar-se entre 6 e 7. As 35 cidades grandes e médias incluídas nas estatísticas, excepto Yinchuan, excedem todos este intervalo padrão. Embora o meu país e os países desenvolvidos maduros estejam em diferentes fases de desenvolvimento social e não possam ser simplesmente comparados com os padrões internacionais, estes dados reflectem geralmente a realidade da pressão dos residentes para comprar casas. Cinco anos depois, o mercado imobiliário sofreu ajustamentos profundos. Utilizamos mais uma vez o mesmo calibre para analisar e comparar os rácios preço/rendimento da habitação de 35 cidades grandes e médias (para facilitar a comparação, ainda utilizamos o índice). área habitacional per capita de 36,6 metros quadrados como indicador de referência). Os resultados mostram que o rácio preço/rendimento da habitação diminuiu significativamente na maioria das cidades, com o rácio preço/rendimento médio da habitação a cair de 16,03 para 11,87, com o declínio global a atingir 26%. Os resultados destas estatísticas mostram que as dez principais cidades com rácios preço/rendimento da habitação são Shenzhen, Xangai, Pequim, Xiamen, Guangzhou, Hangzhou, Tianjin, Fuzhou, Nanjing e Haikou. Em termos de distribuição urbana, todas são desenvolvidas. cidades no leste. Embora a relação preço/renda das casas seja elevada, essas cidades são sustentadas pela indústria e pela população, e o mercado tem um forte poder de compra.Olhando para as mudanças de cinco anos no rácio preço/rendimento da habitação, o declínio mais óbvio ocorreu em Qingdao, onde o rácio preço/rendimento da habitação caiu de 18,35 em 2019 para 9,61, uma queda de até 48%; Taiyuan e Guiyang também caíram 40%, com Taiyuan caindo de 13,44 para 8,07, Guiyang caiu de 10,55 para 6,29. Entre as cidades de segundo nível, Nanjing, Fuzhou, Ningbo, Nanchang, Shijiazhuang, Zhengzhou, Jinan, Chongqing, Dalian, Lanzhou, Harbin, Changchun, Hohhot e outras cidades viram a sua relação entre preço e rendimento das casas cair mais de 30%. . Entre as cidades de primeiro nível, o rácio preço/rendimento da habitação em Xangai foi o que caiu mais baixo, apenas 1%, indicando que os preços da habitação em Xangai ainda estão fortes e quase continuaram a subir ao mesmo tempo que o rendimento disponível dos residentes de Shenzhen, que classifica a população de Shenzhen. primeiro em preços de habitação, tem uma relação preço/renda de habitação inferior à de cinco anos atrás. Caiu 13%, mas ainda liderou a lista com um valor de 34,63. caiu 25%, passando do segundo lugar em 2019 para o terceiro lugar.Em 2019, apenas 6 cidades tinham rácios preço/rendimento da habitação de um dígito, mas este ano há 18 cidades com rácios preço/rendimento da habitação de um dígito. Entre elas, Yinchuan, Hohhot, Urumqi, Changsha, Guiyang, Shenyang e Changchun ficaram abaixo dos padrões internacionais (entre 6 e 7). Na verdade, as nossas estatísticas referem-se apenas a 35 cidades grandes e médias. Se o âmbito estatístico for alargado a todas as cidades a nível de província, a relação preço/rendimento médio será ainda mais reduzida. Com anos de ajustamentos profundos, os preços da habitação na maioria das cidades de terceiro e quarto níveis foram ajustados ao ponto de terem sido vendidos em excesso. Por exemplo, nas três províncias do Nordeste, mesmo nas três capitais provinciais, o rácio preço/rendimento da habitação situa-se apenas entre 6,45 e 7,31. A relação preço/renda da casa em Hegang é de apenas 2,48 (a renda disponível dos residentes urbanos em 2023 é de 28.700 yuans, enquanto o preço da casa é de 1.948 yuans/metro quadrado), o que é muito inferior ao padrão internacionalmente aceito valor. A descida significativa do rácio preço/rendimento da habitação deve-se, por um lado, à queda dos preços da habitação nos últimos anos e, por outro lado, ao crescimento constante do rendimento disponível dos residentes. Em 2018, a renda disponível per capita dos residentes urbanos em todo o país era de apenas 39.300 yuans. Em 2023, esse indicador chegará a 51.800 yuans, um aumento de 31,8% em cinco anos. Em termos de preços da habitação, de acordo com dados da China Housing Price Market Network, o preço médio nacional da habitação há cinco anos era de 1,3 milhões de yuans, e o preço médio atual da habitação caiu para 1,2 milhões de yuans. Por um lado, o rendimento dos residentes está a crescer de forma constante e, por outro lado, os preços da habitação estão a cair. Entre a subida e a queda, a pressão dos residentes para comprar casas está a ser efectivamente aliviada.━━━━
As políticas continuam a beneficiar
O custo de comprar uma casa é reduzido significativamenteÀ medida que a relação entre a oferta e a procura imobiliária sofreu grandes mudanças, a regulamentação imobiliária do meu país também passou de "aperto" para "afrouxamento" no passado, especialmente as políticas que visam o lado da procura foram continuamente optimizadas. Em 30 de abril, a reunião do Bureau Político do Comité Central do PCC propôs pela primeira vez a necessidade de coordenar a investigação sobre políticas e medidas para digerir os imóveis existentes e otimizar a habitação incremental; em 17 de maio, o banco central emitiu uma série de novas habitações; políticas de empréstimos, incluindo a redução do rácio de entrada para 15% e o cancelamento do limite inferior da taxa de juro a nível nacional, a introdução de refinanciamento de habitação a preços acessíveis, etc. No dia 7 de junho, a reunião executiva do Conselho de Estado propôs que deveríamos compreender plenamente as novas mudanças na relação de oferta e procura no mercado imobiliário, atender às novas expectativas da população por habitação de alta qualidade e nos esforçar para promover a implementação de políticas e medidas que foram introduzidas em 30 de julho, a reunião do Bureau Político do Comitê Central enfatizou ainda que, é necessário implementar novas políticas para promover o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário, aderir à combinação de digerir o stock existente e optimizar o incremento, apoiar activamente a aquisição de habitação comercial existente para utilização como habitação a preços acessíveis, garantir ainda mais a entrega de habitação e acelerar a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário.Mais de 600 políticas de flexibilização imobiliária serão introduzidas ao longo de 2023. Desde este ano, as políticas continuaram a aumentar. Até agora, mais de 500 políticas foram introduzidas e o ambiente político atingiu a fase mais relaxada da história. A primeira é a retirada gradual das políticas restritivas. No ciclo de aperto da regulação imobiliária, políticas restritivas, tais como restrições de compra, restrições de vendas, restrições de empréstimos e restrições de preços tornaram-se o tom principal da regulação. Com mudanças fundamentais na oferta e na procura do mercado, estas políticas restritivas estão a sair de cena. de história. Até agora, mais de 50 cidades suspenderam ou relaxaram as políticas de restrição de compras. Exceto algumas áreas em Pequim, Xangai, Guangzhou, Shenzhen, Sanya, Haikou, Tianjin e outros lugares, todas as cidades do país suspenderam totalmente as restrições de compras. Além de afrouxar as políticas de restrição de compra, as restrições de vendas, as restrições de empréstimos e as restrições de preços também estão sendo gradualmente levantadas no processo de otimização das políticas de controle imobiliário em vários lugares. Especialmente em 31 de julho, a cidade de Zhengzhou assumiu a liderança ao anunciar o cancelamento da orientação de preços de venda de moradias comerciais. Isso também significa dar aos desenvolvedores o direito de ajustar os preços. Com o estabelecimento de um sistema de oferta habitacional “mercado + segurança”, a habitação comercial regressará completamente ao mercado. Em segundo lugar, as taxas de juro dos empréstimos foram reduzidas e o custo da aquisição de habitação foi reduzido. Há cinco anos, a taxa de juro de referência da LPR era de 4,85%. Devido ao impacto da política de restrição de compras e empréstimos, os bancos em vários locais aumentaram as taxas de juro para os primeiros e segundos empréstimos à habitação. foi de 5,38% e as taxas de juro aumentaram geralmente entre 5% e 20%. As taxas de juros do segundo empréstimo à habitação geralmente aumentam de 10% a 30%. Após a reforma da LPR em Agosto de 2019, as taxas de juro hipotecárias caíram nove vezes até agora. Em 20 de fevereiro deste ano, o LPR em cinco anos foi reduzido em 25 pontos base, para 3,95%; em 22 de julho, foi novamente reduzido em 10 pontos base, para 3,85%. Após esta ronda de cortes nas taxas de juro, a taxa de juro das hipotecas a 5 anos atingiu mais uma vez um mínimo histórico. Tomando como exemplo as quatro principais cidades de primeiro nível, as últimas taxas de juros hipotecários em Pequim, Xangai e Shenzhen foram ajustadas para 3,4% para a primeira casa, 3,8% para a segunda casa em Pequim (dentro do Quinto Anel Viário)/ fora do Quinto Anel Viário (3,6%) e 3,8% (na área urbana)/fora do Quinto Anel Viário em Xangai 3,6% (Zona Franca de Lingang Nova Área, Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian, Baoshan, Jinshan) e Shenzhen 3,8%. As últimas taxas de juros hipotecários em Guangzhou, que aboliu o limite inferior das taxas de juros, foram ajustadas para 3,1% para a primeira casa e 3,7% para a segunda casa. As primeiras taxas de juros para empréstimos à habitação de alguns bancos em Guangzhou, Foshan, Suzhou e outros lugares chegam a 2,9% ou 2,95%.Em comparação com o nível das taxas de juros hipotecários de cinco anos atrás, o declínio atingiu ou até ultrapassou 2 pontos percentuais. Calculado com base em um empréstimo de 1 milhão de yuans e capital e juros iguais por 30 anos, as despesas com juros foram economizadas em pelo menos 200.000. 300.000 yuans.Não só a taxa de juro do empréstimo foi reduzida, mas também existem políticas preferenciais, como subsídios à compra de casa e isenções fiscais, entre as políticas específicas da cidade implementadas em vários locais, o que reduz ainda mais o custo de compra de casa para os compradores de casa.━━━━
A relação entre aluguel e venda aumenta
O valor do investimento imobiliário está emergindo gradualmente Os preços das casas em todo o país entraram num ciclo descendente, mas as rendas não mudaram significativamente. De acordo com dados da China House Price Market Network, o aluguel médio nacional em 2023 será de 2.000 yuans, o mesmo que em 2019. Os aluguéis em algumas cidades de primeiro e segundo níveis ainda apresentam uma tendência ascendente constante. As cinco principais cidades com os aluguéis mais altos são Pequim (120,95 yuans/metro quadrado), Xangai (107,43 yuans/metro quadrado), Shenzhen (97,47 yuans/metro quadrado), Hangzhou (65,25 yuans/metro quadrado) e Guangzhou (60,4 yuans/metro quadrado). ) /metro quadrado). Olhando para o rácio entre vendas e renda (preço da habitação/aluguel anual) em 35 cidades grandes e médias, o rácio médio entre renda e venda é de 42,83. Quando este valor é convertido num rendimento anual de aluguer, é de cerca de 42,83. 2,33%. Este nível superou a taxa de juro dos depósitos a um ano (1,75%) dos principais bancos comerciais. Com base nesse cálculo, o rendimento do aluguel em Urumqi pode chegar a 3,7%, e o rendimento do aluguel em cidades como Changchun, Harbin, Wuhan, Xining, Shenyang, Guiyang, Chengdu, Lanzhou e Changsha também está acima de 3%. Entre as 35 cidades incluídas nas estatísticas, 26 cidades têm rendimentos de arrendamento superiores a 2%. Mesmo na cidade de primeiro nível, Pequim, os rendimentos de arrendamento podem ultrapassar os 2%. No contexto da política regulatória de “habitação para viver, não para especulação”, o atributo de investimento do imobiliário tem sido gradualmente minimizado. No entanto, como imobiliário, o imobiliário não é apenas uma residência que exerce a função residencial, mas também uma função residencial. produto de investimento para residentes que procuram manter o valor dos seus activos. Actualmente, as taxas de juro dos depósitos bancários e dos empréstimos entraram num ciclo descendente e mesmo a taxa de cupão das obrigações governamentais de ultra-longo prazo a 30 anos é de apenas 2,57%. Será cada vez mais difícil encontrar produtos de investimento com retornos estáveis no futuro e, neste momento, o valor do investimento imobiliário começou a emergir gradualmente.(Este artigo foi publicado na página 11 do China Real Estate News em 5 de agosto por Su Zhiyong, editor-chefe)
Membro do conselho editorial de plantão: Li HongmeiEditor de processo: Wen Hongmei
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